, ,

50 milliós tehermentes otthon 20-30 év múlva havi százezer forintból?

Sokan kérdezik, hogy miből tudnának saját ingatlant venni, vagy a nyugdíjas éveikre hogyan tudnának passzív jövedelmet teremteni. Azok száma sem elenyésző, akik ingatlanportfólióban gondolkodnak, esetleg a gyermekük indulását támogatnák. Végre egy számszerűen is meggyőző, elérhető és konkrét lépésekből álló megoldás rajzolódott ki bennem ezekre az élethelyzetekre, mutatom a részleteket:

1. lépés Önerő megteremtése

Két megoldás lehetséges: meglévő önerő, vagy meglévő terhelhető ingatlan.

Van, akinek már rendelkezésre áll a példában szereplő 50 milliós ingatlanhoz legalább 10 millió forint önerő. Van, akinek már van meglévő ingatlana és azt tudja önerőként használni, ugyanis további ingatlan bevonásával akár önerő nélkül is lehet ingatlant vásárolni. Az ingatlan családtagé vagy ismerősé is lehet, de az utóbbi esetben jelentősen szűkül a hitelt nyújtó bankok köre.

A lenti ábrán egy olyan esetet járok körbe, ahol lakástakarékból teremtünk önerőt 8 évvel későbbre. Most, ha minden általunk elérhető akciót figyelembe veszünk, akkor akár 6,1%-os EBMK mellett, 30%-os kamatbónusszal havi 100 ezer forint félretétele mellett (8 év alatt 9,6 millió forint) 12,53 millió forint fog rendelkezésre állni.

2. lépés 50 millió értékű ingatlan megteremtése

Ha már van 12,53 millió önerőnk, akkor 37,47 millió hitelt szükséges felvenni az ingatlan megvásárlásához. Ez a példában 8 év múlva történik 5%-os hitelkamat prognosztizálása mellett, így a hitel havi törlesztő részlete kicsivel 247 ezer forint feletti. Ha ma történne a hitelfelvétel az – a segítségemmel több banknál is alkuval elérhető – 6%-os kamat mellett valósulna meg, akkor a törlesztő 268 ezer forint lenne. 4% -os kamat mellett a havi törlesztő 227 ezer forint lenne.

Nagyon fontos megjegyezni, hogy ha 5%-os bérleti díj hozammal számolunk, akkor 200 ezer forintért ezen a ponton bérbe lehetne adni az ingatlant, így valójában csak a törlesztőrészlet és a bérleti díj különbségét kellene havonta kifizetni.

Ezek eredőjeként lényegében havi 100 ezer forint költség mellett elérhető egy 50 milliós ingatlan, mely idővel tehermentes lesz kiegészíti a jövedelmünket, vagy gyermekünkét.

 

Milyen költségek és további bevételek maradtak ki a számpéldából?

Persze felmerülnek egyéb költségek is:

  • az ingatlan megvásárlása kapcsán vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség,
  • a hitel felvétele során: hitel kezdeti költsége, bankszámla költsége, biztosítás
  • és a bérbeadás miatt: esetleges kiadatlanság, bérbeadás, adója ingatlankorszerűsítése, felújítás

Természetesen pozitív oldalon is megjelenhetnek tételek:

  • Az ingatlanok értéke növekedhet, és 10-20-30 éves időtávon már csak az infláció miatti pénzromlás miatt is növekednie kell. Ha csak évente 3%-ot emelkedik az 50 milliós ingatlan értéke, az 20 évvel később 90 milliót fog érni.
  • Illetve az ingatlanok árának emelkedésével a bérleti díj is emelkedni fog.

 

Szerintem pont ettől nagyszerű az ingatlanvásárlás, hogy értéktartó, ha későbbi időkben szeretnénk passzív jövedelmet generálni. Tudom, hogyha most 200 ezer forintból valamit meg tudok venni, akkor azt 30 év múlva is meg fogom tudni venni az akkori bérleti díjból. Míg, ha havi 100 ezer forintot félreteszek 4%-os hozam mellett, akkor nem tudom, hogy az így 30 év alatt összegyűlt 69 millió forint 30 év múlva mire lesz elég (5%-os hozam mellett is „csak ” 83 millió lenne). 30 éve 20 forint volt egy gombóc fagyi, emlékszem 100 forintból 5 gombócot vettünk.

Záró gondolatok

Remélem ad számodra  perspektívát a fenti számpélda, mely természetesen nem minősül ajánlattételnek. Azonban közvetítőként a mindennapi munkám során a konstrukció minden elemét mélyebben be tudom mutatni. Bízom benne, hogy Neked is sikerül így, vagy egyéb módon megteremteni a pénzügyi biztonságod, hogy legyen időd a fontosabb dolgokra az életed során.

, ,

Értékbecslési banánhéjak, tippek hogy ne csússz el rajtuk!

Korábbi cikkemben bemutattam, hogy nyilvános forrásokból, mit érdemes megnézni egy ingatlanon. Most pedig azt járom körbe, hogy mire figyel az értékbecslő egy szemle során és hogyan határozódik meg az érték. Ez nem csak annak hasznos, aki hitel vesz fel, mert a bankok olyan dolgokat figyelnek, ami a hosszú távú értékállóság, használhatóság, értékesíthetőség szempontjából fontosak. Független hitelközvetítőként 7 bank gyakorlatának közös metszetét foglalom össze ebben az írásban.

Lakáscélú hiteleknél alapvetően az áll a becslés középpontjába, hogy lakófunkciójú-e az ingatlan. Vannak bankok, akik nem támogatott (Falusi CSOK, CSOK Pluszos) ingatlan esetében elfogadnak kiegészítő fedezetként, vagy helyenként célingatlannak is: üdülő, nyaraló, garázs, telek, félkész ingatlan, üzlethelyiség, iroda, termőföld, gazdasági épület megnevezést is. De alapesetben lakás, lakóház, tanya építése, vásárlása, felújítása bővítése, korszerűsítése a klasszikus kedvezőbb lakáscélú kamatozású hitelek fedezete.

Mik a kulcs alapparaméterek, mit vizsgál az értékbecslő?

  1. Nagyon fontos, hogy összhangban is legyen a valóság a tulajdoni lappal, például egy lakóház ne kávézóként működjön, a szántón pedig ne álljon lakóház.
  2. A térképmásolaton (mely ügyfélkapu azonosítóval díjmentesen megtekinthető itt) feltüntetett épületkontúr egyezzen a valósággal, tehát értékcsökkentő tényező, vagy sok esetben 0 piaci értéket jelent egy Földhivatalnál hivatalosan át nem vezetett bővítés, tetőtér beépítés, átépítés.
  3. Beazonosítható legyen. Lakásoknál legyen házszám, házak esetében cím, megosztási szerződés esetében jól definiált saját rész elvárt.
  4. Közútról meg lehessen közelíteni. Előfordul, hogy magánútról közelíthető meg egy ingatlan, ilyenkor vagy tulajdonrészt, vagy szolgalmi jogot kell a közúttal érintkező másik ingatlanban is szerezni.
  5. Komfortos legyen, ennek van néhány elvárása. Legyen legalább egy 12 négyzetméteres lakószoba, ami fűtött (a többi helység támogatás igénylése nélkül előfordul, hogy lehet fűtetlen), legyen egy legalább 4 négyzetméteres vízvételi ponttal rendelkező helyiség (konyha, de nem feltételen elvárás a konyhaszekrény, még a szaniter sem mindig), melegvízzel, fürdőszobával ellátott legyen. Támogatás nélkül nemrég finanszírozott az egyik bank egy olyan ingatlant, amiben nem volt illemhelyiség, de alapvetően elvárás. A belmagasság pedig legalább 1,9 méter felett legyen, de van, akinek átlagban 2,2 méter, de van olyan bank is, akinél 2,5 méter a minimum elvárás.
  6. Közműves legyen, ez minimum felszerelt villanyórát jelent. Ha (CSOK esetében az utcában) sincs ivóvíz akkor minősített kút is elfogadható, szennyvíz elvezetés helyett, pedig emésztő. A gázbekötés és felszert gázóra akkor elvárt, ha kizárólag fosszilis alapú fűtési egység biztosítja a melegvíz ellátást, vagy a fűtést.
  7. Esővízelvezetés meg legyen oldva, illetve állékony legyen az ingatlan. Repedt falazat esetében esetleg statikai szakvélemény benyújtása mellett lehet értéke a becslés során az ingatlannak, mely bizonyítja az állékonyságot. Különösen vályog falazatnál elvárás – de egyéb esetben is sok bank figyel rá, hogy – az esővíz el legyen a tetőről vezetve és lehetőség szerint az épület körül is legyen járda, vagy valamilyen burkolt felület.

 

Hitelezhető az ingatlan, ha nem felel meg a fenti feltételeknek?

Alapvetően ilyen helyzetben több dolog történhet.

  • Ha megállapít a bank értékét, de egy „kicsi hiányzik”, akkor felülvizsgálatot is lehet kérni a banktól. Ez nem jár mindig sikerrel.
  • Ha van érték, csak egy kicsit kevesebb, mint amire számítottunk, és emiatt az igényehető hitelösszeg is kevesebb, mint az adásvételiben/költségvetésben szerepelt, de kigazdálkodható a meglévő tartalékok átcsoportosításával a nagyobb önrész kifizetése, akkor egy emailes nyilatkozat is elég lehet. Tehát nem kell módosítani sem az igénylésen, sem az adásvételin/költségvetésen.
  • Ha alapvető hiányosság van, akkor bizonyos esetekben pótolhatjuk a hiányokat például egy osztatlan közös ingatlannál önállóan mérhetővé tehetjük az órákat, majd lehet egy újabb becslést kérni.
  • Végső soron megpróbálhatjuk másik bankba beadni az értékbecslést, mert minden banknak saját értékbecslője van lakossági hitelek esetében. A konkrét probléma ismeretében már előre be tudjuk azonosítani, hogy melyik bank lenne várhatóan elfogadóbb.
  • Ha esetleg van a családban (van egy bank, ahol akár „idegen” ingatlana is lehet) másik megfelelő értékű ingatlan, akkor azzal is kiegészíthetjük vagy helyettesíthetjük a másik ingatlant.

 

Mi az értékmeghatározás módszertana?

Alapvetően többféle módszertan átlaga jellemzően a végső érték. Egyrészt internetes hirdetések alapján keresnek hasonló méretű, elhelyezkedésű, árú ingatlanokat, melyek négyzetméter árait korrigálják az ismert eltérésekkel és így meghatározásre kerül egy „hirdetési érték”. Másrészt több bank becsül megvalósult tényleges, NAV által megadott tranzakciós adatok alapján is egy „tranzakciós” értéket. Harmadrészt egy telekár és újraépítési érték módszer alapon is becsülnek, természetesen az ingatlan állapotának, életkorának megfelelő diszkonttal. A három módszertan átlaga jellemzően a végső érték. Hasznosított ingatlan esetében az elérhető bevételekből is ki lehetne indulni, de ezt ritkán használják ismereteim szerint.

Az értékbecslőt nem tudjuk befolyásolni a szemle alkalmával, a fent leírt alapfeltételeket alá kell támasztania tulajdoni lappal, fotókkal, térképmásolattal, energetikai tanúsítvánnyal, és a bankok központja átnézi. Egy dolgot tehetünk, korrekt módon bemutatjuk a becslőnek az ingatlant.

Lassan a cikkem végére érek, pedig még órákig tudnám folytatni, mi van építési hitelek esetén, hogyan alakul az értéknövekmény egy felújítás kapcsán, mennyire szoktak eltérni a becslés eredményei a vételártól? Felújítás, bővítés esetén elkezdődhetnek-e a munkák? Kérhető-e előzetesen értékbecslés? Hitelközvetítőként nap, mint nap ezekről beszélek ügyfeleimmel, személyre szabottan igényeknek megfelelően, szolgáltatásom díjmentes, hiszen a bank fizeti a szolgáltatásomat, bankonként azonos jutalékkal– érintettség esetén örömmel veszem a megkeresést.

 

, , ,

Hogyan tudj meg ingatlancélodról minél többet külső forrásból?

Használt/új ingatlan vásárlás, építkezés előtt állsz, esetleg ingatlanportfóliót építesz? Igyekszem csokorba szedni az elmúlt évek, több, mint ezer hitelügylete és saját építkezésünk tapasztalatai alapján, hogy mire érdemes figyelni.

Minden ingatlan esetében érdemes lekérni a tulajdoni lapot. Ezt akár a Földhivatal online oldalán is lehet, évente ügyfélkapunként két alkalommal díjmentes a nem hiteles, teljes tulajdoni lap lekérése. Ebből megtudhatod, vásárlás esetében, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, mikor, milyen úton szerezte az ingatlant, van-e rajta haszonélvező, mekkora az ingatlan. Ezen túlmenően a hitelek, speciális bejegyzések (pl. műemlékvédelem, szolgalmi jog, végrehajtás, magánszemély jelzálogjoga) és számos egyéb dolog kiderül.

 

Illetve mindenképp tekintsd meg a szintén díjmentes, de ügyfélkapu regisztrációs belépéshez kötött elektronikus közműtérkép alkalmazásban elérhető adatokat. Ez lényegében a (Földhivatal online oldalán fizetős) térképmásolatnak megfelelő ingatlan és telekkontúrt is tartalmazó gyűjtés, sőt a légifelvételekkel is össze van fésülve. Igazán 21. századi élmény. Itt azt szoktuk figyelni, hogy milyen közművekkel van ellátva az ingatlan, és azok esetleg más telekkel is kapcsolatban vannak-e. Közútról, vagy közforgalom számára megnyitott magánútról, megközelíthető-e az ingatlan. A telken van-e olyan ingatlanrész, amely esetében a valóság eltér a térképmásolattól. Klasszikus probléma az olyan épületrész bővítés, mely nem került feltüntetésre a hatóságnál. Ezekkel legjobb esetben nem számolnak a bankok, de számos esetben a teljes ingatlan értéke nulla lesz.

Ezek akár alku tényezők is lehetnek, hiszen máskép kötődik az eladó egy öröklés útján szerzett ingatlan esetében, másképp, ha sok évtizede a sajátja, mintha nemrég vette volna. Illetve más egy rendezettlen, mint egy rendezett ingatlan értéke, végrehajtással terhelt ingatlanról ne is beszéljünk.

Alapvetően ennél mélyebbre nem érdemes szerintem kívülállóként menni, célszerű ügyvéddel felvenni a kapcsolatot ő majd leellenőrzi, ami kell (például műemlékvédelmi, környezetvédelmi hatósági, ártér övezeti és egyéb ritka, de korlátozó sajátosságokat) és felvilágosítást ad az egyes bejegyzésekről.

Természetesen meg kell tekinteni az ingatlant fizikai valójában is, akár többször is, akár műszaki szakemberrel is, hogy itt mire figyeljünk, az egy újabb bejegyzés témája lesz.

A tényeken túlmenően érdemes lehet a környéket felmérni, ha hosszú távra tervezel és van időd, akár beszédes lehet egy időre albérletbe költözni a környékre. Ha erre nincs idő, akkor különböző napszakokban leülni a környező padokra, figyelni az embereket és a benyomásaidat. Nagyon hasznos a közös képviselővel egyeztetni, hogy milyen felújítások voltak, miket terveznek, mi mindenképp szükséges, mekkora félretett összeg van erre a célra, milyen a fizetési morál, ki a biztosító, van-e különös lakó, mennyi ingatlant bérelnek, ha társasházról van szó.

Építkezés esetében más szempontok a fontosok, milyen a környék övezeti besorolása, mi és milyen feltételekkel építhető a telekre ingatlan? Általában a települések oldalán elérhető egy övezeti besorolás, de az építésztervező ezekben segíteni fog. Nagyon nem mindegy, hogy 3, vagy 50%-ban beépíthető például egy telek. A telek közművesítettsége, még telekvásárlási hitel esetében sem mindenki számára elvárás, de érdemes szem előtt tartani, hogy ez költséges, és nagyon időigényes folyamat. Ami még elérhető információ a helyi településrendezési terv, árulkodó lehet, hogy a közelben milyen fejlesztések vannak tervben, értéknövelő, de komfortcsökkentő tényező is lehet egy nagyobb változás. Itt is érdemes megismerni a szomszédokat, egy építkezés mindig kellemetlenségekkel jár az ottlakók számára, szerencsés, ha ezeket békés úton lehet rendezni. Apróságnak tűnhet, de több ügyfelemnek problémát okozott, hogy nem lehet bejelentés és megfelelő pótlás nélkül fát kivágni saját telken, ennek is érdemes elébe menni. Az építkezés esetében nagyon fontos az ingatlan tájolása, érdemes átgondolni előre, hogy hol kel fel a nap, hol megy majd le és a szerint elképzelni az álomotthont.

Új lakás vásárlásnál a fentieken túlmenően nagyon fontos megvizsgálni a generálkivitelező személyét. Mennyire biztos, hogy az átadott foglaló, előleg nem vész oda, egy esetleges csőd, végelszámolás, felszámolás miatt. Sajnos egyik ügyfelem építkezéséből is rémálom vált, amikor „meglépett” a kivitelező az önrésszel, de új lakás vásárlásnál még a telekhányad se kerül saját tulajdonba, ha a kivitelező másoknak is tartozik. Nem feltételen kell itt rosszhiszeműségre gondolni, elég egy nagyobb összegű keresztbe tartozás is. Itt érdemes megnézni a cég nyilvános információit, az e-cégjegyzékben és az e-beszámoló oldalán. Ha valaki nem tudja a nyilvános beszámolókat olvasni kérjen segítséget számviteli ismeretekkel rendelkező ismerősétől. Érdemes megnézni, mekkora tőkéje, tartaléka, bevétele, eredménye, hitelei vannak a cégnek, mikor szerezte meg tulajdonjogát a kivitelező. Nem csak szélsőséges nemfizetési esetek lehetnek, hanem csúszások, változtatások, minőségi kifogások.

Általában azt mondják, hogy a nagy kivitelezők megbízhatóbbak, mert a brandjük hírneve érdekében igyekeznek rendezni az esetleges nézeteltéréseket, tőkeerősebbek, jobban át tudnak erőforrásokat csoportosítani. De nagyon sok kis-közepes megbízható céget is láttam már. Fontos körbejárni a fizetési, és építési ütemezést. Nagyon fontos, hogy a klasszikus bankhitel a végén, jogi rendezettséget követőn folyósít. Sokszor el tud térni a műszaki átadás (néha itt akár be is lehet költözni), amikor elkészül nagyságrendileg az ingatlan, a használatba vételi engedély (melynek végén a teljes épületet tüntetik fel) és az albetétesítés (ekkor már minden lakásnak saját tulajdoni lapja lesz). A bankok többsége csak itt a legvégső pillanatan szeretne folyósítani, a kivitelezők pedig minél hamarabb szeretnék tovább forgatni a befektetett pénzüket, és sokszor a vásárlók is szeretnének költözni, de néha van idejük várni és biztosra szeretnének menni.

Remélem sikerült ebben a széleskörű témában való tájékozódáshoz egy kis iránytűt adnom. Az embereknek általában jelentős pénzügyi döntése egy ingatlan megvásárlása, ezért érdemes időt szánni a téma minél mélyebb megismerésére.

, ,

Mennyi az annyi, ha büntetést kell fizetni a CSOK Plusz hitelre?

A CSOK Plusz hitel esetében mindenképp kell vállalnia is gyermeket az igénybe vevő házaspárnak.  A gyermekáldás egy misztérium, így a hitelfelvevők is igénylik, hogy legalább egyszer beszéljük át, hogy mi történne, ha mégsem teljesülne a gyerekvállalás. Azt tapasztaltam a banki oktatásokon is, hogy nincs igazán fókuszban a büntetés összege, így belevetettem magam a rendelet mélységeibe és készítettem egy edukatív és egyéni felhasználókat célzó kalkulátort, melyet a karmalink.hu-val együtt webes felületre is lefejlesztettünk.

 

A CSOK Plusz rendeletben nevesített büntetési esetek, és a legfőbb méltányolható körülmények


A büntetésszámítás elve

Alapvetően a CSOK Plusz büntetése kapcsán valahogy az hangsúlyos, hogy a büntetés éves mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értéke. Ezt szerintem az emberek többsége a felvett hitelösszegre vetítve vetíti: például 30 millió forintra 13,25%-kal (8,25%+5%) 8 évre, 30 millió*0,1325*8 = 31,8 millió. Szerencsére ennél jobb a helyzet, csak nagyon bonyolult. A büntetés alapja nem a felvett hitel és az aktuális tőketartozás, hanem a jogosulatlanul igénybe vett kamattámogatás. És ezt az összeget kell a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékén visszafizetni. Készítettem egy ábrát a számítások elvéről, talán így könnyebben megérthető.

A büntetésszámításnál még fontos, hogy leginkább arra érzékeny, hogy mennyi gyermek teljesül. Ezt követően az első két évben évente, majd 5 évente aktualizálódó 5 éves állampapírkamat mértékére. Végül a minden félév első munkanapján érvényes jegybanki alapkamatra. Emellett a potenciális büntetés a betörlesztést követő időszakra tovább csökkenthető például önkéntes saját előtörlesztéssel vagy például a nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása (például, ha valaki egy meglévő és egy vállalt gyermekre veszi fel).

 

A büntetés összege

30 millió forint felvétele 8,25%-os végig változatlan alapkamat, 5,83%-os 5 éves állampapírkamat mellett:

 

Tehát a korábban írt példa szerint, ha valaki 30 milliót vesz fel, 25 évre, nincs még gyereke és két gyermeket vállal, de ezek nem teljesülnek, akkor a 96. hónapban közel 15 millió forintot kell kifizetnie. De ha legalább egy gyermek teljesül, ez 7,46 millió forintra csökken.

A táblázat az egyrolakettore.hu oldalon ingyenesen elérhető kalkulátorból származik, állíthatóak a gyermekszületések, az egyéb piaci feltételezések, szüneteltetés és önkéntes előtörlesztés is, mindenkinek saját élethelyzete alapján.

 

A piaci hitel lehet jobb megoldás?

A kalkulátor azt is kiszámolja, hogy a gyermekvállalási határidőig összesen mennyi a büntetésen felül befizetett törlesztőrészletet és mennyi a fennálló tőketartozás.

A cikkben említett 30 milliós példa szerint, a 30 millióra nulla gyermek teljesülése esetén 51,45 millió forintot kell fizetni, amennyiben a 8. évben lezárásra kerül és közel 44 milliót, ha egy gyermek teljesül. Ehhez képest egy 25 éves 6%-os kamatozású 30 millió forintos piaci hitelre 43,2 milliót kellene fizetni, ha a 8. év végén lezárjuk. Ezek a számítások nem tartalmazzák a bankok kezdeti és végtörlesztési költségeit sem a CSOK Plusz sem a piaci hitel esetében. A CSOK Plusz esetében az illetékmentesség is sok esetben jelentős tényező. Az illetéket vissza kell fizetni (ugyan büntetőkamat nélkül), ha 10 éven belül bármilyen okból büntetéssel növelten kell visszafizetni az igénybe vett kamattámogatást.

Egyértelműen megállapítható, hogy nem érdemes felvenni a CSOK Plusz hitelt, ha egy vállalt gyermek se teljesül. Leginkább annyi gyermekre éri meg felvenni, amennyi valóban megszületik, hogy az illetéket ne kelljen visszafizetni. A végleges otthonra érdemes felvenni, mert lakáscsere esetén csak végtörleszteni lehet és újra nem igényelhető. Azonban az is igaz, hogy amennyiben nem teljesülnek a gyermekek akkor se nevezhető „uzsorakamatnak” a kifizetendő büntetés. Amit javasolni szoktam, hogyha valaki bizonytalan még a gyermek születésében, de felveszi a CSOK Plusz hitelt, hogy a gyermek születéséig a normál piaci és a kedvezményes törlesztőrészlet közötti különbséget tegye félre, így duplán jól jár, ha bővül a család, lesz egy kis tartalék, ha pedig mégsem sikerül, akkor a büntetésnek legalább egy része már rendelkezésre fog állni.

,

Az ingatlanpiac életciklusa

Legtöbben, akik lakásvásárlás előtt állnak, azt kérdezik tőlem, hogy megéri-e már „beszállni az ingatlanpiacba” vagy még érdemes várni? Néha könnyebb helyesen értékelni a helyzetet, ha fókuszt váltunk. Ezért hoztam most nektek egy ingatlanpiaci életciklus modellt. Az idő folyamán az expanziós időszakból – ahol sok vevő van a piacon, olcsó a finanszírozás – a növekvő értékesítési idő, növekvő kiadatlan lakások és egyéb faktorokon keresztül eljutunk a recessziós időszakba. Majd következik a stabilizáció, ahol kezdenek emelkedni az árak, a bérleti díjak, csökken az érékesítési idő, csökkennek a hitelkamatok. Nézzétek végig az általam hozott statisztikákat, a leírt tényezőkre és döntsétek el magatok, hogy már kifelé kukucskálunk a recesszióból, vagy még érdemes várni.

Az ingatlanpiaci életciklusmodellt a lent ábra szemlélteti. A kiemelt faktorokon túl a bizalom is kiemelten fontos. Volt olyan időszak, a lakáshitelpiacon például a 2008-as válság után, amikor a bizalomhiány miatt nem indult be a lakáspiac. A bizalomhiány időszakában, hiába lenne fizetőképes kereslet, megfelelő kínálat, mégsem zajlik elég adásvétel. Majd, amikor a bizalom helyreáll, akkor kezdenek el kilőni az ingatlanárak, mint amit láttunk 2014-től.

Nézzük is egy bizalmi indexet az MNB Lakáspiaci jelentésének ábrája alapján. 2022 végén volt a bizalmi index mélypontja. Azóta javulás látható, bár még messze vagyunk a 2020-ig tartó időszak bizalmi szintjétől. Nagyon érdekes lenne megnézni a friss adatokat, az ábra legfrissebb adata 2023 év közepi érték. 

A kiadott építési engedélyek számának trendje jól mutatja, hogy a korábbi időszakhoz képest mennyire mernek tervezni az emberek és a fejlesztők. A mostani környezetben várhatóan megéri-e fejlesztésbe kezdeni. Ezek alapján még recessziós hangulat van, bár a tervezési engedélyezési átfutási idők miatt ez egy késleltetéssel változó index.

A legtöbben azt figyelik, hogy mennyi értékesítés zajlott az adott évben. Ennek becsléséhez a KSH és a  Duna House statisztikáját használom. A 2023-as éves tranzakciós szám a 2008 utáni időszakot idézi. Így egyértelműen recessziós volt a 2023-as év.

Az értékesítési idő is lesújtó, a panelek értékesítési ideje megduplázódott, 2022 decemberéhez képest 2023-ban (itt egyedi hatás is lehetett, hogy eleve alacsony volt a bázis a paneleknél, hiszen őket speciálisan kedvezően érintette korábban a rezsiár szabályozás). Azonban a tégla épületeket is jellemzően 4-5 hónap alatt lehetett 2023 végén értékesíteni a korábbi 3-4 hónaphoz képest.

Az előző két statisztika lényegesen lassabban változik – így egy késleltetett indikátor – mint az, hogy milyen az ingatlanirodákban megjelenő érdeklődés. Ha a vevői keresletindexet nézzük, akkor az látszik, hogy már 2023 szeptemberétől többen érdeklődnek lakásvásárlási szándékkal, mint 2022-ben. Ami már egy stabilizáció felé mutató tényező.

A mennyiség után az árakat is javaslom megnézni, az látszódik a Duna House statisztikáin, hogy az hirdetésben szereplő nominális ingatlanárak a 2022-es, 2023-as időszakban se csökkentek jelentősen a 2008-as bázis 275%-a volt a csúcs, mely 269%-ra csökkent. Az érdemi ingatlan leértékelődés az inflációs hatáson keresztül ment végbe. Szerintem mindenki érzékeli a pénzromlást, ha belegondol, hogy mennyit költött két éve a boltban és most mennyibe kerül ugyanazt a fogyasztói kosarat megvenni.

Az átlagos lakáshitelek kamatai a 2023 első féléves 8,8%-os csúcsról mára átlagosan 6,6%-ra csökkentek. De egy meglehetősen széles kör már 6% alatti kamaton veszi fel a hiteleit. Ez a kamatcsökkenés, havonta 20% megtakarítást eredményez. Mely egyértelműen már a recessziós időszakból kifelé mutató stabilizációs fokmérő.

Hogy mi az összkép döntse el mindenki maga. Javaslom figyelni a fenti indikátorok jövőbeni alakulását is, hogy megfelelően lehessen időzíteni az ingatlanvásárlást.

,

A lakáshitelek 6% alatt, jön az ingatlanpiaci fordulat?

Határozottan élénkült az ingatlanvásárlási kedv és talán még ennél nagyobb mértékben a hitelfelvételi kedv is 2024 folyamán. A cikkben röviden áttekintjük milyen tényezők okozták ezt a változást. A magamhoz képest rövid cikk végén talán olvasóimban kirajzolódik a kép, hogy mennyire lehetünk egy ingatlanpiaci fordulat időszakában, így talán már most nem most érdemes tovább halogatni tovább az ingatlanvásárlást.

Ingatlanpiacra ható tényezők

  1. Reálbér növekedés tapasztalható 2024-ben. Ugyanis az előző évben az infláció, mint tudjuk 17,6% lett, és ennek kompenzálására a béremelések 2023 végén 2024 elején zajlanak le többségében. Mindemellett az árak emelkedése például a 2023 decemberi adatok alapján jellegében más, novemberről decemberre változatlanok maradtak a mért fogyasztói árak. Ez a két hatás együtt azt eredményezi, hogy az emberek elkölthető jövedelme növekszik. Ez pedig az egyik legfontosabb ingatlanvásárlást ösztönző tényező.
  2. A szélsőséges kockázatok kezdenek kiárazódni. Amikor elkezdődött az Ukrajnai konfliktus, akkor hirtelen mindenki alapjaiban gondolta újra a kiadásait és befektetéseit. Sajnos ugyan nem oldódott meg a konfliktus, de már nem olyan rosszak a vállalkozói és lakossági bizalmi indexek, mint korábban.
  3. Elhalasztott ingatlantranzakciók hatása kettős. A DunaHouse adatai szerint 2022-ben kicsit több, mint 150 ezer ingatlan cserélt gazdát, 2023-ban azonban csak 90 ezer. Ez lényegében a születési, halálozási, ki-bevándorlási természetes igényekből fakadó minimum érték. A 2008-as válságot követően is nagyjából 80-90 ezer közötti tranzakció valósult meg évente. Ez egyrészt potenciálisan ösztönző az elhalasztott vásárlások miatt. Másrészt – és ez a tényező erősebb – egy felhalmozódott kínálatot is jelent, ami alapvetően árcsökkentő hatású. Azonban mindenképp azt jelenti, hogy AZ átlagos kínálati oldalon lévő ingatlanok jobb minőségűek.
  4. Lakáshitelkamatok érezhetően csökkentek 2024 folyamán. A bankközi csereügyletek átlagos kamatai, a BIRS értékei egy nagyon jó fokmérője az elérhető legjobb lakáshitel kamatoknak. Ennek az értéke 2023 folyamán átlagosan 7-8% körül mozgott, míg 2024 folyamán kicsivel 6% alatt van. Ez már egy olyan kritikus szint, ahol a befektetők is elkezdenek gondolkodni, mert egy potenciális ingatlan felétékelődés mellett a bérleti hozammal együtt, ez már egy kitermelhető kamatszint. Illetve az összes visszafizetendő összeg is lényegesen csökkent a kamatcsökkenés által, amit a saját ingatlan vásárlók tartanak szem előtt. Akik még CSOK Pluszra is jogosultak számukra pedig egyértelmű, hogy megéri ingatlant vásárolni.
  5. Alternatív befektetési hozamok mérséklődése, egyértelműen az ingatlanpiaci befektetések felértékelődését eredményezi. Mivel már nem lehet 12%-on diszkont kincstárjegybe és 19%-os kamat mellett Prémium Állampapírba fektetni, mint 2023 folyamán, így sokan megfontolják, hogy ingatlant vegyenek a fenti egyéb kedvező tényezőket együttesen figyelembe véve.

 

Az ingatlanpiacra ható tényezők listája nem teljeskörű, de számomra alátámasztja, amit hitelezési kollégáim és én is tapasztalok, többszöröse ez érdeklődés a lakáshitelek iránt, mint 2023-ban. Az ingatlanos ismerőseim is sokkal többet dolgoznak, vélhetően ez érezhető lesz a pár hónap múlva megjelenő statisztikákon is.

CSOK Plusz és egyéb támogatások 2024-ben

Izgalmasan alakult 2023 év vége az otthonteremtési támogatások reformja kapcsán. Aktívan nézegettem a Magyar Közlöny közzétételeit, mert általában a változások több részletben szoktak megjelenni. A legérdekesebb újdonságok az alábbiak:

  1. Illetékmentesség, CSOK Plusszal (és Falusi CSOK-kal is, bár ez nem változás) végül a teljes vételár összegéig érvényesíthető lesz a kedvezmény. A Magyar Közlönyben is megjelent egy 80 milliós vételár határ korábban, de végül nem ez került a jogszabályban alkalmazásra, hanem korlátozás nélkül.
  2. 10% önerőszabály. A jogalkotó lehetővé teszi – az már nagyobb kérdés, hogy a bankok nem lesznek-e szigorúbbak – az ingatlan 90%-os hitelezhetőségét. Amennyiben mindkét szereplő 41 év alatti, lakóházat vagy lakást vásárolnak és egyikük sem rendelkezik 50%-ot elérő lakás tulajdonnal (kivéve a jogszabályon alapuló haszon élvezettel terhelt tulajdonrészt).
  3. ÁFA kedvezmények. A 2024 végéig kiadott engedélyek 5%-os ÁFA tartalom mellett építhetőek fel generálkivitelező által, ez nem változott. Azonban ezt visszaigényelni, értékkorlát nélkül kizárólag Falusi CSOK-os önálló lakóházak esetében lehet 2024-től. A 27%-os (és 0%-os) Áfa tartalmú szakági kivitelezésű építkezések esetén 5 millió forint ÁFA CSOK-tól függetlenül továbbra is vissza lehet igényelni. Falusi CSOK igénybevétele esetében pedig a bővítési, korszerűsítési munkák esetében is visszaigényelhető 27%-os Áfa tartalmú számlák esetében maximum 5 millió forint ÁFA. De CSOK Plusszal új építésű ingatlan vásárlása, építése esetén nem lesz visszaigényelhető az ÁFA.
  4. A CSOK plusz rendeletterv lényegében jelentősebb módosítás nélkül elfogadásra került. A szakmai oktatásokon leggyakrabban kérdezett, legtöbb félreértést az alábbi témák okozzák:
    • Attól függetlenül, hogy a felvehető hitel összegénél figyelembe vették-e, abban a tekintetben vállalt gyermek-e, minden a CSOK hitel felvételét követő második gyermek után kérhető a 10 milliós előtörlesztés. Viszont a most is érvényben lévő 1-4 milliós előtörlesztés és a 10 milliós előtörlesztés egyazon gyermekre nem halmozható. Ha valakinek van egy gyermeke és felveszi a CSOK pluszt, akkor azt választhatja, hogy a CSOK plusz utáni első, valójában második gyermekére kéri az 1 millió előtörlesztést, de ha lenne egy újabb gyermek, ott már vagy a 10 vagy a 4 millió igényelhető.
    • Az első közös lakásszerzőknek vásárlás esetén a teljes vételár, az építkezés esetén a telekárat nem tartalmazó bruttó építési költségvetés nem haladhatja meg a 80 milliót. Ahhoz, hogy valaki nem első közös lakásszerző legyen elegendő, ha bármennyi ideig, bármilyen részarányú közös tulajdona legyen/vagy volt a házaspárnak egy azonos lakásban. És így máris akár 150 millióig vásárolhatnak. Nem kötik meg sem a beforgatást, se azt, hogy mióta kell legyen tulajdonrész, milyen úton szerezhető.
    • A büntető kamat mértéke ugyan a jegybanki alapkamat 5%-kal növelt értéke. Ez azonban a tőkére vetítve a már megfizetett 3%-os hitelkamat felett, a jelenlegi kamatok mellett 5,7-9% körül alakul, ami lényegesen alacsonyabb. Ha a futamidő folyamán csökken a jegybanki alapkamat (fél évente vizsgálják), vagy az 5 éves állampapírok kamata (első két évben évente, majd 5 évente vizsgálják) akkor ez a büntetés még tovább mérséklődik.

    • A mozgatási szabályok a korábbi CSOK-nál szigorúbbak, a hitelt mindenképp végtörleszteni kell (és sajnos egyszer vehető fel). Ha másik ingatlannal teljesíti a család a 10 éves ott tartózkodást, akkor a büntetést nem kell megfizetni és az addig megkapott előtörlesztési támogatást sem veszítik el, de a kedvezményes kamatozású hitel mindenképp megszűnik.

CSOK Plusz igényléseket a bankok felébe – jellemzően a nagyobb bankokba – elvileg már be lehetne adni, de például TB jogviszony igazolást még nem ad ki a hatóság, így valójában még nem tudunk teljeskörű dokumentációt előállítani. A bankok egyelőre, csak az egyszerűbb termékekkel indultak el, vásárlás és építkezés, még az önálló bővítés sincs mindenhol, de kombinált céllal Falusi CSOK és CSOK plusz, illetve vásárlással egybekötött bővítés még elméleti szinten se jelent meg egyik banknál sem. Tervezni tervezik, csak több időre van szüksége a termékfejlesztőknek.

A CSOK Plusz hitelek esetében lehetőség van kamatversenyre, egyelőre csak két bank kínál jelképesen a 3% helyett 2,89%-os kamatot. Érdeklődéssel figyeljük, hogy hogyan alakul az idők folyamán a verseny fényében ez a tendencia.

,

CSOK Plusz részletszabályok 2023 november

2023.11.23-án este megjelentek a CSOK Plusz részletei. Ez még csak egy rendelet tervezet december 1-éig véleményezhetik az érintettek. Ezt követően lesz rendelet. De tapasztalataim szerint akár január után is lehetnek az alkalmazás során felmerülő apróbb módosítások. Átolvastam ezt a 40 oldal feletti szösszenetet, íme a lényeg. Elnézést, hosszú lesz a bejegyzés, javaslom a kiemelt részeket olvasni először és az érdekesebb részeket végigolvasni, ha korlátos a rendelkezésre álló idő.

Aktualizálás:

A tegnapi napon megjelent a CSOK Plusz rendelet. Apróbb kiegészítő részletekkel, de lényegi változás nélkül a rendelettervhez képest.

  1. A legnagyobb hír, hogy a CSOK pluszt igénybe vevők a vételár értékének 80 millió forintot meg nem haladó részére illetékmentességre jogosultak. Ezért nem szorulnak ki a 80 millió felett vásárlók sem.
  2. Az ÁFA mentesség csak a Falusi CSOK esetében marad meg (ezt ebben a rendeletben kellett volna rendezni)
  3. Az ígért 10%-os minimum önerő lehetőségéről még mindig nincs írásos, csak szóbeli ígéret.

A korábban írt (amit ajánlok az érdeklődők figyelmébe) nagyrészt helytálló, de az alábbiakkal pontosítanom kell:

    1. Az első közös lakásszerzőknek vásárlás esetén a teljes vételár, az építkezés esetén a telekárat nem tartalmazó építési költségvetés nem haladhatja meg a 80 milliót. Ez egy kritikus pont sok esetben, ezért újra leírom, hogy ha bármikor, bármilyen arányban, bárhogy megszerzett lakóingatlana van/volt a házaspárnak, akkor máris akár 150 millióig vásárolhatnak. Nem kötik meg sem a beforgatást, se azt, hogy mióta kell legyen tulajdonrész, milyen úton szerezhető.
    2. A büntető kamat a tőkére vetítve a már megfizetett 3%-os hitelkamat felett ha nem csökkennének az állampapír és jegybanki alapkamatok, akkor is 5,7-9% körül alakulnának.

  1. Minden a felvételt követően született második, vagy többedik gyermekre jár a 10 milliós előtörlesztés. Viszont a most is érvényben lévő 1-4 milliós előtörlesztés és a 10 milliós előtörlesztés egyazon gyermekre nem halmozható. Ha valakinek van egy gyermeke felveszi a CSOK pluszt, akkor a választhatja, hogy a CSOK plusz utáni első, valójában második gyermekére kéri az 1 millió előtörlesztést, de ha lenne egy újabb gyermek, ott már vagy a 10, vagy a 4 millió igényelhető. Így olvasva nem is 20 millió az extra tartozáselengedés, hanem sok esetben csak 15.
  2. Sajnos a mozgatási szabályoknál is hibáztam a cikkben (az előadásnál már helyes) ha ingatlan csere lesz a felvételt követően, akkor a hitelt mindenképp végtörleszteni kell (és sajnos egyszer vehető fel). Ha másik ingatlannal teljesíti a család a 10 éves ott tartózkodást, akkor a büntetést nem kell megfizetni és az esetleges előtörlesztést sem visszafizetni.

A leginkább meglepő részletek

  1. A meglévő CSOK támogatással összevonható, a meglévő ingatlan önálló bővítése esetén. Ha már meglévő gyerekre lett igényelve a támogatás, vagy a vállalt gyerek(ek) megszülettek, vagy a meg nem született gyerekre jutó támogatásrész visszafizetésre került. A mostani rendszer szerinti OTK hitellel nem kombinálható
  2. A 80 és 150 milliós értékhatár definíciója az általam várnál pozitívabb. Vásárlás esetén a lakóingatlan telek és egyéb építmény árakat nem tartalmazó vételára, építés esetén a telekár és melléképületek nélküli építési költségvetés a mérvadó. A banki értékbecslés ehhez képest nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben
  3. Meglévő ingatlan, első ingatlan szerzés is kedvezően lett szabályozva. Nem az saját tulajdonú meglévő ingatlant vizsgálják, hanem a házaspár közös ingatlanát. Ha nincs és korábban se volt közös tulajdonú ingaltan, akkor maximum 80 milliós értékig vásárolhatnak. Egyéb esetben 150 milliós értékig vásárolhatnak, és ha 2 éven belül eladtak, vagy van meglévő közös ingatlan, akkor azok értékénél/eladási áránál magasabb áron kell vásárolni, ha több ingatlan van, akkor az utolsó lakcím a mérvadó. Véleményem szerint, ha valaki 80 millió felett szeretne vásárolni, de még nem volt közös ingatlana, akkor ha vásárolnak egyet, majd eladják, akkor máris elérhető a nagyobb vételár.
  4. Nagyon kerestem, de ebben sem az illetékmentességről (ezt az illetéktörvényben rendezik majd várhatóan), sem az ÁFA kedvezményről nem tesznek említé A 10%-os önerő szabályt se véltem felfedezni.
  5. A büntető kamat mértéke 5 éves állampapír kamat 110%-a +1%, és ezt a büntetésalap ez még a jegybanki alapkamat+5%-os büntetéssel kell kifizetni a jogosulatlan időszakra. Ez 7%-os ÁKK kamat és 11,5%-os jegybanki alapkamat mellett az első három év büntetett időszak esetén 11,17%-os kamatot jelent, de különböző években más a mértéke.
  6. A négyzetméter szabályok a korábbi új ingatlanokra vonatkozó szabályokból indultak ki. Lakások esetében 1 gyereknél 40, 2-nél 50, 3-nál 60 négyzetmétert el kell érje a meglévő ingatlan. Egylakásos lakóház esetében 70-80-90 négyzetméter. Itt minden együtt költöző (tehát nemcsak a támogatásnál figyelembe vett) gyermek beleszámít

Gyermekkel kapcsolatos részletek

  1. Várandósság esetében a benyújtást követően megszületett gyermek is beszámít a felvételt követően figyelembe vett gyerekre járó kedvezmények számításánál
  2. 12 hetes magzat is gyermeknek számít a 4-8-10 éves határidő teljesításe tekintetében, akkor is, ha időközben elhalálozik
  3. örökbefogadással is teljesíthető a gyermekvállalás
  4. maximum 25 éves lehet, kivéve, ha 25 éves betöltött megváltozott munkaképességű gyermeket
  5. Mozaikcsaládoknál kedvezőbb a szabály, mint az eddigi CSOKnál, mert minden együttköltöző gyermek számít

Hitel részletei, előtörlesztés

  • A meglévő gyermek a felvehető hitelösszegbe számít csak bele. Meglévő és legalább egy vállalt gyermek esetén a gyermekek számának összege: ha 1, akkor 15 millió, ha 2, akkor 30 millió, ha 3 akkor 50millió forint vehető fel.
  • 3%-os a kamattámogatott hitel kamata, ami végig fix
  • Az elő-végtörlesztési díj, maximum a befizetett tőketartozás 1%-a
  • A 10 milliós előtörlesztés a felvételt követően megszülető és 3. gyerekre igényelhető. Nem köti ki a tervezet, hogy csak azokra, akiket vállaltak, így értelmezésem szerint, ha valaki 1 gyereket vállal, de kettő lesz, vagy három, akkor is jogosult a kedvezményre.
  • Első évben csak a kamatot kell fizetni, nem választható. Felvételt követő első gyermeknél 1 évre szüneteltethető, ez opcionális és csak az első gyermekről írnak

Büntetőkamat

  1. A hitel támogatásmentes kamata az 5 éves állampapírkamat (ennek mértéke jelenleg 7% körül van) 110%-a plusz 1%. Ennek kamatfordulója a felvételt követő első két évben évente, majd 5 évente kerül meghatározásra.
  2. Ha nem teljesülnek a vállalások, ezt a jogszerűtlenség beálltától igénybe vett kamattámogatást még a jegybanki alapkamat (jelenleg 11,5%) + 5%-os büntetéssel kell tovább rontani
  3. Büntetés főbb esetei
    • nem születik meg a vállalt gyermek
    • válás esetén, nem született meg a gyermek, és egyik félnél se marad az ingatlan
    • önkéntes visszafizetés
    • lebontják
    • nem a támogatott személyek és a kiskorúak használják (kivétel ha családtag ingyen használja)
    • használati haszonélvezeti jogot adnak, vagy más hasznosítja
    • nem lakáscélra használják

Méltányolható esetek

Egyik fél halála automatikusan méltányolt, olyan mintha megszületett volna a gyerek

5 év halasztás kérhető, vagy egyes lenti esetekben el is engedtethető a büntetés, ha

megváltozott munkaképességű lesz az egyik fél

12 hetes kor előtti magzatvesztés

első vállalt gyermek fogyatékossággal betegséggel születik

sikertelen lombikok után, ha orvosilag kizáró ok merül fel

gyermekvállalás orvosilag ellenjavalt

megélhetést ellehetlenítené

Mozgatási szabályok

  • csere útján egyidejű adásvétel történik
  • sikerül venni egy új ingatlant, úgy hogy a meglévő még jogilag az igénylő nevén van és direktben átjegyzi a kincstár
  • eladás esetén a teljes büntetést a kincstár letéti számlájára lehet utalni, a hitelt végtörleszteni kell és vásárlásnál 1 év, építésnél 3 éven belül szerzett megfelelő ingaltan esetén a büntetést nem kell megfizetni, hanem az új ingatlanba teljesíthető a 10 év háta lévő része. Az 1 és 3 év 2 évvel egy esetben meghosszabbítható.

Milyen célra igényelhető

  • építés
  • használt/új ingatlan vásárlás
  • vásárlással egybekötött bővítés
  • önálló bővítés

Ingatlannal kapcsolatos legfontosabb kritériumok

  • Alapvetően nincs kizárás, minden az ország területén lévő lakás vagy lakóház, tanya birtokközpont. Ami
  • komfortos, van egy 12 nm-t elérő lakószobája, a feni négyzetméterek fűtött nem pinceszinti helyiségek, konyha, fürdő, wc benne van.
  • közműves, kivéve speciális igazolásokkal, ha az utcában sincs az adott közmű
  • lehet osztatlan közös ingatlan is, megosztási szerződéssel
  • 5 évre visszamenőleg nem lehetett az ingatlan saját tulajdonban
  • 90 nappal a befogadást megelőző értékbecslés is elfogadható, de a befogadást követően szükséges egy banki szemle

Az igénylők legfontosabb teltételei

  • köztartozás mentesség, büntetlen előélet továbbra is elvárás. Magyar állampolgár, vagy bevándorló, vagy hontalan státusz.
  • maximum az egyik fél lehet KHR listán, olyan formán, hogy több, mint egy éve rendezte a tartozását
  • házasoknak kell lenni
  • egyik félnek 2 éves TB jogviszonyt kell igazolnia
  • a hölgy tag nem lehet 41 évnél idősebb
  • együttesen kell igényelni, mindketten tulajdont kell szerezni (további adóstárs bevonásának lehetőségére nem tér ki)
  • életvitelszerű ottartózkodás a korábbiakhoz hasonló a nevesített eseteket leszámítva (munkahely, ápolás, szolgálati lakás, egyebek) nem létesíthető tartózkodási cím sem máshol

 

Egyéb feltételek

  1. Eladó, építtető nem lehet közeli hozzátartozó, vagy élettárs
  2. A lakóingatlan vételárának nem lehet nagyobb része készpénzben átadva
  3. Építés bővítés esetén a munkák 70%-áról kell számlát benyújtani
  4. Maximum kettő saját cég jelenthető be
  5. Jelzálogjog és terhelési és elidegenítési tilalom kerül a lakásra
  6. Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de nem lehet 300 ezer forintnál több
  7. Adásvételi szerződés megkötését követően maximum 180 napon belül adható be az igénylés
  8. Vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 nap a bírálati idő

 

Bekerülési költségnél figyelembe vehető munkálatok röviden:

  • a lakás épületrészeinek, közös használatra szolgáló helységeinek és központi berendezésének építési költségei
  • a lakás rendeltetésszerű használatát biztosító helységek
    • különálló épületben megvalósuló hulladéktartály tároló
    • közműpótló építményeket, közmű becsatlakozás építményeit
    • egyéb építmények, mint kerítés, épület megközelítését szolgáló járdát, támfalat, szivárgót
    • gépkocsitároló
  • a lakás közműbekötésének költségei
  • a lakás építésével kapcsolatos lebonyolítás költségei: műszaki tervezés, hatósági engedélyezés, hatósági díjak, műszaki ellenőrzés
  • a lakáshoz kapcsolódó útépítési és közművesítési, közmű, elektromos hálózat hozzájárulás
  • a lakáshoz kapcsolódó közterületi út, járda és közműépítési költségek
  • a bővítés esetében nem lehet különálló épületben munka
  • tetőtér beépítésnél lépcső
  • a lakás építés vagy bővítéséhez szükséges
    • földmunka
    • bontás
    • mintatervek adoptálása

 

A szabályok finomodhatnak, a bankok a termékek kidolgozása során és az életszerű esetek vázolás közben sok finomítás várható, ezekről folyamatosan értesülök majd, hiszen minden nagyobb bank szerződéses partnere vagyok.

 

, ,

CSOK Plusz 2024 részletei. Ki jogosult, jobb lehetőség-e, mint a jelenlegi?

2023. október 25-én a Kormányinfón további részleteket tudtunk meg a CSOK Pluszról. Igyekszem a jelenlegi CSOK fényében bemutatni a változásokat. Például, hogy kik fognak kiszorulni a CSOK Plusz során az igénylők körből, illetve azok dilemmáját, akik mostanában igényelnek CSOK-ot, hogy idén járnának jobban, vagy jövőre. És természetesen a leggyakrabban feltett kérdésekre is kitérek.

A CSOK 2023. végéig érvényes támogatáscsalád kulcsparaméterei az 5 000 fő feletti településeken :

Hasonlóképp a támogatások közé sorolható az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés

A 2024. januártól életbe lépő CSOK Plusz program számszerű elemei:

A jelenlegi CSOK esetében a 600 ezertől 10 millió forintig terjedő támogatás, az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés azonnal felhasználható, míg a 2024-től élő CSOK Plusz esetében csak a második, és a harmadik gyermek születésekor lesz majd 10-10 millió forint előtörlesztve a meglévő hitelbe. Mindkét esetében a támogatott hitel 3%-os kamatozású, végig fix hitel, akár 25 éves futamidővel. A CSOK plusz esetében az első évben csak a kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem, illetve az első gyermek születésénél (biztosan a másodikról még nem nyilatkoztak) egy évig szüneteltethető a támogatott hitel törlesztése.

Nézzük az igénylés főbb feltételeit az idei és a jövő évi esetben:

 

Ezek alapján, az eddigi CSOK igénylők 65-70%-a nem lesz jogosult jövőre a támogatásra, mert kizárólag meglévő gyermekre igényelte az eddigi CSOK támogatást felvevők nagyságrendileg kétharmada.

Kik szorulnak ki 2024-től biztosan a CSOK igénylésből?

A részletes szabályok 2023. novemberében várhatóak, ezért ezek az eddigi Kormányinfókon elhangzottak alapján kerültek összegyűjtésre:

  • Akik nem szeretnének már több gyermeket
  • Akik nem házasok
  • Akiknek van meglévő ingatlanuk, amit megtartanának (ezt nem direktben mondták, de többször utaltak rá)
  • Akik első ingatlanukat 80 millió forint feletti összegben vásárolják, vagy meglévő ingatlanukat eladva 150 millió feletti ingatlant vásárolnának
  • Ahol a házaspár hölgy tagja 41 év feletti

 

A jövő évi, vagy az idei CSOK-kal járunk jobban?

Aki nem szorul ki a jövő évben és még nem használta ki a CSOK nyújtotta lehetőségeket, az a fenti kérdést szokta leggyakrabban feltenni. Ennek megválaszolására összegyűjtöttem számszerűen a kedvezményeket 80 és 150 milliós ingatlan esetében.

Az illeték- és ÁFA kedvezmény jelenlegi szövegezése alapján ezek 2024-től 5 000 fő feletti településeken nem lesznek igényelhetőek.

A kamattámogatott hitel előnye jelenleg egy piaci hitelhez képest jelentős, mert a piaci hitelek kamata 6,7-7,5% között alakul a mostanában beadott ügyeim esetében. Azonban, ha visszatérnek a régi szép idők, amikor még 2,36%-os kamatú hitelt is közvetítettem, akkor a most felvett hitel kiváltásával ez az előny lecsökken.

Aki egyáltalán nem szeretne gyermeket vagy csak egy további gyereket vállalna, annak jellemzően a mostani szabályok szerinti CSOK a kedvezőbb. Annál inkább, minél több meglévő gyermek van már, és az is erre dönti a mérleget, ha új ingatlanról van szó. Értelemszerűen a használt ingatlanban gondolkodók és a több gyermek előtt állóknak lehet kedvezőbb a CSOK plusz. Illetve van egy speciális szabály első lakás vásárlása esetében CSOK Plusz felvétele esetén akár 10% önerő is elég lesz. Természetesen a részletszabályok, például a potenciális büntetés mértéke nagyon fontosak lesznek, mert a gyermek születés egy igazi misztérium.

Leggyakrabban feltett kérdések:

Aki még az idén elérhető CSOK-ot szeretné igényelni, annak mi a végső határideje?
Idén be kell fogadja a bank az igénylést. Tehát földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződéssel/hatályba lépett építési dokumentumokkal együtt be kell rögzítse. De az értékbecslés, bírálat, szerződéskötés folyósítás is megtörténhet 2023 vége után is.

Mikor lesznek nyilvánosak a részletszabályok?
A kormányinfón elhangzottak szerint november folyamán.

Meglévő gyermek miben számít?
Akinek vannak meglévő gyermekei(k), ott az igényelhető maximális hitel összegébe beleszámítanak a meglévő közös gyermekek. De, ha a CSOK plusz felvételét követően megszületik az első újabb gyermek, arra nem jár 10 millió forint előtörlesztés, csak ha további két gyermek születik még. A mozaikcsaládokról, ahol a pár minkét tagja hoz gyereket a korábbi kapcsolatából ott a figyelembe vehető gyerekek száma még a részletszabályozásra vár.

Akinek van élő CSOK szerződése az jogosult lesz az új konstrukcióra?
Átjárhatóság biztosan lesz közöttük vélhetően úgy ahogy eddig is, ha valaki büntetéssel visszafizeti a jelenlegi támogatását, támogatott hitelét, illetékmentességét, ÁFA kedvezményét, akkor az új cél mellett újra megigényelheti a CSOK pluszt.

Aki várandós a CSOK plusz igénylése esetében, annak a magzat már meglévő, vagy még vállalt gyermeknek számít?
Erről a részletszabályok döntenek majd, a babaváró esetében is még új gyermeknek számít, így szerintem itt is így fogják szabályozni ezt a kérdést.

Falusi CSOK mellé felvehető?
Igen a 2024-től igényelt Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz is igényelhető lesz.

 

 

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.