Tag Archive for: kamatos kamat

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

A pénzügyi tudatosság nem egy előre gyártott szobor, amelyet elég csak a kedvenc színünkre festeni. Ez sokkal inkább olyan aprólékos, egész életen át finomított mestermű, ahol sok réteg rakódik egymásra és sok pici rész kicsiszolását igényli. Pénzügyi tervezés, racionális döntések, kamatos kamat és társai – Michelangelo Sixtus-kápolnája ehhez képest egyszeri kifestőkönyv! Megijedni mindenesetre nem kell, mutatjuk a trükköket, amelyekkel bárki elkezdheti saját mesterművének felépítését! Read more

A pénzügyekhez való tudatos hozzáállás első lépcsőfoka a legalább alapszintű pénzügyi, ezen belül is hitelezési ismeretek megszerzése és azok alkalmazása a mindennapokban. Érthető, ha valaki tart a hitelfelvételtől, ha nincs teljesen tisztában, mit jelent a kamatos kamat vagy éppen a teljes hitel mutató, hogyan számolják a törlesztőrészletet vagy miért lehet fontos számára a BUBOR. Az alábbiakban nekik szeretnék segíteni, ezért néhány mondatban összeszedtem azokat a pénzügyi alapfogalmakat, amelyek nélkül szerintem lehetetlen a mai világban boldogulni. Read more

Minap olvastam egy Porfolio cikket, amelyben OECD országok pénzügyi tudatosságát vizsgálták. Ebben az szerepelt, hogy csak az emberek 27%-a tudott egyszerű és kamatos kamatot is számolni. Ennek a cikknek az a célja, hogy neked ez már ne okozhasson gondot. És betekintést nyújt egy állami támogatással kombinált termék hozamának időbeli alakulásába.

Hogyan kell kamatos kamatot számolni?

Nézzünk egy egyszerű példát: van 1 millió forintod és két évre beteszed bankbetétbe, a piacon most nagyon magasnak számító 2,5%-os éves kamat mellett, és egy év múlva is sikerül ugyanilyen kamaton újra befektetni. Mekkora lesz a betéted összege az adóktól és illetékektől eltekintve?

kamatos kamat

Sima kamatozás esetében, a kamat nem kerül lekötésre a 2. évben, így 1 050

000 forint az eredmény. Ha az első év végén a kamatok is lekötésre kerülnek, akkor a kamatos kamat képlet alapján 625 forinttal lesz magasabb az összeg. Tisztán pénzügyi szemmel nézve természetes magyarázata az eltérésnek, hogy a kamatos kamatozásnál újra befektetjük a már kifizetet kamatokat, és nem 0%-os alternatíva hozamot feltételezünk (tehát csak áll a mi, vagy a pénzintézet számláján), más megvilágításban azonban két különböző viselkedési formaként is lehet értelmezni.

Levonható így egy fontos következtetés:**

Aki befektetéseinek hozamait újra befekteti, 30 évre (például 4%-os kamat mellett) az 50%-kal magasabb összeg felett rendelkezhet majd, mint aki időközben elkölti, feléli azt. Az elmúlt 30 évre inkább jellemző 8% mellett pedig 200%-kal több hozam, tehát háromszor akkora végső tőke érhető el.

A kamatos kamatról itt megnézhetsz egy közérthető videót is

Milyen időtávon éri meg az egyszeri extrakamatért befektetni?

Létezik azonban egy olyan kamattal összefüggő gyakori optikai csalódás, mely a fenti ismeretek nélkül többnek látszódik, mint ami, ezt pedig időszakos egyszeri kamatnak, kamatprémiumnak, bónusznak szokták nevezni, de hasonlóan működik az adott évi befizetésre járó állami támogatás is (csak ez utóbbi jellemzően kamatozik a lejáratig), amelyek az lakás előtakarékossági, nyugdíjpénztári, egészségpénztári, Start számla megtakarítások esetében elérhetőek. Ezekre igaz, hogy jellemzően jóval magasabbak az aktuális kamatoknál, de annál kisebb a hatásuk az átlagosan elérhető hozamra, minél hosszabb futamidejű termékhez vannak csatolva. Nem szidni

szeretném ezeket a konstrukciókat, én is ki szoktam ezeket használni, csak érdemes tisztában lenni a működési elvükkel és a végső eredményhatásukkal.

Példaképp nézzünk meg egy leegyszerűsített lakásszámla megtakarítást! Mivel valamennyi lakásszámla felmondható (lakáscélra, állami támogatással) 4 év után, ezért 4 éves befizetésekkel számolok, illetve lehetőség van arra is, hogy év elején egy összegben történjen meg az éves befizetés. Lássuk tehát a 4 éves, havi 20 ezer forintos (éves 240 000) megtakarítású, 30%-os állami támogatású terméket. A betéti kamat 1% és tekintsünk el a számlanyitási és számlavezetési díjtól és a kiutalási időtől.

Szerinted mekkora lesz a teljes befektetési időre jellemző átlagos kamatos kamat? 30%-os az adott évi befizetésre járó állami támogatás és 1%-os a betéti kamat. 31%? Valahol 1-30% között?

 

kamatos kamat

 

960 000 forint saját befizetésen 1 276 590 forint érhető el, ennek az 11,73%-os átlagos hozamot jelent,*** ez a szám nagyon hasonlít a hasonló kamaton kínált lakásszámla termékek EBKM értékére, némiképp magasabb annál, a kezdeti feltételezések miatt. Ez az érték még mindig sokkal magasabb, más hasonló kockázatú befektetésnél, de messze elmarad a 30%-tól.
Gondolom van aki meglepődött az eredményen, és felmerülhet a kérdés, miért nem 31%?

Nézzük meg, hogy egy LTP a futamidejének egyes éveiben milyen hozamokat produkál és talán érhetőbb lesz mi történik:

kamatos kamat

 

Az első évben még teljesen érvényesül a 30%-os állami támogatás, amire rájön a betéti kamat, a hozam így 31%. A második évben már csak az új befizetésre, tehát a teljes 554 400 forintos tőkének kevesebb, mint a felére érvényes a 31%, a többi 1%-kal kamatozik, így az átlagos kamat 14% és így tovább. A 10 évben az addig felgyűlt több, mint 3 millió forintra az átlagos hozam 3,3% mely úgy jön, ki hogy közel 3 millió forint kamatozik 1%-kal és frissen befizetett 240 ezer forintra jön a 30%. És a szereplők által kínált lakásszámlák többsége jelenleg 0,1%-os kamatot kínál, még korábban a 3% se volt ritka.

Az állami támogatás az adott lakásszámla esetében 10 évig igényelhető, nézzük meg hogyan alakul az egyszerűsített LTP hozama, ha hosszabb futamidőben gondolkodunk:

kamatos kamat

 

Az átlagos hozam a futamidő növekedésével jelentősen csökken, a 4 éves 11,73%-ról, 10 éves időhorizonton 5,66%-ra, de talán ez már nem olyan meglepő a fentiek fényében.

Konklúzió

Valamennyi megtakarítási terméknél törvényileg kötelező az EBKM értékeket megadni – ami tulajdonképpen egy kamatos kamat – mindig kérdezd meg, ha egy ajánlatot kapsz! Ha nem tudnak ilyet mondani (és hozzáértő kínálta számodra a lehetőséget), akkor olyan kockázat van a termékben, ami miatt szintén érdemes egyet hátra lépve újra átgondolni.

Mindig a megtakarítás és a befektetés céljától függ a döntés a befektetési időtávról, de ha jelen példánál maradva 1%-nál magasabb hozam mellett tudod befektetni a pénzed (például államkötvénybe), akkor pénzügyileg racionálisabb a rövidebb futamidőt választani, mert akkor maximális az elérhető hozam.

Ui.:
A borítókép egy klasszikus fraktált ábrázol, aminek az a sajátossága, hogy bármilyen nagyításban önmagát adja. Kicsit ilyen a kamatos kamat is, kamatozik a kamat, majd következő időszakban annak a kamata is, majd annak a kamata is…

* Ha a képletbe éves kamat helyett havit és az évek száma helyett a hónapok számát helyettesítünk be úgy is érvényes a képlet.
** Nézzük meg mi történik 30 éves időtávon különböző éves átlagos kamatszint esetében

kamatos kamat

***átlagos hozam helyességét az alábbi módon tudjuk ellenőrizni:240e*(1,11732)^4+ 240e*(1,11732)^3+ 240e*(1,11732)^2+ 240e*(1,11732). Számítása a BMR képlettel történt az excelben az alábbi pénzáramlásokkal (-240 e, -240 e, -240e, -240e, +1 276 590)