Tag Archive for: állami támogatás

,

CSOK Plusz részletszabályok 2023 november

2023.11.23-án este megjelentek a CSOK Plusz részletei. Ez még csak egy rendelet tervezet december 1-éig véleményezhetik az érintettek. Ezt követően lesz rendelet. De tapasztalataim szerint akár január után is lehetnek az alkalmazás során felmerülő apróbb módosítások. Átolvastam ezt a 40 oldal feletti szösszenetet, íme a lényeg. Elnézést, hosszú lesz a bejegyzés, javaslom a kiemelt részeket olvasni először és az érdekesebb részeket végigolvasni, ha korlátos a rendelkezésre álló idő.

Aktualizálás:

A tegnapi napon megjelent a CSOK Plusz rendelet. Apróbb kiegészítő részletekkel, de lényegi változás nélkül a rendelettervhez képest.

  1. A legnagyobb hír, hogy a CSOK pluszt igénybe vevők a vételár értékének 80 millió forintot meg nem haladó részére illetékmentességre jogosultak. Ezért nem szorulnak ki a 80 millió felett vásárlók sem.
  2. Az ÁFA mentesség csak a Falusi CSOK esetében marad meg (ezt ebben a rendeletben kellett volna rendezni)
  3. Az ígért 10%-os minimum önerő lehetőségéről még mindig nincs írásos, csak szóbeli ígéret.

A korábban írt (amit ajánlok az érdeklődők figyelmébe) nagyrészt helytálló, de az alábbiakkal pontosítanom kell:

    1. Az első közös lakásszerzőknek vásárlás esetén a teljes vételár, az építkezés esetén a telekárat nem tartalmazó építési költségvetés nem haladhatja meg a 80 milliót. Ez egy kritikus pont sok esetben, ezért újra leírom, hogy ha bármikor, bármilyen arányban, bárhogy megszerzett lakóingatlana van/volt a házaspárnak, akkor máris akár 150 millióig vásárolhatnak. Nem kötik meg sem a beforgatást, se azt, hogy mióta kell legyen tulajdonrész, milyen úton szerezhető.
    2. A büntető kamat a tőkére vetítve a már megfizetett 3%-os hitelkamat felett ha nem csökkennének az állampapír és jegybanki alapkamatok, akkor is 5,7-9% körül alakulnának.

  1. Minden a felvételt követően született második, vagy többedik gyermekre jár a 10 milliós előtörlesztés. Viszont a most is érvényben lévő 1-4 milliós előtörlesztés és a 10 milliós előtörlesztés egyazon gyermekre nem halmozható. Ha valakinek van egy gyermeke felveszi a CSOK pluszt, akkor a választhatja, hogy a CSOK plusz utáni első, valójában második gyermekére kéri az 1 millió előtörlesztést, de ha lenne egy újabb gyermek, ott már vagy a 10, vagy a 4 millió igényelhető. Így olvasva nem is 20 millió az extra tartozáselengedés, hanem sok esetben csak 15.
  2. Sajnos a mozgatási szabályoknál is hibáztam a cikkben (az előadásnál már helyes) ha ingatlan csere lesz a felvételt követően, akkor a hitelt mindenképp végtörleszteni kell (és sajnos egyszer vehető fel). Ha másik ingatlannal teljesíti a család a 10 éves ott tartózkodást, akkor a büntetést nem kell megfizetni és az esetleges előtörlesztést sem visszafizetni.

A leginkább meglepő részletek

  1. A meglévő CSOK támogatással összevonható, a meglévő ingatlan önálló bővítése esetén. Ha már meglévő gyerekre lett igényelve a támogatás, vagy a vállalt gyerek(ek) megszülettek, vagy a meg nem született gyerekre jutó támogatásrész visszafizetésre került. A mostani rendszer szerinti OTK hitellel nem kombinálható
  2. A 80 és 150 milliós értékhatár definíciója az általam várnál pozitívabb. Vásárlás esetén a lakóingatlan telek és egyéb építmény árakat nem tartalmazó vételára, építés esetén a telekár és melléképületek nélküli építési költségvetés a mérvadó. A banki értékbecslés ehhez képest nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben
  3. Meglévő ingatlan, első ingatlan szerzés is kedvezően lett szabályozva. Nem az saját tulajdonú meglévő ingatlant vizsgálják, hanem a házaspár közös ingatlanát. Ha nincs és korábban se volt közös tulajdonú ingaltan, akkor maximum 80 milliós értékig vásárolhatnak. Egyéb esetben 150 milliós értékig vásárolhatnak, és ha 2 éven belül eladtak, vagy van meglévő közös ingatlan, akkor azok értékénél/eladási áránál magasabb áron kell vásárolni, ha több ingatlan van, akkor az utolsó lakcím a mérvadó. Véleményem szerint, ha valaki 80 millió felett szeretne vásárolni, de még nem volt közös ingatlana, akkor ha vásárolnak egyet, majd eladják, akkor máris elérhető a nagyobb vételár.
  4. Nagyon kerestem, de ebben sem az illetékmentességről (ezt az illetéktörvényben rendezik majd várhatóan), sem az ÁFA kedvezményről nem tesznek említé A 10%-os önerő szabályt se véltem felfedezni.
  5. A büntető kamat mértéke 5 éves állampapír kamat 110%-a +1%, és ezt a büntetésalap ez még a jegybanki alapkamat+5%-os büntetéssel kell kifizetni a jogosulatlan időszakra. Ez 7%-os ÁKK kamat és 11,5%-os jegybanki alapkamat mellett az első három év büntetett időszak esetén 11,17%-os kamatot jelent, de különböző években más a mértéke.
  6. A négyzetméter szabályok a korábbi új ingatlanokra vonatkozó szabályokból indultak ki. Lakások esetében 1 gyereknél 40, 2-nél 50, 3-nál 60 négyzetmétert el kell érje a meglévő ingatlan. Egylakásos lakóház esetében 70-80-90 négyzetméter. Itt minden együtt költöző (tehát nemcsak a támogatásnál figyelembe vett) gyermek beleszámít

Gyermekkel kapcsolatos részletek

  1. Várandósság esetében a benyújtást követően megszületett gyermek is beszámít a felvételt követően figyelembe vett gyerekre járó kedvezmények számításánál
  2. 12 hetes magzat is gyermeknek számít a 4-8-10 éves határidő teljesításe tekintetében, akkor is, ha időközben elhalálozik
  3. örökbefogadással is teljesíthető a gyermekvállalás
  4. maximum 25 éves lehet, kivéve, ha 25 éves betöltött megváltozott munkaképességű gyermeket
  5. Mozaikcsaládoknál kedvezőbb a szabály, mint az eddigi CSOKnál, mert minden együttköltöző gyermek számít

Hitel részletei, előtörlesztés

  • A meglévő gyermek a felvehető hitelösszegbe számít csak bele. Meglévő és legalább egy vállalt gyermek esetén a gyermekek számának összege: ha 1, akkor 15 millió, ha 2, akkor 30 millió, ha 3 akkor 50millió forint vehető fel.
  • 3%-os a kamattámogatott hitel kamata, ami végig fix
  • Az elő-végtörlesztési díj, maximum a befizetett tőketartozás 1%-a
  • A 10 milliós előtörlesztés a felvételt követően megszülető és 3. gyerekre igényelhető. Nem köti ki a tervezet, hogy csak azokra, akiket vállaltak, így értelmezésem szerint, ha valaki 1 gyereket vállal, de kettő lesz, vagy három, akkor is jogosult a kedvezményre.
  • Első évben csak a kamatot kell fizetni, nem választható. Felvételt követő első gyermeknél 1 évre szüneteltethető, ez opcionális és csak az első gyermekről írnak

Büntetőkamat

  1. A hitel támogatásmentes kamata az 5 éves állampapírkamat (ennek mértéke jelenleg 7% körül van) 110%-a plusz 1%. Ennek kamatfordulója a felvételt követő első két évben évente, majd 5 évente kerül meghatározásra.
  2. Ha nem teljesülnek a vállalások, ezt a jogszerűtlenség beálltától igénybe vett kamattámogatást még a jegybanki alapkamat (jelenleg 11,5%) + 5%-os büntetéssel kell tovább rontani
  3. Büntetés főbb esetei
    • nem születik meg a vállalt gyermek
    • válás esetén, nem született meg a gyermek, és egyik félnél se marad az ingatlan
    • önkéntes visszafizetés
    • lebontják
    • nem a támogatott személyek és a kiskorúak használják (kivétel ha családtag ingyen használja)
    • használati haszonélvezeti jogot adnak, vagy más hasznosítja
    • nem lakáscélra használják

Méltányolható esetek

Egyik fél halála automatikusan méltányolt, olyan mintha megszületett volna a gyerek

5 év halasztás kérhető, vagy egyes lenti esetekben el is engedtethető a büntetés, ha

megváltozott munkaképességű lesz az egyik fél

12 hetes kor előtti magzatvesztés

első vállalt gyermek fogyatékossággal betegséggel születik

sikertelen lombikok után, ha orvosilag kizáró ok merül fel

gyermekvállalás orvosilag ellenjavalt

megélhetést ellehetlenítené

Mozgatási szabályok

  • csere útján egyidejű adásvétel történik
  • sikerül venni egy új ingatlant, úgy hogy a meglévő még jogilag az igénylő nevén van és direktben átjegyzi a kincstár
  • eladás esetén a teljes büntetést a kincstár letéti számlájára lehet utalni, a hitelt végtörleszteni kell és vásárlásnál 1 év, építésnél 3 éven belül szerzett megfelelő ingaltan esetén a büntetést nem kell megfizetni, hanem az új ingatlanba teljesíthető a 10 év háta lévő része. Az 1 és 3 év 2 évvel egy esetben meghosszabbítható.

Milyen célra igényelhető

  • építés
  • használt/új ingatlan vásárlás
  • vásárlással egybekötött bővítés
  • önálló bővítés

Ingatlannal kapcsolatos legfontosabb kritériumok

  • Alapvetően nincs kizárás, minden az ország területén lévő lakás vagy lakóház, tanya birtokközpont. Ami
  • komfortos, van egy 12 nm-t elérő lakószobája, a feni négyzetméterek fűtött nem pinceszinti helyiségek, konyha, fürdő, wc benne van.
  • közműves, kivéve speciális igazolásokkal, ha az utcában sincs az adott közmű
  • lehet osztatlan közös ingatlan is, megosztási szerződéssel
  • 5 évre visszamenőleg nem lehetett az ingatlan saját tulajdonban
  • 90 nappal a befogadást megelőző értékbecslés is elfogadható, de a befogadást követően szükséges egy banki szemle

Az igénylők legfontosabb teltételei

  • köztartozás mentesség, büntetlen előélet továbbra is elvárás. Magyar állampolgár, vagy bevándorló, vagy hontalan státusz.
  • maximum az egyik fél lehet KHR listán, olyan formán, hogy több, mint egy éve rendezte a tartozását
  • házasoknak kell lenni
  • egyik félnek 2 éves TB jogviszonyt kell igazolnia
  • a hölgy tag nem lehet 41 évnél idősebb
  • együttesen kell igényelni, mindketten tulajdont kell szerezni (további adóstárs bevonásának lehetőségére nem tér ki)
  • életvitelszerű ottartózkodás a korábbiakhoz hasonló a nevesített eseteket leszámítva (munkahely, ápolás, szolgálati lakás, egyebek) nem létesíthető tartózkodási cím sem máshol

 

Egyéb feltételek

  1. Eladó, építtető nem lehet közeli hozzátartozó, vagy élettárs
  2. A lakóingatlan vételárának nem lehet nagyobb része készpénzben átadva
  3. Építés bővítés esetén a munkák 70%-áról kell számlát benyújtani
  4. Maximum kettő saját cég jelenthető be
  5. Jelzálogjog és terhelési és elidegenítési tilalom kerül a lakásra
  6. Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de nem lehet 300 ezer forintnál több
  7. Adásvételi szerződés megkötését követően maximum 180 napon belül adható be az igénylés
  8. Vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 nap a bírálati idő

 

Bekerülési költségnél figyelembe vehető munkálatok röviden:

  • a lakás épületrészeinek, közös használatra szolgáló helységeinek és központi berendezésének építési költségei
  • a lakás rendeltetésszerű használatát biztosító helységek
    • különálló épületben megvalósuló hulladéktartály tároló
    • közműpótló építményeket, közmű becsatlakozás építményeit
    • egyéb építmények, mint kerítés, épület megközelítését szolgáló járdát, támfalat, szivárgót
    • gépkocsitároló
  • a lakás közműbekötésének költségei
  • a lakás építésével kapcsolatos lebonyolítás költségei: műszaki tervezés, hatósági engedélyezés, hatósági díjak, műszaki ellenőrzés
  • a lakáshoz kapcsolódó útépítési és közművesítési, közmű, elektromos hálózat hozzájárulás
  • a lakáshoz kapcsolódó közterületi út, járda és közműépítési költségek
  • a bővítés esetében nem lehet különálló épületben munka
  • tetőtér beépítésnél lépcső
  • a lakás építés vagy bővítéséhez szükséges
    • földmunka
    • bontás
    • mintatervek adoptálása

 

A szabályok finomodhatnak, a bankok a termékek kidolgozása során és az életszerű esetek vázolás közben sok finomítás várható, ezekről folyamatosan értesülök majd, hiszen minden nagyobb bank szerződéses partnere vagyok.

 

,

Így rendeződik át az ingatlanpiac a rezsi árváltozás miatt

Lehetőség nyílik a lenti rövid összefoglalóból megismerni, hogy miért fognak a rezsi árak változása miatt a nagy méretű, korszerűtlen, osztatlan közös ingatlanok árai csökkenni. És ezzel párhuzamosan a kisebb, korszerűbb önálló ingatlanok értékei növekedni. Ha az élethelyzeted váltást indokol a közeljövőben, akkor gyorsan érdemes reagálni, hogy minél kevésbé árazódjanak be a rezsiemelés miatti változások az ingatlanárakba.

 

Az energiahordozók árát – különösen, ha az országban termelődnek– a kormányzat megállapíthatja a piaci ár alatt, akár tartósan is, ám a legtöbb kedvezmény idővel csökken vagy megszűnik. Minél tovább áll fenn, egy árbefagyasztás, annál jelentősebb eltérések alakulnak ki a piacokon. Ha példával kellene szemléltetni olyan ez, mintha kímélni szeretnénk a gyermekünket, ezért nem engednénk futni, helyette pihenne, minél több időt kihagy a sportolásból, annál nehezebb lesz majd valós versenyhelyzetben neki a többiekkel együtt futni. Szerencsére, nem egy lépésben közelítettük meg a piaci árat a lakossági energiahordozók esetében, hanem decembertől negyedévente kerülhet felülvizsgálatra, de akkor is jelentős átrendeződés várható a piacon.

2013-mas árakon konzerválták a rezsiárakat, azóta szépen lassan a növekvő bérek, ingatlanárak, és bérleti díjak mellett eltörpült, elinflálódott a rezsiköltség.

Amíg piac közeliek voltak a rezsiárak fontos szempont volt az ingatlan/albérlet választásnál, hogy:

  • Melyik ingatlanban hogyan szabályozható a hőmérséklet, akár helyiségenként?
  • Hol vannak párhuzamos, alternatív fűtési, illetve melegvíz ellátó rendszerek.
  • Melyik ingatlan megújuló energiahordozók, mint például napelem, napkollektor, hőszivattyú, geotermikus fűtésrendszer.
  • Mennyire korszerű az ingatlan, például milyen jól szigetelt az ingatlan, milyen korszerűek a nyílászárói?
  • Akkora-e az ingatlan, amekkora a család aktuális mérete, igényei alapján indokolt?

Mit lehet már most érezni és milyen változások zajlanak le az ingatlanpiacon fokozatosan?

  1. Kandallót, fa-szén tüzelésű kazánt nem lehet vásárolni.
  2. Tűzifára olyan hosszú lett az előjegyzési sor, hogy talán tél előtt ki se érnek vele.
  3. Rendkívüli módon megnőtt az érdeklődés a hőszivattyú, klíma és napelem iránt is.

 

2022.07.21-én a Magyar Közlöny is megjelent a rezsicsökkentés részleteivel. A rendeletek, jogszabályok megalkotásánál örökös dilemma, hogy ha minél több méltányolható esetet le szeretnének fedni, akkor nagy részletes és rendkívüli adminisztrációs teherrel járó jogszabályt kellene létrehozni. Így érhető, hogy a jelenlegi szabály nem tért ki minden eshetőségre. Például rendezi a társasházak esetét, de a több generációs, akár külön családok által használt használati megosztási szerződéssel rendezett osztatlan közös ingatlanokra nem terjed ki. Pedig ezeknél is sok esetben egy hőközpont, így egy fogyasztási hely található. Az ilyen ingatlanok, vagy társasházzá alakulnak, vagy nem tudják duplán érvényesíteni a kedvezményt.

 

Ezek alapján az alábbi irányú lakáspiaci tranzakciók várhatóak:

  1. Korszerűtlenből korszerűbbe
  2. Nagy alapterületűből kisebbe
  3. Osztatlan közösből önálló ingatlanba

 

Az ilyen strukturális változások, főleg egy több lépcsős rezsi emelés esetén nem feltétlenül azonnal épülnek be az ingatlanárakba. Így azt javaslom, hogy akinek nagy, korszerűtlen, többgenerációs ingatlana van és a közeljövőben el kívánja adni, az lépjen gyorsan. Aki pedig kicsi, korszerű, önálló ingatlanba menne, annak érdemes gyorsan lépnie, mert be fog épülni az ingatlanok árába.

 

Mekkora értékváltozás indokolt a rezsi árának változása miatt?

Az ingatlan váltáshoz sok esetben igénybe lehet venni támogatást, illetve szükséges lehet lakáshitel. Közgazdászként sok aspektusról szoktunk beszélni hitelvétel előtt. Megtervezzük a hitel lefutását, segítek megversenyeztetni a bankokat, kiszámolhatjuk a havi rezsiköltséget különböző piaci árak esetén. Az alábbi ára szemlélteti, hogy különböző többlet rezsi költség megfizetése helyett, az összeget inkább korszerűsítési, vásárlási hitel törlesztésre fordítva mekkora összegű hitel vehető fel. Például, ha valaki a jövőben 100 ezer forinttal többet fizetne rezsire, akkor 3%-os kamatozású CSOK hitelből 10 millió forintot tudna felvenni 10 éves futamidőre. És közel 12 millió forintot 8%-os kamatozású hitelből 20 éves futamidőre. Így mindenki ki tudja a várható rezsiköltség emelkedése alapján számolni, hogy mekkora összeget tudna az ingatlanára, vagy annak cseréjére fordítani.

Gyermeket nevelő családok a jelen szabályok értelmében 3 millió forintot vissza is igényelhetnek a minimum 6 millió forint felújítás esetén, és ehhez maximum 6 millió forintig 3%-os kamattámogatott hitelt is igényelhetnek.

 

Összességében megállapítható, hogy jelentős átrendeződés várható a piacon. Ugyanis a tendenciózus rezsiár befagyasztás azt eredményezte, hogy a korszerűtlen otthonok ára az „indokoltnál” magasabb szinten alakult ki a piacon. Aki igényeihez képest túl nagyban, korszerűtlen ingatlanban lakik és váltana, annak érdemes mihamarabb eladnia ingatlanát. Aki pedig vásárolna, felújítana annak érdemes lehet gyorsan lépnie, akár hitel felvétele mellett is.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

,

Utolsó stádiumba lépett a Zöld hitelek igénylése

Ugyan 2022. március 1-én az MNB által közzétett kihasznált (leszerződött) NHP Zöld Otthon hitelek összege csupán 77 milliárd forint volt, már van olyan bank aki 2022.03.24-án is úgy fogad be Zöld hitel igénylést, hogy tájékoztatja ügyfelét, hogy vélhetően neki már nem jut a hitelkeretből.

Olvass tovább

,

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

 

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető Zöld hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán. A Zöld hitel feltételei közül a legfontosabbak a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés, mely a BB vagy annál jobb energetikai besorolású ingatlanokat jelenti.

Zöld hitel igénylés részletei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. A Zöld hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. Tetőtér beépítés és emeletre építés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1%-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentőtámogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Építési munkáknál 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Zöld hitel igénylés feltételei

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

Mennyi idő alatt kapom meg a Zöld hitelt?

A lakásvásárlás hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 20 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmúltat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ez a folyamat kb. 2-5 hetet vesz igénybe

Ezt követi a szerződésírás és a szerződéskötés, ami jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a bankfiókban. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

,

NHP Zöld Otthon Hitel részletei

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán.

Nagyvonalakban összefoglalva a részleteket, alapvetően a hiteltermék technikai specifikációjában a fogyasztóbarát hitelekhez hasonlít, az ingatlan a CSOK szabályokban rendelkezett feltételeknek kell megfeleljen, de nincs gyermekhez kötve maga a ZOP hitel. A legerősebb megkötése a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés (mely a BB kategória energiahatékonyabb fele, vagy annál jobb, tehát 90 kWh/m2/év energetikai jellemzőtől korszerűbb ingatlanokat köti ki)

Igénylés alapparamérterei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. Hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (így sajnos üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. 16/2016. (II.10.) Korm. rendelet szerinti tetőtér beépítés és emeletráépítés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1 %-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentő támogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok. Az sajnos a mostani tájékoztatásból sem egyértelmű, hogy mekkora a Zöld Otthon Hitel minimális hitelösszege.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Tehát építési munkákra a Terméktájékoztató alapján 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján (melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás), melynél akár releváns lehet a 3 év. De alapvetően a banki gyakorlat lesz várhatóan szigorúbb a folyósításra nem a rendelet.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Igényléssel tett vállalások

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

A termék egyéb érdekes részletei

  1. A 200 milliárdos keretösszeg első 120 milliárdja az igénylésre jelentkező és az MNB által elfogadott bankok között az igénylés sorrendjében kerül megítélésre. A maradék 80 milliárd pedig keret formájában az addigi igénylések mértékében. Így ösztönözve lesznek a bankok az elejétől az aktivitásra.
  2. Amint a keretösszeg kihasználtsága eléri a 20 milliárd forintot onnantól kezdve a hónap első keddi munkanapján elérhetővé teszik az előző hónap utolsó munkanapjának egyenlegét bankonkénti bontásban.
  3. A hiteligénylési folyamat a fogyasztóbarát hitel folyamatával egyezik meg, értékbecslés és teljeskörű dokumentációt követően 15 munkanap a bírálati harátidő maximuma (mely CSOK mellé igényelhető) OTK hitel együttes igénylése esetén 5 munkanappal meghosszabodik. A folyósításra az előzetesen közölt feltételek teljeskörű teljesítését követően 2 munkanapja van a banknak.
  4. Amennyiben a támogatás valamilyen okból megszűnik a hitelnyújtó pénzintézet refinanszírozhatja a terméket maximum a kamatperiódusnak (hitelkamat fixálási ideje) megfelelő referenciakamat felett 3,5 százalékpontos felárral.

 

A cikk írója hitelszakértő, közgazdász az egyrolakettore blog szerzője.

 

, ,

Építkezés Zöld Hitelből

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

,

A zöld hitel kulcskérdései

Beharangozta új lakáscélú programját az MNB, a Zöld Otthon Programot, amelynek része a fix 2,5%-os kamatozású lakáshitel: a zöld hitel. Az igényelhető hitelösszeg maximum 70 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A zöld hitelt új lakás vásárlására vagy építésére használhatjuk fel, amennyiben a lakás legalább BB energetikai besorolású. A Zöld Otthon Program indulását 2021. októberére tervezik, ezt követően lesz elérhető a zöld hitel.

Ugyan időben még a zöld hitel részleteit tartalmazó, hivatalos kormányrendelet megjelenése előtt vagyunk, de a bankok jelenlegi gyakorlataiból és a korábbi lakáscélú állami támogatások (Felújítási hitel, Babaváró hitel, CSOK, Falusi CSOK) bevezetéseinek tapasztalatai alapján egy általános körképet kívánunk adni, hogy a kormányrendelet megjelenését követően, a banki termékfejlesztések után, már gyorsan tudj lépni új, energiahatékony otthonod irányába.

Mi is az a zöld hitel?

 

 

A zöld hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet, amitől csak lefele térhetnek el a bankok. A hitel eddig ismert feltételei között nem szerepel sem a gyermekvállalás, sem más fajta az ingatlannal kapcsolatos elköteleződés. Az eddig ismert legfontosabb feltétel az, hogy a megvásárolni vagy megépíteni kívánt ingatlan legalább BB energiahatékonyságú legyen, ami egyébként kötelező lesz (többszöri hosszabbítás után jelen állás szerint) a 2022.06.30 után nem adnak ki használatba vételi engedélyt.

Mikortól lehet igényelni a zöld hitelt?

A zöld hitel tervezett indulási ideje 2021. október, azonban teljesen biztosat még nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok alapján az alábbi folyamat a legvalószínűbb:

zöld hitel idővonal

 

A hivatalos kormányrendelet megjelenését követően tud érdemben elindulni a bankok termékfejlesztése. A termékek kidolgozása egy időigényes folyamat, számos szabályozói állásfoglalás kérés történik ilyenkor, így a legtöbb bank nem tud az első napokban elindulni. A program startolása után is szoktak lenni apróbb korrekciók.

A zöld hitel igénylés akár építés, akár új lakás vásárlás a cél, az adásvételi szerződés megkötése után, illetve a megfelelő igazolások beszerzését követően veheti kezdetét. A hitelösszeg folyósításáig legalább egy hónap eltelik, de jellemzően inkább másfél. Azt, hogy melyik banknál lehet majd igényelni a zöld hitelt még szintén nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a nagyobb bankoknál előbb lehet majd igényelni, mint a kisebbeknél.

Meddig lesz elérhető a zöld hitel?

A korábbi lakáscélú állami támogatásoknál vegyes a kép: a CSOK-nál nincs lejárat, a Babaváró hitel, az ÁFA visszaigénylés, és az Otthonfelújítási támogatás 2022. legvégéig van meghirdetve. A zöld hitel programnál egy keretösszeget határoztak meg, ez 200 milliárd forint. 2020-ban a pénzintézetek új lakás vásárlásra és új lakás építésre összesen 190 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak.[1] Ha nem vártak ki sokan és 2020-as évhez hasonló lesz a hitelfelvétel, akkor várhatóan nagyságrendileg 1,5 évig lesz elegendő a forrás (azért nem egy év, mert a jelenleg eladásra kínált új ingatlanoknak csak nagyságrendileg a fele felel meg az energetikai elvárásoknak).

Tényleg megéri?

A kamatát tekintve a zöld hitel egy 2,5%-os és végig fix kamatozású lakáshitel, amely egy rendkívül jó lehetőséget jelent a mostani lakáshitelpiacon. Azonban a zöld hitel igényléssel járó vállalások és kötöttségek még nem ismertek. A CSOK felvétele esetén 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban kell lakni, a CSOK mellé felvehető kamattámogatott ingatlan esetében pedig el sem adható az ingatlan 10 éven belül a kamatkedvezmény elvesztése nélkül. Nem lehet tudni még milyen vállalások lesznek előírva, de kizárólag a számokat nézzük, akkor mindenképpen megéri a zöld hitellel számolni. 10 milliós hitelösszegnél, 20 éves futamidővel számolva a zöld hitel havi törlesztőrészlete különböző hitelkamatok mellett az alábbi táblázatban összefoglaltak szerint alakul:

zöld hitel törlesztő részlet

 

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

 

[1] Forrás: Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakáscélú hitelek: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0016.html

 

Lázba hozott a hárommilliós felújítási támogatás? Mutatjuk, hogyan igényeld!

Lázba hozta a családosokat a 2021. januárjától 2022 végéig igényelhető, 3 millió forintos vissza nem térítendő otthonfelújítási támogatás. Ez természetes, hiszen ki ne tudna találni otthonában olyan munkálatokat, melyeknek „itt lenne már az ideje”? Túl régóta záródik rosszul a bejárati ajtó, évek óta hiányzik a klíma és már egy teljes körű festés sem ártana? Magáról a felújítási támogatásról itt írtam bővebben, viszont saját igénylésem benyújtása után úgy érzem, itt az ideje, hogy csokorba szedjem igénylési tapasztalataimat, hogy más is akár önállóan is bele merjen vágni az igénylésbe. Olvass tovább

,

Kamattámogatott felújítási hitel vagy piaci felújítási kölcsön? Melyiket érdemes választani?

Útnak indult a három százalékos, kamattámogatott otthonfelújítási hitel február elején Magyarországon. Az akár 6 millió forintos, legfeljebb 10 éves futamidejű konstrukció a felújítások előfinanszírozására szolgál. A bankok mindenesetre eddig is számos konstrukciót kínáltak felújításra, korszerűsítésre, ezért érdemes jól átgondolni, pontosan milyen büdzsét áll rendelkezésre a munkálatokra és mi érné meg a legjobban. Megnéztük, kiknek érdemes az új, kamattámogatott felújítási hitelt igényelni és mikor éri meg inkább a számos bank termékeként megtalálható, egyéb felújítási hiteleket választani. Olvass tovább