Tag Archive for: ingatlanvásárlás

, ,

CSOK Plusz 2024 részletei. Ki jogosult, jobb lehetőség-e, mint a jelenlegi?

2023. október 25-én a Kormányinfón további részleteket tudtunk meg a CSOK Pluszról. Igyekszem a jelenlegi CSOK fényében bemutatni a változásokat. Például, hogy kik fognak kiszorulni a CSOK Plusz során az igénylők körből, illetve azok dilemmáját, akik mostanában igényelnek CSOK-ot, hogy idén járnának jobban, vagy jövőre. És természetesen a leggyakrabban feltett kérdésekre is kitérek.

A CSOK 2023. végéig érvényes támogatáscsalád kulcsparaméterei az 5 000 fő feletti településeken :

Hasonlóképp a támogatások közé sorolható az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés

A 2024. januártól életbe lépő CSOK Plusz program számszerű elemei:

A jelenlegi CSOK esetében a 600 ezertől 10 millió forintig terjedő támogatás, az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés azonnal felhasználható, míg a 2024-től élő CSOK Plusz esetében csak a második, és a harmadik gyermek születésekor lesz majd 10-10 millió forint előtörlesztve a meglévő hitelbe. Mindkét esetében a támogatott hitel 3%-os kamatozású, végig fix hitel, akár 25 éves futamidővel. A CSOK plusz esetében az első évben csak a kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem, illetve az első gyermek születésénél (biztosan a másodikról még nem nyilatkoztak) egy évig szüneteltethető a támogatott hitel törlesztése.

Nézzük az igénylés főbb feltételeit az idei és a jövő évi esetben:

 

Ezek alapján, az eddigi CSOK igénylők 65-70%-a nem lesz jogosult jövőre a támogatásra, mert kizárólag meglévő gyermekre igényelte az eddigi CSOK támogatást felvevők nagyságrendileg kétharmada.

Kik szorulnak ki 2024-től biztosan a CSOK igénylésből?

A részletes szabályok 2023. novemberében várhatóak, ezért ezek az eddigi Kormányinfókon elhangzottak alapján kerültek összegyűjtésre:

  • Akik nem szeretnének már több gyermeket
  • Akik nem házasok
  • Akiknek van meglévő ingatlanuk, amit megtartanának (ezt nem direktben mondták, de többször utaltak rá)
  • Akik első ingatlanukat 80 millió forint feletti összegben vásárolják, vagy meglévő ingatlanukat eladva 150 millió feletti ingatlant vásárolnának
  • Ahol a házaspár hölgy tagja 41 év feletti

 

A jövő évi, vagy az idei CSOK-kal járunk jobban?

Aki nem szorul ki a jövő évben és még nem használta ki a CSOK nyújtotta lehetőségeket, az a fenti kérdést szokta leggyakrabban feltenni. Ennek megválaszolására összegyűjtöttem számszerűen a kedvezményeket 80 és 150 milliós ingatlan esetében.

Az illeték- és ÁFA kedvezmény jelenlegi szövegezése alapján ezek 2024-től 5 000 fő feletti településeken nem lesznek igényelhetőek.

A kamattámogatott hitel előnye jelenleg egy piaci hitelhez képest jelentős, mert a piaci hitelek kamata 6,7-7,5% között alakul a mostanában beadott ügyeim esetében. Azonban, ha visszatérnek a régi szép idők, amikor még 2,36%-os kamatú hitelt is közvetítettem, akkor a most felvett hitel kiváltásával ez az előny lecsökken.

Aki egyáltalán nem szeretne gyermeket vagy csak egy további gyereket vállalna, annak jellemzően a mostani szabályok szerinti CSOK a kedvezőbb. Annál inkább, minél több meglévő gyermek van már, és az is erre dönti a mérleget, ha új ingatlanról van szó. Értelemszerűen a használt ingatlanban gondolkodók és a több gyermek előtt állóknak lehet kedvezőbb a CSOK plusz. Illetve van egy speciális szabály első lakás vásárlása esetében CSOK Plusz felvétele esetén akár 10% önerő is elég lesz. Természetesen a részletszabályok, például a potenciális büntetés mértéke nagyon fontosak lesznek, mert a gyermek születés egy igazi misztérium.

Leggyakrabban feltett kérdések:

Aki még az idén elérhető CSOK-ot szeretné igényelni, annak mi a végső határideje?
Idén be kell fogadja a bank az igénylést. Tehát földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződéssel/hatályba lépett építési dokumentumokkal együtt be kell rögzítse. De az értékbecslés, bírálat, szerződéskötés folyósítás is megtörténhet 2023 vége után is.

Mikor lesznek nyilvánosak a részletszabályok?
A kormányinfón elhangzottak szerint november folyamán.

Meglévő gyermek miben számít?
Akinek vannak meglévő gyermekei(k), ott az igényelhető maximális hitel összegébe beleszámítanak a meglévő közös gyermekek. De, ha a CSOK plusz felvételét követően megszületik az első újabb gyermek, arra nem jár 10 millió forint előtörlesztés, csak ha további két gyermek születik még. A mozaikcsaládokról, ahol a pár minkét tagja hoz gyereket a korábbi kapcsolatából ott a figyelembe vehető gyerekek száma még a részletszabályozásra vár.

Akinek van élő CSOK szerződése az jogosult lesz az új konstrukcióra?
Átjárhatóság biztosan lesz közöttük vélhetően úgy ahogy eddig is, ha valaki büntetéssel visszafizeti a jelenlegi támogatását, támogatott hitelét, illetékmentességét, ÁFA kedvezményét, akkor az új cél mellett újra megigényelheti a CSOK pluszt.

Aki várandós a CSOK plusz igénylése esetében, annak a magzat már meglévő, vagy még vállalt gyermeknek számít?
Erről a részletszabályok döntenek majd, a babaváró esetében is még új gyermeknek számít, így szerintem itt is így fogják szabályozni ezt a kérdést.

Falusi CSOK mellé felvehető?
Igen a 2024-től igényelt Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz is igényelhető lesz.

 

 

10 hasznos kérdés ingatlanvásárlás, vagy -eladás előtt

10 fontos kérdés, amit lakás- vagy házvásárlás előtt érdemes feltenni

1. Érdemes most ingatlant venni?

 

Legegyszerűbb hüvelykujj szabály szerint két dolgot kell összehasonlítani: a havi törlesztő részletet (vagy még szigorúbb értelmezések szerint annak kamatát) és az ingatlanon elérhető átlagos, havi, nettó bérleti díjat. Ha a megtakarításaidon nem tudsz magasabb hozamot elérni, mint a törlesztővel (vagy annak kamatával) csökkentett bérleti díjon, akkor érdemes belevágni az ingatlanvásárlásba. Ha viszont magasabb hozamot tudsz elérni alternatív befektetéseken, akkor fektess abba. Ilyenek lehetnek egyes pénzügyi instrumentumok (részvények, állampapírok, kötvények, alapok stb.), de akár materializált javak is (műkincsek, nyersanyagok, veteránautók).

 

2. Ilyen magas ingatlanárak mellett is érdemes ingatlant venni?

 

Dinamikusan emelkedtek az elmúlt években az ingatlanok árai, főleg, ha 2008-as válságot követő csipkerózsika álmához hasonló időszakhoz hasonlítjuk. Így sokan érzik drágának az ingatlanokat. Nehéz előre jelezni az ingatlanok árának alakulását, de amíg a hitelek továbbra is egyre olcsóbbá válnak, a bérek növekednek, a kormány támogatja az otthonteremtést, és stabil a makrokörnyezet, illetve nem lesz nagyobb válság, addig jelentős visszaesés nem várható az ingatlanárakban. Ezért inkább még most érdemes hosszú távra ingatlant venni, mint évekig halogatni a vásárlási döntést.

 

 

3. Hogyan lehet biztosan tudni, hogy ad majd a bank hitelt?

 

Számos bank kínál olyan szolgáltatást, hogy akár még a kiszemelt ingatlan nélkül is teljes körűen elvégzi a hitelképesség vizsgálatát és 3-6 hónapig érvényes ígérvényt ad ki a hitelképességről. Ezt követően a célingatlan megtalálásakor gyorsított eljárásban folyósítják a hitelt. Szívesen segítek ebben a kockázatmentes és költségmentes előminősítésben, hogy nyugodt szívvel tudd majd letenni a foglalót az ingatlan megvásárlásakor.

 

4. Megfelelőek a felújítás motivációi?

 

A felújítások jellemzően úgy nyelik a pénzt, ahogy a lyukas vödör a vizet. Ha azért újítasz fel, mert szebb, kényelmesebb otthonra vágysz, akkor nem érhet csalódás, de ezek pénzügyi szempontból tipikusan rossz befektetések. Ha otthonodba befektetési céllal szeretnél fektetni, akkor korszerűsíteni érdemes, valamint olyan beruházásokat eszközölni, amik 10 éven belüli megtérüléssel rendelkeznek: napelem, szigetelés, nyílászárók cseréje.

 

5. Érdemes kiváltani a meglévő hitelt?

 

Az új folyósítású lakáshitelek átlagos kamata 2009-ben 13-15% között mozogott, 2012-ben 11-12% körül, 2017-ben azonban már csupán 4-6% között alakult. Aki 5-10 éve felvett egy fix kamatozású hitelt annak a törlesztő részletei a legtöbb esetben 20-30%-kal csökkenthetőek, de az sem ritka, hogy ennél nagyobb megtakarítást is el tudunk érni. Mindenkinek joga van kiváltani meglévő hitelét/hiteleit, hogy a mostani piaci feltételeknek megfelelő alacsony kamatok kedvező hatásait élvezhesse, akár a teljes futamidő alatt fixáltan.

 

6. Megéri a havi törlesztőrészlet felett előtörleszteni?

 

Ha rendkívüli bevételhez jut a család azt megfontolandó, akár teljes egészében a meglévő hitelek előtörlesztésére fordítani, ha nem tudjuk a hitelkamatnál magasabb hozam mellett befektetni. Minden banknál, mindenféle hitelt lehet előtörleszteni, ez törvényileg garantált, a díja is maximalizálva van 3%-ban, de egyes bankok, bizonyos esetekben ingyenesen is lehetővé teszik az előtörlesztést. Ha valaki évente csak egy törlesztő részletet fizet be pluszban (van olyan bank, ahol erre díjmentesen van mód), akkor egy 10 éves 10 milliós hitel futamideje 1 évvel csökken és a 150-200 ezer forintnyi kamatteher spórolható meg.

 

7. Készen áll otthonod az értékesítésre?

 

Nem érdemes egy használt ingatlanra sok pénzt költeni értékesítés előtt, de érdemes egy pozitív első benyomást kialakítani róla. Ahhoz, hogy elpakold az évek óta felhalmozódott dolgokat, kifesd és rendbe tedd az alapvető helyiségeket hónapokra van szükség. Ha a közeljövőben el szeretnéd kezdeni az ingatlanod értékesítését, talán már most érdemes elkezdeni a felkészítését.

 

8. Vannak az otthonodban vendégszobákon kívül olyan helyiségek, amiket szinte sosem használsz?

 

Ha igen az fontos jele lehet, hogy nagyobb ingatlanban laksz, mint amire szükséged van. A nem használt négyzetméterekben áll a pénzed, és még fizeted is érte a rezsit, akár még a bérleti díjat is. Sokszor átalakulnak az élethelyzetek és már nincs szükség a korábbi méretű ingatlanra, ilyenkor sok esetben számos értelemben „hasznos” egy változás. Ilyen esetben érdemes megfontolni az ingatlan értékesítését, vagy bérbe adását.

 

9. Érdemes csökkenteni az ingatlanvagyont nyugdíjazáskor?

 

Az ingatlan a legtöbb ember legnagyobb vagyontárgya. Azonban hiába van sokmilliót érő otthonunk, ha nyugdíjba vonulást, vagy a „munkától való visszavonulást” követően napi szintű jövedelem kiegészítésre van szükség. Ilyenkor felmerülhet az ingatlan kisebbre cserélése, vagy jó megoldás lehet az eltartási szerződés kötése is.

 

10. Megtervezted, hogy az élethelyzeted nagyobb változásai előtt, hogyan söpröd ki a hiteled?

 

Érdemes úgy tervezni a hitelek futamidejét, hogy nyugdíjazásra, illetve a gyermekekkel összefüggésben felmerülő nagyobb kiadások idejére már kifussanak. Hiszen a hitel végtörlesztését követően felszabaduló havi összeg jelentősen meg tudja könnyíteni ezeknek a pénzügyi szempontból nehéz időszakoknak az átvészelését. Igazán jó befektetés, ha a hitel mellé fizetett lakástakarék számla megtakarítást is fizetünk és a hitel futamideje jelentős mértékben lerövidíthető általa.