Tag Archive for: jelzáloghitel

,

CSOK Plusz részletszabályok 2023 november

2023.11.23-án este megjelentek a CSOK Plusz részletei. Ez még csak egy rendelet tervezet december 1-éig véleményezhetik az érintettek. Ezt követően lesz rendelet. De tapasztalataim szerint akár január után is lehetnek az alkalmazás során felmerülő apróbb módosítások. Átolvastam ezt a 40 oldal feletti szösszenetet, íme a lényeg. Elnézést, hosszú lesz a bejegyzés, javaslom a kiemelt részeket olvasni először és az érdekesebb részeket végigolvasni, ha korlátos a rendelkezésre álló idő.

 

A leginkább meglepő részletek

  1. A meglévő CSOK támogatással összevonható, a meglévő ingatlan önálló bővítése esetén. Ha már meglévő gyerekre lett igényelve a támogatás, vagy a vállalt gyerek(ek) megszülettek, vagy a meg nem született gyerekre jutó támogatásrész visszafizetésre került. A mostani rendszer szerinti OTK hitellel nem kombinálható
  2. A 80 és 150 milliós értékhatár definíciója az általam várnál pozitívabb. Vásárlás esetén a lakóingatlan telek és egyéb építmény árakat nem tartalmazó vételára, építés esetén a telekár és melléképületek nélküli építési költségvetés a mérvadó. A banki értékbecslés ehhez képest nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben
  3. Meglévő ingatlan, első ingatlan szerzés is kedvezően lett szabályozva. Nem az saját tulajdonú meglévő ingatlant vizsgálják, hanem a házaspár közös ingatlanát. Ha nincs és korábban se volt közös tulajdonú ingaltan, akkor maximum 80 milliós értékig vásárolhatnak. Egyéb esetben 150 milliós értékig vásárolhatnak, és ha 2 éven belül eladtak, vagy van meglévő közös ingatlan, akkor azok értékénél/eladási áránál magasabb áron kell vásárolni, ha több ingatlan van, akkor az utolsó lakcím a mérvadó. Véleményem szerint, ha valaki 80 millió felett szeretne vásárolni, de még nem volt közös ingatlana, akkor ha vásárolnak egyet, majd eladják, akkor máris elérhető a nagyobb vételár.
  4. Nagyon kerestem, de ebben sem az illetékmentességről (ezt az illetéktörvényben rendezik majd várhatóan), sem az ÁFA kedvezményről nem tesznek említé A 10%-os önerő szabályt se véltem felfedezni.
  5. A büntető kamat mértéke 5 éves állampapír kamat 110%-a +1%, és ezt a büntetésalap ez még a jegybanki alapkamat+5%-os büntetéssel kell kifizetni a jogosulatlan időszakra. Ez 7%-os ÁKK kamat és 11,5%-os jegybanki alapkamat mellett az első három év büntetett időszak esetén 11,17%-os kamatot jelent, de különböző években más a mértéke.
  6. A négyzetméter szabályok a korábbi új ingatlanokra vonatkozó szabályokból indultak ki. Lakások esetében 1 gyereknél 40, 2-nél 50, 3-nál 60 négyzetmétert el kell érje a meglévő ingatlan. Egylakásos lakóház esetében 70-80-90 négyzetméter. Itt minden együtt költöző (tehát nemcsak a támogatásnál figyelembe vett) gyermek beleszámít

Gyermekkel kapcsolatos részletek

  1. Várandósság esetében a benyújtást követően megszületett gyermek is beszámít a felvételt követően figyelembe vett gyerekre járó kedvezmények számításánál
  2. 12 hetes magzat is gyermeknek számít a 4-8-10 éves határidő teljesításe tekintetében, akkor is, ha időközben elhalálozik
  3. örökbefogadással is teljesíthető a gyermekvállalás
  4. maximum 25 éves lehet, kivéve, ha 25 éves betöltött megváltozott munkaképességű gyermeket
  5. Mozaikcsaládoknál kedvezőbb a szabály, mint az eddigi CSOKnál, mert minden együttköltöző gyermek számít

Hitel részletei, előtörlesztés

  • A meglévő gyermek a felvehető hitelösszegbe számít csak bele. Meglévő és legalább egy vállalt gyermek esetén a gyermekek számának összege: ha 1, akkor 15 millió, ha 2, akkor 30 millió, ha 3 akkor 50millió forint vehető fel.
  • 3%-os a kamattámogatott hitel kamata, ami végig fix
  • Az elő-végtörlesztési díj, maximum a befizetett tőketartozás 1%-a
  • A 10 milliós előtörlesztés a felvételt követően megszülető és 3. gyerekre igényelhető. Nem köti ki a tervezet, hogy csak azokra, akiket vállaltak, így értelmezésem szerint, ha valaki 1 gyereket vállal, de kettő lesz, vagy három, akkor is jogosult a kedvezményre.
  • Első évben csak a kamatot kell fizetni, nem választható. Felvételt követő első gyermeknél 1 évre szüneteltethető, ez opcionális és csak az első gyermekről írnak

Büntetőkamat

  1. A hitel támogatásmentes kamata az 5 éves állampapírkamat (ennek mértéke jelenleg 7% körül van) 110%-a plusz 1%. Ennek kamatfordulója a felvételt követő első két évben évente, majd 5 évente kerül meghatározásra.
  2. Ha nem teljesülnek a vállalások, ezt a jogszerűtlenség beálltától igénybe vett kamattámogatást még a jegybanki alapkamat (jelenleg 11,5%) + 5%-os büntetéssel kell tovább rontani
  3. Büntetés főbb esetei
    • nem születik meg a vállalt gyermek
    • válás esetén, nem született meg a gyermek, és egyik félnél se marad az ingatlan
    • önkéntes visszafizetés
    • lebontják
    • nem a támogatott személyek és a kiskorúak használják (kivétel ha családtag ingyen használja)
    • használati haszonélvezeti jogot adnak, vagy más hasznosítja
    • nem lakáscélra használják

Méltányolható esetek

Egyik fél halála automatikusan méltányolt, olyan mintha megszületett volna a gyerek

5 év halasztás kérhető, vagy egyes lenti esetekben el is engedtethető a büntetés, ha

megváltozott munkaképességű lesz az egyik fél

12 hetes kor előtti magzatvesztés

első vállalt gyermek fogyatékossággal betegséggel születik

sikertelen lombikok után, ha orvosilag kizáró ok merül fel

gyermekvállalás orvosilag ellenjavalt

megélhetést ellehetlenítené

Mozgatási szabályok

  • csere útján egyidejű adásvétel történik
  • sikerül venni egy új ingatlant, úgy hogy a meglévő még jogilag az igénylő nevén van és direktben átjegyzi a kincstár
  • eladás esetén a teljes büntetést a kincstár letéti számlájára lehet utalni, a hitelt végtörleszteni kell és vásárlásnál 1 év, építésnél 3 éven belül szerzett megfelelő ingaltan esetén a büntetést nem kell megfizetni, hanem az új ingatlanba teljesíthető a 10 év háta lévő része. Az 1 és 3 év 2 évvel egy esetben meghosszabbítható.

Milyen célra igényelhető

  • építés
  • használt/új ingatlan vásárlás
  • vásárlással egybekötött bővítés
  • önálló bővítés

Ingatlannal kapcsolatos legfontosabb kritériumok

  • Alapvetően nincs kizárás, minden az ország területén lévő lakás vagy lakóház, tanya birtokközpont. Ami
  • komfortos, van egy 12 nm-t elérő lakószobája, a feni négyzetméterek fűtött nem pinceszinti helyiségek, konyha, fürdő, wc benne van.
  • közműves, kivéve speciális igazolásokkal, ha az utcában sincs az adott közmű
  • lehet osztatlan közös ingatlan is, megosztási szerződéssel
  • 5 évre visszamenőleg nem lehetett az ingatlan saját tulajdonban
  • 90 nappal a befogadást megelőző értékbecslés is elfogadható, de a befogadást követően szükséges egy banki szemle

Az igénylők legfontosabb teltételei

  • köztartozás mentesség, büntetlen előélet továbbra is elvárás. Magyar állampolgár, vagy bevándorló, vagy hontalan státusz.
  • maximum az egyik fél lehet KHR listán, olyan formán, hogy több, mint egy éve rendezte a tartozását
  • házasoknak kell lenni
  • egyik félnek 2 éves TB jogviszonyt kell igazolnia
  • a hölgy tag nem lehet 41 évnél idősebb
  • együttesen kell igényelni, mindketten tulajdont kell szerezni (további adóstárs bevonásának lehetőségére nem tér ki)
  • életvitelszerű ottartózkodás a korábbiakhoz hasonló a nevesített eseteket leszámítva (munkahely, ápolás, szolgálati lakás, egyebek) nem létesíthető tartózkodási cím sem máshol

 

Egyéb feltételek

  1. Eladó, építtető nem lehet közeli hozzátartozó, vagy élettárs
  2. A lakóingatlan vételárának nem lehet nagyobb része készpénzben átadva
  3. Építés bővítés esetén a munkák 70%-áról kell számlát benyújtani
  4. Maximum kettő saját cég jelenthető be
  5. Jelzálogjog és terhelési és elidegenítési tilalom kerül a lakásra
  6. Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de nem lehet 300 ezer forintnál több
  7. Adásvételi szerződés megkötését követően maximum 180 napon belül adható be az igénylés
  8. Vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 nap a bírálati idő

 

Bekerülési költségnél figyelembe vehető munkálatok röviden:

  • a lakás épületrészeinek, közös használatra szolgáló helységeinek és központi berendezésének építési költségei
  • a lakás rendeltetésszerű használatát biztosító helységek
    • különálló épületben megvalósuló hulladéktartály tároló
    • közműpótló építményeket, közmű becsatlakozás építményeit
    • egyéb építmények, mint kerítés, épület megközelítését szolgáló járdát, támfalat, szivárgót
    • gépkocsitároló
  • a lakás közműbekötésének költségei
  • a lakás építésével kapcsolatos lebonyolítás költségei: műszaki tervezés, hatósági engedélyezés, hatósági díjak, műszaki ellenőrzés
  • a lakáshoz kapcsolódó útépítési és közművesítési, közmű, elektromos hálózat hozzájárulás
  • a lakáshoz kapcsolódó közterületi út, járda és közműépítési költségek
  • a bővítés esetében nem lehet különálló épületben munka
  • tetőtér beépítésnél lépcső
  • a lakás építés vagy bővítéséhez szükséges
    • földmunka
    • bontás
    • mintatervek adoptálása

 

A szabályok finomodhatnak, a bankok a termékek kidolgozása során és az életszerű esetek vázolás közben sok finomítás várható, ezekről folyamatosan értesülök majd, hiszen minden nagyobb bank szerződéses partnere vagyok.

 

, ,

CSOK Plusz 2024 részletei. Ki jogosult, jobb lehetőség-e, mint a jelenlegi?

2023. október 25-én a Kormányinfón további részleteket tudtunk meg a CSOK Pluszról. Igyekszem a jelenlegi CSOK fényében bemutatni a változásokat. Például, hogy kik fognak kiszorulni a CSOK Plusz során az igénylők körből, illetve azok dilemmáját, akik mostanában igényelnek CSOK-ot, hogy idén járnának jobban, vagy jövőre. És természetesen a leggyakrabban feltett kérdésekre is kitérek.

A CSOK 2023. végéig érvényes támogatáscsalád kulcsparaméterei az 5 000 fő feletti településeken :

Hasonlóképp a támogatások közé sorolható az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés

A 2024. januártól életbe lépő CSOK Plusz program számszerű elemei:

A jelenlegi CSOK esetében a 600 ezertől 10 millió forintig terjedő támogatás, az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés azonnal felhasználható, míg a 2024-től élő CSOK Plusz esetében csak a második, és a harmadik gyermek születésekor lesz majd 10-10 millió forint előtörlesztve a meglévő hitelbe. Mindkét esetében a támogatott hitel 3%-os kamatozású, végig fix hitel, akár 25 éves futamidővel. A CSOK plusz esetében az első évben csak a kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem, illetve az első gyermek születésénél (biztosan a másodikról még nem nyilatkoztak) egy évig szüneteltethető a támogatott hitel törlesztése.

Nézzük az igénylés főbb feltételeit az idei és a jövő évi esetben:

 

Ezek alapján, az eddigi CSOK igénylők 65-70%-a nem lesz jogosult jövőre a támogatásra, mert kizárólag meglévő gyermekre igényelte az eddigi CSOK támogatást felvevők nagyságrendileg kétharmada.

Kik szorulnak ki 2024-től biztosan a CSOK igénylésből?

A részletes szabályok 2023. novemberében várhatóak, ezért ezek az eddigi Kormányinfókon elhangzottak alapján kerültek összegyűjtésre:

  • Akik nem szeretnének már több gyermeket
  • Akik nem házasok
  • Akiknek van meglévő ingatlanuk, amit megtartanának (ezt nem direktben mondták, de többször utaltak rá)
  • Akik első ingatlanukat 80 millió forint feletti összegben vásárolják, vagy meglévő ingatlanukat eladva 150 millió feletti ingatlant vásárolnának
  • Ahol a házaspár hölgy tagja 41 év feletti

 

A jövő évi, vagy az idei CSOK-kal járunk jobban?

Aki nem szorul ki a jövő évben és még nem használta ki a CSOK nyújtotta lehetőségeket, az a fenti kérdést szokta leggyakrabban feltenni. Ennek megválaszolására összegyűjtöttem számszerűen a kedvezményeket 80 és 150 milliós ingatlan esetében.

Az illeték- és ÁFA kedvezmény jelenlegi szövegezése alapján ezek 2024-től 5 000 fő feletti településeken nem lesznek igényelhetőek.

A kamattámogatott hitel előnye jelenleg egy piaci hitelhez képest jelentős, mert a piaci hitelek kamata 6,7-7,5% között alakul a mostanában beadott ügyeim esetében. Azonban, ha visszatérnek a régi szép idők, amikor még 2,36%-os kamatú hitelt is közvetítettem, akkor a most felvett hitel kiváltásával ez az előny lecsökken.

Aki egyáltalán nem szeretne gyermeket vagy csak egy további gyereket vállalna, annak jellemzően a mostani szabályok szerinti CSOK a kedvezőbb. Annál inkább, minél több meglévő gyermek van már, és az is erre dönti a mérleget, ha új ingatlanról van szó. Értelemszerűen a használt ingatlanban gondolkodók és a több gyermek előtt állóknak lehet kedvezőbb a CSOK plusz. Illetve van egy speciális szabály első lakás vásárlása esetében CSOK Plusz felvétele esetén akár 10% önerő is elég lesz. Természetesen a részletszabályok, például a potenciális büntetés mértéke nagyon fontosak lesznek, mert a gyermek születés egy igazi misztérium.

Leggyakrabban feltett kérdések:

Aki még az idén elérhető CSOK-ot szeretné igényelni, annak mi a végső határideje?
Idén be kell fogadja a bank az igénylést. Tehát földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződéssel/hatályba lépett építési dokumentumokkal együtt be kell rögzítse. De az értékbecslés, bírálat, szerződéskötés folyósítás is megtörténhet 2023 vége után is.

Mikor lesznek nyilvánosak a részletszabályok?
A kormányinfón elhangzottak szerint november folyamán.

Meglévő gyermek miben számít?
Akinek vannak meglévő gyermekei(k), ott az igényelhető maximális hitel összegébe beleszámítanak a meglévő közös gyermekek. De, ha a CSOK plusz felvételét követően megszületik az első újabb gyermek, arra nem jár 10 millió forint előtörlesztés, csak ha további két gyermek születik még. A mozaikcsaládokról, ahol a pár minkét tagja hoz gyereket a korábbi kapcsolatából ott a figyelembe vehető gyerekek száma még a részletszabályozásra vár.

Akinek van élő CSOK szerződése az jogosult lesz az új konstrukcióra?
Átjárhatóság biztosan lesz közöttük vélhetően úgy ahogy eddig is, ha valaki büntetéssel visszafizeti a jelenlegi támogatását, támogatott hitelét, illetékmentességét, ÁFA kedvezményét, akkor az új cél mellett újra megigényelheti a CSOK pluszt.

Aki várandós a CSOK plusz igénylése esetében, annak a magzat már meglévő, vagy még vállalt gyermeknek számít?
Erről a részletszabályok döntenek majd, a babaváró esetében is még új gyermeknek számít, így szerintem itt is így fogják szabályozni ezt a kérdést.

Falusi CSOK mellé felvehető?
Igen a 2024-től igényelt Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz is igényelhető lesz.

 

 

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

CSOK aktualitások 2023 nyara – E-BOOK – és podcastok

Olvass tovább
, ,

A 8 éve bővülő családtámogatásokat jelentősen visszavágják 2024-től

A kormány 2023.06.22-én bejelentette, hogy a család-, és lakástámogatások egy részét átalakítja 2024. januárjától, aminek keretében a CSOK és a Babaváró hitel feltételei is változnak.

  • A Babaváró hitel maximális összegét megemelik 10 millió forintról 11 millió forintra.
  • Ugyanakkor az igénylési feltételek is változnak. A jövőben a házaspár hölgy tagjának életkora igényléskor nem haladhatja meg a 30 évet. A jelenleg érvényben lévő szabály alapján a feleség igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. A változásnál lesz egy türelmi időszak: 2025. év elejéig beadhatják igénylésüket olyan házaspárok is, ahol a feleség 30-40 év között van, ha már 12. hetet betöltött várandós.
  • Az 5 ezer főnél nagyobb települések esetében kivezetik a CSOK kedvezménycsaládot.
  • Az 5 ezer főnél kisebb települések esetében a CSOK támogatás/Falusi CSOK támogatás megmarad. Sőt az elérhető összeget is megemelik a használt ingatlanok esetében, és a települések listája is változik. Az új ingatlanok azonban csak önálló kivett lakóház udvar besorolásúak lehetnek, többlakásos ingatlanok itt se lesznek finanszírozhatóak. Azonban itt sem lehet majd önállóan csak a használt ingatlan vásárlásra a CSOK támogatást igénybe venni.
  • A CSOK kivezetése maga után vonja a hozzá kapcsolódó kiegészítő támogatások – illetékmentesség, áfa-visszatérítési támogatás, 3 százalékos kamatozású támogatott hitel – megszűnését is.

Mik a szabályváltozás okai és kiket érint?

Az alapvetően szigorodó, megszűnő lehetőségek szomorú oka, hogy a költségvetés hiánya az első negyedévben 2 089,7 milliárd forint, mely az éves tervezett 3 400 milliárdnak a 61%-a. Emellett az MNB-nek is 402 milliárdos vesztesége volt 2022-ben. De mindezek mellett sajnálom, hogy egy hosszú távú, kiszámítható családtámogatási programcsomaghoz hozzányúlnak. Azt lehet vitatni, hogy volt-e valós ösztönzője a családok gyermekvállalási hajlandóságára, de ha már van egy ilyen intézkedés, akkor a hosszú távú kiszámíthatóság nagyon fontos lenne. De abból kell főznünk, ami van. Így véleményem szerint érdemes átgondolni, hogy ennek fényében előre hozza-e valaki a lakáscélját, az eddig fel nem vett támogatott termékek kihasználása érdekében.

A babaváró hitel, egy stabil, gyermekeket tervező pár számára maximum akkor nem jó döntés, ha olyannyira külföldön tervezi életét, hogy a magyarországi címét teljesen meg kell szüntetnie. Ha a házasság instabil, vagy 5 éven belül nem várható gyermekszületés, akkor kifejezetten ellenjavat, mert a büntető kamata az első 5 évben – amikor még alacsonyabb – az 5 éves állampapírkamat 1,3%-a plusz 1%. Ami jelenleg 7,65%*1,3+1%= 10,945%. Normál lakáshiteleket pedig már 8% alatt is tudok közvetíteni több banknál is.

Az ingatlanvásárlás/ingatlancsere előre hozásának mérlegeléséhez készítettem egy táblázatot.

A CSOK támogatás „megreformálása”, nem csak a vissza nem térítendő támogatásról szól, hanem a hozzá kapcsolható illetékmentességről, és ÁFA visszatérítésről. Mivel év végéig érhető el még a CSOK támogatás, ezért most sok ember átgondolja, hogy előre hozza-e a vásárlást. Ami fontos véleményem szerint, hogy érdemes rövid határidőt szabni a döntésre, mert vélhetően többen hasonló döntés előtt állnak, és élesebb lesz azok számára a verseny, akik később kezdenek ingatlant keresni. A CSOK rendelet értelmében elég idén befogadni az igényléseket. Tehát idén kell adásvételi szerződést kötni – legyen szó akár, használt, akár új építésű ingatlanról – és a többi igazolással benyújtani a bankba. Persze ezt követően zajlik a bírálat, így megnyugtatóbb, ha jóváhagyják idén az igénylést. Építési hitel esetében az egyszerű eljárás benyújtását követően 15 nap el kell teljen, csak ezt követően lehet benyújtani az igénylést a bankba. Így akinek még telke sincs annak kifejezetten sietnie kell.

Mennyit veszítünk jövőre az új CSOK és babaváró hitel szabályokkal ?

A lakáshitel kamatok kapcsán újra előtérbe kerültek az egyedi kamatok. Tekintettel arra, hogy mérséklődtek a bankközi kamatok, a bankok olcsóbban tudnak forráshoz jutni, mint korábban. Így most lenne lehetőségük kedvezőbb hitelkamatokat kínálni. De azt láttam, hogy egy lélektani határ fölé már nem tudták/akarták vinni a hitelkamatokat, így inkább a marzsuk csökkent le. Most, hogy csökkennek a kamatok, így első körben a bankok nem a mindenki számára elérhető hirdetményi kamatokat mérséklik. Ilyenkor sokkal inkább egyediben tudunk kedvezőbb kamatokat kérni. Ez akkor fontos, ha szükség van az ingatlancélhoz a támogatott hiteleken túl egyéb hitelre is.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, használt ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 2,75 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Illetékmentes lehet a vásárlás CSOK igénylése esetén.
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne használt lakást vásárolni 50 millió forintért, ehhez van 15 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 1,43 millió CSOK támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 48,7 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 63,7 millió forintot költene a család.

 

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 35 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 71,5 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 86,5 millió forint lenne. Erre pedig még rájön az illeték összege, így a teljes költség 88,5 millió forint lenne.

A család a gyors lépés miatt 22,8 millió forintot spórolt. Nem feledkezhetünk meg az illetékmentesség megszűnéséről sem, ami további 2 millió forint megfizetését jelenti. Összességében a pénzügyi előny már 24,8 millió forintra tehető.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, új építésű ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 10 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Áfa-visszatérítési támogatás – a vételár 5 százaléka.
  • A vásárlás után nem kell illetéket fizetni, amennyiben CSOK-ot is igényel a vevő.
  • A vételár kedvezményes áfát tartalmaz (27% helyett 5% az adó mértéke).
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne új lakást vásárolni 60 millió forintért, ehhez van 20 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 2,6 millió CSOK támogatást, elnyerhetnének 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 14,5 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2,4 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 51,9 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 71,9 millió forintot költene a család.

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 40 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 85,1 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 105,1 millió forint lenne. A teljes költség pedig az illeték 2,4 millió forintja miatt 107,5 millió forintra rúgna.

A család a gyors lépés miatt 33,1 millió forintot spórolt. A fenti példához hasonlóan az illetékmentesség megszűnése további 2,4 millió forint megfizetését jelenti, azaz összességében a pénzügyi előny már 35,5 millió forintra tehető.

Akkor végül sietni kell, különben rosszul járunk?

Minél több támogatásra jogosult valaki annál inkább érdemes az idei évben belevágni. Egy állítás mindenképp igaz, ha valaki szeretne idei feltétételekkel, támogatás igénylése mellett belevágni az új otthon megteremtésébe, annak mihamarabb érdemes lendületbe kerülnie, hiszen az év végi határidő egy adottság, a családok számára ideális ingatlanok száma véges, így a későn ébredők már rosszabb ingatlanok közül válogathatnak. Ha valaki nem a családtól kapja az önerejét és megvan benne a bizalom például az állampapír befektetések iránt, akkor érdemes minimális önerővel vásárolni és mellette egyidejűleg befektetni is.

A közreműködésemért a bankok fizetnek jutalékot, így a közreműködésem díjmentes. Ha szeretnéd, hogy tapasztalatommal, szakértelmemmel támogassalak lépj velem kapcsolatba.

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

,

A zöld hitel kulcskérdései

Beharangozta új lakáscélú programját az MNB, a Zöld Otthon Programot, amelynek része a fix 2,5%-os kamatozású lakáshitel: a zöld hitel. Az igényelhető hitelösszeg maximum 70 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A zöld hitelt új lakás vásárlására vagy építésére használhatjuk fel, amennyiben a lakás legalább BB energetikai besorolású. A Zöld Otthon Program indulását 2021. októberére tervezik, ezt követően lesz elérhető a zöld hitel.

Ugyan időben még a zöld hitel részleteit tartalmazó, hivatalos kormányrendelet megjelenése előtt vagyunk, de a bankok jelenlegi gyakorlataiból és a korábbi lakáscélú állami támogatások (Felújítási hitel, Babaváró hitel, CSOK, Falusi CSOK) bevezetéseinek tapasztalatai alapján egy általános körképet kívánunk adni, hogy a kormányrendelet megjelenését követően, a banki termékfejlesztések után, már gyorsan tudj lépni új, energiahatékony otthonod irányába.

Mi is az a zöld hitel?

 

 

A zöld hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet, amitől csak lefele térhetnek el a bankok. A hitel eddig ismert feltételei között nem szerepel sem a gyermekvállalás, sem más fajta az ingatlannal kapcsolatos elköteleződés. Az eddig ismert legfontosabb feltétel az, hogy a megvásárolni vagy megépíteni kívánt ingatlan legalább BB energiahatékonyságú legyen, ami egyébként kötelező lesz (többszöri hosszabbítás után jelen állás szerint) a 2022.06.30 után nem adnak ki használatba vételi engedélyt.

Mikortól lehet igényelni a zöld hitelt?

A zöld hitel tervezett indulási ideje 2021. október, azonban teljesen biztosat még nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok alapján az alábbi folyamat a legvalószínűbb:

zöld hitel idővonal

 

A hivatalos kormányrendelet megjelenését követően tud érdemben elindulni a bankok termékfejlesztése. A termékek kidolgozása egy időigényes folyamat, számos szabályozói állásfoglalás kérés történik ilyenkor, így a legtöbb bank nem tud az első napokban elindulni. A program startolása után is szoktak lenni apróbb korrekciók.

A zöld hitel igénylés akár építés, akár új lakás vásárlás a cél, az adásvételi szerződés megkötése után, illetve a megfelelő igazolások beszerzését követően veheti kezdetét. A hitelösszeg folyósításáig legalább egy hónap eltelik, de jellemzően inkább másfél. Azt, hogy melyik banknál lehet majd igényelni a zöld hitelt még szintén nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a nagyobb bankoknál előbb lehet majd igényelni, mint a kisebbeknél.

Meddig lesz elérhető a zöld hitel?

A korábbi lakáscélú állami támogatásoknál vegyes a kép: a CSOK-nál nincs lejárat, a Babaváró hitel, az ÁFA visszaigénylés, és az Otthonfelújítási támogatás 2022. legvégéig van meghirdetve. A zöld hitel programnál egy keretösszeget határoztak meg, ez 200 milliárd forint. 2020-ban a pénzintézetek új lakás vásárlásra és új lakás építésre összesen 190 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak.[1] Ha nem vártak ki sokan és 2020-as évhez hasonló lesz a hitelfelvétel, akkor várhatóan nagyságrendileg 1,5 évig lesz elegendő a forrás (azért nem egy év, mert a jelenleg eladásra kínált új ingatlanoknak csak nagyságrendileg a fele felel meg az energetikai elvárásoknak).

Tényleg megéri?

A kamatát tekintve a zöld hitel egy 2,5%-os és végig fix kamatozású lakáshitel, amely egy rendkívül jó lehetőséget jelent a mostani lakáshitelpiacon. Azonban a zöld hitel igényléssel járó vállalások és kötöttségek még nem ismertek. A CSOK felvétele esetén 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban kell lakni, a CSOK mellé felvehető kamattámogatott ingatlan esetében pedig el sem adható az ingatlan 10 éven belül a kamatkedvezmény elvesztése nélkül. Nem lehet tudni még milyen vállalások lesznek előírva, de kizárólag a számokat nézzük, akkor mindenképpen megéri a zöld hitellel számolni. 10 milliós hitelösszegnél, 20 éves futamidővel számolva a zöld hitel havi törlesztőrészlete különböző hitelkamatok mellett az alábbi táblázatban összefoglaltak szerint alakul:

zöld hitel törlesztő részlet

 

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

 

[1] Forrás: Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakáscélú hitelek: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0016.html

 

Lakáshitel

Olvass tovább

Riadó! CSOK és babaváró hitel változások 2020-ban

Módosultak a babaváró hitel igénylésének feltételei, változtak a többgyermekes családok által igényelhető jelzáloghitel-elengedés szabályai, sőt ha külföldről költöznél haza, akkor a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) igénybe vételének módosulásával is találkozhatsz. Mivel szívügyem, hogy a lakáshitelek, a babaváró kölcsön, a CSOK vagy más jelzáloghitelek iránt érdeklődők folyamatosan képben maradjanak a jogszabály-módosulások kapcsán, az alábbiakban összeszedtem, melyek a legfontosabb, 2020. június 13-tól életbe lépett CSOK és babaváró hitel változások. Olvass tovább

Tag Archive for: jelzáloghitel

,

CSOK Plusz részletszabályok 2023 november

2023.11.23-án este megjelentek a CSOK Plusz részletei. Ez még csak egy rendelet tervezet december 1-éig véleményezhetik az érintettek. Ezt követően lesz rendelet. De tapasztalataim szerint akár január után is lehetnek az alkalmazás során felmerülő apróbb módosítások. Átolvastam ezt a 40 oldal feletti szösszenetet, íme a lényeg. Elnézést, hosszú lesz a bejegyzés, javaslom a kiemelt részeket olvasni először és az érdekesebb részeket végigolvasni, ha korlátos a rendelkezésre álló idő.

 

A leginkább meglepő részletek

  1. A meglévő CSOK támogatással összevonható, a meglévő ingatlan önálló bővítése esetén. Ha már meglévő gyerekre lett igényelve a támogatás, vagy a vállalt gyerek(ek) megszülettek, vagy a meg nem született gyerekre jutó támogatásrész visszafizetésre került. A mostani rendszer szerinti OTK hitellel nem kombinálható
  2. A 80 és 150 milliós értékhatár definíciója az általam várnál pozitívabb. Vásárlás esetén a lakóingatlan telek és egyéb építmény árakat nem tartalmazó vételára, építés esetén a telekár és melléképületek nélküli építési költségvetés a mérvadó. A banki értékbecslés ehhez képest nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben
  3. Meglévő ingatlan, első ingatlan szerzés is kedvezően lett szabályozva. Nem az saját tulajdonú meglévő ingatlant vizsgálják, hanem a házaspár közös ingatlanát. Ha nincs és korábban se volt közös tulajdonú ingaltan, akkor maximum 80 milliós értékig vásárolhatnak. Egyéb esetben 150 milliós értékig vásárolhatnak, és ha 2 éven belül eladtak, vagy van meglévő közös ingatlan, akkor azok értékénél/eladási áránál magasabb áron kell vásárolni, ha több ingatlan van, akkor az utolsó lakcím a mérvadó. Véleményem szerint, ha valaki 80 millió felett szeretne vásárolni, de még nem volt közös ingatlana, akkor ha vásárolnak egyet, majd eladják, akkor máris elérhető a nagyobb vételár.
  4. Nagyon kerestem, de ebben sem az illetékmentességről (ezt az illetéktörvényben rendezik majd várhatóan), sem az ÁFA kedvezményről nem tesznek említé A 10%-os önerő szabályt se véltem felfedezni.
  5. A büntető kamat mértéke 5 éves állampapír kamat 110%-a +1%, és ezt a büntetésalap ez még a jegybanki alapkamat+5%-os büntetéssel kell kifizetni a jogosulatlan időszakra. Ez 7%-os ÁKK kamat és 11,5%-os jegybanki alapkamat mellett az első három év büntetett időszak esetén 11,17%-os kamatot jelent, de különböző években más a mértéke.
  6. A négyzetméter szabályok a korábbi új ingatlanokra vonatkozó szabályokból indultak ki. Lakások esetében 1 gyereknél 40, 2-nél 50, 3-nál 60 négyzetmétert el kell érje a meglévő ingatlan. Egylakásos lakóház esetében 70-80-90 négyzetméter. Itt minden együtt költöző (tehát nemcsak a támogatásnál figyelembe vett) gyermek beleszámít

Gyermekkel kapcsolatos részletek

  1. Várandósság esetében a benyújtást követően megszületett gyermek is beszámít a felvételt követően figyelembe vett gyerekre járó kedvezmények számításánál
  2. 12 hetes magzat is gyermeknek számít a 4-8-10 éves határidő teljesításe tekintetében, akkor is, ha időközben elhalálozik
  3. örökbefogadással is teljesíthető a gyermekvállalás
  4. maximum 25 éves lehet, kivéve, ha 25 éves betöltött megváltozott munkaképességű gyermeket
  5. Mozaikcsaládoknál kedvezőbb a szabály, mint az eddigi CSOKnál, mert minden együttköltöző gyermek számít

Hitel részletei, előtörlesztés

  • A meglévő gyermek a felvehető hitelösszegbe számít csak bele. Meglévő és legalább egy vállalt gyermek esetén a gyermekek számának összege: ha 1, akkor 15 millió, ha 2, akkor 30 millió, ha 3 akkor 50millió forint vehető fel.
  • 3%-os a kamattámogatott hitel kamata, ami végig fix
  • Az elő-végtörlesztési díj, maximum a befizetett tőketartozás 1%-a
  • A 10 milliós előtörlesztés a felvételt követően megszülető és 3. gyerekre igényelhető. Nem köti ki a tervezet, hogy csak azokra, akiket vállaltak, így értelmezésem szerint, ha valaki 1 gyereket vállal, de kettő lesz, vagy három, akkor is jogosult a kedvezményre.
  • Első évben csak a kamatot kell fizetni, nem választható. Felvételt követő első gyermeknél 1 évre szüneteltethető, ez opcionális és csak az első gyermekről írnak

Büntetőkamat

  1. A hitel támogatásmentes kamata az 5 éves állampapírkamat (ennek mértéke jelenleg 7% körül van) 110%-a plusz 1%. Ennek kamatfordulója a felvételt követő első két évben évente, majd 5 évente kerül meghatározásra.
  2. Ha nem teljesülnek a vállalások, ezt a jogszerűtlenség beálltától igénybe vett kamattámogatást még a jegybanki alapkamat (jelenleg 11,5%) + 5%-os büntetéssel kell tovább rontani
  3. Büntetés főbb esetei
    • nem születik meg a vállalt gyermek
    • válás esetén, nem született meg a gyermek, és egyik félnél se marad az ingatlan
    • önkéntes visszafizetés
    • lebontják
    • nem a támogatott személyek és a kiskorúak használják (kivétel ha családtag ingyen használja)
    • használati haszonélvezeti jogot adnak, vagy más hasznosítja
    • nem lakáscélra használják

Méltányolható esetek

Egyik fél halála automatikusan méltányolt, olyan mintha megszületett volna a gyerek

5 év halasztás kérhető, vagy egyes lenti esetekben el is engedtethető a büntetés, ha

megváltozott munkaképességű lesz az egyik fél

12 hetes kor előtti magzatvesztés

első vállalt gyermek fogyatékossággal betegséggel születik

sikertelen lombikok után, ha orvosilag kizáró ok merül fel

gyermekvállalás orvosilag ellenjavalt

megélhetést ellehetlenítené

Mozgatási szabályok

  • csere útján egyidejű adásvétel történik
  • sikerül venni egy új ingatlant, úgy hogy a meglévő még jogilag az igénylő nevén van és direktben átjegyzi a kincstár
  • eladás esetén a teljes büntetést a kincstár letéti számlájára lehet utalni, a hitelt végtörleszteni kell és vásárlásnál 1 év, építésnél 3 éven belül szerzett megfelelő ingaltan esetén a büntetést nem kell megfizetni, hanem az új ingatlanba teljesíthető a 10 év háta lévő része. Az 1 és 3 év 2 évvel egy esetben meghosszabbítható.

Milyen célra igényelhető

  • építés
  • használt/új ingatlan vásárlás
  • vásárlással egybekötött bővítés
  • önálló bővítés

Ingatlannal kapcsolatos legfontosabb kritériumok

  • Alapvetően nincs kizárás, minden az ország területén lévő lakás vagy lakóház, tanya birtokközpont. Ami
  • komfortos, van egy 12 nm-t elérő lakószobája, a feni négyzetméterek fűtött nem pinceszinti helyiségek, konyha, fürdő, wc benne van.
  • közműves, kivéve speciális igazolásokkal, ha az utcában sincs az adott közmű
  • lehet osztatlan közös ingatlan is, megosztási szerződéssel
  • 5 évre visszamenőleg nem lehetett az ingatlan saját tulajdonban
  • 90 nappal a befogadást megelőző értékbecslés is elfogadható, de a befogadást követően szükséges egy banki szemle

Az igénylők legfontosabb teltételei

  • köztartozás mentesség, büntetlen előélet továbbra is elvárás. Magyar állampolgár, vagy bevándorló, vagy hontalan státusz.
  • maximum az egyik fél lehet KHR listán, olyan formán, hogy több, mint egy éve rendezte a tartozását
  • házasoknak kell lenni
  • egyik félnek 2 éves TB jogviszonyt kell igazolnia
  • a hölgy tag nem lehet 41 évnél idősebb
  • együttesen kell igényelni, mindketten tulajdont kell szerezni (további adóstárs bevonásának lehetőségére nem tér ki)
  • életvitelszerű ottartózkodás a korábbiakhoz hasonló a nevesített eseteket leszámítva (munkahely, ápolás, szolgálati lakás, egyebek) nem létesíthető tartózkodási cím sem máshol

 

Egyéb feltételek

  1. Eladó, építtető nem lehet közeli hozzátartozó, vagy élettárs
  2. A lakóingatlan vételárának nem lehet nagyobb része készpénzben átadva
  3. Építés bővítés esetén a munkák 70%-áról kell számlát benyújtani
  4. Maximum kettő saját cég jelenthető be
  5. Jelzálogjog és terhelési és elidegenítési tilalom kerül a lakásra
  6. Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de nem lehet 300 ezer forintnál több
  7. Adásvételi szerződés megkötését követően maximum 180 napon belül adható be az igénylés
  8. Vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 nap a bírálati idő

 

Bekerülési költségnél figyelembe vehető munkálatok röviden:

  • a lakás épületrészeinek, közös használatra szolgáló helységeinek és központi berendezésének építési költségei
  • a lakás rendeltetésszerű használatát biztosító helységek
    • különálló épületben megvalósuló hulladéktartály tároló
    • közműpótló építményeket, közmű becsatlakozás építményeit
    • egyéb építmények, mint kerítés, épület megközelítését szolgáló járdát, támfalat, szivárgót
    • gépkocsitároló
  • a lakás közműbekötésének költségei
  • a lakás építésével kapcsolatos lebonyolítás költségei: műszaki tervezés, hatósági engedélyezés, hatósági díjak, műszaki ellenőrzés
  • a lakáshoz kapcsolódó útépítési és közművesítési, közmű, elektromos hálózat hozzájárulás
  • a lakáshoz kapcsolódó közterületi út, járda és közműépítési költségek
  • a bővítés esetében nem lehet különálló épületben munka
  • tetőtér beépítésnél lépcső
  • a lakás építés vagy bővítéséhez szükséges
    • földmunka
    • bontás
    • mintatervek adoptálása

 

A szabályok finomodhatnak, a bankok a termékek kidolgozása során és az életszerű esetek vázolás közben sok finomítás várható, ezekről folyamatosan értesülök majd, hiszen minden nagyobb bank szerződéses partnere vagyok.

 

, ,

CSOK Plusz 2024 részletei. Ki jogosult, jobb lehetőség-e, mint a jelenlegi?

2023. október 25-én a Kormányinfón további részleteket tudtunk meg a CSOK Pluszról. Igyekszem a jelenlegi CSOK fényében bemutatni a változásokat. Például, hogy kik fognak kiszorulni a CSOK Plusz során az igénylők körből, illetve azok dilemmáját, akik mostanában igényelnek CSOK-ot, hogy idén járnának jobban, vagy jövőre. És természetesen a leggyakrabban feltett kérdésekre is kitérek.

A CSOK 2023. végéig érvényes támogatáscsalád kulcsparaméterei az 5 000 fő feletti településeken :

Hasonlóképp a támogatások közé sorolható az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés

A 2024. januártól életbe lépő CSOK Plusz program számszerű elemei:

A jelenlegi CSOK esetében a 600 ezertől 10 millió forintig terjedő támogatás, az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés azonnal felhasználható, míg a 2024-től élő CSOK Plusz esetében csak a második, és a harmadik gyermek születésekor lesz majd 10-10 millió forint előtörlesztve a meglévő hitelbe. Mindkét esetében a támogatott hitel 3%-os kamatozású, végig fix hitel, akár 25 éves futamidővel. A CSOK plusz esetében az első évben csak a kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem, illetve az első gyermek születésénél (biztosan a másodikról még nem nyilatkoztak) egy évig szüneteltethető a támogatott hitel törlesztése.

Nézzük az igénylés főbb feltételeit az idei és a jövő évi esetben:

 

Ezek alapján, az eddigi CSOK igénylők 65-70%-a nem lesz jogosult jövőre a támogatásra, mert kizárólag meglévő gyermekre igényelte az eddigi CSOK támogatást felvevők nagyságrendileg kétharmada.

Kik szorulnak ki 2024-től biztosan a CSOK igénylésből?

A részletes szabályok 2023. novemberében várhatóak, ezért ezek az eddigi Kormányinfókon elhangzottak alapján kerültek összegyűjtésre:

  • Akik nem szeretnének már több gyermeket
  • Akik nem házasok
  • Akiknek van meglévő ingatlanuk, amit megtartanának (ezt nem direktben mondták, de többször utaltak rá)
  • Akik első ingatlanukat 80 millió forint feletti összegben vásárolják, vagy meglévő ingatlanukat eladva 150 millió feletti ingatlant vásárolnának
  • Ahol a házaspár hölgy tagja 41 év feletti

 

A jövő évi, vagy az idei CSOK-kal járunk jobban?

Aki nem szorul ki a jövő évben és még nem használta ki a CSOK nyújtotta lehetőségeket, az a fenti kérdést szokta leggyakrabban feltenni. Ennek megválaszolására összegyűjtöttem számszerűen a kedvezményeket 80 és 150 milliós ingatlan esetében.

Az illeték- és ÁFA kedvezmény jelenlegi szövegezése alapján ezek 2024-től 5 000 fő feletti településeken nem lesznek igényelhetőek.

A kamattámogatott hitel előnye jelenleg egy piaci hitelhez képest jelentős, mert a piaci hitelek kamata 6,7-7,5% között alakul a mostanában beadott ügyeim esetében. Azonban, ha visszatérnek a régi szép idők, amikor még 2,36%-os kamatú hitelt is közvetítettem, akkor a most felvett hitel kiváltásával ez az előny lecsökken.

Aki egyáltalán nem szeretne gyermeket vagy csak egy további gyereket vállalna, annak jellemzően a mostani szabályok szerinti CSOK a kedvezőbb. Annál inkább, minél több meglévő gyermek van már, és az is erre dönti a mérleget, ha új ingatlanról van szó. Értelemszerűen a használt ingatlanban gondolkodók és a több gyermek előtt állóknak lehet kedvezőbb a CSOK plusz. Illetve van egy speciális szabály első lakás vásárlása esetében CSOK Plusz felvétele esetén akár 10% önerő is elég lesz. Természetesen a részletszabályok, például a potenciális büntetés mértéke nagyon fontosak lesznek, mert a gyermek születés egy igazi misztérium.

Leggyakrabban feltett kérdések:

Aki még az idén elérhető CSOK-ot szeretné igényelni, annak mi a végső határideje?
Idén be kell fogadja a bank az igénylést. Tehát földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződéssel/hatályba lépett építési dokumentumokkal együtt be kell rögzítse. De az értékbecslés, bírálat, szerződéskötés folyósítás is megtörténhet 2023 vége után is.

Mikor lesznek nyilvánosak a részletszabályok?
A kormányinfón elhangzottak szerint november folyamán.

Meglévő gyermek miben számít?
Akinek vannak meglévő gyermekei(k), ott az igényelhető maximális hitel összegébe beleszámítanak a meglévő közös gyermekek. De, ha a CSOK plusz felvételét követően megszületik az első újabb gyermek, arra nem jár 10 millió forint előtörlesztés, csak ha további két gyermek születik még. A mozaikcsaládokról, ahol a pár minkét tagja hoz gyereket a korábbi kapcsolatából ott a figyelembe vehető gyerekek száma még a részletszabályozásra vár.

Akinek van élő CSOK szerződése az jogosult lesz az új konstrukcióra?
Átjárhatóság biztosan lesz közöttük vélhetően úgy ahogy eddig is, ha valaki büntetéssel visszafizeti a jelenlegi támogatását, támogatott hitelét, illetékmentességét, ÁFA kedvezményét, akkor az új cél mellett újra megigényelheti a CSOK pluszt.

Aki várandós a CSOK plusz igénylése esetében, annak a magzat már meglévő, vagy még vállalt gyermeknek számít?
Erről a részletszabályok döntenek majd, a babaváró esetében is még új gyermeknek számít, így szerintem itt is így fogják szabályozni ezt a kérdést.

Falusi CSOK mellé felvehető?
Igen a 2024-től igényelt Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz is igényelhető lesz.

 

 

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

CSOK aktualitások 2023 nyara – E-BOOK – és podcastok

Olvass tovább
, ,

A 8 éve bővülő családtámogatásokat jelentősen visszavágják 2024-től

A kormány 2023.06.22-én bejelentette, hogy a család-, és lakástámogatások egy részét átalakítja 2024. januárjától, aminek keretében a CSOK és a Babaváró hitel feltételei is változnak.

  • A Babaváró hitel maximális összegét megemelik 10 millió forintról 11 millió forintra.
  • Ugyanakkor az igénylési feltételek is változnak. A jövőben a házaspár hölgy tagjának életkora igényléskor nem haladhatja meg a 30 évet. A jelenleg érvényben lévő szabály alapján a feleség igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. A változásnál lesz egy türelmi időszak: 2025. év elejéig beadhatják igénylésüket olyan házaspárok is, ahol a feleség 30-40 év között van, ha már 12. hetet betöltött várandós.
  • Az 5 ezer főnél nagyobb települések esetében kivezetik a CSOK kedvezménycsaládot.
  • Az 5 ezer főnél kisebb települések esetében a CSOK támogatás/Falusi CSOK támogatás megmarad. Sőt az elérhető összeget is megemelik a használt ingatlanok esetében, és a települések listája is változik. Az új ingatlanok azonban csak önálló kivett lakóház udvar besorolásúak lehetnek, többlakásos ingatlanok itt se lesznek finanszírozhatóak. Azonban itt sem lehet majd önállóan csak a használt ingatlan vásárlásra a CSOK támogatást igénybe venni.
  • A CSOK kivezetése maga után vonja a hozzá kapcsolódó kiegészítő támogatások – illetékmentesség, áfa-visszatérítési támogatás, 3 százalékos kamatozású támogatott hitel – megszűnését is.

Mik a szabályváltozás okai és kiket érint?

Az alapvetően szigorodó, megszűnő lehetőségek szomorú oka, hogy a költségvetés hiánya az első negyedévben 2 089,7 milliárd forint, mely az éves tervezett 3 400 milliárdnak a 61%-a. Emellett az MNB-nek is 402 milliárdos vesztesége volt 2022-ben. De mindezek mellett sajnálom, hogy egy hosszú távú, kiszámítható családtámogatási programcsomaghoz hozzányúlnak. Azt lehet vitatni, hogy volt-e valós ösztönzője a családok gyermekvállalási hajlandóságára, de ha már van egy ilyen intézkedés, akkor a hosszú távú kiszámíthatóság nagyon fontos lenne. De abból kell főznünk, ami van. Így véleményem szerint érdemes átgondolni, hogy ennek fényében előre hozza-e valaki a lakáscélját, az eddig fel nem vett támogatott termékek kihasználása érdekében.

A babaváró hitel, egy stabil, gyermekeket tervező pár számára maximum akkor nem jó döntés, ha olyannyira külföldön tervezi életét, hogy a magyarországi címét teljesen meg kell szüntetnie. Ha a házasság instabil, vagy 5 éven belül nem várható gyermekszületés, akkor kifejezetten ellenjavat, mert a büntető kamata az első 5 évben – amikor még alacsonyabb – az 5 éves állampapírkamat 1,3%-a plusz 1%. Ami jelenleg 7,65%*1,3+1%= 10,945%. Normál lakáshiteleket pedig már 8% alatt is tudok közvetíteni több banknál is.

Az ingatlanvásárlás/ingatlancsere előre hozásának mérlegeléséhez készítettem egy táblázatot.

A CSOK támogatás „megreformálása”, nem csak a vissza nem térítendő támogatásról szól, hanem a hozzá kapcsolható illetékmentességről, és ÁFA visszatérítésről. Mivel év végéig érhető el még a CSOK támogatás, ezért most sok ember átgondolja, hogy előre hozza-e a vásárlást. Ami fontos véleményem szerint, hogy érdemes rövid határidőt szabni a döntésre, mert vélhetően többen hasonló döntés előtt állnak, és élesebb lesz azok számára a verseny, akik később kezdenek ingatlant keresni. A CSOK rendelet értelmében elég idén befogadni az igényléseket. Tehát idén kell adásvételi szerződést kötni – legyen szó akár, használt, akár új építésű ingatlanról – és a többi igazolással benyújtani a bankba. Persze ezt követően zajlik a bírálat, így megnyugtatóbb, ha jóváhagyják idén az igénylést. Építési hitel esetében az egyszerű eljárás benyújtását követően 15 nap el kell teljen, csak ezt követően lehet benyújtani az igénylést a bankba. Így akinek még telke sincs annak kifejezetten sietnie kell.

Mennyit veszítünk jövőre az új CSOK és babaváró hitel szabályokkal ?

A lakáshitel kamatok kapcsán újra előtérbe kerültek az egyedi kamatok. Tekintettel arra, hogy mérséklődtek a bankközi kamatok, a bankok olcsóbban tudnak forráshoz jutni, mint korábban. Így most lenne lehetőségük kedvezőbb hitelkamatokat kínálni. De azt láttam, hogy egy lélektani határ fölé már nem tudták/akarták vinni a hitelkamatokat, így inkább a marzsuk csökkent le. Most, hogy csökkennek a kamatok, így első körben a bankok nem a mindenki számára elérhető hirdetményi kamatokat mérséklik. Ilyenkor sokkal inkább egyediben tudunk kedvezőbb kamatokat kérni. Ez akkor fontos, ha szükség van az ingatlancélhoz a támogatott hiteleken túl egyéb hitelre is.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, használt ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 2,75 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Illetékmentes lehet a vásárlás CSOK igénylése esetén.
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne használt lakást vásárolni 50 millió forintért, ehhez van 15 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 1,43 millió CSOK támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 48,7 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 63,7 millió forintot költene a család.

 

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 35 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 71,5 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 86,5 millió forint lenne. Erre pedig még rájön az illeték összege, így a teljes költség 88,5 millió forint lenne.

A család a gyors lépés miatt 22,8 millió forintot spórolt. Nem feledkezhetünk meg az illetékmentesség megszűnéséről sem, ami további 2 millió forint megfizetését jelenti. Összességében a pénzügyi előny már 24,8 millió forintra tehető.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, új építésű ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 10 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Áfa-visszatérítési támogatás – a vételár 5 százaléka.
  • A vásárlás után nem kell illetéket fizetni, amennyiben CSOK-ot is igényel a vevő.
  • A vételár kedvezményes áfát tartalmaz (27% helyett 5% az adó mértéke).
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne új lakást vásárolni 60 millió forintért, ehhez van 20 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 2,6 millió CSOK támogatást, elnyerhetnének 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 14,5 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2,4 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 51,9 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 71,9 millió forintot költene a család.

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 40 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 85,1 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 105,1 millió forint lenne. A teljes költség pedig az illeték 2,4 millió forintja miatt 107,5 millió forintra rúgna.

A család a gyors lépés miatt 33,1 millió forintot spórolt. A fenti példához hasonlóan az illetékmentesség megszűnése további 2,4 millió forint megfizetését jelenti, azaz összességében a pénzügyi előny már 35,5 millió forintra tehető.

Akkor végül sietni kell, különben rosszul járunk?

Minél több támogatásra jogosult valaki annál inkább érdemes az idei évben belevágni. Egy állítás mindenképp igaz, ha valaki szeretne idei feltétételekkel, támogatás igénylése mellett belevágni az új otthon megteremtésébe, annak mihamarabb érdemes lendületbe kerülnie, hiszen az év végi határidő egy adottság, a családok számára ideális ingatlanok száma véges, így a későn ébredők már rosszabb ingatlanok közül válogathatnak. Ha valaki nem a családtól kapja az önerejét és megvan benne a bizalom például az állampapír befektetések iránt, akkor érdemes minimális önerővel vásárolni és mellette egyidejűleg befektetni is.

A közreműködésemért a bankok fizetnek jutalékot, így a közreműködésem díjmentes. Ha szeretnéd, hogy tapasztalatommal, szakértelmemmel támogassalak lépj velem kapcsolatba.

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

,

A zöld hitel kulcskérdései

Beharangozta új lakáscélú programját az MNB, a Zöld Otthon Programot, amelynek része a fix 2,5%-os kamatozású lakáshitel: a zöld hitel. Az igényelhető hitelösszeg maximum 70 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A zöld hitelt új lakás vásárlására vagy építésére használhatjuk fel, amennyiben a lakás legalább BB energetikai besorolású. A Zöld Otthon Program indulását 2021. októberére tervezik, ezt követően lesz elérhető a zöld hitel.

Ugyan időben még a zöld hitel részleteit tartalmazó, hivatalos kormányrendelet megjelenése előtt vagyunk, de a bankok jelenlegi gyakorlataiból és a korábbi lakáscélú állami támogatások (Felújítási hitel, Babaváró hitel, CSOK, Falusi CSOK) bevezetéseinek tapasztalatai alapján egy általános körképet kívánunk adni, hogy a kormányrendelet megjelenését követően, a banki termékfejlesztések után, már gyorsan tudj lépni új, energiahatékony otthonod irányába.

Mi is az a zöld hitel?

 

 

A zöld hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet, amitől csak lefele térhetnek el a bankok. A hitel eddig ismert feltételei között nem szerepel sem a gyermekvállalás, sem más fajta az ingatlannal kapcsolatos elköteleződés. Az eddig ismert legfontosabb feltétel az, hogy a megvásárolni vagy megépíteni kívánt ingatlan legalább BB energiahatékonyságú legyen, ami egyébként kötelező lesz (többszöri hosszabbítás után jelen állás szerint) a 2022.06.30 után nem adnak ki használatba vételi engedélyt.

Mikortól lehet igényelni a zöld hitelt?

A zöld hitel tervezett indulási ideje 2021. október, azonban teljesen biztosat még nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok alapján az alábbi folyamat a legvalószínűbb:

zöld hitel idővonal

 

A hivatalos kormányrendelet megjelenését követően tud érdemben elindulni a bankok termékfejlesztése. A termékek kidolgozása egy időigényes folyamat, számos szabályozói állásfoglalás kérés történik ilyenkor, így a legtöbb bank nem tud az első napokban elindulni. A program startolása után is szoktak lenni apróbb korrekciók.

A zöld hitel igénylés akár építés, akár új lakás vásárlás a cél, az adásvételi szerződés megkötése után, illetve a megfelelő igazolások beszerzését követően veheti kezdetét. A hitelösszeg folyósításáig legalább egy hónap eltelik, de jellemzően inkább másfél. Azt, hogy melyik banknál lehet majd igényelni a zöld hitelt még szintén nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a nagyobb bankoknál előbb lehet majd igényelni, mint a kisebbeknél.

Meddig lesz elérhető a zöld hitel?

A korábbi lakáscélú állami támogatásoknál vegyes a kép: a CSOK-nál nincs lejárat, a Babaváró hitel, az ÁFA visszaigénylés, és az Otthonfelújítási támogatás 2022. legvégéig van meghirdetve. A zöld hitel programnál egy keretösszeget határoztak meg, ez 200 milliárd forint. 2020-ban a pénzintézetek új lakás vásárlásra és új lakás építésre összesen 190 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak.[1] Ha nem vártak ki sokan és 2020-as évhez hasonló lesz a hitelfelvétel, akkor várhatóan nagyságrendileg 1,5 évig lesz elegendő a forrás (azért nem egy év, mert a jelenleg eladásra kínált új ingatlanoknak csak nagyságrendileg a fele felel meg az energetikai elvárásoknak).

Tényleg megéri?

A kamatát tekintve a zöld hitel egy 2,5%-os és végig fix kamatozású lakáshitel, amely egy rendkívül jó lehetőséget jelent a mostani lakáshitelpiacon. Azonban a zöld hitel igényléssel járó vállalások és kötöttségek még nem ismertek. A CSOK felvétele esetén 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban kell lakni, a CSOK mellé felvehető kamattámogatott ingatlan esetében pedig el sem adható az ingatlan 10 éven belül a kamatkedvezmény elvesztése nélkül. Nem lehet tudni még milyen vállalások lesznek előírva, de kizárólag a számokat nézzük, akkor mindenképpen megéri a zöld hitellel számolni. 10 milliós hitelösszegnél, 20 éves futamidővel számolva a zöld hitel havi törlesztőrészlete különböző hitelkamatok mellett az alábbi táblázatban összefoglaltak szerint alakul:

zöld hitel törlesztő részlet

 

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

 

[1] Forrás: Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakáscélú hitelek: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0016.html

 

Lakáshitel

Olvass tovább

Riadó! CSOK és babaváró hitel változások 2020-ban

Módosultak a babaváró hitel igénylésének feltételei, változtak a többgyermekes családok által igényelhető jelzáloghitel-elengedés szabályai, sőt ha külföldről költöznél haza, akkor a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) igénybe vételének módosulásával is találkozhatsz. Mivel szívügyem, hogy a lakáshitelek, a babaváró kölcsön, a CSOK vagy más jelzáloghitelek iránt érdeklődők folyamatosan képben maradjanak a jogszabály-módosulások kapcsán, az alábbiakban összeszedtem, melyek a legfontosabb, 2020. június 13-tól életbe lépett CSOK és babaváró hitel változások. Olvass tovább