Kamatláb, futamidő, törlesztőrészlet, THM – rengeteg megfontolandó tényezővel találkozhatunk, ha hitelfelvételre adnánk a fejünket. Mivel észszerű a kölcsönszerződést nem könnyelműen megkötni, érdemes is jól átgondolni ezeket a részleteket. Ennek érdekében az alábbiakban összeszedtem, milyen szempontokat érdemes mérlegelni hitelfelvétel előtt, hogyan érdemes megtervezni a havi törlesztőrészletet vagy egy már meglévő befektetési stratégia esetén akár az esetleges előtörlesztéseket is.

Tovább

Tegyük fel, hogy fordult egyet a szerencse kereke és nagyobb összeget nyertél a lottón, esetleg örököltél esetleg lejár megtakarításod, vagy egy nagyobb bónuszt kaptál. A már meglévő hitel előtörlesztése vagy végtörlesztése ilyenkor megfontolandó pénzügyi döntés lehet, hiszen könnyedén lefaraghatod a hiteled törlesztőrészletének további összegeit, sőt még szerencsésebb esetben a teljes kölcsönösszeg 1-2 százalékáért akár egyben visszafizetheted a teljes kölcsönösszeget. Érdemes azonban átgondolni, mikor éri meg leginkább az előtörlesztés vagy a végtörlesztés. Az alábbiakban ehhez szeretnék segítséget nyújtani.

Tovább

Rövid válaszom: ilyen hitelkamatok mellett nem érdemes várni. A jelenlegi, kissé bizonytalan, koronavírus-járványos időszakban sokak fejében megfordulhat a kérdés, várjanak-e inkább a lakásvásárlással és a hitelfelvétellel, amíg meglesz a vakcina és kicsit stabilizálódnak a gazdasági folyamatok, vagy inkább vágjanak bele a projektbe. Nekik üzenem: pénzügyi szempontból nem érdemes várni, ha megvan az önerő és a jelenlegi hitelkamatok alacsonyabbak, mint a bérbeadás hozama. Mutatom a részleteket. Tovább

Lakásvásárlás előtt állsz és a pandémiás időszak bizonytalanságai miatt szeretnéd úgy letenni a foglalót, hogy biztosan megkapd a hitelt? Sok változás volt mostanában a bankok bírálati gyakorlatában és egy esetleges második hullám esetén a bankok kockázatérzékenysége újra kiéleződhet, a megfelelő ingatlan megtalálásáig akár a hitelkamatok is emelkedhetnek, a hitelképesség feltételei is szigorodhatnak. Az alábbiakban megmutatom, hogyan biztosíthatod be a kamatokat és intézheted el a papírmunkát már a keresgélés alatt. Tovább

A koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig, ezen szigorítások feloldása elindult ám még nem vagyunk a folyamat végén. Nem csak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a kamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú kamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük. Az alábbiakban megmutatom, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolom, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Tovább

A koronavírus-járvánnyal és a párhuzamosan kibontakozó gazdasági visszaeséssel kapcsolatosan szinte azonnal felmerül a kérdés, hogyan hat mindez a bankokra és hitelezési képességükre. Ezt azért is lényeges pontosabban látni, mert ilyen helyzetben még inkább tudatosabban kell kezelni a pénzügyeket. Érdemes lehet újragondolni a meglévő hiteleket, és résen kell lenni az új hitelek felvételénél is. Így az alábbi cikk azt járta körbe, hogyan néz ki közelebbről és a 2008-as gazdasági és bankválsághoz képest a jelenlegi hitelezési piac, milyen változások indultak el és várhatóak még a bankok hitelezési gyakorlatában. Tovább

Mi legyen a hitelfelvétellel járvány idején? Mit tegyen, ha a babaváró hitel igénylésének kellős közepén tartott, mielőtt beütött a koronavírus? Mire számíthat, ha családi ház építéséhez lenne szüksége áthidaló hitelre? Mit tegyen, aki még korábban hitelt vett fel? Hogyan biztosítható a jelenlegi helyzetben a hiteltörlesztés a legzökkenőmentesebben? Az alábbi cikk azt részletezi, mi történhet a bankoknál a lakossági hitelezéssel és hiteligényléssel a koronavírus idején.

Fegyelmezettség és deus ex machina

Lezárt határok, zárva tartó éttermek, színházak, mozik, szociális izoláció. Egész Európából és már az Egyesült Államokból is riasztó hírek érkeznek a koronavírus-járvány terjedési sebességéről, Olaszországban már több mint 30.000-en betegedtek meg. A lakosság nagy része nem látott még ehhez hasonló válságot, nem ismerjük a mechanizmusát – pedig gazdasági szempontból a neheze még csak ezután jön. A lakosság fegyelmezettségétől, az egyes országok intézkedéseitől nagyban függ, hogy világszinten milyen ütemben fog végigsöpörni a járvány és milyen hatásokkal számolhatunk.

Mindenesetre a jelenleg elérhető információk szerint szeretném bemutatni, hogy mire számíthat az, aki egy ideje már hitelt törleszt, aki hitelfelvétel előtt áll, vagy aki épp a koronavírust megelőző időszakban vágott bele egy hiteligénylési folyamatba. Mielőtt belekezdenék, szeretnék azonban tisztázni, hogy ebben a bizonytalan helyzetben rendkívül dinamikusan változik a környezet, így ez az írás is gyorsan idejétmúlttá válhat. Épp a mai napon jelent meg például az a friss információ, hogy az MNB lakossági hiteltörlesztési moratóriumra szólította fel a bankokat, ez pedig jelentősen újraírhatja az alábbiakban taglaltakat. A részletek kidolgozása azonban még napokat, sőt heteket is igénybe vehet, addig is az alábbiakat érdemes megfontolni.

Mit tegyen, aki már nyakig benne van?

Ha valaki olyan élethelyzetbe került, hogy nagyobb veszteséggel járna elhalasztani a hitelfelvételi folyamatot, az az érdeke, hogy mielőbb befejeződjön a procedúra. Aki tisztában van vele, hogy fél éven belül kénytelen hitelt felvenni – például gyermeke születik, folyamatban van egy építkezés vagy családi házba költözés, annak szintén azt tudjuk tanácsolni, hogy – akárcsak egy foghúzásnál – minél előbb essen túl az igénylésen.

Ebben a helyzetben felértékelődik a fogyasztóbarát hitelek szerepe, hiszen esetükben törvényileg maximalizált átfutási időkkel számolnak, és még ha a rendkívüli helyzetre tekintettel nem is tartják be ezeket a határidőket, az ügyintézésnél az ilyen típusú kölcsönök egészen biztosan előbbre sorolódnak. A folyamatot gyorsítani is lehet azonban néhány fogással: például előzetes értékbecslés kérésével, valamint hitel előbíráltatásával. Ez utóbbi 100 százalékos jövedelemoldali vizsgálatot jelent. Jelenleg öt bank készít ilyet, közülük van olyan, amelyik 3-6 hónapig változatlanul fenntartja az igényléskor kialkudott hitelkamatot, vagyis ezzel a kamatemelkedés elkerülése is garantálható és a jövedelmet se vizsgálják már a későbbiekben. Ez az ingatlanpiaci helyzetben kiváróknak is kiváló stratégia lehet.

A hozzám hasonló pénzügyi közvetítők pedig jelentős segítséget nyújthatnak, ugyanis egyrészt optimalizálni tudják a teljes folyamatot, másrészt vannak olyan bankok, ahol a partneri ügyintézéseket a többi kérelemnél előbbre sorolják, a partnercentrumban nincs lakossági forgalom, így kevésbé várhatóak korlátozások. Ezen felül biztosítani tudom az online folyamatot: telefonos segítséggel megismerhetőek az ajánlatok, kitölthetőek a nyomtatványok, így a legtöbb esetben csupán egyetlenegyszer van szükség a pénzintézet felkeresésére. Mindenesetre érdemes már előre felmérni a hitelfelvételi folyamat adminisztrációs igényét. Például a babaváró hitelnél sok pénzintézetbe legalább kétszer kell bemenni, de van olyan bank is, amelyik még mindig nem fogad el elektronikus bankszámlakivonatot, csak a bank által hitelesítettet – ez szintén banki ügyintézéssel és sorban állással jár.

Személyes tippem, hogy érdemes nagyobb és a lakossági hitelezés mellett már régóta elkötelezett pénzintézetet választani, mert ott van a legnagyobb esélye, hogy bármilyen, akár külső, akár belső akadályoztatás ellenére megvalósul az ügylet. Ezen felül mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződések szokásos, 60-90 napos határidejét duplázzák meg – természetesen ennél gyorsabban is megtörténhet a tranzakció, azonban a biztonság kedvéért érdemes a jelenlegi helyzetben rászámolni.

Felvenni vagy várni? Mit tegyen, aki döntés előtt áll?

Aki még nem kezdte el a hitelfelvételi folyamatot, annak a következő szempontok mérlegelését javasoljuk:

  • a veszélyhelyzet minimalizálása azt követeli meg, hogy lassítsuk a vírus terjedését, ezért olyan korlátozások vannak érvényben, amelyeknek már most tisztán látszódó negatív gazdasági hatásai vannak. Ezért ezeknek a közeljövőben jó eséllyel ingatlanár-csökkentő hatásai lesznek.
  • Ugyanezen mechanizmus növelni fogja a nemfizető ügyfelek állományát, így a bankok vélhetően kamatot fognak emelni (hogy a korábbihoz hasonló nyereséget elérjenek), és elképzelhető, hogy szigorítanak hitelezési gyakorlatukon. Most első ízben a külföldről származó jövedelmek esetében látható példa a hiteligénylési kérelmek elutasítására.
  • Ha nemcsak a szolgáltatói szegmensben lesznek munkaerő-akadozások, hanem a termelő- és feldolgozóiparban is (ahogy ezt például az Audi vagy az Opel esetén már láthatjuk), akkor hosszabb távon viszont emelkedhetnek is az ingatlanárak, sőt, ha elhúzódna ez az állapot, akkor inflációs nyomás alá kerülne a gazdaság. Ha nagyon komoly hatásokkal járó inflációs környezet, esetleg hiperinfláció alakulna ki, és ezt előre tudnánk, akkor mégiscsak jó befektetés lehetne az ingatlan, hiszen az valószínűleg jobban tartja az értékét, miközben a hiteltörlesztő elértéktelenedhet.
  • Érdemes átgondolni azt is, hogy ha valakinek megszűnik a munkahelye vagy táppénzen, esetleg kényszerszabadságon van, akkor csökkenhet, meg is szűnhet a hitelképessége. Ez a KATA-s vállalkozói jogviszony szüneteltetése esetén is igaz. Ha pedig a társadalombiztosítási jogviszonya 30 napnál hosszabb időtartamra megszűnik, eleshet bizonyos állami támogatásoktól, például a babaváró hitel igénylésének lehetőségétől.

Ha valaki ezen szempontok mentén a halasztás mellett dönt, akkor is érdemes észben tartani, hogy nem egy-két hetes kivárásról beszélünk. A jelenlegi helyzetben és a jövőbeli kilátásokra tekintettel azt érdemes átgondolni, hogy bizonyos lépéseket lehet-e 3-4 évvel későbbre kitolni – néhány hétig halogatni a hitelfelvételt egyáltalán nem érdemes. Hacsak valaki nem hiperinflációs környezetre számít, akkor a hitelből történő befektetési célú ingatlanvásárlásnaknem most van az ideje, azt bizony évekkel is későbbre kell halasztani.

Hitelem van, mit tegyek?

Habár az MNB nemrég bejelentett lakossági hiteltörlesztési moratóriuma nagyban megváltoztathatja a helyzetet, a jelenlegi helyzetben és a jelenlegi feltételek mellett azt javaslom, hogy akinek hitele van, azt gondolja át, hogy esetleg még most módosítsa hitelszerződését.

  • Akinek éven belül átárazódó, BUBOR-hoz kötött hitele van, annak érdemes most lépnie és meghoznia azt a felelős döntést, hogy befixálja a törlesztőjét.
  • Akinek öt évre biztosítva van a hiteltörlesztő összege (tehát ötéves kamatperiódusú hitele van), de biztosan hosszabb futamidővel fogja törleszteni, számára az a tudatos megoldás, ha most hosszabb kamatperiódusra biztosítja be a hitelét – akár költségekkel járó bankváltással is. Sajnos néhány bank ugyanis nem tudja ezeket bankon belül kezelni, viszont a hitelfelvételtől számítva 3-5 éven belül meglépett bankváltás azzal járhat, hogy visszakérik a kezdetben elengedett költségeket. Ennek ellenére is a módosítás mellett érvelek, mert ha a bankok bármilyen okból elkezdenek kamatokat emelni vagy a devizakiváltásokhoz hasonlóan a bankok hirtelen összezárnak, esetleg szigorítják a hitelbírálati gyakorlatot, akkor már késő lehet.
  • Ugyancsak megfontolandó a futamidő meghosszabbítása, amely által mérsékelhető a havi törlesztőrészlet mértéke. Ugyanis a jelenlegi bizonytalan környezetben nem tudni, milyen jövedelme lesz a családnak, viszont ha minden a pozitív forgatókönyvek szerint megy, akkor elő is lehet törleszteni vagy később vissza is tudjuk rövidíteni a hitelt.
  • Ha valaki még korábban lakástakarékpénztárt nyitott és a jelenlegi helyzetben megtakarítását inkább likvid forrásokra váltaná, az LTP fizetését egy időre felfüggesztheti büntetés nélkül – csak azt fontolja meg, hogy ilyenkor elveszik a folyamatos fizetés mellett beígért állami támogatás.

Miért lassul a hitelfelvételi folyamat?

Az élet szinte minden szegmensének leállásával párhuzamosan természetesen a banki és a hitelfelvételi folyamatok is lelassulnak. A bankok nyitvatartása rövidül – habár home office-ban a pénzintézetek továbbra is viszik a háttérfolyamatokat, az ügyintézés akadozhat. Ha még több embernek kell otthon maradnia, vagy esetleg megbetegszik, akkor több bankfiók is csökkentett üzemmódban, vagy egyáltalán nem fog működni. Aki viszont hozzám hasonló pénzügyi közvetítő szolgáltatásait veszi igénybe, biztos lehet benne, hogy hitelkérelme legnagyobb eséllyel célba ér, ugyanis a bankok a közvetítői partnercentrumok folyamatait iktatják ki legutoljára. Ezek ugyanis olyan központok, ahova ügyfél nem megy, kicsi a forgalom, így kevesebb az esélye a vírus terjedését célzó korlátozásoknak is.

A bankok azon vannak, hogy hitelezzenek, így jelenlegi tudásom szerint a hitelfelvételi folyamatban a szűk keresztmetszetet inkább a külső szereplők jelenthetik, vagyis az értékbecslők, közjegyzők, ügyvédek, más olyan aktorok, akik a járvány miatt kénytelenek korlátozni tevékenységüket. Például, ha a kormányablakban nincs ügyintéző vagy lassú a folyamat, akkor lelassulhat a CSOK-hoz vagy a babaváró hitelhez szükséges társadalmi jogviszony-igazolások kiadása is.

Azt is fontos lehet észben tartani, mekkora az adott hitelfelvételi ügylet adminisztrációs igénye. Például a babaváró hitelnél sok bankba kétszer is be kell menni, számos pénzintézet pedig munkáltatói igazolást vagy éppen hitelesített elektronikus bankszámlakivonatot kérhet. Ezek mindegyike növeli az ügyintézés időigényét. Mindenesetre a jelenlegi helyzetben aktívan tárgyalnak arról a bankok, hogyan lehetne minden ügyet minimális személyes jelenléttel intézni.

Befejezésül mindenkinek, aki hasonló cipőben jár, csupán annyit mondhatok, hogy akár a fenti szempontok alapján alaposan gondolja át helyzetét és annak megfelelően, felelősen döntsön. Azzal azonban tisztában van mindenki, hogy nehéz jelenleg okosnak lenni, hiszen testközelből nem láttunk még ehhez hasonló válságot.

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

Tovább szigorították a 2008-as válság óta már jelentősen szabályozott jövedelem terhelhetőségi szabályokat. Nézzük kik lehetőségei csökkennek és milyen mértékben! A rendelet 2018.10.01-ét követően befogadott hitelek esetében alkalmazandó (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján), tehát aki még gyorsan lép a régi szabályok szerint veheti fel hitelét.

A szabályozás nem új már 2018.06.18-a óta elérhető egy sajtóközlemény az MNB honlapján, azonban a 29/2018. (VIII. 21.) MNB rendelet 2018.08.22-én lépett hatályba.

A változás táblázatosan

 

A fenti táblázatból jól látszik, hogy bejött egy új dimenzió a választott kamatperiódus alapján. Így az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek felvétele esetében a jövedelem, így a maximálisan felvehető hitelösszeg akár a felére is csökkenhet.

A rendelet egyéni hatásai

 

Alap0vetően azt gondolom, hogy aki tartósan nem tudja kigazdálkodni a 10 éves biztonságú (kamatperiódusú) hitel törlesztőrészletét, annak nem szabad éven belül kamatepriódusú hitelt felvennie, mert nagyon veszélyes pénzügyi döntés! Viszont számos olyan helyzet van, amikor nem a megélhetést veszélyeztette egy rövid kamatperiódus, hanem például egy élethelyzetből fakadóan korlátozott a hitelképesség, vagy tudatos választás a rövid kamatperiódus. Ezen csoportok lehetőségei érezhetően szűkülnek, vagy további adóstársat kell bevonniuk:
  1. El nem ismert jövedelem: Vannak, akik jelentős bejelentett leadózott jövedelemmel rendelkeznek, amit csak kevés bank vesz figyelembe és azt is csak speciális körülmények között, például osztalék, bérleti díj, rendszeres eseti nem vállalkozásból származó jövedelem. Bérleti díj jellegű jövedelmet, akkor is kevés bank fogad el ha leadózott, évek óta fennálló, de ha még ezen felül készpénzben érkezik akkor nagyítóval kell keresni azt aki diszkont nélkül elfogadja. Talán érdemes feltenni a kérdést, hogy egy ingatlan mikor megy el táppénzre, vagy mikor veszíti el a keresőképességét, urambocsá’ mikor lesz része egy létszámleépítésnek? És akár fedezetbe is lehet vonni, így el sem idegeníthető.
  2. Várandós nők: a jelenlegi gyakorlatban egy terhes nő aktuális jövedelmét már legjobb esetben korlátozottan veszik figyelembe, a jövőbeni Államkincstártól érkező gyermekszületés után bevételeit TGYÁS, GYED pedig csak az unikális kivétel bankok számítják bele a háztartás jövedelmébe, hisz arról nincs még igazolás. Provokatív leszek: netán az a feltételezés, hogy egy nő anyaként már nem olyan értékes a munkaerőpiacon, talán nem fog tudni visszaintegrálódni a munkaerőpiacra a lakáshitelek jellemzően hosszú futamideje alatt?
  3. Munkahelyváltás: nem kaphat egy kis összegű lakáshitelt sem, az aki éppen munkahelyet váltott, mindegy hogy akár felsőfokú végzettsége van és 20 éve dolgozik szakmájában, és azon belül váltott éppen munkahelyet magasabb fizetésért. Csak az számít, hogy most próbaidőn van és nem hitelképes. De az az ügyfelem se volt hitelképes számos banknál, aki ugyanott dolgozik, nincs próbaidőn, elismerték neki a bedolgozott éveket, csak az őt jogilag foglalkoztató munkaerő kölcsönző céget, egy másik cégre cserélte a munkahelye.
  4. Friss vállalkozás: ha valaki vállalkozásának nincs egy lezárt adóéve (a legtöbb banknál még 12 hónapos működést is előírnak az előző évben), akkor nem számít semmilyen körülmény, hogy miért váltott és milyen végzettsége van, egyszerűen nem veszik figyelembe a jövedelmét. Tehát ilyen esetben valakinek 1,5-2 évig, mire meglesz az új lezárt adóévéről a bevallás nem veszik figyelembe a jövedelmét.
  5. Tudatosan rövid kamatperiódust választók: Vannak akik tudják, hogy pár éven belül például a lejáró lakásszámláikból, vagy egyéb megtakarításaikból nagy mértékben előtörlesztik, vagy teljes mértékben kiváltják hiteleiket, esetleg vannak egyéb magas hozamű megtakarításaik, amiket akkor mozgósítanának, ha emelkednek a lakáshitek kamatai. Nekik a szabályozások hatására felére csökkentek a lehetőségeik.
  6. Nagy jövedelem növekedés előtt állók: Elismerem, hogy a banki kockázatkezelésben ezt nem lehetne elismerni. De többször vettek fel rövid kamatperiódusú hitelt – természetesen a megfelelő biztonságos B tervet nyújtó lakástakarékszámla, és egyéb biztonsági tartalékok megléte mellett – a jövedelem magas terhelése mellett olyan fiatal, egyedülálló, pályakezdő, vagy egyéb okból, a pár éven belül várható jövedelménél jelenleg kevesebbet kereső ügyfelem. Nekik érezhetően sokkal nehezebb lesz a jelen körülmények között saját lakáshoz jutni.

A rendelet össztársadalmi hatásai

 
A szabályozó célja a lakossági hitelfelvételek biztonságosabb (hosszabb kamatperiódusú) hiteltermékek irányába való további elmozdítása. Bár a magyar lakosság már 2018. áprilisban kihelyezett  új lakáshitelek  – amikor még a kamatok emelkedésének csak előszele érződött – 81%-ban éven túli (3-5-10-15 éves, vagy végig fix) kamatperiódusúak voltak. Szóval elég alacsony szintű kockázatot vállalt már eddig is a magyar lakosság, ami nem csoda, hisz olyan alacsony a fix és a változó hitelek között a különbség. Ettől függetlenül természetesen össztársadalmi szinten nagyon fontos cél, hogy ne utólag kérjen mindenki segítséget, ne várjuk a kormányzati mentőcsomagot, hanem inkább előrelátóak legyünk.

A problémát össztársadalmi szempontból abban látom, hogy nem társul az egyre inkább szigorodó intézkedések mellé érezhető edukáció. Nem tudom mit oktatnak a pénzügyi közvetítéshez szükséges hatósági vizsgán, mert szakirányú végzettséggel rendelkezőként nem kellett letennem, amikor közvetítéssel kezdtem foglalkozni, de egyetlen egy banki oktatásban se volt semmi a kamatkockázatról egy idősor se, egy kamatváltozás hatást bemutató táblázat sem! Természetesen odaadjuk az ügyfélnek az 5 millió forint hitelösszegre vonatkozó kötelező tájékoztatást, de ezen túl sokkal nagyobb figyelmet is lehetne fordítani a kamatkockázat, illetve a kockázati preferencia ismertetésére. És sajnos a lakosság sincs edukálva, pedig tudatos, felelős döntést ennek fényében lehet(ne) hozni.

A túlzottan szigorú szabályok sajnos a jelenlegi hitelminősítési rendszerben a kiskapuk keresésére ösztönözhetik az embereket. Az aktuális gyakorlatban „az esküvő napján kell szépnek lennie a menyasszonynak”, tehát nem nézik a bankok a múlt jövedelmének stabilitását, sem a hosszabb távú kilátásokat, a historikus ügyfélértékelés pedig csak negatív esetben kerül érvényesítésre, egyszerűen a jelenre koncentrálnak a pénzintézetek a bírálati folyamat során.

Amennyiben a bankok a rendelet hatására elkezdik növelni a figyelembe vehető jövedelmeket, akkor pedig a kamatkockázatot felválthatja a nemfizetési kockázat, ami, ha nem tömeges mértékű, akkor össztársadalmilag rövidebb távon nem káros, hosszabb távon azonban a kamatfelárak növekedéséhez vezethet. Ha nem növelik a bankok az elfogadható jövedelmeket, akkor ügyfelek szorulhatnak ki a hitelezésből, akik pedig kapnak hitelt azok a jövőben lehet, hogy még kedvezőbb kamatok mellett kapnak finanszírozást, hisz a szigorúbb szabályok miatt javulhat a portfólió, ami miatt csökkenthetik a bankok a kamatfelárakat.

Konklúzió

 

Nem szeretném, ha az a következtés lenne, hogy a szabályozó, vagy a szabályozás rossz. Hisz a szabályozónak rövid távon ehhez az intézkedéshez hasonló eszközei állnak rendelkezésre. A céllal egyetértek, fontosnak tartom, hogy az emberek, családok ne adósodjanak el túlságosan, egy jövőbeni a jelen dinamikája alapján most nehezebben elképzelhető helyzetben sem. A cikk írására az ösztönzött, hogy vannak olyan élethelyzetek, vagy olyan tudatos hitelfelvevők, akiknek csökkennek a lehetőségeik, pedig számos esetben a rendszer már eleve „bünteti” őket. Viszont a hitelek befogadásának határidejéig (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján) még van egy hónap, még nem késő lépni!

Személy szerint többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is, de a fix kamatozású hitel pártján állók is látni fogják, hogy lakásszámlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a biztonságos, végig fix kamatozású hitel.

 

A recept a fix vagy változó kamatozású hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat! Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó kamatozású hitelre, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.
  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – Fundamenta lakásszámlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix kamatozású hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó kamatozású hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bp-tal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap leforgása alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. De nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már a havi törlesztő részletet 10 ezer forinttal emeli meg, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.
változó kamatozású hitel

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

 

változó kamatozású hitel

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó kamatozású hitel helyett fix kamatozású hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix kamatozású hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ezt 1,8%-ot kell meghaladjon, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg fixálni, végig fix kamatot választani.
Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.