Korábbi cikkemben bemutattam, hogy nyilvános forrásokból, mit érdemes megnézni egy ingatlanon. Most pedig azt járom körbe, hogy mire figyel az értékbecslő egy szemle során és hogyan határozódik meg az érték. Ez nem csak annak hasznos, aki hitel vesz fel, mert a bankok olyan dolgokat figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Független hitelközvetítőként 7 bank gyakorlatának közös metszetét foglalom össze ebben az írásban.
Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll a becslés középpontjába, hogy lakófunkciójú-e az ingatlan. Vannak bankok, akik nem támogatott (Falusi CSOK, CSOK Pluszos) ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. De alapesetben lakás, lakóház, tanya építése, vásárlása, felújítása bővítése, korszerűsítése a klasszikus kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete.
Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?
- Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal, például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
- A térképmásolaton (mely ügyfélkapu azonosítóval díjmentesen megtekinthető itt) feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal, tehát értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben 0 piaci értéket jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
- Beazonosítható legyen. Lakásoknál legyen házszám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében jól definiált saját rész elvárt.
- Közútról meg lehessen közelíteni. Előfordul, hogy magánútról közelíthető meg egy ingatlan, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
- Komfortos legyen, ennek van néhány elvárása. Legyen legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül előfordul, hogy lehet fűtetlen), legyen egy legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, akinek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, akinél 2,5 méter a minimum elvárás.
- Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha (CSOK esetében az utcában) sincs ivóvíz akkor minősített kút is elfogadható, szennyvíz elvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszert gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvíz ellátást, vagy a fűtést.
- Esővízelvezetés meg legyen oldva, illetve állékony legyen az ingatlan. Repedt falazat esetében esetleg statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, mely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.
Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?
Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.
- Ha megállapít a bank értékét, de egy „kicsi hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez nem jár mindig sikerrel.
- Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényehető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy emailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
- Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, majd lehet egy újabb becslést kérni.
- Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
- Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.
Mi az értékmeghatározás módszertana?
Alapvetően többféle módszertan átlaga jellemzően a végső érték. Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, melyek négyzetméter árait korrigálják az ismert eltérésekkel és így meghatározásre kerül egy „hirdetési érték”. Másrészt több bank becsül megvalósult tényleges, NAV által megadott tranzakciós adatok alapján is egy „tranzakciós” értéket. Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal. A három módszertan átlaga jellemzően a végső érték. Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják ismereteim szerint.
Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania tulajdoni lappal, fotókkal, térképmásolattal, energetikai tanúsítvánnyal, és a bankok központja átnézi. Egy dolgot tehetünk, korrekt módon bemutatjuk a becslőnek az ingatlant.
Lassan a cikkem végére érek, pedig még órákig tudnám folytatni, mi van építési hitelek esetén, hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól? Felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák? Kérhető-e előzetesen értékbecslés? Hitelközvetítőként nap, mint nap ezekről beszélek ügyfeleimmel, személyre szabottan igényeknek megfelelően, szolgáltatásom díjmentes, hiszen a bank fizeti a szolgáltatásomat, bankonként azonos jutalékkal– érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.
