Tag Archive for: befektetési célú ingatlan

, , ,

Hogyan tudj meg ingatlancélodról minél többet külső forrásból?

Használt/új ingatlan vásárlás, építkezés előtt állsz, esetleg ingatlanportfóliót építesz? Igyekszem csokorba szedni az elmúlt évek, több, mint ezer hitelügylete és saját építkezésünk tapasztalatai alapján, hogy mire érdemes figyelni.

Minden ingatlan esetében érdemes lekérni a tulajdoni lapot. Ezt akár a Földhivatal online oldalán is lehet, évente ügyfélkapunként két alkalommal díjmentes a nem hiteles, teljes tulajdoni lap lekérése. Ebből megtudhatod, vásárlás esetében, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, mikor, milyen úton szerezte az ingatlant, van-e rajta haszonélvező, mekkora az ingatlan. Ezen túlmenően a hitelek, speciális bejegyzések (pl. műemlékvédelem, szolgalmi jog, végrehajtás, magánszemély jelzálogjoga) és számos egyéb dolog kiderül.

 

Illetve mindenképp tekintsd meg a szintén díjmentes, de ügyfélkapu regisztrációs belépéshez kötött elektronikus közműtérkép alkalmazásban elérhető adatokat. Ez lényegében a (Földhivatal online oldalán fizetős) térképmásolatnak megfelelő ingatlan és telekkontúrt is tartalmazó gyűjtés, sőt a légifelvételekkel is össze van fésülve. Igazán 21. századi élmény. Itt azt szoktuk figyelni, hogy milyen közművekkel van ellátva az ingatlan, és azok esetleg más telekkel is kapcsolatban vannak-e. Közútról, vagy közforgalom számára megnyitott magánútról, megközelíthető-e az ingatlan. A telken van-e olyan ingatlanrész, amely esetében a valóság eltér a térképmásolattól. Klasszikus probléma az olyan épületrész bővítés, mely nem került feltüntetésre a hatóságnál. Ezekkel legjobb esetben nem számolnak a bankok, de számos esetben a teljes ingatlan értéke nulla lesz.

Ezek akár alku tényezők is lehetnek, hiszen máskép kötődik az eladó egy öröklés útján szerzett ingatlan esetében, másképp, ha sok évtizede a sajátja, mintha nemrég vette volna. Illetve más egy rendezettlen, mint egy rendezett ingatlan értéke, végrehajtással terhelt ingatlanról ne is beszéljünk.

Alapvetően ennél mélyebbre nem érdemes szerintem kívülállóként menni, célszerű ügyvéddel felvenni a kapcsolatot ő majd leellenőrzi, ami kell (például műemlékvédelmi, környezetvédelmi hatósági, ártér övezeti és egyéb ritka, de korlátozó sajátosságokat) és felvilágosítást ad az egyes bejegyzésekről.

Természetesen meg kell tekinteni az ingatlant fizikai valójában is, akár többször is, akár műszaki szakemberrel is, hogy itt mire figyeljünk, az egy újabb bejegyzés témája lesz.

A tényeken túlmenően érdemes lehet a környéket felmérni, ha hosszú távra tervezel és van időd, akár beszédes lehet egy időre albérletbe költözni a környékre. Ha erre nincs idő, akkor különböző napszakokban leülni a környező padokra, figyelni az embereket és a benyomásaidat. Nagyon hasznos a közös képviselővel egyeztetni, hogy milyen felújítások voltak, miket terveznek, mi mindenképp szükséges, mekkora félretett összeg van erre a célra, milyen a fizetési morál, ki a biztosító, van-e különös lakó, mennyi ingatlant bérelnek, ha társasházról van szó.

Építkezés esetében más szempontok a fontosok, milyen a környék övezeti besorolása, mi és milyen feltételekkel építhető a telekre ingatlan? Általában a települések oldalán elérhető egy övezeti besorolás, de az építésztervező ezekben segíteni fog. Nagyon nem mindegy, hogy 3, vagy 50%-ban beépíthető például egy telek. A telek közművesítettsége, még telekvásárlási hitel esetében sem mindenki számára elvárás, de érdemes szem előtt tartani, hogy ez költséges, és nagyon időigényes folyamat. Ami még elérhető információ a helyi településrendezési terv, árulkodó lehet, hogy a közelben milyen fejlesztések vannak tervben, értéknövelő, de komfortcsökkentő tényező is lehet egy nagyobb változás. Itt is érdemes megismerni a szomszédokat, egy építkezés mindig kellemetlenségekkel jár az ottlakók számára, szerencsés, ha ezeket békés úton lehet rendezni. Apróságnak tűnhet, de több ügyfelemnek problémát okozott, hogy nem lehet bejelentés és megfelelő pótlás nélkül fát kivágni saját telken, ennek is érdemes elébe menni. Az építkezés esetében nagyon fontos az ingatlan tájolása, érdemes átgondolni előre, hogy hol kel fel a nap, hol megy majd le és a szerint elképzelni az álomotthont.

Új lakás vásárlásnál a fentieken túlmenően nagyon fontos megvizsgálni a generálkivitelező személyét. Mennyire biztos, hogy az átadott foglaló, előleg nem vész oda, egy esetleges csőd, végelszámolás, felszámolás miatt. Sajnos egyik ügyfelem építkezéséből is rémálom vált, amikor „meglépett” a kivitelező az önrésszel, de új lakás vásárlásnál még a telekhányad se kerül saját tulajdonba, ha a kivitelező másoknak is tartozik. Nem feltételen kell itt rosszhiszeműségre gondolni, elég egy nagyobb összegű keresztbe tartozás is. Itt érdemes megnézni a cég nyilvános információit, az e-cégjegyzékben és az e-beszámoló oldalán. Ha valaki nem tudja a nyilvános beszámolókat olvasni kérjen segítséget számviteli ismeretekkel rendelkező ismerősétől. Érdemes megnézni, mekkora tőkéje, tartaléka, bevétele, eredménye, hitelei vannak a cégnek, mikor szerezte meg tulajdonjogát a kivitelező. Nem csak szélsőséges nemfizetési esetek lehetnek, hanem csúszások, változtatások, minőségi kifogások.

Általában azt mondják, hogy a nagy kivitelezők megbízhatóbbak, mert a brandjük hírneve érdekében igyekeznek rendezni az esetleges nézeteltéréseket, tőkeerősebbek, jobban át tudnak erőforrásokat csoportosítani. De nagyon sok kis-közepes megbízható céget is láttam már. Fontos körbejárni a fizetési, és építési ütemezést. Nagyon fontos, hogy a klasszikus bankhitel a végén, jogi rendezettséget követőn folyósít. Sokszor el tud térni a műszaki átadás (néha itt akár be is lehet költözni), amikor elkészül nagyságrendileg az ingatlan, a használatba vételi engedély (melynek végén a teljes épületet tüntetik fel) és az albetétesítés (ekkor már minden lakásnak saját tulajdoni lapja lesz). A bankok többsége csak itt a legvégső pillanatan szeretne folyósítani, a kivitelezők pedig minél hamarabb szeretnék tovább forgatni a befektetett pénzüket, és sokszor a vásárlók is szeretnének költözni, de néha van idejük várni és biztosra szeretnének menni.

Remélem sikerült ebben a széleskörű témában való tájékozódáshoz egy kis iránytűt adnom. Az embereknek általában jelentős pénzügyi döntése egy ingatlan megvásárlása, ezért érdemes időt szánni a téma minél mélyebb megismerésére.

,

TOP ingatlanfinanszírozási tippek a jelenlegi inflációs környezetben

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

Mibe érdemes befektetni válság idején?

A 2008-as válság óta soha nem látott mértékű gazdasági felbolydulás tapasztalható világszerte: a koronavírus-járvány miatt dinamikusan nő a munkanélküliek száma, rendkívül volatilisak a tőzsdék, befagyott a magyar lakáspiac – és egyelőre nem látni sem a világjárvány végét, sem a várható recesszió lefutását. Egy ilyen nehéz helyzetben érdemes átgondolni, milyen lehetőségek maradtak, ha valaki biztonságban szeretné tudni hosszú évek munkájával félretett megtakarítását. Ezért az alábbiakban összeszedtem, mibe érdemes befektetni válság idején. Olvass tovább

Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant

Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.

Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.

A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.

 

 

Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.


Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.

 

befektetési célú ingatlan

 

10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.

Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?

Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.

 

befektetési célú ingatlan

A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.

Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel

 

Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:

befektetési célú ingatlan

 

Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
 

A fenti hitelkalkulációk feltételezései:

 

Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.