Használt/új ingatlan vásárlás, építkezés előtt állsz, esetleg ingatlanportfóliót építesz? Igyekszem csokorba szedni az elmúlt évek, több, mint ezer hitelügylete és saját építkezésünk tapasztalatai alapján, hogy mire érdemes figyelni.
Minden ingatlan esetében érdemes lekérni a tulajdoni lapot. Ezt akár a Földhivatal online oldalán is lehet, évente ügyfélkapunként két alkalommal díjmentes a nem hiteles, teljes tulajdoni lap lekérése. Ebből megtudhatod, vásárlás esetében, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, mikor, milyen úton szerezte az ingatlant, van-e rajta haszonélvező, mekkora az ingatlan. Ezen túlmenően a hitelek, speciális bejegyzések (pl. műemlékvédelem, szolgalmi jog, végrehajtás, magánszemély jelzálogjoga) és számos egyéb dolog kiderül.
Illetve mindenképp tekintsd meg a szintén díjmentes, de ügyfélkapu regisztrációs belépéshez kötött elektronikus közműtérkép alkalmazásban elérhető adatokat. Ez lényegében a (Földhivatal online oldalán fizetős) térképmásolatnak megfelelő ingatlan és telekkontúrt is tartalmazó gyűjtés, sőt a légifelvételekkel is össze van fésülve. Igazán 21. századi élmény. Itt azt szoktuk figyelni, hogy milyen közművekkel van ellátva az ingatlan, és azok esetleg más telekkel is kapcsolatban vannak-e. Közútról, vagy közforgalom számára megnyitott magánútról, megközelíthető-e az ingatlan. A telken van-e olyan ingatlanrész, amely esetében a valóság eltér a térképmásolattól. Klasszikus probléma az olyan épületrész bővítés, mely nem került feltüntetésre a hatóságnál. Ezekkel legjobb esetben nem számolnak a bankok, de számos esetben a teljes ingatlan értéke nulla lesz.
Ezek akár alku tényezők is lehetnek, hiszen máskép kötődik az eladó egy öröklés útján szerzett ingatlan esetében, másképp, ha sok évtizede a sajátja, mintha nemrég vette volna. Illetve más egy rendezettlen, mint egy rendezett ingatlan értéke, végrehajtással terhelt ingatlanról ne is beszéljünk.
Alapvetően ennél mélyebbre nem érdemes szerintem kívülállóként menni, célszerű ügyvéddel felvenni a kapcsolatot ő majd leellenőrzi, ami kell (például műemlékvédelmi, környezetvédelmi hatósági, ártér övezeti és egyéb ritka, de korlátozó sajátosságokat) és felvilágosítást ad az egyes bejegyzésekről.
Természetesen meg kell tekinteni az ingatlant fizikai valójában is, akár többször is, akár műszaki szakemberrel is, hogy itt mire figyeljünk, az egy újabb bejegyzés témája lesz.
A tényeken túlmenően érdemes lehet a környéket felmérni, ha hosszú távra tervezel és van időd, akár beszédes lehet egy időre albérletbe költözni a környékre. Ha erre nincs idő, akkor különböző napszakokban leülni a környező padokra, figyelni az embereket és a benyomásaidat. Nagyon hasznos a közös képviselővel egyeztetni, hogy milyen felújítások voltak, miket terveznek, mi mindenképp szükséges, mekkora félretett összeg van erre a célra, milyen a fizetési morál, ki a biztosító, van-e különös lakó, mennyi ingatlant bérelnek, ha társasházról van szó.
Építkezés esetében más szempontok a fontosok, milyen a környék övezeti besorolása, mi és milyen feltételekkel építhető a telekre ingatlan? Általában a települések oldalán elérhető egy övezeti besorolás, de az építésztervező ezekben segíteni fog. Nagyon nem mindegy, hogy 3, vagy 50%-ban beépíthető például egy telek. A telek közművesítettsége, még telekvásárlási hitel esetében sem mindenki számára elvárás, de érdemes szem előtt tartani, hogy ez költséges, és nagyon időigényes folyamat. Ami még elérhető információ a helyi településrendezési terv, árulkodó lehet, hogy a közelben milyen fejlesztések vannak tervben, értéknövelő, de komfortcsökkentő tényező is lehet egy nagyobb változás. Itt is érdemes megismerni a szomszédokat, egy építkezés mindig kellemetlenségekkel jár az ottlakók számára, szerencsés, ha ezeket békés úton lehet rendezni. Apróságnak tűnhet, de több ügyfelemnek problémát okozott, hogy nem lehet bejelentés és megfelelő pótlás nélkül fát kivágni saját telken, ennek is érdemes elébe menni. Az építkezés esetében nagyon fontos az ingatlan tájolása, érdemes átgondolni előre, hogy hol kel fel a nap, hol megy majd le és a szerint elképzelni az álomotthont.
Új lakás vásárlásnál a fentieken túlmenően nagyon fontos megvizsgálni a generálkivitelező személyét. Mennyire biztos, hogy az átadott foglaló, előleg nem vész oda, egy esetleges csőd, végelszámolás, felszámolás miatt. Sajnos egyik ügyfelem építkezéséből is rémálom vált, amikor „meglépett” a kivitelező az önrésszel, de új lakás vásárlásnál még a telekhányad se kerül saját tulajdonba, ha a kivitelező másoknak is tartozik. Nem feltételen kell itt rosszhiszeműségre gondolni, elég egy nagyobb összegű keresztbe tartozás is. Itt érdemes megnézni a cég nyilvános információit, az e-cégjegyzékben és az e-beszámoló oldalán. Ha valaki nem tudja a nyilvános beszámolókat olvasni kérjen segítséget számviteli ismeretekkel rendelkező ismerősétől. Érdemes megnézni, mekkora tőkéje, tartaléka, bevétele, eredménye, hitelei vannak a cégnek, mikor szerezte meg tulajdonjogát a kivitelező. Nem csak szélsőséges nemfizetési esetek lehetnek, hanem csúszások, változtatások, minőségi kifogások.
Általában azt mondják, hogy a nagy kivitelezők megbízhatóbbak, mert a brandjük hírneve érdekében igyekeznek rendezni az esetleges nézeteltéréseket, tőkeerősebbek, jobban át tudnak erőforrásokat csoportosítani. De nagyon sok kis-közepes megbízható céget is láttam már. Fontos körbejárni a fizetési, és építési ütemezést. Nagyon fontos, hogy a klasszikus bankhitel a végén, jogi rendezettséget követőn folyósít. Sokszor el tud térni a műszaki átadás (néha itt akár be is lehet költözni), amikor elkészül nagyságrendileg az ingatlan, a használatba vételi engedély (melynek végén a teljes épületet tüntetik fel) és az albetétesítés (ekkor már minden lakásnak saját tulajdoni lapja lesz). A bankok többsége csak itt a legvégső pillanatan szeretne folyósítani, a kivitelezők pedig minél hamarabb szeretnék tovább forgatni a befektetett pénzüket, és sokszor a vásárlók is szeretnének költözni, de néha van idejük várni és biztosra szeretnének menni.
Remélem sikerült ebben a széleskörű témában való tájékozódáshoz egy kis iránytűt adnom. Az embereknek általában jelentős pénzügyi döntése egy ingatlan megvásárlása, ezért érdemes időt szánni a téma minél mélyebb megismerésére.
