, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

, ,

Nettó 11,25%-os évesített hozam rövid távon? – Diszkont Kincstárjegy

Sokan kérdezik, hogy akár lakásvásárlás, autóvásárlás, vagy egyéb tervezett nagyobb összegű kiadás előtt mibe fektessék a pénzüket rövid távra. Tekintettel arra, hogy hitelközvetítéssel foglalkozom, nincs pénzügyi érdekeltségem a megtakarítások kezelésénél, de egy hitelfelvétel előtt mindig átfogóan tekintjük át a személy, család pénzügyi helyzetét. Korábban kicsit nehéz volt erre az élethelyzetre igazán frappáns választ adni, hiszen a bankbetétek sok esetben méltatlanul alacsony kamatot fizettek, és még ki kell fizetni a tranzakciós illetéket és a kamatadót is. Ugyan napi szinten változnak, de azért a Diszkont kincstárjegy 10.04-ei kamatszintjei is meggyőzőek: 11,25-12,95% közötti hozamot lehetett elérni (lásd lenti táblázat), ha valaki éven belül fektet állampapírba. Ez azt jelenti, hogy ha valaki 10 millió forintért Diszkont kincstárjegy papírokat vásárol, akkor 11 137 833 forintja lesz 323 nap alatt (éves 12,95%-os kamat) és 10 420 433 forintja lesz 2022.02.22-én (éves szinten 11,25%-os hozam).

 

Befektessük-e az önerőt állampapírba?

Ingatlan vásárlás, de akár még építkezés esetén is felmerül, hogy akár néhány hónapra, de új építésű ingatlan esetében akár éves időtávon, mibe fektessék az önrészt. Meg kell találni az arany középutat az átadott foglaló kapcsán különösen új építésű ingatlan vásárlás esetében. Egyrészt a foglaló duplán jár vissza, ha az eladó elállna. Ez önmagában arra ösztönözne, hogy a jelenlegi emelkedő építési költségek mellett, magas foglalót tegyünk le, nehogy elálljon az építtető és másnak drágábban eladja mire elkészül. Másrészt egy új építésű ingatlan esetében, ha a kivitelező csődbe megy – például a kereszttartozások miatt egy jól prosperáló cég is veszélybe kerülhet – akkor viszont sok esetben nem, vagy csak kis részben sikerül visszakapni az átadott összeget. Hiszen a teljes pénzügyi rendezésig a generálkivitelező nevén van az ingatlan. És ugye a vételár nem függ attól, hogy mikor lesznek átadva az összegek. Pedig a fenti számításból jól látszódik, hogy milliókat is jelenthetnek az időközben „elvesztegetett” kamatok. Természetesen egy adásvétel soktényezős alkudozási folyamat, és egy építkezés esetében  többet lehet spórolni áremelés előtt megvásárolni az anyagokat, mint keresni a kamatokkal, ezért inkább egy táblázatot készítek, hogy milyen összeg és időtáv esetén mekkora Diszkont kincstárjegy kamattal lehet számolni:

 

A Diszkont kincstárjegy néhány alapvető tulajdonsága:

  1. Éven belüli lejáratú.
  2. Lejárat előtt is eladható (2022.10.03-án próbáltam egy összeget idő előtt visszaváltani, arra is kifizette az Államkincstár az időarányos kamatot). De lejáratkor fizeti biztosan a megvásárláskor előirányzott kamatot.
  3. Kamatadómentes, és államkincstári számláról a felszabadult összeg transzferálása is tranzakciós díj mentes.
  4. A hozamot fordított logika alapján számítják, a lejáratkor kifizetett összeg (névérték) 100%, vásárláskor pedig névérték alatt példaképpen az éves lejáratú (323 napos) papír esetében 89,61%-on lehet venni. Így megvásárlásakor visszafelé kell gondolkodni.
  5. 10 000 forintos címletekben vásárolható.

Diszkont kincstárjegyet, vagy az inflációkövető prémium állampapírt éri meg venni?

Hosszabb távú 5-7 éves befektetési időtávon a jelen inflációval terhelt időszakban kecsegtető lehetőséget kínál a lakosság részére elérhető prémium magyar euró -és forint alapú állampapír. Ennek a terméknek nem mennék bele a részleteibe, azonban azt kiemelném, hogy mindig az előző éves infláció alapján számol kamatot, azonban újításként a 2027/J és a 2029/I sorozat első éves kamata nem a 2020-as 5,1%-os infláció alapján kerül meghatározásra, hanem 11,2%. A kamatprémium az 5 éves papír esetében 0,75% a 7 éves papír esetében 1,5%. Jelen ismereteink szerint a hosszabb lejáratú állampapírok is visszaválthatóak a lejárat előtt is. Így akár rövid távra is érdemes lehet hosszabb lejáratú értékpapírt venni pénzügyi szempontból. Korábban még a MÁP Pluszról írtam, de a mostani inflációs környezetben már egyértelműen van annál jobb választás. Amikor azonban valaki a több éves megtakarítása befektetéséről dönt, akkor leginkább az államcsőd kérdése merül fel. A választás azon múlik, hogy ki-mit gondol ennek esélyéről.

 

Mennyi az esélye az államcsődnek? Akkor mi történne?

Alapvetően jelen pillanatban nem ismert olyan makrogazdasági tényező, ami miatt jelentős csődkockázatot árazna a piac. Az ország csődkockázati felára (CDS felár) az elmúlt 15 éves csúcsának (5 éves USD CDS 2012.01.05-én 735 bázispont volt) jelenleg a harmadát sem éri el. Azonban sok ember aggódik, mert sok minden változásban van, törékenyek és egymásra épülnek a gazdaságok, cégek, családok. Ezért is könnyebb állást foglalni a rövid lejáratú Diszkont kincstárjegyek mellett, mert rövidebb időtávon kisebb az államcsőd valószínűsége. Illetve egy csőd felé tartó folyamatban is inkább elképzelhető, hogy korlátozzák, drágítják a hosszabb eredeti futamidejű állampapírok visszaváltását. Vélhetően mindent meg fognak tenni a lejáró állományok vissza fizetéséért. Így a Diszkont kincstárjegyek visszafizetése némileg biztonságosabb. Például a PMÁP visszaváltási díja volt már 2%, most ismereteim szerint 1%, de változhat az is, hogy mekkora összeg visszaváltására vállal kötelezettséget a Kincstár –jelenleg 50 millió forint-. Az egyéb forgalmazók esetében – mint például a bankok – a díjak is magasabbak és még ekkora összeg visszaváltására sincs garancia. De normál időszakban másodpiaca is van az állampapíroknak, így nem csak az állam részére adható el. Emellett azt is el kell mondani, hogy a magyar lakosság birtokolja az állampapírok negyedét, mely nemzetközi összehasonlításban kiemelkedően magas arány, így különösen érdeke a Magyar Államnak óvni ezt a kapcsolatot.

 

Hogyan nyitottam meg a kincstári értékpapírszámlámat?

Előzetesen regisztráltam az államkincstári számla igényemet az alábbi oldalon. Majd időpontot foglaltam a személyes megjelenésre. Itt mindenben segítettek, ami fogalmat nem értettem, családtaggal együtt nyitottunk, tudtunk egymásnak meghatalmazást adni, különböző rendszerek kezelésére. Mondtak egy telefonszámot, hogy hol lehet állományadatokról érdeklődni.

A másik út, ha ügyfélkapus hitelesítéssel a személyes jelenlétet elkerülve kíván valaki számlát nyitni. Ilyenkor pontosan érteni, kell, hogy mi mit jelent. Itt található egy leírás a folyamatról és segédletek.

 

Összefoglalás

A jelenlegi rendkívüli inflációs környezetben sokat hallani, hogy nem szabad bankbetétben és otthon készpénzként tartani a megtakarításainkat, mert elértéktelenedik. Azonban az nem szokványos, hogy néhány hónap alatt is jelentős hozamot lehet elérni. A cikk célja az volt, hogy egészen a hogyan szintig lebontva bemutassa rövid távra hogyan érdemes befektetni az akár időszakosan rendelkezésre álló kisebb-nagyobb összegeket. Ez a módszer még kis összegű megtakarításra is tökéletet, ha havi lekötést választunk. Lejáratkor lehet kicsit mellé tenni és újra lekötni. De igazán látványos hozamokat nagyobb összeg, akár néhány hónapos megtakarítása esetén lehet elérni.

,

Miért jó a pénzügyi tervezés és a tudatosság? Egyszeregy egyetemistáknak

A pénzügyi tudatosság nem egy előre gyártott szobor, amelyet elég csak a kedvenc színünkre festeni. Ez sokkal inkább olyan aprólékos, egész életen át finomított mestermű, ahol sok réteg rakódik egymásra és sok pici rész kicsiszolását igényli. Pénzügyi tervezés, racionális döntések, kamatos kamat és társai – Michelangelo Sixtus-kápolnája ehhez képest egyszeri kifestőkönyv! Megijedni mindenesetre nem kell, mutatjuk a trükköket, amelyekkel bárki elkezdheti saját mesterművének felépítését! Olvass tovább

Kinek éri meg a Revolut, a TransferWise és a digitális pénzügyi forradalom?

Új időknek új appjaival törtek be az utóbbi időben a piacra a különféle, okostelefonokra kitalált pénzügyi megoldások, amelyek könnyebb, olcsóbb és rengeteg időt megspóroló bankolást ígérnek sorban állás vagy vaskos szolgáltatási díjak nélkül. Mivel ezek a bankokat megkerülő, high-tech szolgáltatások néha túl jól hangzanak ahhoz, hogy igazak is legyenek, körbenéztünk, miért jó a Revolut, a Transferwise, milyen előnyökkel és hátrányokkal járhatnak ezek az új szolgáltatások, kiknek ajánljuk őket és ki maradjon inkább a hagyományos bankolásnál. Olvass tovább

,

Nyugdíj előtakarékossságon gondolkozol? Ezt az 5 szempontot vedd figyelembe! – 2. rész

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges megtakarítási formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – második rész. Olvass tovább

,

Nyugdíj előtakarékosságon gondolkozol? Ezt az 5 szempontot vedd figyelembe! – 1. rész

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges nyugdíj előtakarékossági formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – első rész. Olvass tovább

Mik azok a pénzügyi alapfogalmak, amelyek nélkül lehetetlen élni?

A pénzügyekhez való tudatos hozzáállás első lépcsőfoka a legalább alapszintű pénzügyi, ezen belül is hitelezési ismeretek megszerzése és azok alkalmazása a mindennapokban. Érthető, ha valaki tart a hitelfelvételtől, ha nincs teljesen tisztában, mit jelent a kamatos kamat vagy éppen a teljes hitel mutató, hogyan számolják a törlesztőrészletet vagy miért lehet fontos számára a BUBOR. Az alábbiakban nekik szeretnék segíteni, ezért néhány mondatban összeszedtem azokat a pénzügyi alapfogalmakat, amelyek nélkül szerintem lehetetlen a mai világban boldogulni. Olvass tovább

Miért kell 1,5-2 szeresét visszafizetni a felvett hitelösszegnek? – És ez hogyan csökkenthető?

Mit takar  a hitel visszafizetés? Mit jelent a kamat, THM, összes visszafizetendő? Milyen futamidőt érdemes választani?

Mikor kell visszafizetni a hitelkamatot?

Sok ember azt gondolja, hogy a hitel elején kell kifizetni a hitelkamatot majd csak a tőkét kell törleszteni. Különösen igaz ez, amikor türelmi idős hitelt vesznek fel, tehát a hitel akár első 10 évében csak kamatot fizetnek. Részben van is igazság ebben a gondolatban, de csak egy pici részben. Ugyanis a bank lényegében úgy gondolkodik, a leginkább elterjedt annuitásos (azonos törlesztő részlettekkel fizetett) hitelek esetében, hogy minden hónapban meg kell fizetni az éppen aktuális tőketartozásra jutó hitelkamatot, a törlesztő részletnek az ezt meghaladó része pedig a tőkét csökkenti.  Ezt tudva könnyen belátható, hogy a hitel törlesztése során a futamidő elején a kamatteher domináns a törlesztő részlet arányában, majd idővel a tőketörlesztés veszi át a domináns szerepet. De lássuk ezt egy szemléletes ábrán, ahol a kamat- és tőketörlesztés arányát mutatom be a törlesztő részleten belül, a hitel futamideje alatt.

hitel visszafizetés

 

A futamidő fényében az idő múlásánál lassabb arányban csökken a hitel visszafizetett tőkéjének aránya. Egy 8%-os kamatozású hitel esetében a futamidő 50%-áig a tőkének még csak a 35,5%-a került visszafizetésre.

 

hitel visszafizetése

 

Létezik olyan hiteltermék is, ami a hitel összegét időszakonként azonos összeggel csökkenti, de ez inkább a vállalati szegmensben elterjedt.


Mit takar a hitel visszafizetés? Mi a különbség a kamat, a THM és az összes visszafizetendő között?

Többször találkoztam azzal a gondolatmenettel, hogyha 4% a kamat, akkor 10 millió forint felvett hitelre 400 ezer forint a többlet visszafizetendő összesen, futamidőtől függetlenül. Ám ez alapvetően helytelen, a bank minden hónapban megnézi az aktuális tőketartozást és az aktuális éves kamat 1/12-ed részére igényt tart kamatfizetésként a többit tőkefizetésre lehet használni. Amit ilyenkor keresnek az az összes visszafizetendő a felvett összeg arányában. Ilyen mutatószámot törvényileg nem kötelező feltüntetni a hitelajánlatokban, de a következő táblázatban kiszámolom. Látszódik, hogy ez az érték jelentősen növekszik a futamidő emelkedésével.
hitel visszafizetés
A THM annyival több a kamatnál, hogy egy törvényben meghatározott 5 éves futamidőt alapul véve megmutatja, hogy mekkora lenne az átlagos éves hiteldíj %-os formában. Ez a mutató alapvetően akkor jó tájékozódási pont, amikor paramétereiben különböző befektetési vagy hitellehetőségeket kell összehasonlítani.

Hogyan csökkenthető a hitelre összesen visszafizetendő összeg?

Alacsony kamat: Érdemes jól kiválasztani az adott célhoz elérhető hiteltermékek közül a legalacsonyabb kamatozásút. Felújításra a bankok többségénél csak szabad felhasználású hitel érhető el, de néhány banknál elérhető erre a célra kedvezőbb kamatozású lakáscélú hitel, melybe még lakástakarék is betörleszthető. Ugyanígy egy napelem telepítését célszerű kamatmentes pályázati hitelből finanszírozni, szabad felhasználású hitel, vagy személyi kölcsön helyett.

Támogatások: Legyen szó állami pályázatról, önkormányzati, munkáltatói támogatásokról, CSOK-ról, támogatott hitelről, egészségpénztári támogatásról, harmadik vagy többedik gyermek születése esetén igényelhető 1 millió forintos hiteltartozás csökkentésről, vagy a lakástakarék megtakarításokról; ezek kombinálásával jelentősen csökkenthető a hitel visszafizetés.

Rövid futamidő: A korábbiakban már bemutatásra került,  hogy ha a hitel hamarabb kerül visszafizetésre, akkor rövidebb ideig kell fizetni a kamatterhet a bank részére és ezáltal alacsonyabb lesz az összes visszafizetendő. Természetesen bármikor lehetőség van előtörleszteni egy hitelt, ezt törvény garantálja! És jó finanszírozási forrása lehet a futamidő rövidítésének a hitelből finanszírozott ingatlan hasznosítása/bérbeadása is.


Mikor racionális hosszú futamidőt választani?

Tisztán pénzügyi szemmel nézve, megérheti hosszú futamidőt választani – ha például lakástakarékok kombinálásával – alacsonyan tudjuk tartani a THM-et és az alternatíva befektetéseken (például részvények, saját vállalkozás, vagy bármi más) magasabb hozamot lehet elérni.
Előfordul, hogy valaki például jövőbeni nyugdíját szeretné kiegészíteni, és itt nem számít a futamidő, csak az, hogy a törlesztő részlet ne haladja meg a havi bérleti díjat. Ilyenkor hosszú lesz a futamidő, de a végén lesz egy tehermentes ingatlan, melyet továbbiakban bérbe adva elérhető a nyugdíjas évek biztonsága.
Gyakran megesik, hogy a cél egy meghatározott összegű törlesztő részlet és az egyéb feltételek mentén nem lehet rövidebb futamidőt elérni. Ilyenkor is meg szoktuk találni a biztonságos és gazdaságos megoldást.
Albérlet helyett: gyakran találkozom azzal az élethelyzettel, hogy valaki belátta, hogy az albérleti díj fizetése hosszú távon nem jó befektetés. Ilyenkor is gyakran felmerül, hogy akár a jelenlegi jövedelmet és élethelyzetet látva hosszabb futamidőre is érdemes hitelt felvenni, a saját ingatlan megvásárlására.

Konklúzió

A cikk célja az volt, hogy segítsen eligazodni a bankhitelek törlesztési logikájában, és a hitelezés néhány fontos fogalmában. Illetve jól látszik, hogy vannak helyzetek, amikor racionális választás akár 1,5 szeresét is visszafizetni a felvett hitelösszegnek, de számos élethelyzetben ezt jelentősen le lehet csökkenteni.

Tervezd meg költségeidet a hosszabb, és boldogabb életért

 

Számos kutatás, cikk támasztja alá, hogy magasabb minőségű és hosszabb életnek néznek elébe azok az emberek, akiknek célja van az életével. Pénzügyi oldalról a hosszabb életet egy jól átgondolt pénzügyi tervvel is meg lehet támogatni. Mostani írásomban a tervezés fontosságáról és legfontosabb lépéseiről írok, hogy elhelyezzek néhány jelzőtáblát egy akár jobb minőségű, hosszabb élethez vezető úton.

 

Mi a cél?

 

Egy családi költségvetés megtervezésének elsősorban nem az a célja, értelme, hogy spóroljunk, hanem az, hogy biztosabban és gyorsabban tudjuk elérni azokat a célokat, amelyekhez a pénzügyi biztonság talaján vezet az út. Általában, amikor célokról beszélünk előkerül egy-egy aktuálisan megoldandó probléma (lerobbant az autó, elromlott a kazán), de mindenek előtt 5-10 éves időtávon megvalósítandó célokat érdemes kijelölni. Ilyenek szoktak lenni:
  • Saját/nagyobb/korszerűbb/kertes ház vásárlása/építése
  • Tanulmányok befejezése, végzettség növelése
  • Álomnyaralás
  • Esküvő, gyermek, család
  • Korai nyugdíjazás
  • Gondtalan nyugdíjas évek

 

1. Vezessük bevételeinket és kiadásainkat

A háztartás havi bevételeit és kiadásait nyomon követhetjük kockás papíron, excelben, vagy applikációkon keresztül. Ha bevásárolni mész szokd meg, hogy el kell tenni a blokkot. Hidd el enélkül nehezen menne a konyhapénz felhasználásának felgöngyölítése.
Ami fontos: (i) ne rettenjünk meg az eredményeket látva, ne feledjük a célt, hogy miért tesszük mindezt. (ii) Készítsünk költség-, és bevétel kategóriákat (ne legyen túl sok) és csoportosítsuk aszerint a tételeket.

Ez mind ahhoz kell, hogy legyenek adataink a pénzügyi helyzetünkről, amit kicsit megvizsgálva felismerhetjük, hogy abban mi a jó és mi az, ami fejlesztésre szorul. Ha ez az elborzadás/saját vállveregetés érzés nincs meg, akkor nem lehet se megvalósítható célokat kitűzni, se az azok eléréséhez vezető utat megtervezni.

 

2. Családi terv legyen

Nagyon gyakran azt tapasztalom, hogy a párok hamarabb költöznek össze, házasodnak meg, vagy akár vállalnak gyermeket, minthogy közösen kezelnék pénzügyeiket. Pedig a közös célok összekötnek, ellenállóvá tesznek, és a távolabbi célok szem előtt tartása segít meghozni a napi „áldozatokat”. A meglepetések megvásárlására pedig a legegyszerűbb mód a havi privát keret meghatározása, amiből mindenki azt vesz, amit szeretne és nem kell elszámoljon vele.

 

3. Merjünk nagyot álmodni

A tervezés során megcélzott vágyakat 5-10 éves időtávon is elképzelhetjük. Gondoljunk csak bele, hogy havi 20 000 forint lakásszámlában gyűjtögetve 4 év alatt 1 248 000 forint lesz, havi 100 000 forint pedig 6 240 000, míg ugyanezek a havi összegek 10 éves időtávon alsó hangon 3,1 és 15,6 millió forintra fognak gyarapodni. Mit tudnál ezekből megvalósítani?

Vajon a gyerekek taníttatásának költségeiről hosszú távon is fogunk tudni gondolskodni?

 

4. A terveket vessük össze a tényekkel

Próbáljuk meg először a jelen naptári évet megtervezni. A bemelegítés után a következő 5-10 évre is készítsünk tervet. Utóbbinál a fogcsikorgatást és az álmodozást egyszerre éljük meg és ez még inkább sarkall a pontos célok kitűzésére.

Az első félév után hasonlítsuk össze a tényadatokat a tervekkel. Saját tapasztalatom, hogy – hacsak nem vagyunk nagyon következetesek – az esetleges bevétel növekedéseket villámgyorsan lekövetik a kiadások növekedései. A terveink az évek folyamán egyre pontosabbak lesznek, egyre inkább megismerjük saját szokásainkat.

 

5. Tervezzük a megtakarítási arányokat

Egy két fős háztartás havi nettó 150-200 ezer forintból 10-15%-nál többet csak akkor tud félretenni, ha nem kell lakhatásra költenie, a többit elviszi a rezsi, étkezés, utazás, telefon, ruházkodás, egészségügy, ajándékok és társaik. Azonban az ezt meghaladó jövedelemnek a 40-50%-át félre kell tenni és nem napi fogyasztási célokra költeni, ha hosszú távon fenntartható kiadásszerkezet a cél. Például havi 600 ezer forintos jövedelemnél a fenti elvet követve már legalább havi 250 ezer forintot hosszú távú célokra kell allokálni. Gondoljunk bele például, hogy egy gyermek születésével az adókedvezmények és a családi pótlék havonta 24-86 ezer forinttal növeli a bevételeket (attól függően hányadik gyermek), első éveiben ennek legalább a felét félre kell tenni, hogy tudjunk neki saját szobát és megfelelő oktatást biztosítani, hisz egy gyermek életkorának növekedésével emelkednek a havi kiadások.

 

Egy jó pénzügyi terv, olyan mint egy iránytű: mutatja, hogy honnan jövünk és merre kell tartsunk, hogy célba érjünk.

Rántsuk le a leplet a kamatos kamatról

Minap olvastam egy Porfolio cikket, amelyben OECD országok pénzügyi tudatosságát vizsgálták. Ebben az szerepelt, hogy csak az emberek 27%-a tudott egyszerű és kamatos kamatot is számolni. Ennek a cikknek az a célja, hogy neked ez már ne okozhasson gondot. És betekintést nyújt egy állami támogatással kombinált termék hozamának időbeli alakulásába.

Hogyan kell kamatos kamatot számolni?

Nézzünk egy egyszerű példát: van 1 millió forintod és két évre beteszed bankbetétbe, a piacon most nagyon magasnak számító 2,5%-os éves kamat mellett, és egy év múlva is sikerül ugyanilyen kamaton újra befektetni. Mekkora lesz a betéted összege az adóktól és illetékektől eltekintve?

kamatos kamat

Sima kamatozás esetében, a kamat nem kerül lekötésre a 2. évben, így 1 050

000 forint az eredmény. Ha az első év végén a kamatok is lekötésre kerülnek, akkor a kamatos kamat képlet alapján 625 forinttal lesz magasabb az összeg. Tisztán pénzügyi szemmel nézve természetes magyarázata az eltérésnek, hogy a kamatos kamatozásnál újra befektetjük a már kifizetet kamatokat, és nem 0%-os alternatíva hozamot feltételezünk (tehát csak áll a mi, vagy a pénzintézet számláján), más megvilágításban azonban két különböző viselkedési formaként is lehet értelmezni.

Levonható így egy fontos következtetés:**

Aki befektetéseinek hozamait újra befekteti, 30 évre (például 4%-os kamat mellett) az 50%-kal magasabb összeg felett rendelkezhet majd, mint aki időközben elkölti, feléli azt. Az elmúlt 30 évre inkább jellemző 8% mellett pedig 200%-kal több hozam, tehát háromszor akkora végső tőke érhető el.

A kamatos kamatról itt megnézhetsz egy közérthető videót is

Milyen időtávon éri meg az egyszeri extrakamatért befektetni?

Létezik azonban egy olyan kamattal összefüggő gyakori optikai csalódás, mely a fenti ismeretek nélkül többnek látszódik, mint ami, ezt pedig időszakos egyszeri kamatnak, kamatprémiumnak, bónusznak szokták nevezni, de hasonlóan működik az adott évi befizetésre járó állami támogatás is (csak ez utóbbi jellemzően kamatozik a lejáratig), amelyek az lakás előtakarékossági, nyugdíjpénztári, egészségpénztári, Start számla megtakarítások esetében elérhetőek. Ezekre igaz, hogy jellemzően jóval magasabbak az aktuális kamatoknál, de annál kisebb a hatásuk az átlagosan elérhető hozamra, minél hosszabb futamidejű termékhez vannak csatolva. Nem szidni

szeretném ezeket a konstrukciókat, én is ki szoktam ezeket használni, csak érdemes tisztában lenni a működési elvükkel és a végső eredményhatásukkal.

Példaképp nézzünk meg egy leegyszerűsített lakásszámla megtakarítást! Mivel valamennyi lakásszámla felmondható (lakáscélra, állami támogatással) 4 év után, ezért 4 éves befizetésekkel számolok, illetve lehetőség van arra is, hogy év elején egy összegben történjen meg az éves befizetés. Lássuk tehát a 4 éves, havi 20 ezer forintos (éves 240 000) megtakarítású, 30%-os állami támogatású terméket. A betéti kamat 1% és tekintsünk el a számlanyitási és számlavezetési díjtól és a kiutalási időtől.

Szerinted mekkora lesz a teljes befektetési időre jellemző átlagos kamatos kamat? 30%-os az adott évi befizetésre járó állami támogatás és 1%-os a betéti kamat. 31%? Valahol 1-30% között?

 

kamatos kamat

 

960 000 forint saját befizetésen 1 276 590 forint érhető el, ennek az 11,73%-os átlagos hozamot jelent,*** ez a szám nagyon hasonlít a hasonló kamaton kínált lakásszámla termékek EBKM értékére, némiképp magasabb annál, a kezdeti feltételezések miatt. Ez az érték még mindig sokkal magasabb, más hasonló kockázatú befektetésnél, de messze elmarad a 30%-tól.
Gondolom van aki meglepődött az eredményen, és felmerülhet a kérdés, miért nem 31%?

Nézzük meg, hogy egy LTP a futamidejének egyes éveiben milyen hozamokat produkál és talán érhetőbb lesz mi történik:

kamatos kamat

 

Az első évben még teljesen érvényesül a 30%-os állami támogatás, amire rájön a betéti kamat, a hozam így 31%. A második évben már csak az új befizetésre, tehát a teljes 554 400 forintos tőkének kevesebb, mint a felére érvényes a 31%, a többi 1%-kal kamatozik, így az átlagos kamat 14% és így tovább. A 10 évben az addig felgyűlt több, mint 3 millió forintra az átlagos hozam 3,3% mely úgy jön, ki hogy közel 3 millió forint kamatozik 1%-kal és frissen befizetett 240 ezer forintra jön a 30%. És a szereplők által kínált lakásszámlák többsége jelenleg 0,1%-os kamatot kínál, még korábban a 3% se volt ritka.

Az állami támogatás az adott lakásszámla esetében 10 évig igényelhető, nézzük meg hogyan alakul az egyszerűsített LTP hozama, ha hosszabb futamidőben gondolkodunk:

kamatos kamat

 

Az átlagos hozam a futamidő növekedésével jelentősen csökken, a 4 éves 11,73%-ról, 10 éves időhorizonton 5,66%-ra, de talán ez már nem olyan meglepő a fentiek fényében.

Konklúzió

Valamennyi megtakarítási terméknél törvényileg kötelező az EBKM értékeket megadni – ami tulajdonképpen egy kamatos kamat – mindig kérdezd meg, ha egy ajánlatot kapsz! Ha nem tudnak ilyet mondani (és hozzáértő kínálta számodra a lehetőséget), akkor olyan kockázat van a termékben, ami miatt szintén érdemes egyet hátra lépve újra átgondolni.

Mindig a megtakarítás és a befektetés céljától függ a döntés a befektetési időtávról, de ha jelen példánál maradva 1%-nál magasabb hozam mellett tudod befektetni a pénzed (például államkötvénybe), akkor pénzügyileg racionálisabb a rövidebb futamidőt választani, mert akkor maximális az elérhető hozam.

Ui.:
A borítókép egy klasszikus fraktált ábrázol, aminek az a sajátossága, hogy bármilyen nagyításban önmagát adja. Kicsit ilyen a kamatos kamat is, kamatozik a kamat, majd következő időszakban annak a kamata is, majd annak a kamata is…

* Ha a képletbe éves kamat helyett havit és az évek száma helyett a hónapok számát helyettesítünk be úgy is érvényes a képlet.
** Nézzük meg mi történik 30 éves időtávon különböző éves átlagos kamatszint esetében

kamatos kamat

***átlagos hozam helyességét az alábbi módon tudjuk ellenőrizni:240e*(1,11732)^4+ 240e*(1,11732)^3+ 240e*(1,11732)^2+ 240e*(1,11732). Számítása a BMR képlettel történt az excelben az alábbi pénzáramlásokkal (-240 e, -240 e, -240e, -240e, +1 276 590)