Bejegyzés

Útnak indult a három százalékos, kamattámogatott otthonfelújítási hitel február elején Magyarországon. Az akár 6 millió forintos, legfeljebb 10 éves futamidejű konstrukció a felújítások előfinanszírozására szolgál. A bankok mindenesetre eddig is számos konstrukciót kínáltak felújításra, korszerűsítésre, ezért érdemes jól átgondolni, pontosan milyen büdzsét áll rendelkezésre a munkálatokra és mi érné meg a legjobban. Megnéztük, kiknek érdemes az új, kamattámogatott felújítási hitelt igényelni és mikor éri meg inkább a számos bank termékeként megtalálható, egyéb felújítási hiteleket választani. Read more

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges megtakarítási formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – második rész. Read more

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges nyugdíj előtakarékossági formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – első rész. Read more

Lakásvásárlás előtt állsz és a pandémiás időszak bizonytalanságai miatt szeretnéd úgy letenni a foglalót, hogy biztosan megkapd a hitelt? Sok változás volt mostanában a bankok bírálati gyakorlatában és egy esetleges második hullám esetén a bankok kockázatérzékenysége újra kiéleződhet, a megfelelő ingatlan megtalálásáig akár a hitelkamatok is emelkedhetnek, a hitelképesség feltételei is szigorodhatnak. Az alábbiakban megmutatom, hogyan biztosíthatod be a kamatokat és intézheted el a papírmunkát már a keresgélés alatt. Read more

A 2008-as válság óta soha nem látott mértékű gazdasági felbolydulás tapasztalható világszerte: a koronavírus-járvány miatt dinamikusan nő a munkanélküliek száma, rendkívül volatilisak a tőzsdék, befagyott a magyar lakáspiac – és egyelőre nem látni sem a világjárvány végét, sem a várható recesszió lefutását. Egy ilyen nehéz helyzetben érdemes átgondolni, milyen lehetőségek maradtak, ha valaki biztonságban szeretné tudni hosszú évek munkájával félretett megtakarítását. Ezért az alábbiakban összeszedtem, mibe érdemes befektetni válság idején. Read more

Történelmi lehetőség áll azok előtt, akik mostanában terveznek ingatlant venni, vagy felújítani. 10 millió forintra vetítve 700 ezer és 1,2 millió forint közötti extra nyereség érhető el, hitelkockázat nélkül, 5 év alatt. Ehhez egyszerűen készpénzes finanszírozás helyett, legalább részben hitelt kell felvenni és a megmaradt összeget június 3-án induló Magyar Állampapír Pluszba (MÁP Plusz) kell fektetni (persze más állampapír is lehet, de most ezzel számoltam).

 

Sokféle motivációból vásárolnak az emberek ingatlant, első otthon, méret problémák, hosszú távú befektetés, családi ingatlanviszonyok rendezése, illetve egyéb ingatlancélok, mint a halasztott felújítás, bővítés, korszerűsítés, és még számos élethelyzet indokolja (a mostani árak mellett is!) a jelzáloghitel felvétel aktualitását. Sok embernek eszébe se jut ilyen helyzetben hitelt felvenni a céljai megvalósításához, ami normális kamatkörnyezetben akár indokolható lehet pénzügyileg is, de ez most nem az a kamatkörnyezet. Sokszor az eladósodástól való félelem van a hátterében, viszont a fent vázolt esetben bármikor végtörleszthető a hitel.

Kockázat nélküli biztos nyereség, azaz arbitrázs van a piacon

Napjainkban történelmi kamatkörnyezet van, vagy azt is mondhatnánk a magyar lakosság részére egy piaci arbitrázs helyzet állt elő. Az új MÁP Plusz 5 éves átlagos kamata (kamatadó mentesen, esetenkénti ingyenes visszaváltási lehetőség mellett) 4,95%, amíg a legjobb feltételekkel kínált 3 havi kamatperiódusú lakásvásárlási hitelek kamata 1,91%, az évesé 2,76%, míg a legjobb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata 3,4%. 10 millió forint éves átlagos kamata az 5 év alatt MÁP Plusz esetén 495 000 forint a míg ugyanennyi hitel kamata éves szinten 191 000 forinttól 340 000 forintig terjed az előbbi kamatszinteken. Ha ezek különbségét 5 évre vetítjük könnyen kiszámolható, hogy miért éri meg. Nem kérdés, hogy bármilyen ingatlancél (vásárlás, felújítás, családi tulajdonviszonyok rendezése, építés, bővítés, stb.) esetén kamatkockázat nélkül is biztos hozamot lehet elérni, továbbra is állítom, amit már sokszor írtam, hogy a hitelképesség forintosítható érték.

Nagyobb hitelösszeg esetén nagyobb a nyereség, de tökéletes eszköz a biztonsági tartalék kérdésére is. Sokszor merül fel a kérdés ingatlanvásárlás esetén is, hogy mennyi önerőt használjanak fel, mennyi hitelt vegyenek fel, és ennek eredőjeként, mekkora likvid(álható), vésztartalékot hagyjanak meg, az előre nem látható kiadásokra. Tekintettel arra, hogy az állam a MÁP Plusz papírokat akár 100%-os áron visszavásárolja (az éves kamatfizetések alkalmával, 5 munkanapos ablakokban 100%-on, egyébként pedig a névérték 99,75%-án, amennyiben az Állam fizetőképes marad), így pénzügyileg nyereséges módon képezhető likviditási taralék lakáscél esetén, több hitelfelvétel, és a megcélzott 3-6 hónapnyi megélhetési tartalék állampapírba fektetésével.

Egyébként felmerül a kérdés, miért alakulhat ki ilyen arbitrázshelyzet a pénzpiacon. Sokan emlékeznek még, hogy a rendszerváltás után milyen busás haszonnal hozták be külföldről az autókat, és számos más árucikket, amik itthon szinte végtelen kereslettel találkoztak. Az is egy vissza nem térő helyzet volt. A pénzpiacokon is voltak arbitrázslehetőségek a digitalizáció kora előtt például országok között szállították a papír alapú értékpapírokat a jegyzési különbségből fakadó haszon reményében. Most azonban néhány lakossági állampapír extra állami kamattámogatás mellett érhető el (mert célként lett kitűzve, hogy a magyar államadóság minél nagyobb része magyar kézbe kerüljön, így be nem látható ideig, támogatással ösztönzik a lakossági állampapírvásárlást, mely  társadalmilag is üdvös, hisz az ország finanszírozási kockázata is csökken), a hitelkamatok pedig történelmi mélységekben vannak, hisz azok nem a támogatott lakossági állampapírok szerint árazódnak. A magas betéti és alacsony hitelkamatok okán minden hitelképes lakáscéllal rendelkező állampolgár előtt nyitva áll a fent leírt extra hozamszerzési lehetőség.

Ha valakinek egyik zsebében komolyabb veszteség nélkül likvidálható állampapír, a másik zsebében pedig azonos összegű hitel van, akkor igazából nem vállal klasszikus értelemben vett hitelkockázatot, mert a kamatkörnyezet romlása esetén zárható a kitettség. Így pénzügyileg tudatos döntés is lehet a 3 havi, vagy az éves kamatperiódusú hitel felvétele is, ha pedig valaki még a kamatperiódusokat is összehangba szeretné hozni, akkor érdemes lehet 5 éves kamatperiódusú hitelt választani, ahol a kamat 5 évre fixálva van ami megegyezik a MÁP Plusz befektetési horizontjával.

MÁP Plusz befektetés: Mekkora összeg nyerhető?

10 milliónként zéró kamatkockázat (5 évig fixált hitel és 5 éves MÁP Plusz) esetén is nyerhető 700 ezer forint. Ha emellé valaki még egészségpénztári megtakarításai törvényileg megengedett részét hiteltörlesztésre használja és beleszámítjuk az így elérhető adójóváírást is, akkor hitel-adósonként legalább további 150 ezer forint elérhető az 5 év alatt (az egészségpénztári kedvezmény személyenként igénybe vehető így több adós esetén többszörözhető ez a nyereség). Ha pedig valaki a 3 havi kamatperiódust választja és nem változik a kamatkörnyezet, akkor akár 1,2 millió forint is lehet a nyeresége (az egészségpénztári adójóváírást leszámítva, de az előtörlesztést figyelembe véve).

Egy esetet vezetek le matematikailag a többit szívesen kiszámolom egy személyes találkozó alkalmával (hisz úgyis egyénre kell szabni ezt a kombinációt):

falusi CSOK

10 millió forint MÁP Pluszba fektetve (és a kamatokat kivéve, tehát nem visszaforgatva) 5 év alatt 2 475 000 forint hozam érhető el.

MÁP Plusz

 

Ezzel szemben az 5 évig változatlan kamatozású 30 éves futamidejű 3,4%-os kamatozású hitelre 5 év alatt 1 615 103 forintnyi kamatot kell kifizetni.

Így a kamatkülönbözetekből fakadóan 5 év alatt 859 897 forint nyereség érhető el. Ebből kell levonni az előtörlesztési díjat amely az 5 éves időtávon már elérhető fogyasztóbarát termékeknél a fennálló tartozás 1%-a, jelen példában 89 542 forint, illetve a hitel kezdeti költségeit, mely bankonként változó összeg 0 forinttól, 10 millió forintra vetítve maximum nagyjából 70 000 ezer forint lehet. Tekintettel arra, hogy az állampapír díjmentesen pénzzé tehető, így egyéb költséggel nem kell számolni, így nagyságrendileg megmarad a körülbelül 860 ezer forint tiszta kamatnyereségből 700 ezer forint.

Konklúzió

Bármilyen lakáscélú hitellel összefüggésbő hozható cél esetében (vásárlás, felújítás, korszerűsítés, bővítés, családon belüli ingatlanviszonyok rendezése), készpénz helyett hitelből történő finanszírozással és egyidejű állampapírvásárlással, lényegében kockázatmentesen extra hozamot lehet elérni. Érdemes lehet kisebb összegben, vagy akár sok 10 millió forintos nagyságrendben is meglépni. Egyes vélemények szerint ez a szituáció az eszközár buborék jele, de ezen túlmenően véleményem szerint minden szereplő jól jár, a bankok kihelyezik forrásaikat, az állam finanszírozást kap, az egyén pedig extra hozamot kap.

Sok vita bontakozik ki a falusi CSOK hasznosságáról, nézzük meg a támogatott családoknak mekkora lehet a támogatás valódi értéke.

 

A falusi CSOK részletei

A falusi CSOK 2019.05.13-án a Magyar Közlönyben megjelenő részleteiről már sok helyen lehetett olvasni. 2010-es adatok szerint a lakósság több, mint harmada (3 131 707 fő) él 5 000 fő alatti településen. Összesen 2875 darab 5 000 fő alatti település van hazánkban és a végleges támogatotti listába ezek közel 87%-a 2486 település került btte. 2019.07.01-től 2022.06.30-ig igényelhető a falusi CSOK. A teljes támogatás (egy gyermek esetén 600 ezer, 2 gyermeknél 2,6 millió, 3 gyermek esetében 10 forint) fele vásárlásra, másik fele a meglévő, vagy a frissen vásárolt lakás vásárlásra, bővítésére, korszerűsítésére fordítható. A támogatott hitel (3%-os kamatozású) a már megszokott összeg felének mértékéig felvehető még az ingatlan értékének növelésére 2 gyermek esetében 5 millió, 3 gyermek esetében 7,5 millió forint igényelhető végig fix 3%-os kamat mellett. Ezen túlmenően számos fontos részlet jelent meg a rendeletben, azonban egy másik kérdést szeretnék megválaszolni most:

Mennyit ér a 10 milliós falusi CSOK?

Többféle megközelítés létezik a támogatás pénzügyi értékére:

1. Mennyit ér a 10 millió forint támogatás, ha állampapírba fektetnénk 10-20-30 évre?

falusi CSOK

Ez a módszertan azt feltételezi, hogy már rendelkezésre áll valakinek a 10 millió forint és azt állampapírba fekteti, ilyen esetben az idő forintosíthatóan a tőketulajdonos számára teremt értéket. 10 évnyi befektetés után 4,95%-os kamat mellett több, mint 16 millió forint lesz a befektetés értéke nominálértéken, de 30 év után már 42,6 millió forint lesz az értékpapírszámlán, ha a kamatok is mindig újra befektetésre kerülnek.

2. Mekkora kamatot kellene rá fizetni, ha 10-20-30 év alatt lenne visszafizetve?

falusi CSOK

A 10 millió forint értéke egészen más, ha úgy tekintünk rá, hogy mennyibe kerülne, ha hitelből kellene finanszírozni ezt az összeget. Egy 10-15 éves kamatperióduson a mostani kamatkörnyezetben elérhető 4,2%-os kamat mellett 10 év alatt közel 12,3 millió forintot, míg 30 év alatt 17,6 millió forintot kellene visszafizetni egy 10 millió forintos hitel törlesztőrészleteire. És ezek a számítások még nem vették figyelembe az előző befektetésnél számszerűsített időértéket, tehát azt hogy, ha a havi törlesztőket és azok kamatait állampapírba fektetnénk, akkor azoknak mennyi lenne a kamatokon elért értéknövekménye.

Konklúzió – A falusi CSOK értéke

A falusi CSOK alternatívákkal összevetve pénzügyi értelemben sokkal többet ér mint 10 millió forint, 12-től, akár 42 millió forintot is jelenthet egy családnak. Emellett számos forintokban nem mérhető előnye van, egy stabil, tehermentes otthonban nem kell albérletre és hiteltörlesztőre fizetni, így több szabadideje marad a gyermekeiket nevelő szülőknek, vagy többet tudnak félre tenni a jövőre, ennek eredményeképp még az is lehet, hogy kiegyensúlyozottabb lesz a kapcsolatuk. Amennyiben valóban közelebb költöznek a fiatal családosok a szüleikhez, így a nagyszülők is közelebb lesznek az unokáikhoz, melynek szintén számos nem mérhető haszna van. Persze biztosan van, ahol nem ér el társadalmi változást a támogatás, és valószínű, hogy a nagyobb méretű házak értékét meg fogja emelni a támogatott 2 486 településen az intézkedés, ami nehezebb helyzetbe hozza a nem támogatott réteget. Szeretnék olyan társadalomban élni, ahol ezeknek a támogatásoknak a valós társadalmi hatását visszamérnék statisztikusok, ökonométerek, közgazdások, hogy legalább a jövőben meg lehessen korrekt módon ítélni az intézkedések valódi hasznát.

Amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni az ingatlant akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.

 

A hitelkamatok soha nem látott mélységben vannak, 15 éves fix kamat már 4,19%-tól elérhető, az infláció 3%-os érték körül mozog, tehát a reál hitelkamat már alig haladja meg az 1%-ot. Ilyen kamatkörnyezet soha nem volt Magyarországon, így érthető hogy népszerű az ingatlanbefektetés, de lássuk mi a jövedelmezősége ennek a befektetési formának.

Az ingatlanbefektetésen elérhető hozamok forrásai az alábbiak:

  1. Ingatlan értéknövekményéből származó hozam
  2. Hasznosításából származó hozam

Ingatlan értéknövekményéből származó hozam

 

Az ingatlan befektetés hosszú távon infláció feletti jövedelmet biztosít. Egyesült Királysági idősort tekintve (magyar ilyen hosszú időtávra nem elérhető) 40 év alatt infláció felett háromszorosára növekedett az ingatlanok értéke. MNB munkatársa azt nyilatkozta, hogy az elkövetkező 1-2 évben nem lát ingatlanpiaci árak csökkenésére utaló tényezőt, illetve, hogy az ingatlanok drágulásának az oka a alacsony finanszírozási környezet és a befektetési célú ingatlanvásárlás. Miért gondolja azt szisztematikusan annyi ember, hogy befektet? Miben más a mai környezet mint a 2008 előtti, miért nem várható a korábbihoz hasonló tömeges hitelbedőlés? 1. A hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, 15 éves fix kamat már 4,19%-on elérhető jelzáloghitelre, míg 2007 januárjában az 5 éven túl fixált jelzáloghitelek átlagos kamata 9,96% volt. 2. Nem devizában adósodnak el az emberek, így nem növekedhet a tőketartozás. 3. Az MNB 2014-ben jelentősen szabályozta a hitelfelvétel feltételeit, hisz a hitel adósai összessített jövedelmüknek 30-60%-os mértékéig vállalhatnak hiteltörlesztést, megszűnt a korábbi kezes, aki akárhány embernek „fejavíthatta” a hitelképességét. 4. Az alternatíva befektetések kamata jelentősen csökkent, például a 10 éves állampapírok hozamai  2017 januárban 7,05% volt, míg 2019. márciusában 2,86%. 5. A reálbérek (ezek már az inflációval csökkentve vannak) a 2017-es 114 282 forintról 2018-ra 219 112 forintra növekedtek, tehát közel megduplázódtak.

Persze bármikor lehet egy válság, lehet olyan peches valaki, mint a fenti ábrán 1998-ban befektető ember, akinek reálértéken csak 15 év múlva érte el az ingatlanja a vásárlási értéket, de aki hosszú távra vásárol és megteheti, hogy nem értékesíti az ingatlant, az nem veszít a vásárláson akkor sem. És még a 40 év alatt legrosszabb pillanatban vásárló is ingatlanénak érétke is növekedett az infláció mértékével, így jogos feltételezés egy ingatlanbefektetésnél minimum az inflációval növelni az ingatlan értékét a hozamszámítások során.Az ingatlan hasznosításából származó hozam:

  • Az ingatlanok bruttó bérleti díja a 2019.05.01-ei letöltés alapján Európa kiemelt országaiban az alábbiak:

 

  • Bérleti hozam számításnál azt fontos még meghatároznunk, hogy átlagosan hány hónapot áll kiadatlanul az ingatlan, illetve mekkora értékű pótló beruházást kell végezni rajta az állapota fenntartása érdekében (a számítások során, ezt e kettőt egy tényezőben becsültem egyszerűsítés céljából, abban, hogy hány hónapot van kiadva évente az ingatlan).
  • Emellett az adózást kell szem előtt tartani; hosszú távú bérbeadás esetén, a legegyszerűbb átalányadózás esetén, a bevételek 90%-ára kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, ami effektíve így 13,5%-os adókulcsot jelent.
  • Illetve, ahogy az ingatlanok értéke növekszik várhatóan legalább az inflációval növekedhet a bérleti díj is.


Egyéb feltételezések a számításokhoz:

 

A finanszírozás is fontos szempont lehet, a lenti kalkulációk esetében a most elérhető legjobb 15 éves fix kamatperiódusú és futamidejű, 4,19%-os kamat melletti 100%-os hitelfelvétel mellett (pótfedezet bevonásával megvalósítható) végzem el a számításokat, azt feltételezve, hogy az a befektetések alternatívaköltsége a most induló 4,95%-os átlagos hozamú új állampapír.

Egy 30 milliós befektetés esetén a bérleti díjból származó leadózott hozam 11 havi bérbeadást feltételezve (30 000 000* 5,24%* 11/12*0,865) 103 872 forint az első évben, 3%-os inflációt feltételezve (103 872 * 1,03) 106 988 forint a második évben és így tovább. A 30 milliós hitel havi törlesztője 224 774 forint. Ha 100%-ban hitelből veszünk ingatlant, akkor e kettő különbségét kell havonta átlagosan a hitelbe fizetnünk, ez az első évben átlagosan havi 120 902 forint, a 15-ben pedig már csak 67 658 forint. Ha ezeket a többletbefizetéseket állampapírba befektetnénk ingatlanbefektetés helyett, akkor 25,63 millió forintot realizálnánk a 15 év alatt kamatokkal együtt. Tehát 25,63 millió forintba kerül 2034-es értéken, hogy legyen egy 46,74 millió (30 millió * 1,03^15) forintos tehermentes ingatlanunk 15 év múlva.

Tehát 0 forint kezdeti befektetéssel 30 milliós hitelből, az bérleti díjon felül 15 év alatt összesen 25,63 millió forintot kell kifizetni 2034-es értéken (4,95%-os alternatív befektetési lehetőség figyelembe vételével) ahhoz, hogy legyen egy most 30 milliós ingatlanunk, amint nyerünk (30-25,63) 4,37 millió forintot, illetve várhatóan az inflációval legalább növekszik az ingatlan értéke így 46,74 millió forintot ér majd, így az ingatlan értéknövekményén 16,74 millió forintot lehet realizálni.

Tehát nulla kezdeti befektetés mellett több, mint 21 millió forinttal ér majd többet a tehermentes ingatlanvagyon 15 év múlva, mintha a megszerzésére szánt összeg állampapírba lett volna fektetve. Ha eltekintünk az időértéktől, akkor 17,3 millió forintot kell befektetnünk a bérletii díjon felül egy 30 milliós értékű ingatlan megszerzéséért. Továbbra is állítom, hogy a hitelképesség érték.

Nézzük meg, hogy a hitelből történő ingatlanvásárlással 15 év múlva mennyivel ér többet a vagyon, ahhoz képet, mintha állampapírba fektetnénk a havi törlesztőrészlet bérleti díj feletti részét, különböző inflációs és éves bérbeadási hónapszám mellett.

Forrás: saját számítás

 

Konklúzió

A fenti érzékenységvizsgálat azt az eredményt mutatja, hogy amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
Persze nem állítom, hogy minden körülmények között érdemes ingatlanba fektetni, leginkább hosszú távra éri meg biztosan, hisz jöhet egy harmadik világháború, vagy bármilyen pénzügyi összeomlás, ami miatt időszakosan lecsökkenhetnek az ingatlanárak, aki akkor ad el, az rosszul jár. Készpénzből kevésbé éri meg ingatlant venni, mint hitelből, mert a hitelkamat csak 4,19% a hamarosan elérhető legjobb állampapír pedig 5 éves időtávon 4,95%-os hozamot kínál (bár kérdés, hogy milyen állampapír konstrukciók lesznek 5 év múlva, amikor már nem kell többlet magyar lakossági finanszírozást bevonni, csak megújítani a lejáró állományt).  Ezen kívül érdemes megfontolni az alább részletezett általonos ingatlanvásárlási elveket is, amennyiben valaki azon gondolkozik, hogy tulajdonossá váljon.
Általános elvek ingatlanvásárláshoz:
  1. Amennyiben az ingatlanvásárlásra befektetésként tekintünk, akkor nagyon fontos hogy erre a vagyonelemre, a teljes portfóliónk részeként tekintsünk. Legyen a portfólióban biztonsági tartalék, likvid rész, kockázatmentes rész, és kockázatvállalási hajlandóság szerint kockázatos rész.
  2. Az ingatlan befektetésen elérhető hozamot érdemes hasonló kockázatú alternatív befektetési lehetőségek hozamával összevetni, ennek fényében érdemes meghozni a pénzügyi döntést.
  3. Az ingatlan befektetésnél az egyik legfontosabb szempont a lokáció, ezt sosem szabad szem elől téveszteni. Egyébként is illikvid befektetés, tehát idő míg pénzéhez lehet jutni az értékesítéséből, de egy rossz lokációjú nagy értékű ingatlan értékesítése minden gazdasági konjunktúrában nehézkes, komoly válság alatt pedig sokszor akár lehetetlen is.
  4. A jelenlegi építőipari boomban – mely talán az 5%-os ÁFA kifutásával némiképp mérséklődik – sok esetben nem támogató a környezet, nehéz a befektetési célú ingatlan kötelező, időszakos felújítási, karbantartási munkálatokra szakembert találni, visszamondják, drágán vállalják, vagy egyszerűen szakszerűtlenek számos esetben.
  5. Az ingatlanbefektetésnek egyébként is velejárója, hogy időnként a bérlőkkel és a karbantartással kell foglalkozni, ennek fényében, annak fényében, hogy kinek mennyit ér a szabadideje érdemes megfontolni a befektetett idő érétkét, és az ingatlan megszerzésnek költségeit (jogi, illeték, adó) is figyelembe venni a döntés meghozatalakor.

Tisztán pénzügyi szempontból vizsgálom meg, hogy a gyermekekhez kötött családtámogatási eszközöket ingatlanra költve mekkora összeghez jutnak a gyermekes családok. Ők ugyanis a címben megnevezett előnnyel indulnak az ingatlanpiacon. Lehet ezt társadalmi, politikai, és közgazdasági szempontból is megítélni, nekem nincs most ilyen célom, egyszerűen csak számszerűsítem a támogatásokat. Egy azonban biztosan kijelenthető, aki a közeljövőben ingatlan vásárlását tervezte, és nem jogosult a támogatásokra az ne halogassa a vásárlást, mert tovább emelkedhetnek az ingatlanok árai júliustól.

 

 

Mekkora összegű gyermekszámhoz kapcsolt állami támogatások érhetők el, és ezek ingatlanvásárlás esetén mekkora összeget jelentenek egy négyzetméterre vetítve?

 

CSOK összegei 600 ezer forinttól 10 millió forintig terjedhetnek, jól ismert módon vissza nem térítendő támogatás. Az igénylés legfőbb feltételeit lentebb foglalom össze.

A 3%-os kamattámogatott hitel összegét 2018 december 1-jén életbe lépett változások értelmében új ingatlanokra 15 millióra bővítették a hitel maximális összegét három gyermek esetében, és a két gyermekeseknek 10 milliós keretet vezettek be. Idén februárban pedig bejelentésre került, hogy a fenti összeget használt lakásokra is kiterjesztik várhatóan júliustól. A támogatott hitelnél 10 éves futamidővel számolva a törlesztők összegének kiszámításakor. Szintén most februárban módosítottak az gyermekszületéskor járó ingyenes előtörlesztés összegeit. Második gyermek születésekor 1 millió, a harmadik születésekor pedig további 4 milliót törleszt be az állam a fennálló lakáshitelbe. (akinek a rendelet hatályba lépése előtt megszületett harmadik, vagy többedik gyermeke, de újabb gyermeke születik, annak egy alkalommal szintén jár a 4 millió forint.)

A babaváró, akár kamatmentes, szabad felhasználású hitel, szintén februárban lett beharangozva. A kamatmentes 10 milliós hitel esetében a visszafizetendőnél, azzal az egyszerűsített feltételezéssel éltem, hogy a hitelfelvétel után rögtön megszületik az első gyermek, majd legalább 3 évente születik egy. A második gyermeknél 30%-át elengedik a tartozásnak, a harmadiknál pedig a teljes fennálló tartozást a sajtó információk szerint. A későbbi számítások azt feltételezik, hogy ez a szabad felhasználású hitel ingatlanba kerül befektetésre.

Ezek alapján használt lakás vásárlásra esetén a teljes közel 21,5 millió forint igényelhető összeg 2 gyermek vállalása esetén, melyből 17,7 millió forintot kell visszafizetni, és több, mint 27 millió forint 3 gyermek esetében, amiből, kicsivel több, mint 12,5 millió forintot kell visszafizetni.

Tehát – azt feltételezve, hogy – a három gyermekesek a használt lakás vásárlásása esetén 14,6 millió forint vissza nem fizetendő támogatást kapnak, mely egy 105 négyzetméteres lakás vásárlása esetén 139 ezer forint négyzetméterenként. Mindez egy új építésű ingatlan esetében a három gyerekeseknél 22,4 millió vissza nem térítendő állami támogatást, vagyis 213 ezer forint négyzetméterenkénti állami hozzájárulást eredményez.

 

Tehát a vissza nem térítendő támogatásoknak köszönhetően a hasonló támogatásra nem jogosultakhoz képest többet is áldozhatnának a családok, mind a használt-, mind az új lakások vásárlására, mely valószínűleg tovább fogja emelni az árakat.
Sőt, ha valakinek nem állnak a fenti források rendelkezésre, hanem például a 3 gyerekeseknek rendelkezésre álló 35 millió forintos teljes támogatási összeget piaci hitelből kell fedeznie, akkor a 10 éves futamidejű, azonos kamatperiódusú hitel esetében a tőkén felül további 7,5 millió forintot kell a bank részére kamatként kifizetni, mely több, mint 71 ezer forint négyzetméterenként. Így a nem támogatott ingatlan vásárlókhoz képest négyzetméterenként akár újabb 75 ezer forintos előnnyel is indulhatnak a családosok a finanszírozás formájától függően.


Támogatások fő feltételei:

 

CSOK: A családosok otthonhoz jutását elősegítő vissza nem térítendő támogatása volt a legelső elem, így talán mindenki ezt ismeri a legjobban. A teljesség igénye nélkül a legfontosabb feltételei, hogy az igénylő(k) szerezzenek tulajdont a komfortos, előírás szerinti jogilag rendezett ingatlanban, mely megfelelő alapterületű kell legyen. Az igénylőknek büntetlen előéletűnek, és köztartozás mentesnek kell lennie, és 2 éves TB jogviszonnyal kell rendelkeznie, valamint 10 évig a támogatott ingatlanban kell élni életvitel szerűen.

A kamattámogatott hitel: ennek kamata a maximális 25 éves futamidő alatt (minimuma 5 év) végig fix 3%, maximális összege 2 gyermek esetén 10 millió forint, 3 gyermek esetén pedig 15 millió forint. Ennek igényléséhez a CSOK feltételein túl hitelképesnek kell lenni, melyről egy korábbi cikkemben is írtam, de az MNB túlzott eladósodottságról szóló rendelete is hasznos olvasnivaló a témában. A hitelképesség elbírálása az alapvető szabályokon túl a bankok bírálati módszerén múlik, mely speciálisabb (pl.: saját cégben alkalmazott, bérleti díj, vállalkozói jövedelme, külföldi jövedelem, határozott jövedelem) jövedelmek esetében eltérést mutathat a bankok között, ilyen esetben különösen hasznos egy szakértőt igénybe venni.

Babaváró hitel, 10 milliós szabad felhasználású, kamatmentes hitel: a Magyar Közlönyben március 12-én megjelentek újabb részletek, de a számos fontos részlet közül a legfontosabb, amit tudunk, hogy első házassághoz és 3 éves munkaviszonyhoz kötődik, és a hitelt felvételt követően született első gyermek esetében 3 évre felfüggesztik a törlesztést és kamatmentes marad a jövőben, a másodiknál további 3 évre felfüggesztik és 30%-át elengedik, a harmadik gyermek születését követően pedig elengedik a teljes összeget. Tekintettel arra, hogy ez szabad felhasználású, és fedezet sem szükséges hozzá az eddigi hírek szerint, így felhasználható akár lakásvásárlásra önerőként is.

Személy szerint többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is, de a fix kamatozású hitel pártján állók is látni fogják, hogy lakásszámlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a biztonságos, végig fix kamatozású hitel.

 

A recept a fix vagy változó kamatozású hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat! Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó kamatozású hitelre, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.
  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – Fundamenta lakásszámlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix kamatozású hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó kamatozású hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bp-tal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap leforgása alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. De nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már a havi törlesztő részletet 10 ezer forinttal emeli meg, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.
változó kamatozású hitel

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

 

változó kamatozású hitel

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó kamatozású hitel helyett fix kamatozású hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix kamatozású hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ezt 1,8%-ot kell meghaladjon, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg fixálni, végig fix kamatot választani.
Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.