Tag Archive for: bankválasztás

,

Így rendeződik át az ingatlanpiac a rezsi árváltozás miatt

Lehetőség nyílik a lenti rövid összefoglalóból megismerni, hogy miért fognak a rezsi árak változása miatt a nagy méretű, korszerűtlen, osztatlan közös ingatlanok árai csökkenni. És ezzel párhuzamosan a kisebb, korszerűbb önálló ingatlanok értékei növekedni. Ha az élethelyzeted váltást indokol a közeljövőben, akkor gyorsan érdemes reagálni, hogy minél kevésbé árazódjanak be a rezsiemelés miatti változások az ingatlanárakba.

 

Az energiahordozók árát – különösen, ha az országban termelődnek– a kormányzat megállapíthatja a piaci ár alatt, akár tartósan is, ám a legtöbb kedvezmény idővel csökken vagy megszűnik. Minél tovább áll fenn, egy árbefagyasztás, annál jelentősebb eltérések alakulnak ki a piacokon. Ha példával kellene szemléltetni olyan ez, mintha kímélni szeretnénk a gyermekünket, ezért nem engednénk futni, helyette pihenne, minél több időt kihagy a sportolásból, annál nehezebb lesz majd valós versenyhelyzetben neki a többiekkel együtt futni. Szerencsére, nem egy lépésben közelítettük meg a piaci árat a lakossági energiahordozók esetében, hanem decembertől negyedévente kerülhet felülvizsgálatra, de akkor is jelentős átrendeződés várható a piacon.

2013-mas árakon konzerválták a rezsiárakat, azóta szépen lassan a növekvő bérek, ingatlanárak, és bérleti díjak mellett eltörpült, elinflálódott a rezsiköltség.

Amíg piac közeliek voltak a rezsiárak fontos szempont volt az ingatlan/albérlet választásnál, hogy:

  • Melyik ingatlanban hogyan szabályozható a hőmérséklet, akár helyiségenként?
  • Hol vannak párhuzamos, alternatív fűtési, illetve melegvíz ellátó rendszerek.
  • Melyik ingatlan megújuló energiahordozók, mint például napelem, napkollektor, hőszivattyú, geotermikus fűtésrendszer.
  • Mennyire korszerű az ingatlan, például milyen jól szigetelt az ingatlan, milyen korszerűek a nyílászárói?
  • Akkora-e az ingatlan, amekkora a család aktuális mérete, igényei alapján indokolt?

Mit lehet már most érezni és milyen változások zajlanak le az ingatlanpiacon fokozatosan?

  1. Kandallót, fa-szén tüzelésű kazánt nem lehet vásárolni.
  2. Tűzifára olyan hosszú lett az előjegyzési sor, hogy talán tél előtt ki se érnek vele.
  3. Rendkívüli módon megnőtt az érdeklődés a hőszivattyú, klíma és napelem iránt is.

 

2022.07.21-én a Magyar Közlöny is megjelent a rezsicsökkentés részleteivel. A rendeletek, jogszabályok megalkotásánál örökös dilemma, hogy ha minél több méltányolható esetet le szeretnének fedni, akkor nagy részletes és rendkívüli adminisztrációs teherrel járó jogszabályt kellene létrehozni. Így érhető, hogy a jelenlegi szabály nem tért ki minden eshetőségre. Például rendezi a társasházak esetét, de a több generációs, akár külön családok által használt használati megosztási szerződéssel rendezett osztatlan közös ingatlanokra nem terjed ki. Pedig ezeknél is sok esetben egy hőközpont, így egy fogyasztási hely található. Az ilyen ingatlanok, vagy társasházzá alakulnak, vagy nem tudják duplán érvényesíteni a kedvezményt.

 

Ezek alapján az alábbi irányú lakáspiaci tranzakciók várhatóak:

  1. Korszerűtlenből korszerűbbe
  2. Nagy alapterületűből kisebbe
  3. Osztatlan közösből önálló ingatlanba

 

Az ilyen strukturális változások, főleg egy több lépcsős rezsi emelés esetén nem feltétlenül azonnal épülnek be az ingatlanárakba. Így azt javaslom, hogy akinek nagy, korszerűtlen, többgenerációs ingatlana van és a közeljövőben el kívánja adni, az lépjen gyorsan. Aki pedig kicsi, korszerű, önálló ingatlanba menne, annak érdemes gyorsan lépnie, mert be fog épülni az ingatlanok árába.

 

Mekkora értékváltozás indokolt a rezsi árának változása miatt?

Az ingatlan váltáshoz sok esetben igénybe lehet venni támogatást, illetve szükséges lehet lakáshitel. Közgazdászként sok aspektusról szoktunk beszélni hitelvétel előtt. Megtervezzük a hitel lefutását, segítek megversenyeztetni a bankokat, kiszámolhatjuk a havi rezsiköltséget különböző piaci árak esetén. Az alábbi ára szemlélteti, hogy különböző többlet rezsi költség megfizetése helyett, az összeget inkább korszerűsítési, vásárlási hitel törlesztésre fordítva mekkora összegű hitel vehető fel. Például, ha valaki a jövőben 100 ezer forinttal többet fizetne rezsire, akkor 3%-os kamatozású CSOK hitelből 10 millió forintot tudna felvenni 10 éves futamidőre. És közel 12 millió forintot 8%-os kamatozású hitelből 20 éves futamidőre. Így mindenki ki tudja a várható rezsiköltség emelkedése alapján számolni, hogy mekkora összeget tudna az ingatlanára, vagy annak cseréjére fordítani.

Gyermeket nevelő családok a jelen szabályok értelmében 3 millió forintot vissza is igényelhetnek a minimum 6 millió forint felújítás esetén, és ehhez maximum 6 millió forintig 3%-os kamattámogatott hitelt is igényelhetnek.

 

Összességében megállapítható, hogy jelentős átrendeződés várható a piacon. Ugyanis a tendenciózus rezsiár befagyasztás azt eredményezte, hogy a korszerűtlen otthonok ára az „indokoltnál” magasabb szinten alakult ki a piacon. Aki igényeihez képest túl nagyban, korszerűtlen ingatlanban lakik és váltana, annak érdemes mihamarabb eladnia ingatlanát. Aki pedig vásárolna, felújítana annak érdemes lehet gyorsan lépnie, akár hitel felvétele mellett is.

KATA jövedelemmel kaphatok ezután lakáshitelt?

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

Építés-bővítés célú jelzáloghitel

Read more
,

Miért érdemes átgondolni a hiteled a járvány hatására?

A koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig, ezen szigorítások feloldása elindult ám még nem vagyunk a folyamat végén. Nem csak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a kamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú kamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük. Az alábbiakban megmutatom, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolom, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Read more

Kulcskérdések babaváró és jelzáloghitel együttes igénylése esetén

Számos államilag támogatott hitelkonstrukció lehetősége nyílt meg az elmúlt pár évben, különösképpen a fiatal családosok előtt. Ilyen például a babaváró hitel, a CSOK és a hozzá igényelhető kamattámogatott hitel is.  Ezért a mostani célom integratív módon bemutatni, hogy a gyermekvállalás idején esetlegesen alacsonyabb háztartási jövedelem mellett, vagy a támogatásokból akár második ingatlant vásárlóknak, vagy a tudatosan nagy összegű hitelt felvenni szándékozó ügyfeleimmel, hogyan szoktunk egy hitelfelvételi beszélgetést lefolytatni.

Bankfüggetlen közvetítőként célom, hogy megtaláljuk a rövidebb-hosszabb távú célokhoz leginkább illeszkedő megoldást. A folyamatot úgy kell elképzelni, hogy beszélgetünk a jövedelmi helyzetről, meglévő törlesztőkről, tartozásokról, célokról, bankolási szokásokról, arról hogy esetleg van-e kizárt bank, arról hogy mennyire sürgős, milyen önerővel rendelkezik az ügyfél, milyen kockázati preferenciája van és a beszélgetés végére leszűkül a kiinduló banki lista. Ha pedig nem szűkült le eléggé, akkor számos banknál tudok olyan kedvezményes kamatú jelzáloghitel kamatot kialkudni, amit az „utcáról besétálva” nem lehetne elérni.

babaváró hitel

Minden bank a saját egyedi sztenderdjei szerint ítéli meg az ügyfél hitelképességét és könnyen előfordulhat, hogy valaki az egyik bankban nem hitelképes a másikban pedig tárt karokkal várják. Ilyen helyzetben kiemelten nagy hozzáadott értéke van a közvetítőnek. Különösen kiélezett a bankválasztás ha valakinek nem fogadható el minden jövedelme, mert például munkahelyváltás, gyermekszületés esetében a szokásosnál alacsonyabb a havi igazolható jövedelme. Megosztja a bankokat a befektetési célú ingatlan vásárlása is, mint ahogy a nagy 60-100 millió vagy afeletti hiteletek megítélése is. De magas jövedelem és megfelelő fedezet esetén is komoly hozzáadott értéke van egy független szakértőnek, mert ilyen esetben egyedi kamatalkut lehet elérni a bankoknál.

Így lehet látványosan csökkenteni a lakáshitel költségeit

Hogyan csökkenthetőek a lakáshitel költségei? Jelen írással az a célom, hogy bemutassak nem tipikus banki termékeket, és egy olyan termékkombinációs megoldást, amivel csökkenthető az összes visszafizetendő.

Mik lehetnek a lakáshitel költségei?

 

Ízelítőként egy táblázat arról, hogy különböző havi törlesztőrészletű hitelek és különböző darabszámú lakás-takarékpénztári termékek kombinációjával, hogy alakul az összes visszafizetendő.

A felvett 10 millió forintra egy klasszikus kereskedelmi banki hitel esetében 10 év alatt 12,61 millió forintot kell fizetni, ha ki szeretnénk zárni a kamatkockázatot, ám ez magasabb törlesztővel és 5 lakás-takarékpénztári megtakarítás előtörlesztésével akár 10 millió forint alá is csökkenthető.

lakáshitel költségei

Lépésről lépésre is áttekinthető, mi a kombináció lényege:

 

Klasszikus kereskedelmi banki ingatlancélú hitel:

 

lakáshitel költségei

 

lakáshitel költségei

A felvett hitel törlesztő részlete fix a teljes futamidő alatt – ez a klasszikus annuitásos törlesztésű hitel- jelen esetben 103 411 forint, ez 10 éves futamidő mellett, 10 éves kamatperiódusú, 4,45%-os kamatú hiteltermék, melyhez egy feltételt ír elő a bank 300 000 forint jövedelem érkeztetését. A törlesztő részletben eleinte a kamatfizetés aránya közel 36%-a, majd a tőke csökkenésével arányosan csökken a kamatteher.

Lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált kereskedelmi banki lakáshitel:

lakáshitel költségei

lakáshitel költségei

Az alapja ennek is egy 10 éves kamatperiódusú bankhitel, melynek a futamidejét a jelen kalkulációban kombinálandó két lakástakarék fizetése érdekében (hogy beleférjen a 100e Ft-ba a törlesztőrészlet és a lakástakarék megtakarítás is) 260 hónapra kitoltuk, így a havonta a banknak fixen fizetendő törlesztő részlet 60 018 forintra csökken. Ennek köszönhetően marad havi 40 300 forint a két lakás-takarékpénztári megtakarítás fizetésére. Az állami támogatással és betéti kamattal, több mint 1,3 szorosára növekedett megtakarítás a 48. (majd újrakötve) a 115. hónapban betörlesztésre kerül. Az összes visszafizetendő 12 442 ezer forintról 11 580 ezer forintra csökken, ám szabad szemmel is jól látható, hogy a banknak ebben a konstrukcióban több kamatot fizetünk, hogy is lehet-e két dolog egyszerre igaz?

 

lakáshitel költségei

A táblázatban látszik, hogy 2 darab LTP (lakás-takarékpénztári) megtakarítás bevonásával 1 387 ezer forintnyi állami támogatásban lehet részesülni a 115 hónap alatt, melyből 862 ezer forint az összes visszafizetendő csökkentésére használódik, 525 ezer forinttal pedig több kamatot kell fizetni amiatt, hogy a konstrukcióban átlagosan magasabb tőkére kell kamatot fizetni.

Ha az LTP megtakarítást máshol nem tudja hasznosítani a család, mindig megéri betörleszteni az újonnan felveendő, vagy akár a már meglévő lakáshitelbe is. Komoly előnye az összes visszafizetendő csökkenése mellett, hogy alacsonyabb az az összeg, amit a banknak ki kell fizetni, például egy időszakos jövedelem csökkenés esetén az LTP megtakarítás nemfizetése nem jár banki szerződésbontással és negatív adóslistára se kerül miatta az ember.  Ha esetleg már nem bírná el a háztartás a havi törlesztő megemelkedését az LTP megtakarítás fizetése mellett, akkor akár a hitelt kiváltva, de sok esetben anélkül is átstruktúrálandó a hitel. Fontos, hogy LTP előtörlesztést csak lakáscélú hitelek esetében lehet megvalósítani. Illetve csak Ptk. Szerinti közeli hozzátartozók (vér szerinti, vagy egyéb jogú : szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, testvér, házastárs) támogatása vonható be.

Most érdemes visszatérni az első táblázathoz, ahol különböző hitelösszegre, havi fizetendőre és bevonható LTP megtakarításra bemutatásra került az elérhető összes visszafizetendő.

Hogyan csökkenthetőek tovább a lakáshitel költségei?

 

1. Lakás-takarék lakáskölcsönnel történő kiváltás

A fenti példát tovább lehet optimalizálni, ez a konstrukció különösen hasznos, ha alacsony havi fizetendővel kell hosszú futamidőre kizárni a kamatkockázatot. De most azt az esetet mutatom be, amikor a fentiekhez képest egy 5 éves kamatperiódusú hitellel kombináljuk az LTP megtakarítást. Itt egyben élvezhető az 5 éves kamatperiódus alacsonyabb kamata, és a csak egy Pénztárnál elérhető garantált 3.5%-os kamatú lakáskölcsön kamat (mely a megtakarítási időszak után igényelhető, hitelképesség esetén). Ebben a konstrukcióban egy fontos feltétel, hogy hitelképesnek kell lenni a megtakarítások betörlesztésével egyidejű hitelkiváltás pillanatában.

lakáshitel költségei lakáshitel költségei

Az előzőhöz képest ugyan csak 10 ezer forinttal csökkent az összes visszafizetendő, a megigényelt állami támogatás azonban 658 ezer forinttal alacsonyabb, vagyis a megtakarításhoz kapcsolódó adószám a hitelfelvételt követően felszabadul és átadható egy családtagnak, vagy felhasználható újabb lakáscélra, felújításra, vásárlásra, és sok egyéb ingatlanhoz köthető célra.

2. Türelmi idő

lakáshitel költségei

Az egyik lakástakarék már 200 000 forintos jövedelem esetében 3,79%-os kamat mellett kínál azonnali áthidaló hitelt, amit az LTP megtakarítással kombinálva azonos 100 000 forintot fizetve az eddigi legalacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, 11,3 millió forint. Ebben a konstrukcióban nagyon fontos, hogy mind a 4 adószám birtokosát be kell vonni a hitelbe, tehát ez a családosoknak jöhet csak szóba ekkora hitelösszeg mellett. Viszont ez lényegében egy türelmi idős hitel LTP előtörlesztéssel. Néhány banknál lehet a hitelt türelmi idővel kérni, ilyenkor a fentihez hasonlóan az igényelt hitelösszegnek, akár 5-10 évig csak a kamatát kell fizetni. Ha hasonló konstrukciót rövidebb futamidejű LTP megtakarítással kombinálunk, akkor további kamatcsökkenést lehet elérni.

3. Kafetéria

Amennyiben a munkáltatódnál kapsz kafetériát, úgy ott a lakáskölcsön törlesztési támogatást, vagy a lakáskölcsönbe való betörlesztést adómentesen igénybe veheted. Ez összegszerűen azt jelenti, hogy bruttó 100 000 forintnyi kafetériára nem kell kifizetni 34 220 forintnyi terhet az államnak. Egy átlagosnak mondható 250 000 forintos éves kafetériakeret mellett ez 10 év alatt több, mint 850 000 forint további megtakarítás.

4. Egészségpénztár

2018-ban havonta 20 700 (a mindenkori minimálbér 15%-a fordítható lakáshitel-törlesztésre) forinttal lehet az egészségpénztári egyenlegedből fizetni a hiteltörlesztődet, ez éves szinten 272 400 forint, ami 54 480 SZJA jóváírást, és 6%-os egészségpénztári költséget alapul véve, több mint éves 50 000 forint tiszta SZJA megtakarítást jelent, ami 10 éves futamidő alatt 500 000 forintra is rúghat. Ehhez annyit kell tenni, hogy egyszer be kell mutatni az egészség pénztárnak a hitelszerződést, majd a megfelelő egyenlegről gondoskodni és az adóbevalláskor adójóváírásként visszaigényelni, ami az egészségpénztári egyenlegen fog megjelenni.

5. Megtakarításokkal csökkentett hitel

Az egyik banknak van egy olyan hitelterméke, melyet a normál konstrukció fölött 0,5%-os hitel kamatfelár mellett értékesít, aminek az a lényege, hogy az adott banknál elhelyezett akár teljesen likvid megtakarítás (lekötés nélküli folyószámla betét), akár a fennálló hitelösszeg 70%-ig is csökkenti a fizetendő hitelkamat nagyságát. Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a család több gyermek otthonteremtésére gyűjt és időközben bankszámlán tartja a pénzt. Ilyenkor, a hitel kamatterhének akár 70%-a is megspórolható a hitelen. Ami több, millió forintra is rúghat. A másik csoport, aki nagyon kedveli ezt a konstrukciót az a jellemzően vállalkozói kör (esetenként nagy kiadások előtt álló háztartások), akinek a bankszámlán elhelyezett megtakarítás egy rendelkezésre tartási díj nélküli, alacsony kamatú likviditást pótló/rulírozó hitelkeretként is felfogható és egyben a lakáshitel költségeit is csökkenti.

A cikk alapján jól látható, hogy ha valamennyi elérhető kedvezményt (lakástakarékpénztári állami támogatás, kafetéria adókedvezménye, egészségpénztári adóvisszatérítés) igénybe veszünk egy hitelfelvétel során, akkor kamatkockázat mentesen is könnyen elérhető akár egy hitelösszeggel megegyező összes visszafizetendő – tehát az ingyen hitel-, de a mostani kamatkörnyezetben azt is könnyen el lehet érni, hogy akár a felvett összegnél kevesebbet kelljen visszafizetni. Egyéni személyre szabott ajánlatot szívesen készítek, hogy a lakáshitel költségei minél kisebbek legyenek.

Mekkora hitelt vehetek fel?

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

Terhelhetőség: Jogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.

Tag Archive for: bankválasztás

,

Így rendeződik át az ingatlanpiac a rezsi árváltozás miatt

Lehetőség nyílik a lenti rövid összefoglalóból megismerni, hogy miért fognak a rezsi árak változása miatt a nagy méretű, korszerűtlen, osztatlan közös ingatlanok árai csökkenni. És ezzel párhuzamosan a kisebb, korszerűbb önálló ingatlanok értékei növekedni. Ha az élethelyzeted váltást indokol a közeljövőben, akkor gyorsan érdemes reagálni, hogy minél kevésbé árazódjanak be a rezsiemelés miatti változások az ingatlanárakba.

 

Az energiahordozók árát – különösen, ha az országban termelődnek– a kormányzat megállapíthatja a piaci ár alatt, akár tartósan is, ám a legtöbb kedvezmény idővel csökken vagy megszűnik. Minél tovább áll fenn, egy árbefagyasztás, annál jelentősebb eltérések alakulnak ki a piacokon. Ha példával kellene szemléltetni olyan ez, mintha kímélni szeretnénk a gyermekünket, ezért nem engednénk futni, helyette pihenne, minél több időt kihagy a sportolásból, annál nehezebb lesz majd valós versenyhelyzetben neki a többiekkel együtt futni. Szerencsére, nem egy lépésben közelítettük meg a piaci árat a lakossági energiahordozók esetében, hanem decembertől negyedévente kerülhet felülvizsgálatra, de akkor is jelentős átrendeződés várható a piacon.

2013-mas árakon konzerválták a rezsiárakat, azóta szépen lassan a növekvő bérek, ingatlanárak, és bérleti díjak mellett eltörpült, elinflálódott a rezsiköltség.

Amíg piac közeliek voltak a rezsiárak fontos szempont volt az ingatlan/albérlet választásnál, hogy:

  • Melyik ingatlanban hogyan szabályozható a hőmérséklet, akár helyiségenként?
  • Hol vannak párhuzamos, alternatív fűtési, illetve melegvíz ellátó rendszerek.
  • Melyik ingatlan megújuló energiahordozók, mint például napelem, napkollektor, hőszivattyú, geotermikus fűtésrendszer.
  • Mennyire korszerű az ingatlan, például milyen jól szigetelt az ingatlan, milyen korszerűek a nyílászárói?
  • Akkora-e az ingatlan, amekkora a család aktuális mérete, igényei alapján indokolt?

Mit lehet már most érezni és milyen változások zajlanak le az ingatlanpiacon fokozatosan?

  1. Kandallót, fa-szén tüzelésű kazánt nem lehet vásárolni.
  2. Tűzifára olyan hosszú lett az előjegyzési sor, hogy talán tél előtt ki se érnek vele.
  3. Rendkívüli módon megnőtt az érdeklődés a hőszivattyú, klíma és napelem iránt is.

 

2022.07.21-én a Magyar Közlöny is megjelent a rezsicsökkentés részleteivel. A rendeletek, jogszabályok megalkotásánál örökös dilemma, hogy ha minél több méltányolható esetet le szeretnének fedni, akkor nagy részletes és rendkívüli adminisztrációs teherrel járó jogszabályt kellene létrehozni. Így érhető, hogy a jelenlegi szabály nem tért ki minden eshetőségre. Például rendezi a társasházak esetét, de a több generációs, akár külön családok által használt használati megosztási szerződéssel rendezett osztatlan közös ingatlanokra nem terjed ki. Pedig ezeknél is sok esetben egy hőközpont, így egy fogyasztási hely található. Az ilyen ingatlanok, vagy társasházzá alakulnak, vagy nem tudják duplán érvényesíteni a kedvezményt.

 

Ezek alapján az alábbi irányú lakáspiaci tranzakciók várhatóak:

  1. Korszerűtlenből korszerűbbe
  2. Nagy alapterületűből kisebbe
  3. Osztatlan közösből önálló ingatlanba

 

Az ilyen strukturális változások, főleg egy több lépcsős rezsi emelés esetén nem feltétlenül azonnal épülnek be az ingatlanárakba. Így azt javaslom, hogy akinek nagy, korszerűtlen, többgenerációs ingatlana van és a közeljövőben el kívánja adni, az lépjen gyorsan. Aki pedig kicsi, korszerű, önálló ingatlanba menne, annak érdemes gyorsan lépnie, mert be fog épülni az ingatlanok árába.

 

Mekkora értékváltozás indokolt a rezsi árának változása miatt?

Az ingatlan váltáshoz sok esetben igénybe lehet venni támogatást, illetve szükséges lehet lakáshitel. Közgazdászként sok aspektusról szoktunk beszélni hitelvétel előtt. Megtervezzük a hitel lefutását, segítek megversenyeztetni a bankokat, kiszámolhatjuk a havi rezsiköltséget különböző piaci árak esetén. Az alábbi ára szemlélteti, hogy különböző többlet rezsi költség megfizetése helyett, az összeget inkább korszerűsítési, vásárlási hitel törlesztésre fordítva mekkora összegű hitel vehető fel. Például, ha valaki a jövőben 100 ezer forinttal többet fizetne rezsire, akkor 3%-os kamatozású CSOK hitelből 10 millió forintot tudna felvenni 10 éves futamidőre. És közel 12 millió forintot 8%-os kamatozású hitelből 20 éves futamidőre. Így mindenki ki tudja a várható rezsiköltség emelkedése alapján számolni, hogy mekkora összeget tudna az ingatlanára, vagy annak cseréjére fordítani.

Gyermeket nevelő családok a jelen szabályok értelmében 3 millió forintot vissza is igényelhetnek a minimum 6 millió forint felújítás esetén, és ehhez maximum 6 millió forintig 3%-os kamattámogatott hitelt is igényelhetnek.

 

Összességében megállapítható, hogy jelentős átrendeződés várható a piacon. Ugyanis a tendenciózus rezsiár befagyasztás azt eredményezte, hogy a korszerűtlen otthonok ára az „indokoltnál” magasabb szinten alakult ki a piacon. Aki igényeihez képest túl nagyban, korszerűtlen ingatlanban lakik és váltana, annak érdemes mihamarabb eladnia ingatlanát. Aki pedig vásárolna, felújítana annak érdemes lehet gyorsan lépnie, akár hitel felvétele mellett is.

KATA jövedelemmel kaphatok ezután lakáshitelt?

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

Építés-bővítés célú jelzáloghitel

Read more
,

Miért érdemes átgondolni a hiteled a járvány hatására?

A koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig, ezen szigorítások feloldása elindult ám még nem vagyunk a folyamat végén. Nem csak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a kamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú kamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük. Az alábbiakban megmutatom, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolom, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Read more

Kulcskérdések babaváró és jelzáloghitel együttes igénylése esetén

Számos államilag támogatott hitelkonstrukció lehetősége nyílt meg az elmúlt pár évben, különösképpen a fiatal családosok előtt. Ilyen például a babaváró hitel, a CSOK és a hozzá igényelhető kamattámogatott hitel is.  Ezért a mostani célom integratív módon bemutatni, hogy a gyermekvállalás idején esetlegesen alacsonyabb háztartási jövedelem mellett, vagy a támogatásokból akár második ingatlant vásárlóknak, vagy a tudatosan nagy összegű hitelt felvenni szándékozó ügyfeleimmel, hogyan szoktunk egy hitelfelvételi beszélgetést lefolytatni.

Bankfüggetlen közvetítőként célom, hogy megtaláljuk a rövidebb-hosszabb távú célokhoz leginkább illeszkedő megoldást. A folyamatot úgy kell elképzelni, hogy beszélgetünk a jövedelmi helyzetről, meglévő törlesztőkről, tartozásokról, célokról, bankolási szokásokról, arról hogy esetleg van-e kizárt bank, arról hogy mennyire sürgős, milyen önerővel rendelkezik az ügyfél, milyen kockázati preferenciája van és a beszélgetés végére leszűkül a kiinduló banki lista. Ha pedig nem szűkült le eléggé, akkor számos banknál tudok olyan kedvezményes kamatú jelzáloghitel kamatot kialkudni, amit az „utcáról besétálva” nem lehetne elérni.

babaváró hitel

Minden bank a saját egyedi sztenderdjei szerint ítéli meg az ügyfél hitelképességét és könnyen előfordulhat, hogy valaki az egyik bankban nem hitelképes a másikban pedig tárt karokkal várják. Ilyen helyzetben kiemelten nagy hozzáadott értéke van a közvetítőnek. Különösen kiélezett a bankválasztás ha valakinek nem fogadható el minden jövedelme, mert például munkahelyváltás, gyermekszületés esetében a szokásosnál alacsonyabb a havi igazolható jövedelme. Megosztja a bankokat a befektetési célú ingatlan vásárlása is, mint ahogy a nagy 60-100 millió vagy afeletti hiteletek megítélése is. De magas jövedelem és megfelelő fedezet esetén is komoly hozzáadott értéke van egy független szakértőnek, mert ilyen esetben egyedi kamatalkut lehet elérni a bankoknál.

Így lehet látványosan csökkenteni a lakáshitel költségeit

Hogyan csökkenthetőek a lakáshitel költségei? Jelen írással az a célom, hogy bemutassak nem tipikus banki termékeket, és egy olyan termékkombinációs megoldást, amivel csökkenthető az összes visszafizetendő.

Mik lehetnek a lakáshitel költségei?

 

Ízelítőként egy táblázat arról, hogy különböző havi törlesztőrészletű hitelek és különböző darabszámú lakás-takarékpénztári termékek kombinációjával, hogy alakul az összes visszafizetendő.

A felvett 10 millió forintra egy klasszikus kereskedelmi banki hitel esetében 10 év alatt 12,61 millió forintot kell fizetni, ha ki szeretnénk zárni a kamatkockázatot, ám ez magasabb törlesztővel és 5 lakás-takarékpénztári megtakarítás előtörlesztésével akár 10 millió forint alá is csökkenthető.

lakáshitel költségei

Lépésről lépésre is áttekinthető, mi a kombináció lényege:

 

Klasszikus kereskedelmi banki ingatlancélú hitel:

 

lakáshitel költségei

 

lakáshitel költségei

A felvett hitel törlesztő részlete fix a teljes futamidő alatt – ez a klasszikus annuitásos törlesztésű hitel- jelen esetben 103 411 forint, ez 10 éves futamidő mellett, 10 éves kamatperiódusú, 4,45%-os kamatú hiteltermék, melyhez egy feltételt ír elő a bank 300 000 forint jövedelem érkeztetését. A törlesztő részletben eleinte a kamatfizetés aránya közel 36%-a, majd a tőke csökkenésével arányosan csökken a kamatteher.

Lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált kereskedelmi banki lakáshitel:

lakáshitel költségei

lakáshitel költségei

Az alapja ennek is egy 10 éves kamatperiódusú bankhitel, melynek a futamidejét a jelen kalkulációban kombinálandó két lakástakarék fizetése érdekében (hogy beleférjen a 100e Ft-ba a törlesztőrészlet és a lakástakarék megtakarítás is) 260 hónapra kitoltuk, így a havonta a banknak fixen fizetendő törlesztő részlet 60 018 forintra csökken. Ennek köszönhetően marad havi 40 300 forint a két lakás-takarékpénztári megtakarítás fizetésére. Az állami támogatással és betéti kamattal, több mint 1,3 szorosára növekedett megtakarítás a 48. (majd újrakötve) a 115. hónapban betörlesztésre kerül. Az összes visszafizetendő 12 442 ezer forintról 11 580 ezer forintra csökken, ám szabad szemmel is jól látható, hogy a banknak ebben a konstrukcióban több kamatot fizetünk, hogy is lehet-e két dolog egyszerre igaz?

 

lakáshitel költségei

A táblázatban látszik, hogy 2 darab LTP (lakás-takarékpénztári) megtakarítás bevonásával 1 387 ezer forintnyi állami támogatásban lehet részesülni a 115 hónap alatt, melyből 862 ezer forint az összes visszafizetendő csökkentésére használódik, 525 ezer forinttal pedig több kamatot kell fizetni amiatt, hogy a konstrukcióban átlagosan magasabb tőkére kell kamatot fizetni.

Ha az LTP megtakarítást máshol nem tudja hasznosítani a család, mindig megéri betörleszteni az újonnan felveendő, vagy akár a már meglévő lakáshitelbe is. Komoly előnye az összes visszafizetendő csökkenése mellett, hogy alacsonyabb az az összeg, amit a banknak ki kell fizetni, például egy időszakos jövedelem csökkenés esetén az LTP megtakarítás nemfizetése nem jár banki szerződésbontással és negatív adóslistára se kerül miatta az ember.  Ha esetleg már nem bírná el a háztartás a havi törlesztő megemelkedését az LTP megtakarítás fizetése mellett, akkor akár a hitelt kiváltva, de sok esetben anélkül is átstruktúrálandó a hitel. Fontos, hogy LTP előtörlesztést csak lakáscélú hitelek esetében lehet megvalósítani. Illetve csak Ptk. Szerinti közeli hozzátartozók (vér szerinti, vagy egyéb jogú : szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, testvér, házastárs) támogatása vonható be.

Most érdemes visszatérni az első táblázathoz, ahol különböző hitelösszegre, havi fizetendőre és bevonható LTP megtakarításra bemutatásra került az elérhető összes visszafizetendő.

Hogyan csökkenthetőek tovább a lakáshitel költségei?

 

1. Lakás-takarék lakáskölcsönnel történő kiváltás

A fenti példát tovább lehet optimalizálni, ez a konstrukció különösen hasznos, ha alacsony havi fizetendővel kell hosszú futamidőre kizárni a kamatkockázatot. De most azt az esetet mutatom be, amikor a fentiekhez képest egy 5 éves kamatperiódusú hitellel kombináljuk az LTP megtakarítást. Itt egyben élvezhető az 5 éves kamatperiódus alacsonyabb kamata, és a csak egy Pénztárnál elérhető garantált 3.5%-os kamatú lakáskölcsön kamat (mely a megtakarítási időszak után igényelhető, hitelképesség esetén). Ebben a konstrukcióban egy fontos feltétel, hogy hitelképesnek kell lenni a megtakarítások betörlesztésével egyidejű hitelkiváltás pillanatában.

lakáshitel költségei lakáshitel költségei

Az előzőhöz képest ugyan csak 10 ezer forinttal csökkent az összes visszafizetendő, a megigényelt állami támogatás azonban 658 ezer forinttal alacsonyabb, vagyis a megtakarításhoz kapcsolódó adószám a hitelfelvételt követően felszabadul és átadható egy családtagnak, vagy felhasználható újabb lakáscélra, felújításra, vásárlásra, és sok egyéb ingatlanhoz köthető célra.

2. Türelmi idő

lakáshitel költségei

Az egyik lakástakarék már 200 000 forintos jövedelem esetében 3,79%-os kamat mellett kínál azonnali áthidaló hitelt, amit az LTP megtakarítással kombinálva azonos 100 000 forintot fizetve az eddigi legalacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, 11,3 millió forint. Ebben a konstrukcióban nagyon fontos, hogy mind a 4 adószám birtokosát be kell vonni a hitelbe, tehát ez a családosoknak jöhet csak szóba ekkora hitelösszeg mellett. Viszont ez lényegében egy türelmi idős hitel LTP előtörlesztéssel. Néhány banknál lehet a hitelt türelmi idővel kérni, ilyenkor a fentihez hasonlóan az igényelt hitelösszegnek, akár 5-10 évig csak a kamatát kell fizetni. Ha hasonló konstrukciót rövidebb futamidejű LTP megtakarítással kombinálunk, akkor további kamatcsökkenést lehet elérni.

3. Kafetéria

Amennyiben a munkáltatódnál kapsz kafetériát, úgy ott a lakáskölcsön törlesztési támogatást, vagy a lakáskölcsönbe való betörlesztést adómentesen igénybe veheted. Ez összegszerűen azt jelenti, hogy bruttó 100 000 forintnyi kafetériára nem kell kifizetni 34 220 forintnyi terhet az államnak. Egy átlagosnak mondható 250 000 forintos éves kafetériakeret mellett ez 10 év alatt több, mint 850 000 forint további megtakarítás.

4. Egészségpénztár

2018-ban havonta 20 700 (a mindenkori minimálbér 15%-a fordítható lakáshitel-törlesztésre) forinttal lehet az egészségpénztári egyenlegedből fizetni a hiteltörlesztődet, ez éves szinten 272 400 forint, ami 54 480 SZJA jóváírást, és 6%-os egészségpénztári költséget alapul véve, több mint éves 50 000 forint tiszta SZJA megtakarítást jelent, ami 10 éves futamidő alatt 500 000 forintra is rúghat. Ehhez annyit kell tenni, hogy egyszer be kell mutatni az egészség pénztárnak a hitelszerződést, majd a megfelelő egyenlegről gondoskodni és az adóbevalláskor adójóváírásként visszaigényelni, ami az egészségpénztári egyenlegen fog megjelenni.

5. Megtakarításokkal csökkentett hitel

Az egyik banknak van egy olyan hitelterméke, melyet a normál konstrukció fölött 0,5%-os hitel kamatfelár mellett értékesít, aminek az a lényege, hogy az adott banknál elhelyezett akár teljesen likvid megtakarítás (lekötés nélküli folyószámla betét), akár a fennálló hitelösszeg 70%-ig is csökkenti a fizetendő hitelkamat nagyságát. Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a család több gyermek otthonteremtésére gyűjt és időközben bankszámlán tartja a pénzt. Ilyenkor, a hitel kamatterhének akár 70%-a is megspórolható a hitelen. Ami több, millió forintra is rúghat. A másik csoport, aki nagyon kedveli ezt a konstrukciót az a jellemzően vállalkozói kör (esetenként nagy kiadások előtt álló háztartások), akinek a bankszámlán elhelyezett megtakarítás egy rendelkezésre tartási díj nélküli, alacsony kamatú likviditást pótló/rulírozó hitelkeretként is felfogható és egyben a lakáshitel költségeit is csökkenti.

A cikk alapján jól látható, hogy ha valamennyi elérhető kedvezményt (lakástakarékpénztári állami támogatás, kafetéria adókedvezménye, egészségpénztári adóvisszatérítés) igénybe veszünk egy hitelfelvétel során, akkor kamatkockázat mentesen is könnyen elérhető akár egy hitelösszeggel megegyező összes visszafizetendő – tehát az ingyen hitel-, de a mostani kamatkörnyezetben azt is könnyen el lehet érni, hogy akár a felvett összegnél kevesebbet kelljen visszafizetni. Egyéni személyre szabott ajánlatot szívesen készítek, hogy a lakáshitel költségei minél kisebbek legyenek.

Mekkora hitelt vehetek fel?

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

Terhelhetőség: Jogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.