Bejegyzés

Történelmi lehetőség áll azok előtt, akik mostanában terveznek ingatlant venni, vagy felújítani. 10 millió forintra vetítve 700 ezer és 1,2 millió forint közötti extra nyereség érhető el, hitelkockázat nélkül, 5 év alatt. Ehhez egyszerűen készpénzes finanszírozás helyett, legalább részben hitelt kell felvenni és a megmaradt összeget június 3-án induló Magyar Állampapír Pluszba (MÁP Plusz) kell fektetni (persze más állampapír is lehet, de most ezzel számoltam).

 

Sokféle motivációból vásárolnak az emberek ingatlant, első otthon, méret problémák, hosszú távú befektetés, családi ingatlanviszonyok rendezése, illetve egyéb ingatlancélok, mint a halasztott felújítás, bővítés, korszerűsítés, és még számos élethelyzet indokolja (a mostani árak mellett is!) a jelzáloghitel felvétel aktualitását. Sok embernek eszébe se jut ilyen helyzetben hitelt felvenni a céljai megvalósításához, ami normális kamatkörnyezetben akár indokolható lehet pénzügyileg is, de ez most nem az a kamatkörnyezet. Sokszor az eladósodástól való félelem van a hátterében, viszont a fent vázolt esetben bármikor végtörleszthető a hitel.

Kockázat nélküli biztos nyereség, azaz arbitrázs van a piacon

Napjainkban történelmi kamatkörnyezet van, vagy azt is mondhatnánk a magyar lakosság részére egy piaci arbitrázs helyzet állt elő. Az új MÁP Plusz 5 éves átlagos kamata (kamatadó mentesen, esetenkénti ingyenes visszaváltási lehetőség mellett) 4,95%, amíg a legjobb feltételekkel kínált 3 havi kamatperiódusú lakásvásárlási hitelek kamata 1,91%, az évesé 2,76%, míg a legjobb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata 3,4%. 10 millió forint éves átlagos kamata az 5 év alatt MÁP Plusz esetén 495 000 forint a míg ugyanennyi hitel kamata éves szinten 191 000 forinttól 340 000 forintig terjed az előbbi kamatszinteken. Ha ezek különbségét 5 évre vetítjük könnyen kiszámolható, hogy miért éri meg. Nem kérdés, hogy bármilyen ingatlancél (vásárlás, felújítás, családi tulajdonviszonyok rendezése, építés, bővítés, stb.) esetén kamatkockázat nélkül is biztos hozamot lehet elérni, továbbra is állítom, amit már sokszor írtam, hogy a hitelképesség forintosítható érték.

Nagyobb hitelösszeg esetén nagyobb a nyereség, de tökéletes eszköz a biztonsági tartalék kérdésére is. Sokszor merül fel a kérdés ingatlanvásárlás esetén is, hogy mennyi önerőt használjanak fel, mennyi hitelt vegyenek fel, és ennek eredőjeként, mekkora likvid(álható), vésztartalékot hagyjanak meg, az előre nem látható kiadásokra. Tekintettel arra, hogy az állam a MÁP Plusz papírokat akár 100%-os áron visszavásárolja (az éves kamatfizetések alkalmával, 5 munkanapos ablakokban 100%-on, egyébként pedig a névérték 99,75%-án, amennyiben az Állam fizetőképes marad), így pénzügyileg nyereséges módon képezhető likviditási taralék lakáscél esetén, több hitelfelvétel, és a megcélzott 3-6 hónapnyi megélhetési tartalék állampapírba fektetésével.

Egyébként felmerül a kérdés, miért alakulhat ki ilyen arbitrázshelyzet a pénzpiacon. Sokan emlékeznek még, hogy a rendszerváltás után milyen busás haszonnal hozták be külföldről az autókat, és számos más árucikket, amik itthon szinte végtelen kereslettel találkoztak. Az is egy vissza nem térő helyzet volt. A pénzpiacokon is voltak arbitrázslehetőségek a digitalizáció kora előtt például országok között szállították a papír alapú értékpapírokat a jegyzési különbségből fakadó haszon reményében. Most azonban néhány lakossági állampapír extra állami kamattámogatás mellett érhető el (mert célként lett kitűzve, hogy a magyar államadóság minél nagyobb része magyar kézbe kerüljön, így be nem látható ideig, támogatással ösztönzik a lakossági állampapírvásárlást, mely  társadalmilag is üdvös, hisz az ország finanszírozási kockázata is csökken), a hitelkamatok pedig történelmi mélységekben vannak, hisz azok nem a támogatott lakossági állampapírok szerint árazódnak. A magas betéti és alacsony hitelkamatok okán minden hitelképes lakáscéllal rendelkező állampolgár előtt nyitva áll a fent leírt extra hozamszerzési lehetőség.

Ha valakinek egyik zsebében komolyabb veszteség nélkül likvidálható állampapír, a másik zsebében pedig azonos összegű hitel van, akkor igazából nem vállal klasszikus értelemben vett hitelkockázatot, mert a kamatkörnyezet romlása esetén zárható a kitettség. Így pénzügyileg tudatos döntés is lehet a 3 havi, vagy az éves kamatperiódusú hitel felvétele is, ha pedig valaki még a kamatperiódusokat is összehangba szeretné hozni, akkor érdemes lehet 5 éves kamatperiódusú hitelt választani, ahol a kamat 5 évre fixálva van ami megegyezik a MÁP Plusz befektetési horizontjával.

MÁP Plusz befektetés: Mekkora összeg nyerhető?

10 milliónként zéró kamatkockázat (5 évig fixált hitel és 5 éves MÁP Plusz) esetén is nyerhető 700 ezer forint. Ha emellé valaki még egészségpénztári megtakarításai törvényileg megengedett részét hiteltörlesztésre használja és beleszámítjuk az így elérhető adójóváírást is, akkor hitel-adósonként legalább további 150 ezer forint elérhető az 5 év alatt (az egészségpénztári kedvezmény személyenként igénybe vehető így több adós esetén többszörözhető ez a nyereség). Ha pedig valaki a 3 havi kamatperiódust választja és nem változik a kamatkörnyezet, akkor akár 1,2 millió forint is lehet a nyeresége (az egészségpénztári adójóváírást leszámítva, de az előtörlesztést figyelembe véve).

Egy esetet vezetek le matematikailag a többit szívesen kiszámolom egy személyes találkozó alkalmával (hisz úgyis egyénre kell szabni ezt a kombinációt):

falusi CSOK

10 millió forint MÁP Pluszba fektetve (és a kamatokat kivéve, tehát nem visszaforgatva) 5 év alatt 2 475 000 forint hozam érhető el.

MÁP Plusz

 

Ezzel szemben az 5 évig változatlan kamatozású 30 éves futamidejű 3,4%-os kamatozású hitelre 5 év alatt 1 615 103 forintnyi kamatot kell kifizetni.

Így a kamatkülönbözetekből fakadóan 5 év alatt 859 897 forint nyereség érhető el. Ebből kell levonni az előtörlesztési díjat amely az 5 éves időtávon már elérhető fogyasztóbarát termékeknél a fennálló tartozás 1%-a, jelen példában 89 542 forint, illetve a hitel kezdeti költségeit, mely bankonként változó összeg 0 forinttól, 10 millió forintra vetítve maximum nagyjából 70 000 ezer forint lehet. Tekintettel arra, hogy az állampapír díjmentesen pénzzé tehető, így egyéb költséggel nem kell számolni, így nagyságrendileg megmarad a körülbelül 860 ezer forint tiszta kamatnyereségből 700 ezer forint.

Konklúzió

Bármilyen lakáscélú hitellel összefüggésbő hozható cél esetében (vásárlás, felújítás, korszerűsítés, bővítés, családon belüli ingatlanviszonyok rendezése), készpénz helyett hitelből történő finanszírozással és egyidejű állampapírvásárlással, lényegében kockázatmentesen extra hozamot lehet elérni. Érdemes lehet kisebb összegben, vagy akár sok 10 millió forintos nagyságrendben is meglépni. Egyes vélemények szerint ez a szituáció az eszközár buborék jele, de ezen túlmenően véleményem szerint minden szereplő jól jár, a bankok kihelyezik forrásaikat, az állam finanszírozást kap, az egyén pedig extra hozamot kap.

Gyakran kérdezik tőlem, hogy mibe érdemes befektetni örökség vagy nagyobb összegű megtakarítás esetében. Csokorba szedem a legfontosabb befektetési elveket és személyre szabott lehetőségeket is vázolok. Természetesen csak az életkor változásával is sokféle élethelyzet állhat elő: akik most kezdik az életüket, vélhetően életük beindításához fogják használni az örökséget. És persze egészen másképp dönt egy nyugdíjhoz közelebb álló személy befektetéseiről.
 

Néhány örök érvényű befektetési elv:

  1. Az ilyen egyszeri nagy bevételeket nem szabad felélni, hanem félre kell tenni jövőbeli célokra, mint a nyugdíjas évek, vagy a nagy összegű váratlan kiadások. Mindenki ismeri a valóságshow nyerteseinek példáján, hogy hiba nyertek 10 milliókat pár évvel később semmi nem marad belőle csak a keserűség, hogy újra úgy kell élni mint előtte.
  2. A befektetéseket érdemes megosztani, diverzifikálni, porlasztani különböző kockázatú befektetések között. Jól tudja ezt az utcai árus is, aki egy nyári napon a táskájába tesz napszemüveget és esernyőt is, így bármilyen időjárás esetén hazaviszi a kis mellékesét.
  3. Az állami támogatások kihasználásával milliókkal lehetsz gazdagabb. Az állam támogatja a lakossági államkötvény vásárlást, lakáscélú megtakarítást, a magán célú nyugdíj és egészségpénztári előtakarékosságot. A saját befizetéseid 20-30%-át teszi a számláidra az állam.

 

Lássuk befektetési javaslatunkat és az elérhető nyereségeket:

 

mibe érdemes befektetni

 

Mibe érdemes befektetni: Feltételezések, értelmezések

 

Ingatlanbefektetés

  • Azért az egyik legjobb befektetés az ingatlan, mert egy nyugdíjhoz hasonló, életjáradék jellegű folyamatos bevételi forrás, így alkalmas például a gyermekek iskoláztatásának finanszírozására. Ezen felül a gyermek otthonhoz jutását úgy szokták segíteni vele, hogy átvállalják a hiteltörlesztőt, ezt követően pedig nyugdíjkiegészítésre is használható. Ha pedig nagy összegű kiadás merül fel, akár el is adható.
  • 10 millió forint önerőből és 10 millió forint hitel felvételével egy bérbeadási ingatlant vásárolva, 10 év alatt két lakásszámlával kombinálva 11,5 millió forint teljesen kockázatmentesen az összes visszafizetendő, melyet a bérleti díjbevételek teljes mértékben fedeznek. Amennyiben az ingatlanok árai magasabbak lesznek 10 év múlva, mint most akkor akár 20 millió forintot meghaladó ingatlanvagyon lesz a kezdeti 10 milliós befektetésből. A finanszírozásban akár lakástakarékkal kombinálva ingyenesen segítek. Az ingatlan kiválasztásánál a lokáció a legfontosabb ezért javasoljuk az otthontérkép ingatlankereső használatát, ahol térképen is ki lehet választani a megcélzott területen elhelyezkedő ingatlant.

Pénzpiac

  • Az államkötvények biztos hozamot hoznak, ha lejáratig megtartják őket, de bármikor eladhatóak és az ingatlan hosszabb értékesítési idejével szemben pár napon belül pénzzé tehetőek. A magyar állam támogatja a lakossági állampapír vásárlást. Aki pedig vállalati részvényekbe, vagy kötvényekbe fektet, az állampapírokénál magasabb hozamot is el tud érni nagyobb kockázat vállalása mellett.
  • Aki nem szeretne nagyobb kockázatot vállalni annak a támogatott államkötvényeket tudjuk javasolni. Aki hajlandó magasabb kockázatot vállalni, de nem járatos a részvények és kötvények világában, annak több befektetési alap vásárlását javasoljuk az államkötvények mellett. Aki pedig tudja, milyen papírokat vásárolna azoknak a TBSZ (Tartós Befektetési Számla) a jó választás.

Nyugdíj, Egészség

  • Az állam a nyugdíj- és egészség pénztári megtakarításokat extra 20%-kal támogatja. A NYESZ (Nyugdíj Előtakarékossági Számla) jóváírásai után szintén 20% adójóváírás érvényesíthető (évente 100.000 forint összegben) és a befektetések hozamai adómentesen hozzáférhetőek, így ezt a formát szintén azoknak javasoljuk, akik nagyobb kockázatot hajlandóak vállalni és tudják mibe szeretnének fektetni.

Gyermek előtakarékosság

  • A gyermek lakáscéljaira a Babakötvényt és a gyermekek részére kialakított hosszú távú lakástakarék megtakarításokat tudjuk javasolni. Egészség és nyugdíjpénztári illetve lakástakarék pénztári termékekkel kapcsolatosan szívesen készítek ingyenes, személyre szóló ajánlatot.

Előfordul, hogy olyan emberrel találkozok, akinek a hónap végén már nagyon kell figyelnie a pénztárcáját/bankszámláját, vagy egyszerűen, csak kérdezik, hogy hogyan tudnák tudatosabban kezelni pénzügyeiket. Az Egyről a Kettőre blog pénzügyi tippek rovatának bejegyzése például összegyűjti azokat a gondolatokat, amivel rövid és hosszú távon több pénz marad a tárcánkban. Az első részben a bevételekről olvashattok.

„More focus on income” Amikor vállalatok jövőjét tervezzük, akkor az előző mondat sokszor hangzik el és bizony nagyon igaz! A figyelem könnyen a sok soros költségoldalra terelődik, de sokkal kisebb eredményhatást lehet elérni vele, mintha ugyanannyi időt a bevétel oldalra fordítanánk.

Növeld a munkabéred

Sok cég bérstruktúráját láttam már, sajnos a legritkább esetben jutalmazzák a régi, lojális munkaerőt a piacnak megfelelően, ahogy az ügyfelek kezelésében is nagyon sok cég az új ügyfeleket premizálja (lásd telco szolgáltatók), így sokszor arányosan magasabb fizetést kap egy új kolléga.

Ez a blog nem HR fókuszú, de gondold át időnként, hogy több tényezőt figyelembe véve, mint például megbecsülés, jövőbeni tapasztalatszerzési lehetőségek, jövedelem, felelősség, jó helyen vagy-e.  Akár nem, akár igen a válasz most a munkaerőpiac keresleti, ezért érdemes lehet megszondázni a piacot egy jó kis önéletrajzzal, pályázatokra való jelentkezéssel. Gyakran arra is van lehetőség, hogy az új ajánlattal „csak” annyit érsz el, hogy megemelik a meglévő munkahelyeden a fizetésed piaci szintűre, és/vagy munkaköröd igényeidhez közeledik, és váltanod sem kell.

Legyen kiegészítő jövedelmed

Gyermekkoromban télen konfettiket készítettem a lyukasztógéppel a nyáron összegyűjtött legszínesebb virágkatalógusokból, a becsomagolt konfettiket pedig farsangkor eladtam a suliban. Mosolyogtató ma erre visszagondolni, de jó volt bandában papírt gyűjteni, gördeszkán hazatolni, az idős nénik, bácsik pedig olyan jó szívvel adták.

Szerezz többlet jövedelmet abból, amit szeretsz: süss süteményt, saját termelésű zöldségből készíts házi vegetát, vállalj gyermekfelügyeletet sajátod mellett, szerelj autókat, barkácsolj ajándéktárgyakat, bármit, ami kikapcsol. Ezekért nem kell piaci árat kérned, ha munka mellett csinálod, és az anyagiakon túl sok mást is megtapasztalhatsz, érdekes helyzetekkel, emberekkel találkozhatsz, és amit szívesen csinálsz feltölt.

A sharing rendszerekben meglévő eszközeidet, hasznosíthatod, amikor neked nincs rá szükséged. Egyik ismerősöm sokat van külföldön, ilyenkor lakását kiadja airbnb-vel (de ki lehet adni akár 1-1 napra is) autóját pedig a reptéren hagyja, ahol szintén bérbeadják, amiért pénzt kap.

Meglévő, megunt, de még használható eszközeidet add el, vagy ajándékozd el még lecseréléskor, amikor még van némi értéke.

Bevételeid minél nagyobb része legyen passzív jövedelem

Egy befektetési célú ingatlan, havi bérleti díjat hoz, az osztalékfizető részvények pedig jellemzően évente fizetnek. Ezeket egyszer kell megvenni (egy ingatlant időnként meg kell hirdetni és karban kell tartani, adminisztrálni) de azt követően folyamatosan bevételt hoz. Ilyen típusú befektetések hosszú távú pénzügyi biztonságot jelentenek, fedezetet a gyermek iskoláztatására, egészségügyi kiadásokra, nyugdíjas évekre.

Noha jellemzően utólagosan, de sok extra bevétel érhető el az állami támogatás formájában

Az állam nagyon sok féle támogatást nyújt, nem ritkán milliókban mérhető összegben. Mik lehetnek ezek?
Inatlanhoz kapcsolódó – lakástakarék megtakarítás 30%-a, maximum 72 ezer / adószám/év.
Gyermekekhez/Egészséghez kapcsolódó – Egészségpénztár (megtakarítás 20%-a, maximum 150 e/év) Önsegélyező szolgáltatások, születéskor 200 e érvényesíthető, pelenkázás, évkezdések, egészségügyi kiadásokon is 20% a támogatás.
Nyugdíjhoz kapcsolódó –megtakarítás 20%-a, maximum 150 e/év.
Államkötvényhez kapcsolódó – prémium állampapír infláció felett 1,75-2,25%-os kamatot kínálnak.

Ez a bejegyzés nem véletlenül kerül a tippek rovatba, talán vannak benne olyan spórolási, bevétel-növelési gondolatok, amit máshol is olvasni lehet, de talán akad köztük olyan is, amit még nem hallottál. Ha kell egy kis plusz élj velük!