Bejegyzés

Lakásvásárlás előtt állsz és a pandémiás időszak bizonytalanságai miatt szeretnéd úgy letenni a foglalót, hogy biztosan megkapd a hitelt? Sok változás volt mostanában a bankok bírálati gyakorlatában és egy esetleges második hullám esetén a bankok kockázatérzékenysége újra kiéleződhet, a megfelelő ingatlan megtalálásáig akár a hitelkamatok is emelkedhetnek, a hitelképesség feltételei is szigorodhatnak. Az alábbiakban megmutatom, hogyan biztosíthatod be a kamatokat és intézheted el a papírmunkát már a keresgélés alatt. Read more

A pénzügyekhez való tudatos hozzáállás első lépcsőfoka a legalább alapszintű pénzügyi, ezen belül is hitelezési ismeretek megszerzése és azok alkalmazása a mindennapokban. Érthető, ha valaki tart a hitelfelvételtől, ha nincs teljesen tisztában, mit jelent a kamatos kamat vagy éppen a teljes hitel mutató, hogyan számolják a törlesztőrészletet vagy miért lehet fontos számára a BUBOR. Az alábbiakban nekik szeretnék segíteni, ezért néhány mondatban összeszedtem azokat a pénzügyi alapfogalmakat, amelyek nélkül szerintem lehetetlen a mai világban boldogulni. Read more

Megéri az albérlet helyett ingatlant venni?

 

Alapvetően minden befektetési döntés a hozamokon és a kockázaton múlik. Ha te meglévő önerődet magasabb hozam mellett tudod befektetni hasonló kockázat mellett, és/vagy a hitelképességed máshol nagyobb értéket tud teremteni, akkor abba fektess. De, ha a fentiek nem teljesülnek, akkor érmes megfontolni a hosszú távú ingatlanvásárlást.  Általánosságban ilyen befektetési helyzetben az ingatlan tulajdonlásból származó havi bevételeket kell a finanszírozás elvesztegetett kamatbevételeivel és hitel kamatköltségeivel összehasonlítani. (Persze ezek jövőbeli alakulását is figyelembe kellene venni, de ez eléggé megnehezíti a dolgot). Leegyszerűsítve, ha például albérletben laksz, és saját ingatlant szeretnél, akkor a havi bérleti díjadat érdemes összevetni a hitel kamatköltségével és a megtakarítások elvesztett hozamával. Ha a havi bérleti díjad 100 000 forint, és a megtakarításaid hoznak havi 10 000-ret és a hitel többlet visszafizetendője havi 20-30 000 forintra jön ki, akkor a fent tisztázott körülmények között érdemes akár hitelből venni saját ingatlant, mert havi 60-70 000 forint a saját ingatlanod törlesztésére fordítódik.
 


Most érdemes ingatlant venni, vagy inkább célszerű lenne kivárni a következő válságot?

Sok helyen írják, hogy 8-10 évente van egy válság. Amikor erről beszélünk az ügyfelekkel, sokan gondolják, hogy talán érdemes lenne várni és inkább a válságban olcsón venni ingatlant. Az ingatlanok ára az elmúlt 27 évben így alakult:
Egy mondatban az ábra lényege, hogy napjainkban nagyon sok pénzt kell fizetni egy ingatlanért nominálértéken (ez a kifizetendő összeg), de reálértéken (a pénz elértéktelenedését figyelembe véve) 2008-as szinten vannak az árak, egyszerűen csak sokat romlott a forint vásárlóértéke. Gondoljunk bele 20 éve még 20 forintért vettünk egy gömb/gombóc fagyit, mára ez 200 forint!

Nyilván szerencsésebb a válság mélyén ingatlant olcsón venni. Főszabályként az mondható el, hogy ha hosszú távon szeretnél ingatlant tulajdonolni (ha időközben lecseréled, akkor is igaz), akkor 20-30 éves időtávon kicsi a hatása, hogy milyen áron vetted az ingatlant. Ha saját otthonod lesz, vagy hosszú távú befektetésnek szánod az ingatlant, akkor az előző kérdésre gondolt át a választ és az alapján dönts. Ha jön egy válság, akkor az izgalmas kérdés, hogy érdemes-e sajátodat eladni és kivárni az alacsony árakat, de kérdés, hogy fel fogod ismerni, hogy meddig kell várni, hogy olcsón vedd majd vissza? És az is látszik, hogy a 2000-es válság, a Dotcom lufi, ami nem a pénzügyi rendszert érintette, az nem viselte meg az ingatlanárakat sőt inkább abba menekültek a befektetők, így reálértéken is nőttek az ingatlanárak a 2000-es évek elején.

 

Számít, hogy melyik bank adja a hitelt?

Komoly verseny van a bankok között, eltérnek ügyfélkiszolgálásban, rendszerekben, kapcsolódó szolgáltatások díjában és még ezer apróságban, de azonos ügyfelek esetében is egészen nagy különbségek vannak a hitelek törlesztő részleteiben, csak egy példa: 300 ezres jövedelemutalás mellett, 15 millió forint, 10 éves futamidejű, használt lakás célú hiteleinek paraméterei az alábbiak szerint alakulnak, amennyiben kamatkockázat nélküli 10 éves kamatperiódusú lehetőségeket nézünk:
Az összes visszafizetendő 18,3 és 20,9 millió forint között mozog, így egyáltalán nem mindegy melyik bankba megy be az ember. A fenti feltételeknek megfelelő összes visszafizetendőt, akár 17,1 millió forintra is le lehet csökkenteni 4 adószámon történő megtakarítások betörlesztésével és azonos havi fizetendővel, így egy jó hitelközvetítőn is sok múlik!

 

Ha havonta alacsony a törlesztő,  akkor sajnos hosszú lesz a futamidő és az összes visszafizetendő is magas lesz.

 

Ez egy fájó összefüggés, alacsony havi törlesztő fizetése mellett, ha 20-25 évre elnyúlik egy hitel visszafizetése, akkor hosszú ideig kell fizetni a hitel felárát (amiből a bank a többiek csődjét, a működését és a profitját fedezi) ami miatt magasabb lesz az összes visszafizetendő. Így érdemes úgy belőni az igényeket, hogy 10 maximum 15 év alatt kifusson a hitel. Persze bármikor lehet a havi befizetéseken felül is a hitelbe beletörleszteni (ez törvényileg garantál és a díja is maximalizált 3%-ban) és érdemes is ezzel a lehetőséggel élni, ha lehetőség van rá.
Milyen egyéb előnyei vannak a hitelfelvételnek?

Többféle támogatás vehető rá igénybe, lakástakarékok (melyre 30% állami támogatás jár) több esetben ingyenesen beletörleszthetőek, a munkáltató adhat adómentes lakáskölcsön törlesztési juttatást (melyen más kafatéria elem választásához képest 30-40%-os előny is elérhető), illetve egészségpénztári számla nyitási esetén még további nagyságrendileg 30 ezer forint adókedvezmény érhető el évente adósonként.

 

Hitelfelvétel esetében, járhatok úgy, mint a devizahitelesek?

Alapvetően a devizahiteleseknek, azért 1,5-2-szereződött meg a lakáshitelük tőkéje és törlesztőrészlete, mert nem forintban vették fel és a forint gyengébb volt, a forintosításkor a felvételhez képest. Ma már csak forint hitelt vehet fel, akinek forint jövedelme van. (Amennyiben bevezetik az eurót a hitel futamideje alatt, akkor ismét lesz egy devizaváltás, de az akkori piaci áron fog történni, nem nőhet meg miatta annyira a tőke értéke).

Akkor milyen kockázatai vannak a hitelfelvételnek?

  • Kamatkockázat: Ez a hitelek legnagyobb kockázata és ezt a legnehezebb felmérni. A bankok éven belül, vagy 1-3-5-10-20 évre fixálják a törlesztőt, majd ezt követően az aktuális kamatkörnyezetnek megfelelően újraárazódik. Most soha nem látott mélységben vannak a hitelkamatok, az éven belüli referenciahozamok 0% alatti értéket is felvesznek. Ez vélhetően egy átlagos lakáshitel futamideje alatt növekedni fog. Növekedhet, válság, vagy csak a magyar gazdasággal szembeni bizalom csökkenése, de egyszerű reálgazdasági folyamatok miatt is, mint az infláció. Természetesen minél hosszabb a fixált időszak, annál magasabb a törlesztőrészlet, tehát a biztonságnak ára van, a cikk cégén azonban írok egy módot, ahogy nyereségesen lehet fedezni ezeket a kockázatokat.
  • Nem tudod fizetni a hitelt: Ha hosszú ideig nem fizeti valaki a hitelét és nem is kooperál a bankkal, vagy egyéb szervvel, akkor elárverezheti a bank az ingatlanát, ezért kér jelzálogjogot a várható veszteségeinek fedezésére a bank. Ha átmeneti fizetésképtelenség áll fenn, betegség, vagy munkanélküliség, akkor arra köthető biztosítás. Ha pedig az derül ki, hogy túl magas a törlesztő, akkor a késedelem beállta előtt érdemes a hitelt módosítani, vagy az ingatlant olcsóbbra cserélni (igen el lehet adni egy ingatlant akkor is, ha hitel van rajta).
  • Biztosan hitelképes vagy?: Ha két fontos szabálynak megfelelsz – (i) ha a hiteleid törlesztő részletének összege kisebb, mint a hitelbe bevont adósok jövedelmének 50%-a (havi együttes nettó 400 ezer alatt) illetve 60%-a (400 ezer felett), (ii) a hitelbe fedezetként adott ingatlan(ok) bank által megállapított értékének maximum 80%-ánál (de ez még településenként is változik) nem nagyobb a hitelösszeg – akkor jó eséllyel kapsz hitelt. Több banknál van lehetőség arra, hogy akár a célingatlan nélkül is garanciális igazolást állítson ki a hitelképességről. Ezt követően már csak jogilag rendezett, forgalomképes ingatlant kell találni.
 

Hogyan fedezhető a kamatkockázat?

  1. Végig fix konstrukciót választasz. Ez jól működhet rövid 5-8 éves futamidő esetében, de nagyon drága 15-20 éves időtávon. Előnye, hogy egyszerű, gondozásmentes.
  2. Egy ideig fix, majd egy másik garantált lehetőségre kiváltod. Elsőre furcsán hangzik, de a lakástakarékszámlák magas EBKM-je mellett a legnagyobb előnyük, hogy garantálják, hogy a megtakarítási időszakot követően mekkora hitelt és milyen kamat mellett fognak adni. Ez a garantált kamat a Fundamenta esetében 3,5%. Így a végig fix, sima bankhitelnél sokkal alacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, teljesen kockázatmentesen 5-10 éves lakáshitel és lakástakarékszámla megfelelő párosításából.
  3. Erősen kockázatkedvelő és pénzügyileg tudatos ügyfeleim szokták azt a konstrukciót is választani, hogy rövid kamatperiódust választanak, mellette fizetik a lakásszámlákat és a kamatkörnyezet kedvezőtlen változása esetén „ugrásra” készen állnak, hogy hosszabb időre rögzített kamatperiódusú banki termékre, vagy a lakástakarék kölcsönére kiváltsák meglévő hiteleiket.

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

TerhelhetőségJogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.