Tag Archive for: kamatfixálás

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

, ,

Elszabadultak a hitelkamatok, mutatjuk, mit tehet

Miközben január elején még 1,06 százalékon és 1,54 százalékon állt az ötéves és tízéves BIRS referencia-kamatláb, júniusra mindkettő nagyságrendileg megkétszereződött. Ez a következő időszakban a piaci hitelek kamatainak további emelkedését valószínűsíti. Mivel ritkán van ennyire egyértelműen beazonosítható fordulópont a kamatpiacon, érdemes odafigyelni a változásokra. Röviden az alábbiakban megmutatom, mi történt, és mit lehet tenni, hogy senkit ne érjenek veszteségek a hitelkamat-emelkedés miatt. Olvass tovább

Hitelt vennél fel? Mutatom, hogyan tervezd a futamidőt és a törlesztőrészletet

Kamatláb, futamidő, törlesztőrészlet, THM – rengeteg megfontolandó tényezővel találkozhatunk, ha hitelfelvételre adnánk a fejünket. Mivel észszerű a kölcsönszerződést nem könnyelműen megkötni, érdemes is jól átgondolni ezeket a részleteket. Ennek érdekében az alábbiakban összeszedtem, milyen szempontokat érdemes mérlegelni hitelfelvétel előtt, hogyan érdemes megtervezni a havi törlesztőrészletet vagy egy már meglévő befektetési stratégia esetén akár az esetleges előtörlesztéseket is.

Olvass tovább

Így fixáld az alacsony hitelkamatot, hogy biztosan ne veszíthess százezreket

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

Azonnal kell fixálni a hiteleket?

Lassan már el is felejtettük, hogy mi az a kamatkockázat. A mostani cikk célja, hogy bemutassa hogyan változtak a hitelezés szempontjából fontos referencia kamatok, hogyan változhatnak a jövőben, illetve, hogy támpontot adjon az örök kérdésben fix vagy változó hitel éri-e meg jobban.

Egy hónapja arról cikkeztek, hogy eljön a „kamatpokol” és elszállnak a kamatok, az alábbi ábrák magukért beszélnek. Valóban, az elmúlt években megszokott stabilan alacsony kamatokhoz képest emelkedtek a kamatok (a 3 havi BUBOR 30 bázispontot, a 10 éves állampapírok 6 havi átlaga 111 bázispontot). A július elejei tetőzés után azonban mérséklődés látható az éven belüli kamatok tekintetében. A hosszú távú, 3,5,10 éves kamatoknál nem elérhető még az augusztusi érték, de ott további emelkedés várható, tekintettel arra, hogy a 10 éves referencia állampapír hozama 2018.08.10-én 3,48%). A fentiek ismeretében azért nem tűnik annyira pokolinak a helyzet, de igazán jó alkalom, hogy újra átgondoljuk a fix és a változó kamatozású hitelekről alkotott véleményünket.  Az emlékezet rövid, de ne felejtsük el, hogy a most 0,66%-nál tetőző 1 éves BUBOR közel 10 éve 2008.10.27.-én ez a BUBOR 12,39%-on tetőzött.


 Hogyan fognak változni a kamatok a jövőben?

Természetesen, ha erre tudnám a biztos választ, akkor inkább befektetési alapoknak írnék. De érdemes az alapkamatokat és a 10 éves állampapírok hozamait nemzetközi összehasonlításban szemügyre venni.

A magyar alapkamat értéke a környező országokénál alacsonyabb (0,9%), a 10 éves állampapírhozam (3,56%) azonban a régió országai között is a magasabbak közé tartozik. Ez mindenképp egy feszültségre utal a jelen és a jövő megítélése között.  Vannak, akik azt vallják, hogy egyre inkább közeledünk Nyugat-Európa kamatszintjéhez és ez a rövid kamatokban meg is jelenik, jelenleg a piaci szereplők várakozása azonban hosszú távra tekintve nem támasztja ezt alá.

Nehéz megmondani, hogy mi fog történni a kamatokkal, azonban a jelenlegi kamatkörnyezet, ugyanolyan valószínűséggel maradhat fenn, mint borulhat fel és bekövetkezhet egy jelentősebb korrekció, külső válság nélkül is.
 

Azonnal érdemes fixálni a meglévő hitelt, vagy érdemes még várni?

Ez egy örök kérdés, de néhány szempont támpontot adhat:
  1. Mekkora a fennálló hitel kamata? 10 milliós jelzáloghitel kiváltásánál, bankszámlára érkező 150 ezer forint külső jóváírása mellett éven belüli kamatperiódusra 2,6% körüli kamatot lehet elérni, 5 éves kamatperiódus esetén 3,8%-os, míg 10 éves kamatperiódus esetén 4,7%-os kamatot lehet elérni kiváltásnál. Volt olyan hitelkiváltásom mostanában, még a kamatemelkedés elején, amikor az éves kamatperiódusú hitelt 5 évesre kiváltva, tehát magasabb biztonság, és azonos futamidő mellett csökkent a havonta fizetendő részlet.
  2. Hány éve került felvételre a hitel? Azért lehet fontos szempont, mert 3-5 évvel a szerződéskötés időpontjáig a hitel teljes törlesztése esetén a bankok visszakövetelik a kezdeti elengedett költségeket. Ennek nagyságrendje (közjegyzői díj, utalás díja, értékbecslés, …) százezer forintos nagyságrendű költség. Bankot váltani bárkinek lehet, illetve a hitel is bármikor végtörleszthető, a kezdeti költségek esetleges terhelésén túl azonban mindig meg kell fizetni az előtörlesztési díjat, mely bankonként változó, de jelzálog hitelek esetében maximum 2%.
  3. Mennyi a hátralévő futamidő? Tekintettel arra, hogy egy hitelkiváltásnak adminisztrációs és anyagi vonzatai is vannak, ezért néhány éven belül lejáratú hiteleket esetenként nem is éri meg kiváltani. Illetve a bankok se adnak (egy-két kivételtől eltekintve) 2-3 évnél rövidebb futamidejű hitelt.
  4. Hitelképesség? Egy hitelkiváltás esetében ugyanúgy hitelképesnek kell bizonyulni, mintha új hitelt venne fel valaki. A korábbi kezes adóstárssá minősül át egy hitelkiváltásnál, akinek jövedelme a fennálló hitel törlesztő részletével csökkentett mértékben vehető figyelembe.
  5. Kockázatvállalási hajlandóság? Tekintettel a megjósolhatatlan kamatkörnyezetre nem egyértelmű a változás. Ha azt nézzük, hogy a rövid kamatok az infláció alatt vannak, tehát, aki nem fekteti be a pénzét annak a vagyona elértéktelenedik, vagyis a reálhozam negatív, ami miatt kamatemelkedés várható a piacon, de nem tudni, hogy ez mikor és milyen ütemben következik be. Tekintettel arra, hogy a rövid kamatperiódus alacsonyabb kamatot, emiatt kisebb törlesztőrészletet jelent, annak, aki kockázatvállaló, vagy éppenséggel egy kedvezőtlen változás esetén egyéb megtakarításaiból vissza tudná fizetni hiteleit, annak nem érdemes azonnal, vagy hosszú távra befixálni a hitelét.
  6. Vannak-e egyéb változtatási igények a hitelben? Egy örökösödés átvezetése, vagy egyéb családon belüli idejét múlt keresztfüggés (válás, a hitelben csak jövedelem erősítése miatt bevont családtag „kiszabadítása”) és egyéb fedezetcsere ügylet gyakran nagyon költséges és hosszú procedúra a meglévő banknál, egy ilyen hitelkiváltásnál viszont ezeket is le lehet egy lendülettel rendezni.
A cikk következő részében bemutatom, hogy hogyan hat a törlesztőrészletre és az összes visszafizetendőre a kamatok emelkedése, illetve konkrét elemzésekben bemutatom, milyen biztonságos konstrukciók léteznek és azok mennyibe kerülnek. És sokkal konkrétabb válasszal szolgálok a fix illetve változó hitel választása kérdéskörben.