Tag Archive for: portfolioblogger

Módosult időpont szerint, 2024.07.01-én indul az új otthonfelújítási hitelprogram, mely lényegében korszerűsítési munkákra vehető igénybe. A kamatmentes hitel (maximum 6 millió forint) és vissza nem térítendő támogatás nincs gyermekhez kötve, azonban legalább 30%-os primer energiamegtakarítást kell elérni és az elvégezhető munkálatok köre is szűkebb.

Ennek igénylésében pénzügyi hitel közvetítők nem vehetnek részt, nem is bankokban, hanem három bankból álló konzorcium MFB pontjaiban lehet majd igényelni. Ez a konzorcium az MFB nyílt, európai uniós jogszabályoknak megfelelő közbeszerzési eljárásait a 2021-2027-es ciklusra nyerte el. Egy egészen újfajta, inkább korábban vállalati támogatások igénylésére hasonlító struktúrát alakítanak ki, melyek kulcsfogalmai a kulcstermékek listája, minősített kivitelező és tanácsadó. Ezek listája 2024.06.26-át követően lesz elérhető az ÉMI honlapján. Ha valaki mélyebben meg szeretné érteni, hogy milyen jelentőséggel, feltételekkel és szerepkörökkel bírnak a leírtak, itt tudja a felhívásokat átnézni.

A támogatás kapcsán elsősorban azt érdemes megvizsgálni, hogy van-e kizáró ok, mik az igénylés feltételei:

  1. A korszerűsítendő családi ház 1990.12.31-et megelőzően épült-e. Csak kivett lakóház udvar lehet, társasház például nem, de osztatlan közös elfogadható (megosztási szerződéssel).
  2. El lehet-e még érni gazdaságos beruházásokkal a 30%-os primer energiamegtakarítást? Ráadásul a megújuló alapú villamosenergia előállítás pl. napelem telepítése nem számíthat bele. Praktikusan, aki a legjobb megtérülési munkálat elvégezte már, nála kérdéses, hogy el tud-e még megfelelő energia megtakarítást érni. Például, aki már a födémet leszigetelte, cserélt nyílászárót, akár egy minimális 4-6 centis szigetelés van a falon, annál -és egyébként mindenkinél, aki jogosult lehet – mindenképp érdemes energetikust felkeresni.
  3. A költségvetést, legalább 40%-ig elő kell finanszírozni. Ugyanis az önerő minimum 14,3% és a hitelek is maximum 75-50%-ig finanszírozhatóak előre szállítói előlegszámla fényében.
  4. Aki nem elég gyors, budapesti ingatlanokra 6,39 milliárd forint áll rendelkezésre a teljes keretösszeg 5,8%-a. Magas hatásfokú kazánnal való fűtéskorszerűsítésre pedig további 20 milliárd maximalizált alösszeg van. A teljeskörű anyag benyújtásakor a banki rögzítés dátuma lesz a keretfoglalási sorrend alapja. Számos dokumentumot (pl. igénylő, nyilatkozatok, energetikai, költségvetés, kivitelezői szerződés, stb.) be kell adni és kivitelezővel, energetikussal alá kell íratni. Szem előtt kell tartani a kulcstermékek listáját, mely csak 26-a után lesz elérhető a minősített szállítók és tanácsadók listájával együtt. A bírálat 70 nap is lehet.
  5. A hitelképesség, legalább teljes összegben visszafizetett KHR tartozás, minimálbért el nem érő köztartozás és adótartozás, állampolgárság is alapfeltétel.

Ha a fentiek teljesülnek, akkor az igénylésre érdemes felkészülni. Az igénylés menetére is van egy összefoglaló. Érdemes először egy értékbecslővel és a támogatási összeg kalkulátorral megnézni, hogy elérhető-e az adott ingatlanra a 30% energiamegtakarítás. Majd a kivitelezőket érdemes megtalálni árajánlatot kérni, és a költségvetést összerakni. Számos egyéb dokumentumot is be kell szerezni, például munkáltatói jövedelmigazolás, nyilatkozatok, hozzájárulások, szerződések, ezekről van egy átfogó lista az igénylőlap végén. Ha minden megvan a teljeskörű igénylést a konzorcium MFB Pont (Plusz) lakossági fiókjainak egyikében kell beadni.

Szerintem odafigyeléssel beadható egyedül is az igénylés, tekintettel arra, hogy banki ügyintéző veszi át, ő is át fogja nézni. Azonban, mivel az időzítés is fontos, és véleményem szerint a korábbi lakossági pályázatokhoz képet némiképp bonyolultabb ennek a folyamata, így azt is érthető, ha valaki nem vág bele egyedül az igénylésbe.

Használt/új ingatlan vásárlás, építkezés előtt állsz, esetleg ingatlanportfóliót építesz? Igyekszem csokorba szedni az elmúlt évek, több, mint ezer hitelügylete és saját építkezésünk tapasztalatai alapján, hogy mire érdemes figyelni.

Minden ingatlan esetében érdemes lekérni a tulajdoni lapot. Ezt akár a Földhivatal online oldalán is lehet, évente ügyfélkapunként két alkalommal díjmentes a nem hiteles, teljes tulajdoni lap lekérése. Ebből megtudhatod, vásárlás esetében, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, mikor, milyen úton szerezte az ingatlant, van-e rajta haszonélvező, mekkora az ingatlan. Ezen túlmenően a hitelek, speciális bejegyzések (pl. műemlékvédelem, szolgalmi jog, végrehajtás, magánszemély jelzálogjoga) és számos egyéb dolog kiderül.

 

Illetve mindenképp tekintsd meg a szintén díjmentes, de ügyfélkapu regisztrációs belépéshez kötött elektronikus közműtérkép alkalmazásban elérhető adatokat. Ez lényegében a (Földhivatal online oldalán fizetős) térképmásolatnak megfelelő ingatlan és telekkontúrt is tartalmazó gyűjtés, sőt a légifelvételekkel is össze van fésülve. Igazán 21. századi élmény. Itt azt szoktuk figyelni, hogy milyen közművekkel van ellátva az ingatlan, és azok esetleg más telekkel is kapcsolatban vannak-e. Közútról, vagy közforgalom számára megnyitott magánútról, megközelíthető-e az ingatlan. A telken van-e olyan ingatlanrész, amely esetében a valóság eltér a térképmásolattól. Klasszikus probléma az olyan épületrész bővítés, mely nem került feltüntetésre a hatóságnál. Ezekkel legjobb esetben nem számolnak a bankok, de számos esetben a teljes ingatlan értéke nulla lesz.

Ezek akár alku tényezők is lehetnek, hiszen máskép kötődik az eladó egy öröklés útján szerzett ingatlan esetében, másképp, ha sok évtizede a sajátja, mintha nemrég vette volna. Illetve más egy rendezettlen, mint egy rendezett ingatlan értéke, végrehajtással terhelt ingatlanról ne is beszéljünk.

Alapvetően ennél mélyebbre nem érdemes szerintem kívülállóként menni, célszerű ügyvéddel felvenni a kapcsolatot ő majd leellenőrzi, ami kell (például műemlékvédelmi, környezetvédelmi hatósági, ártér övezeti és egyéb ritka, de korlátozó sajátosságokat) és felvilágosítást ad az egyes bejegyzésekről.

Természetesen meg kell tekinteni az ingatlant fizikai valójában is, akár többször is, akár műszaki szakemberrel is, hogy itt mire figyeljünk, az egy újabb bejegyzés témája lesz.

A tényeken túlmenően érdemes lehet a környéket felmérni, ha hosszú távra tervezel és van időd, akár beszédes lehet egy időre albérletbe költözni a környékre. Ha erre nincs idő, akkor különböző napszakokban leülni a környező padokra, figyelni az embereket és a benyomásaidat. Nagyon hasznos a közös képviselővel egyeztetni, hogy milyen felújítások voltak, miket terveznek, mi mindenképp szükséges, mekkora félretett összeg van erre a célra, milyen a fizetési morál, ki a biztosító, van-e különös lakó, mennyi ingatlant bérelnek, ha társasházról van szó.

Építkezés esetében más szempontok a fontosok, milyen a környék övezeti besorolása, mi és milyen feltételekkel építhető a telekre ingatlan? Általában a települések oldalán elérhető egy övezeti besorolás, de az építésztervező ezekben segíteni fog. Nagyon nem mindegy, hogy 3, vagy 50%-ban beépíthető például egy telek. A telek közművesítettsége, még telekvásárlási hitel esetében sem mindenki számára elvárás, de érdemes szem előtt tartani, hogy ez költséges, és nagyon időigényes folyamat. Ami még elérhető információ a helyi településrendezési terv, árulkodó lehet, hogy a közelben milyen fejlesztések vannak tervben, értéknövelő, de komfortcsökkentő tényező is lehet egy nagyobb változás. Itt is érdemes megismerni a szomszédokat, egy építkezés mindig kellemetlenségekkel jár az ottlakók számára, szerencsés, ha ezeket békés úton lehet rendezni. Apróságnak tűnhet, de több ügyfelemnek problémát okozott, hogy nem lehet bejelentés és megfelelő pótlás nélkül fát kivágni saját telken, ennek is érdemes elébe menni. Az építkezés esetében nagyon fontos az ingatlan tájolása, érdemes átgondolni előre, hogy hol kel fel a nap, hol megy majd le és a szerint elképzelni az álomotthont.

Új lakás vásárlásnál a fentieken túlmenően nagyon fontos megvizsgálni a generálkivitelező személyét. Mennyire biztos, hogy az átadott foglaló, előleg nem vész oda, egy esetleges csőd, végelszámolás, felszámolás miatt. Sajnos egyik ügyfelem építkezéséből is rémálom vált, amikor „meglépett” a kivitelező az önrésszel, de új lakás vásárlásnál még a telekhányad se kerül saját tulajdonba, ha a kivitelező másoknak is tartozik. Nem feltételen kell itt rosszhiszeműségre gondolni, elég egy nagyobb összegű keresztbe tartozás is. Itt érdemes megnézni a cég nyilvános információit, az e-cégjegyzékben és az e-beszámoló oldalán. Ha valaki nem tudja a nyilvános beszámolókat olvasni kérjen segítséget számviteli ismeretekkel rendelkező ismerősétől. Érdemes megnézni, mekkora tőkéje, tartaléka, bevétele, eredménye, hitelei vannak a cégnek, mikor szerezte meg tulajdonjogát a kivitelező. Nem csak szélsőséges nemfizetési esetek lehetnek, hanem csúszások, változtatások, minőségi kifogások.

Általában azt mondják, hogy a nagy kivitelezők megbízhatóbbak, mert a brandjük hírneve érdekében igyekeznek rendezni az esetleges nézeteltéréseket, tőkeerősebbek, jobban át tudnak erőforrásokat csoportosítani. De nagyon sok kis-közepes megbízható céget is láttam már. Fontos körbejárni a fizetési, és építési ütemezést. Nagyon fontos, hogy a klasszikus bankhitel a végén, jogi rendezettséget követőn folyósít. Sokszor el tud térni a műszaki átadás (néha itt akár be is lehet költözni), amikor elkészül nagyságrendileg az ingatlan, a használatba vételi engedély (melynek végén a teljes épületet tüntetik fel) és az albetétesítés (ekkor már minden lakásnak saját tulajdoni lapja lesz). A bankok többsége csak itt a legvégső pillanatan szeretne folyósítani, a kivitelezők pedig minél hamarabb szeretnék tovább forgatni a befektetett pénzüket, és sokszor a vásárlók is szeretnének költözni, de néha van idejük várni és biztosra szeretnének menni.

Remélem sikerült ebben a széleskörű témában való tájékozódáshoz egy kis iránytűt adnom. Az embereknek általában jelentős pénzügyi döntése egy ingatlan megvásárlása, ezért érdemes időt szánni a téma minél mélyebb megismerésére.

A CSOK Plusz hitel esetében mindenképp kell vállalnia is gyermeket az igénybe vevő házaspárnak.  A gyermekáldás egy misztérium, így a hitelfelvevők is igénylik, hogy legalább egyszer beszéljük át, hogy mi történne, ha mégsem teljesülne a gyerekvállalás. Azt tapasztaltam a banki oktatásokon is, hogy nincs igazán fókuszban a büntetés összege, így belevetettem magam a rendelet mélységeibe és készítettem egy edukatív és egyéni felhasználókat célzó kalkulátort, melyet a karmalink.hu-val együtt webes felületre is lefejlesztettünk.

 

A CSOK Plusz rendeletben nevesített büntetési esetek, és a legfőbb méltányolható körülmények


A büntetésszámítás elve

Alapvetően a CSOK Plusz büntetése kapcsán valahogy az hangsúlyos, hogy a büntetés éves mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értéke. Ezt szerintem az emberek többsége a felvett hitelösszegre vetítve vetíti: például 30 millió forintra 13,25%-kal (8,25%+5%) 8 évre, 30 millió*0,1325*8 = 31,8 millió. Szerencsére ennél jobb a helyzet, csak nagyon bonyolult. A büntetés alapja nem a felvett hitel és az aktuális tőketartozás, hanem a jogosulatlanul igénybe vett kamattámogatás. És ezt az összeget kell a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékén visszafizetni. Készítettem egy ábrát a számítások elvéről, talán így könnyebben megérthető.

A büntetésszámításnál még fontos, hogy leginkább arra érzékeny, hogy mennyi gyermek teljesül. Ezt követően az első két évben évente, majd 5 évente aktualizálódó 5 éves állampapírkamat mértékére. Végül a minden félév első munkanapján érvényes jegybanki alapkamatra. Emellett a potenciális büntetés a betörlesztést követő időszakra tovább csökkenthető például önkéntes saját előtörlesztéssel vagy például a nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása (például, ha valaki egy meglévő és egy vállalt gyermekre veszi fel).

 

A büntetés összege

30 millió forint felvétele 8,25%-os végig változatlan alapkamat, 5,83%-os 5 éves állampapírkamat mellett:

 

Tehát a korábban írt példa szerint, ha valaki 30 milliót vesz fel, 25 évre, nincs még gyereke és két gyermeket vállal, de ezek nem teljesülnek, akkor a 96. hónapban közel 15 millió forintot kell kifizetnie. De ha legalább egy gyermek teljesül, ez 7,46 millió forintra csökken.

A táblázat az egyrolakettore.hu oldalon ingyenesen elérhető kalkulátorból származik, állíthatóak a gyermekszületések, az egyéb piaci feltételezések, szüneteltetés és önkéntes előtörlesztés is, mindenkinek saját élethelyzete alapján.

 

A piaci hitel lehet jobb megoldás?

A kalkulátor azt is kiszámolja, hogy a gyermekvállalási határidőig összesen mennyi a büntetésen felül befizetett törlesztőrészletet és mennyi a fennálló tőketartozás.

A cikkben említett 30 milliós példa szerint, a 30 millióra nulla gyermek teljesülése esetén 51,45 millió forintot kell fizetni, amennyiben a 8. évben lezárásra kerül és közel 44 milliót, ha egy gyermek teljesül. Ehhez képest egy 25 éves 6%-os kamatozású 30 millió forintos piaci hitelre 43,2 milliót kellene fizetni, ha a 8. év végén lezárjuk. Ezek a számítások nem tartalmazzák a bankok kezdeti és végtörlesztési költségeit sem a CSOK Plusz sem a piaci hitel esetében. A CSOK Plusz esetében az illetékmentesség is sok esetben jelentős tényező. Az illetéket vissza kell fizetni (ugyan büntetőkamat nélkül), ha 10 éven belül bármilyen okból büntetéssel növelten kell visszafizetni az igénybe vett kamattámogatást.

Egyértelműen megállapítható, hogy nem érdemes felvenni a CSOK Plusz hitelt, ha egy vállalt gyermek se teljesül. Leginkább annyi gyermekre éri meg felvenni, amennyi valóban megszületik, hogy az illetéket ne kelljen visszafizetni. A végleges otthonra érdemes felvenni, mert lakáscsere esetén csak végtörleszteni lehet és újra nem igényelhető. Azonban az is igaz, hogy amennyiben nem teljesülnek a gyermekek akkor se nevezhető „uzsorakamatnak” a kifizetendő büntetés. Amit javasolni szoktam, hogyha valaki bizonytalan még a gyermek születésében, de felveszi a CSOK Plusz hitelt, hogy a gyermek születéséig a normál piaci és a kedvezményes törlesztőrészlet közötti különbséget tegye félre, így duplán jól jár, ha bővül a család, lesz egy kis tartalék, ha pedig mégsem sikerül, akkor a büntetésnek legalább egy része már rendelkezésre fog állni.

Legtöbben, akik lakásvásárlás előtt állnak, azt kérdezik tőlem, hogy megéri-e már „beszállni az ingatlanpiacba” vagy még érdemes várni? Néha könnyebb helyesen értékelni a helyzetet, ha fókuszt váltunk. Ezért hoztam most nektek egy ingatlanpiaci életciklus modellt. Az idő folyamán az expanziós időszakból – ahol sok vevő van a piacon, olcsó a finanszírozás – a növekvő értékesítési idő, növekvő kiadatlan lakások és egyéb faktorokon keresztül eljutunk a recessziós időszakba. Majd következik a stabilizáció, ahol kezdenek emelkedni az árak, a bérleti díjak, csökken az érékesítési idő, csökkennek a hitelkamatok. Nézzétek végig az általam hozott statisztikákat, a leírt tényezőkre és döntsétek el magatok, hogy már kifelé kukucskálunk a recesszióból, vagy még érdemes várni.

Az ingatlanpiaci életciklusmodellt a lent ábra szemlélteti. A kiemelt faktorokon túl a bizalom is kiemelten fontos. Volt olyan időszak, a lakáshitelpiacon például a 2008-as válság után, amikor a bizalomhiány miatt nem indult be a lakáspiac. A bizalomhiány időszakában, hiába lenne fizetőképes kereslet, megfelelő kínálat, mégsem zajlik elég adásvétel. Majd, amikor a bizalom helyreáll, akkor kezdenek el kilőni az ingatlanárak, mint amit láttunk 2014-től.

Nézzük is egy bizalmi indexet az MNB Lakáspiaci jelentésének ábrája alapján. 2022 végén volt a bizalmi index mélypontja. Azóta javulás látható, bár még messze vagyunk a 2020-ig tartó időszak bizalmi szintjétől. Nagyon érdekes lenne megnézni a friss adatokat, az ábra legfrissebb adata 2023 év közepi érték. 

A kiadott építési engedélyek számának trendje jól mutatja, hogy a korábbi időszakhoz képest mennyire mernek tervezni az emberek és a fejlesztők. A mostani környezetben várhatóan megéri-e fejlesztésbe kezdeni. Ezek alapján még recessziós hangulat van, bár a tervezési engedélyezési átfutási idők miatt ez egy késleltetéssel változó index.

A legtöbben azt figyelik, hogy mennyi értékesítés zajlott az adott évben. Ennek becsléséhez a KSH és a  Duna House statisztikáját használom. A 2023-as éves tranzakciós szám a 2008 utáni időszakot idézi. Így egyértelműen recessziós volt a 2023-as év.

Az értékesítési idő is lesújtó, a panelek értékesítési ideje megduplázódott, 2022 decemberéhez képest 2023-ban (itt egyedi hatás is lehetett, hogy eleve alacsony volt a bázis a paneleknél, hiszen őket speciálisan kedvezően érintette korábban a rezsiár szabályozás). Azonban a tégla épületeket is jellemzően 4-5 hónap alatt lehetett 2023 végén értékesíteni a korábbi 3-4 hónaphoz képest.

Az előző két statisztika lényegesen lassabban változik – így egy késleltetett indikátor – mint az, hogy milyen az ingatlanirodákban megjelenő érdeklődés. Ha a vevői keresletindexet nézzük, akkor az látszik, hogy már 2023 szeptemberétől többen érdeklődnek lakásvásárlási szándékkal, mint 2022-ben. Ami már egy stabilizáció felé mutató tényező.

A mennyiség után az árakat is javaslom megnézni, az látszódik a Duna House statisztikáin, hogy az hirdetésben szereplő nominális ingatlanárak a 2022-es, 2023-as időszakban se csökkentek jelentősen a 2008-as bázis 275%-a volt a csúcs, mely 269%-ra csökkent. Az érdemi ingatlan leértékelődés az inflációs hatáson keresztül ment végbe. Szerintem mindenki érzékeli a pénzromlást, ha belegondol, hogy mennyit költött két éve a boltban és most mennyibe kerül ugyanazt a fogyasztói kosarat megvenni.

Az átlagos lakáshitelek kamatai a 2023 első féléves 8,8%-os csúcsról mára átlagosan 6,6%-ra csökkentek. De egy meglehetősen széles kör már 6% alatti kamaton veszi fel a hiteleit. Ez a kamatcsökkenés, havonta 20% megtakarítást eredményez. Mely egyértelműen már a recessziós időszakból kifelé mutató stabilizációs fokmérő.

Hogy mi az összkép döntse el mindenki maga. Javaslom figyelni a fenti indikátorok jövőbeni alakulását is, hogy megfelelően lehessen időzíteni az ingatlanvásárlást.