Tag Archive for: hitelezés

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

, ,

A 8 éve bővülő családtámogatásokat jelentősen visszavágják 2024-től

A kormány 2023.06.22-én bejelentette, hogy a család-, és lakástámogatások egy részét átalakítja 2024. januárjától, aminek keretében a CSOK és a Babaváró hitel feltételei is változnak.

  • A Babaváró hitel maximális összegét megemelik 10 millió forintról 11 millió forintra.
  • Ugyanakkor az igénylési feltételek is változnak. A jövőben a házaspár hölgy tagjának életkora igényléskor nem haladhatja meg a 30 évet. A jelenleg érvényben lévő szabály alapján a feleség igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. A változásnál lesz egy türelmi időszak: 2025. év elejéig beadhatják igénylésüket olyan házaspárok is, ahol a feleség 30-40 év között van, ha már 12. hetet betöltött várandós.
  • Az 5 ezer főnél nagyobb települések esetében kivezetik a CSOK kedvezménycsaládot.
  • Az 5 ezer főnél kisebb települések esetében a CSOK támogatás/Falusi CSOK támogatás megmarad. Sőt az elérhető összeget is megemelik a használt ingatlanok esetében, és a települések listája is változik. Az új ingatlanok azonban csak önálló kivett lakóház udvar besorolásúak lehetnek, többlakásos ingatlanok itt se lesznek finanszírozhatóak. Azonban itt sem lehet majd önállóan csak a használt ingatlan vásárlásra a CSOK támogatást igénybe venni.
  • A CSOK kivezetése maga után vonja a hozzá kapcsolódó kiegészítő támogatások – illetékmentesség, áfa-visszatérítési támogatás, 3 százalékos kamatozású támogatott hitel – megszűnését is.

Mik a szabályváltozás okai és kiket érint?

Az alapvetően szigorodó, megszűnő lehetőségek szomorú oka, hogy a költségvetés hiánya az első negyedévben 2 089,7 milliárd forint, mely az éves tervezett 3 400 milliárdnak a 61%-a. Emellett az MNB-nek is 402 milliárdos vesztesége volt 2022-ben. De mindezek mellett sajnálom, hogy egy hosszú távú, kiszámítható családtámogatási programcsomaghoz hozzányúlnak. Azt lehet vitatni, hogy volt-e valós ösztönzője a családok gyermekvállalási hajlandóságára, de ha már van egy ilyen intézkedés, akkor a hosszú távú kiszámíthatóság nagyon fontos lenne. De abból kell főznünk, ami van. Így véleményem szerint érdemes átgondolni, hogy ennek fényében előre hozza-e valaki a lakáscélját, az eddig fel nem vett támogatott termékek kihasználása érdekében.

A babaváró hitel, egy stabil, gyermekeket tervező pár számára maximum akkor nem jó döntés, ha olyannyira külföldön tervezi életét, hogy a magyarországi címét teljesen meg kell szüntetnie. Ha a házasság instabil, vagy 5 éven belül nem várható gyermekszületés, akkor kifejezetten ellenjavat, mert a büntető kamata az első 5 évben – amikor még alacsonyabb – az 5 éves állampapírkamat 1,3%-a plusz 1%. Ami jelenleg 7,65%*1,3+1%= 10,945%. Normál lakáshiteleket pedig már 8% alatt is tudok közvetíteni több banknál is.

Az ingatlanvásárlás/ingatlancsere előre hozásának mérlegeléséhez készítettem egy táblázatot.

A CSOK támogatás „megreformálása”, nem csak a vissza nem térítendő támogatásról szól, hanem a hozzá kapcsolható illetékmentességről, és ÁFA visszatérítésről. Mivel év végéig érhető el még a CSOK támogatás, ezért most sok ember átgondolja, hogy előre hozza-e a vásárlást. Ami fontos véleményem szerint, hogy érdemes rövid határidőt szabni a döntésre, mert vélhetően többen hasonló döntés előtt állnak, és élesebb lesz azok számára a verseny, akik később kezdenek ingatlant keresni. A CSOK rendelet értelmében elég idén befogadni az igényléseket. Tehát idén kell adásvételi szerződést kötni – legyen szó akár, használt, akár új építésű ingatlanról – és a többi igazolással benyújtani a bankba. Persze ezt követően zajlik a bírálat, így megnyugtatóbb, ha jóváhagyják idén az igénylést. Építési hitel esetében az egyszerű eljárás benyújtását követően 15 nap el kell teljen, csak ezt követően lehet benyújtani az igénylést a bankba. Így akinek még telke sincs annak kifejezetten sietnie kell.

Mennyit veszítünk jövőre az új CSOK és babaváró hitel szabályokkal ?

A lakáshitel kamatok kapcsán újra előtérbe kerültek az egyedi kamatok. Tekintettel arra, hogy mérséklődtek a bankközi kamatok, a bankok olcsóbban tudnak forráshoz jutni, mint korábban. Így most lenne lehetőségük kedvezőbb hitelkamatokat kínálni. De azt láttam, hogy egy lélektani határ fölé már nem tudták/akarták vinni a hitelkamatokat, így inkább a marzsuk csökkent le. Most, hogy csökkennek a kamatok, így első körben a bankok nem a mindenki számára elérhető hirdetményi kamatokat mérséklik. Ilyenkor sokkal inkább egyediben tudunk kedvezőbb kamatokat kérni. Ez akkor fontos, ha szükség van az ingatlancélhoz a támogatott hiteleken túl egyéb hitelre is.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, használt ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 2,75 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Illetékmentes lehet a vásárlás CSOK igénylése esetén.
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne használt lakást vásárolni 50 millió forintért, ehhez van 15 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 1,43 millió CSOK támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 48,7 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 63,7 millió forintot költene a család.

 

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 35 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 71,5 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 86,5 millió forint lenne. Erre pedig még rájön az illeték összege, így a teljes költség 88,5 millió forint lenne.

A család a gyors lépés miatt 22,8 millió forintot spórolt. Nem feledkezhetünk meg az illetékmentesség megszűnéséről sem, ami további 2 millió forint megfizetését jelenti. Összességében a pénzügyi előny már 24,8 millió forintra tehető.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, új építésű ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 10 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Áfa-visszatérítési támogatás – a vételár 5 százaléka.
  • A vásárlás után nem kell illetéket fizetni, amennyiben CSOK-ot is igényel a vevő.
  • A vételár kedvezményes áfát tartalmaz (27% helyett 5% az adó mértéke).
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne új lakást vásárolni 60 millió forintért, ehhez van 20 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 2,6 millió CSOK támogatást, elnyerhetnének 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 14,5 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2,4 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 51,9 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 71,9 millió forintot költene a család.

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 40 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 85,1 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 105,1 millió forint lenne. A teljes költség pedig az illeték 2,4 millió forintja miatt 107,5 millió forintra rúgna.

A család a gyors lépés miatt 33,1 millió forintot spórolt. A fenti példához hasonlóan az illetékmentesség megszűnése további 2,4 millió forint megfizetését jelenti, azaz összességében a pénzügyi előny már 35,5 millió forintra tehető.

Akkor végül sietni kell, különben rosszul járunk?

Minél több támogatásra jogosult valaki annál inkább érdemes az idei évben belevágni. Egy állítás mindenképp igaz, ha valaki szeretne idei feltétételekkel, támogatás igénylése mellett belevágni az új otthon megteremtésébe, annak mihamarabb érdemes lendületbe kerülnie, hiszen az év végi határidő egy adottság, a családok számára ideális ingatlanok száma véges, így a későn ébredők már rosszabb ingatlanok közül válogathatnak. Ha valaki nem a családtól kapja az önerejét és megvan benne a bizalom például az állampapír befektetések iránt, akkor érdemes minimális önerővel vásárolni és mellette egyidejűleg befektetni is.

A közreműködésemért a bankok fizetnek jutalékot, így a közreműködésem díjmentes. Ha szeretnéd, hogy tapasztalatommal, szakértelmemmel támogassalak lépj velem kapcsolatba.

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

KATA jövedelemmel kaphatok ezután lakáshitelt?

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

,

Utolsó stádiumba lépett a Zöld hitelek igénylése

Ugyan 2022. március 1-én az MNB által közzétett kihasznált (leszerződött) NHP Zöld Otthon hitelek összege csupán 77 milliárd forint volt, már van olyan bank aki 2022.03.24-án is úgy fogad be Zöld hitel igénylést, hogy tájékoztatja ügyfelét, hogy vélhetően neki már nem jut a hitelkeretből.

Olvass tovább

,

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

 

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető Zöld hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán. A Zöld hitel feltételei közül a legfontosabbak a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés, mely a BB vagy annál jobb energetikai besorolású ingatlanokat jelenti.

Zöld hitel igénylés részletei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. A Zöld hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. Tetőtér beépítés és emeletre építés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1%-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentőtámogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Építési munkáknál 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Zöld hitel igénylés feltételei

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

Mennyi idő alatt kapom meg a Zöld hitelt?

A lakásvásárlás hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 20 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmúltat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ez a folyamat kb. 2-5 hetet vesz igénybe

Ezt követi a szerződésírás és a szerződéskötés, ami jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a bankfiókban. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

,

NHP Zöld Otthon Hitel részletei

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán.

Nagyvonalakban összefoglalva a részleteket, alapvetően a hiteltermék technikai specifikációjában a fogyasztóbarát hitelekhez hasonlít, az ingatlan a CSOK szabályokban rendelkezett feltételeknek kell megfeleljen, de nincs gyermekhez kötve maga a ZOP hitel. A legerősebb megkötése a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés (mely a BB kategória energiahatékonyabb fele, vagy annál jobb, tehát 90 kWh/m2/év energetikai jellemzőtől korszerűbb ingatlanokat köti ki)

Igénylés alapparamérterei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. Hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (így sajnos üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. 16/2016. (II.10.) Korm. rendelet szerinti tetőtér beépítés és emeletráépítés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1 %-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentő támogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok. Az sajnos a mostani tájékoztatásból sem egyértelmű, hogy mekkora a Zöld Otthon Hitel minimális hitelösszege.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Tehát építési munkákra a Terméktájékoztató alapján 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján (melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás), melynél akár releváns lehet a 3 év. De alapvetően a banki gyakorlat lesz várhatóan szigorúbb a folyósításra nem a rendelet.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Igényléssel tett vállalások

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

A termék egyéb érdekes részletei

  1. A 200 milliárdos keretösszeg első 120 milliárdja az igénylésre jelentkező és az MNB által elfogadott bankok között az igénylés sorrendjében kerül megítélésre. A maradék 80 milliárd pedig keret formájában az addigi igénylések mértékében. Így ösztönözve lesznek a bankok az elejétől az aktivitásra.
  2. Amint a keretösszeg kihasználtsága eléri a 20 milliárd forintot onnantól kezdve a hónap első keddi munkanapján elérhetővé teszik az előző hónap utolsó munkanapjának egyenlegét bankonkénti bontásban.
  3. A hiteligénylési folyamat a fogyasztóbarát hitel folyamatával egyezik meg, értékbecslés és teljeskörű dokumentációt követően 15 munkanap a bírálati harátidő maximuma (mely CSOK mellé igényelhető) OTK hitel együttes igénylése esetén 5 munkanappal meghosszabodik. A folyósításra az előzetesen közölt feltételek teljeskörű teljesítését követően 2 munkanapja van a banknak.
  4. Amennyiben a támogatás valamilyen okból megszűnik a hitelnyújtó pénzintézet refinanszírozhatja a terméket maximum a kamatperiódusnak (hitelkamat fixálási ideje) megfelelő referenciakamat felett 3,5 százalékpontos felárral.

 

A cikk írója hitelszakértő, közgazdász az egyrolakettore blog szerzője.

 

, ,

Építkezés Zöld Hitelből

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

,

A zöld hitel kulcskérdései

Beharangozta új lakáscélú programját az MNB, a Zöld Otthon Programot, amelynek része a fix 2,5%-os kamatozású lakáshitel: a zöld hitel. Az igényelhető hitelösszeg maximum 70 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A zöld hitelt új lakás vásárlására vagy építésére használhatjuk fel, amennyiben a lakás legalább BB energetikai besorolású. A Zöld Otthon Program indulását 2021. októberére tervezik, ezt követően lesz elérhető a zöld hitel.

Ugyan időben még a zöld hitel részleteit tartalmazó, hivatalos kormányrendelet megjelenése előtt vagyunk, de a bankok jelenlegi gyakorlataiból és a korábbi lakáscélú állami támogatások (Felújítási hitel, Babaváró hitel, CSOK, Falusi CSOK) bevezetéseinek tapasztalatai alapján egy általános körképet kívánunk adni, hogy a kormányrendelet megjelenését követően, a banki termékfejlesztések után, már gyorsan tudj lépni új, energiahatékony otthonod irányába.

Mi is az a zöld hitel?

 

 

A zöld hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet, amitől csak lefele térhetnek el a bankok. A hitel eddig ismert feltételei között nem szerepel sem a gyermekvállalás, sem más fajta az ingatlannal kapcsolatos elköteleződés. Az eddig ismert legfontosabb feltétel az, hogy a megvásárolni vagy megépíteni kívánt ingatlan legalább BB energiahatékonyságú legyen, ami egyébként kötelező lesz (többszöri hosszabbítás után jelen állás szerint) a 2022.06.30 után nem adnak ki használatba vételi engedélyt.

Mikortól lehet igényelni a zöld hitelt?

A zöld hitel tervezett indulási ideje 2021. október, azonban teljesen biztosat még nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok alapján az alábbi folyamat a legvalószínűbb:

zöld hitel idővonal

 

A hivatalos kormányrendelet megjelenését követően tud érdemben elindulni a bankok termékfejlesztése. A termékek kidolgozása egy időigényes folyamat, számos szabályozói állásfoglalás kérés történik ilyenkor, így a legtöbb bank nem tud az első napokban elindulni. A program startolása után is szoktak lenni apróbb korrekciók.

A zöld hitel igénylés akár építés, akár új lakás vásárlás a cél, az adásvételi szerződés megkötése után, illetve a megfelelő igazolások beszerzését követően veheti kezdetét. A hitelösszeg folyósításáig legalább egy hónap eltelik, de jellemzően inkább másfél. Azt, hogy melyik banknál lehet majd igényelni a zöld hitelt még szintén nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a nagyobb bankoknál előbb lehet majd igényelni, mint a kisebbeknél.

Meddig lesz elérhető a zöld hitel?

A korábbi lakáscélú állami támogatásoknál vegyes a kép: a CSOK-nál nincs lejárat, a Babaváró hitel, az ÁFA visszaigénylés, és az Otthonfelújítási támogatás 2022. legvégéig van meghirdetve. A zöld hitel programnál egy keretösszeget határoztak meg, ez 200 milliárd forint. 2020-ban a pénzintézetek új lakás vásárlásra és új lakás építésre összesen 190 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak.[1] Ha nem vártak ki sokan és 2020-as évhez hasonló lesz a hitelfelvétel, akkor várhatóan nagyságrendileg 1,5 évig lesz elegendő a forrás (azért nem egy év, mert a jelenleg eladásra kínált új ingatlanoknak csak nagyságrendileg a fele felel meg az energetikai elvárásoknak).

Tényleg megéri?

A kamatát tekintve a zöld hitel egy 2,5%-os és végig fix kamatozású lakáshitel, amely egy rendkívül jó lehetőséget jelent a mostani lakáshitelpiacon. Azonban a zöld hitel igényléssel járó vállalások és kötöttségek még nem ismertek. A CSOK felvétele esetén 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban kell lakni, a CSOK mellé felvehető kamattámogatott ingatlan esetében pedig el sem adható az ingatlan 10 éven belül a kamatkedvezmény elvesztése nélkül. Nem lehet tudni még milyen vállalások lesznek előírva, de kizárólag a számokat nézzük, akkor mindenképpen megéri a zöld hitellel számolni. 10 milliós hitelösszegnél, 20 éves futamidővel számolva a zöld hitel havi törlesztőrészlete különböző hitelkamatok mellett az alábbi táblázatban összefoglaltak szerint alakul:

zöld hitel törlesztő részlet

 

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

 

[1] Forrás: Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakáscélú hitelek: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0016.html

 

Építés-bővítés célú jelzáloghitel

Olvass tovább

Tag Archive for: hitelezés

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

, ,

A 8 éve bővülő családtámogatásokat jelentősen visszavágják 2024-től

A kormány 2023.06.22-én bejelentette, hogy a család-, és lakástámogatások egy részét átalakítja 2024. januárjától, aminek keretében a CSOK és a Babaváró hitel feltételei is változnak.

  • A Babaváró hitel maximális összegét megemelik 10 millió forintról 11 millió forintra.
  • Ugyanakkor az igénylési feltételek is változnak. A jövőben a házaspár hölgy tagjának életkora igényléskor nem haladhatja meg a 30 évet. A jelenleg érvényben lévő szabály alapján a feleség igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. A változásnál lesz egy türelmi időszak: 2025. év elejéig beadhatják igénylésüket olyan házaspárok is, ahol a feleség 30-40 év között van, ha már 12. hetet betöltött várandós.
  • Az 5 ezer főnél nagyobb települések esetében kivezetik a CSOK kedvezménycsaládot.
  • Az 5 ezer főnél kisebb települések esetében a CSOK támogatás/Falusi CSOK támogatás megmarad. Sőt az elérhető összeget is megemelik a használt ingatlanok esetében, és a települések listája is változik. Az új ingatlanok azonban csak önálló kivett lakóház udvar besorolásúak lehetnek, többlakásos ingatlanok itt se lesznek finanszírozhatóak. Azonban itt sem lehet majd önállóan csak a használt ingatlan vásárlásra a CSOK támogatást igénybe venni.
  • A CSOK kivezetése maga után vonja a hozzá kapcsolódó kiegészítő támogatások – illetékmentesség, áfa-visszatérítési támogatás, 3 százalékos kamatozású támogatott hitel – megszűnését is.

Mik a szabályváltozás okai és kiket érint?

Az alapvetően szigorodó, megszűnő lehetőségek szomorú oka, hogy a költségvetés hiánya az első negyedévben 2 089,7 milliárd forint, mely az éves tervezett 3 400 milliárdnak a 61%-a. Emellett az MNB-nek is 402 milliárdos vesztesége volt 2022-ben. De mindezek mellett sajnálom, hogy egy hosszú távú, kiszámítható családtámogatási programcsomaghoz hozzányúlnak. Azt lehet vitatni, hogy volt-e valós ösztönzője a családok gyermekvállalási hajlandóságára, de ha már van egy ilyen intézkedés, akkor a hosszú távú kiszámíthatóság nagyon fontos lenne. De abból kell főznünk, ami van. Így véleményem szerint érdemes átgondolni, hogy ennek fényében előre hozza-e valaki a lakáscélját, az eddig fel nem vett támogatott termékek kihasználása érdekében.

A babaváró hitel, egy stabil, gyermekeket tervező pár számára maximum akkor nem jó döntés, ha olyannyira külföldön tervezi életét, hogy a magyarországi címét teljesen meg kell szüntetnie. Ha a házasság instabil, vagy 5 éven belül nem várható gyermekszületés, akkor kifejezetten ellenjavat, mert a büntető kamata az első 5 évben – amikor még alacsonyabb – az 5 éves állampapírkamat 1,3%-a plusz 1%. Ami jelenleg 7,65%*1,3+1%= 10,945%. Normál lakáshiteleket pedig már 8% alatt is tudok közvetíteni több banknál is.

Az ingatlanvásárlás/ingatlancsere előre hozásának mérlegeléséhez készítettem egy táblázatot.

A CSOK támogatás „megreformálása”, nem csak a vissza nem térítendő támogatásról szól, hanem a hozzá kapcsolható illetékmentességről, és ÁFA visszatérítésről. Mivel év végéig érhető el még a CSOK támogatás, ezért most sok ember átgondolja, hogy előre hozza-e a vásárlást. Ami fontos véleményem szerint, hogy érdemes rövid határidőt szabni a döntésre, mert vélhetően többen hasonló döntés előtt állnak, és élesebb lesz azok számára a verseny, akik később kezdenek ingatlant keresni. A CSOK rendelet értelmében elég idén befogadni az igényléseket. Tehát idén kell adásvételi szerződést kötni – legyen szó akár, használt, akár új építésű ingatlanról – és a többi igazolással benyújtani a bankba. Persze ezt követően zajlik a bírálat, így megnyugtatóbb, ha jóváhagyják idén az igénylést. Építési hitel esetében az egyszerű eljárás benyújtását követően 15 nap el kell teljen, csak ezt követően lehet benyújtani az igénylést a bankba. Így akinek még telke sincs annak kifejezetten sietnie kell.

Mennyit veszítünk jövőre az új CSOK és babaváró hitel szabályokkal ?

A lakáshitel kamatok kapcsán újra előtérbe kerültek az egyedi kamatok. Tekintettel arra, hogy mérséklődtek a bankközi kamatok, a bankok olcsóbban tudnak forráshoz jutni, mint korábban. Így most lenne lehetőségük kedvezőbb hitelkamatokat kínálni. De azt láttam, hogy egy lélektani határ fölé már nem tudták/akarták vinni a hitelkamatokat, így inkább a marzsuk csökkent le. Most, hogy csökkennek a kamatok, így első körben a bankok nem a mindenki számára elérhető hirdetményi kamatokat mérséklik. Ilyenkor sokkal inkább egyediben tudunk kedvezőbb kamatokat kérni. Ez akkor fontos, ha szükség van az ingatlancélhoz a támogatott hiteleken túl egyéb hitelre is.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, használt ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 2,75 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Illetékmentes lehet a vásárlás CSOK igénylése esetén.
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne használt lakást vásárolni 50 millió forintért, ehhez van 15 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 1,43 millió CSOK támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 48,7 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 63,7 millió forintot költene a család.

 

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 35 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 71,5 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 86,5 millió forint lenne. Erre pedig még rájön az illeték összege, így a teljes költség 88,5 millió forint lenne.

A család a gyors lépés miatt 22,8 millió forintot spórolt. Nem feledkezhetünk meg az illetékmentesség megszűnéséről sem, ami további 2 millió forint megfizetését jelenti. Összességében a pénzügyi előny már 24,8 millió forintra tehető.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, új építésű ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 10 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Áfa-visszatérítési támogatás – a vételár 5 százaléka.
  • A vásárlás után nem kell illetéket fizetni, amennyiben CSOK-ot is igényel a vevő.
  • A vételár kedvezményes áfát tartalmaz (27% helyett 5% az adó mértéke).
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne új lakást vásárolni 60 millió forintért, ehhez van 20 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 2,6 millió CSOK támogatást, elnyerhetnének 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 14,5 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2,4 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 51,9 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 71,9 millió forintot költene a család.

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 40 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 85,1 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 105,1 millió forint lenne. A teljes költség pedig az illeték 2,4 millió forintja miatt 107,5 millió forintra rúgna.

A család a gyors lépés miatt 33,1 millió forintot spórolt. A fenti példához hasonlóan az illetékmentesség megszűnése további 2,4 millió forint megfizetését jelenti, azaz összességében a pénzügyi előny már 35,5 millió forintra tehető.

Akkor végül sietni kell, különben rosszul járunk?

Minél több támogatásra jogosult valaki annál inkább érdemes az idei évben belevágni. Egy állítás mindenképp igaz, ha valaki szeretne idei feltétételekkel, támogatás igénylése mellett belevágni az új otthon megteremtésébe, annak mihamarabb érdemes lendületbe kerülnie, hiszen az év végi határidő egy adottság, a családok számára ideális ingatlanok száma véges, így a későn ébredők már rosszabb ingatlanok közül válogathatnak. Ha valaki nem a családtól kapja az önerejét és megvan benne a bizalom például az állampapír befektetések iránt, akkor érdemes minimális önerővel vásárolni és mellette egyidejűleg befektetni is.

A közreműködésemért a bankok fizetnek jutalékot, így a közreműködésem díjmentes. Ha szeretnéd, hogy tapasztalatommal, szakértelmemmel támogassalak lépj velem kapcsolatba.

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

KATA jövedelemmel kaphatok ezután lakáshitelt?

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

,

Utolsó stádiumba lépett a Zöld hitelek igénylése

Ugyan 2022. március 1-én az MNB által közzétett kihasznált (leszerződött) NHP Zöld Otthon hitelek összege csupán 77 milliárd forint volt, már van olyan bank aki 2022.03.24-án is úgy fogad be Zöld hitel igénylést, hogy tájékoztatja ügyfelét, hogy vélhetően neki már nem jut a hitelkeretből.

Olvass tovább

,

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

MNB Zöld hitel részletek és feltételek

 

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető Zöld hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán. A Zöld hitel feltételei közül a legfontosabbak a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés, mely a BB vagy annál jobb energetikai besorolású ingatlanokat jelenti.

Zöld hitel igénylés részletei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. A Zöld hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. Tetőtér beépítés és emeletre építés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1%-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentőtámogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Építési munkáknál 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Zöld hitel igénylés feltételei

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

Mennyi idő alatt kapom meg a Zöld hitelt?

A lakásvásárlás hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 20 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmúltat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ez a folyamat kb. 2-5 hetet vesz igénybe

Ezt követi a szerződésírás és a szerződéskötés, ami jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a bankfiókban. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

,

NHP Zöld Otthon Hitel részletei

A lakosság számára, új lakás építésre, vagy vásárlásra 2021. júliusában beharangozott, maximálisan 2,5%-os kamatozású, 200 milliárdos keretösszegű, egy igénylésben maximum 70 millió forintig igényelhető hitel részletei elérhetőek az MNB oldalán.

Nagyvonalakban összefoglalva a részleteket, alapvetően a hiteltermék technikai specifikációjában a fogyasztóbarát hitelekhez hasonlít, az ingatlan a CSOK szabályokban rendelkezett feltételeknek kell megfeleljen, de nincs gyermekhez kötve maga a ZOP hitel. A legerősebb megkötése a 10 éves elidegenítési tilalom és az energetikai megfelelés (mely a BB kategória energiahatékonyabb fele, vagy annál jobb, tehát 90 kWh/m2/év energetikai jellemzőtől korszerűbb ingatlanokat köti ki)

Igénylés alapparamérterei

  1. Maximálisan igényelhető hitelösszeg 70 millió forint
  2. Futamidő maximum 25 év
  3. Keret megnyitásának időpontja 2021.10.05.
  4. Hitel célja az alábbi lehet:
    1. Új lakás/lakóház építése (így sajnos üdülő, vagy egyéb besorolású ingatlan finanszírozása nem megengedett)
    2. Új lakás/lakóház vásárlása azzal a megkötéssel, hogy az építtető jogi személyiség kell legyen és más még nem volt tulajdonosa
    3. Az új lakáshoz kapcsolódó gépkocsi tároló egyidejű építés és vásárlása a lakással azonos helyrajzi számon, vagy többlakásos lakóépület esetén azonos lakóépületben (annak udvarán, telkén), illetve vásárlása és építése is az új lakással azonos építési telken.
    4. 16/2016. (II.10.) Korm. rendelet szerinti tetőtér beépítés és emeletráépítés. Ezen munkálatok köznyelven érthetően akkor minősülnek új lakásnak, amennyiben külön bejárattal, önálló közműellátással rendelkeznek, illetve önállóan is komfortosak (min. 12 nm lakószoba, WC, fürdőhelyiség az ingatlanon belül, min. 4 nm főzőhelyiség)
    5. Későbbiekben a meglévő NHP Zöld Otthon Hitel is kiváltható lesz vele
  5. Kamatozása 2,5%, de a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) ennél magasabb is lehet. A hitelfelvételhez kapcsolódó kezdeti költségek az alábbiak lehetnek
    1. folyósítási díj (legfeljebb a folyósított hitelösszeg 0,75 százaléka, de szerződésenként összesen legfeljebb 100 000 forint)
    2. elő- és végtörlesztési díj (legfeljebb az elő-, illetve végtörlesztett összeg 1 %-a, de alkalmanként és szerződésenként legfeljebb 30.000,- forint, ugyanakkor a lakástakarék-pénztári és a családosok tartozáscsökkentő támogatása díjmentes)
    3. harmadik fél részére fizetendő díjak, költségek: közjegyzői díj, értékbecslési díj/helyszíni szemle díja, tulajdoni lap lekérésének díja, térképmásolat díja, jelzálogjog bejegyzési, törlési díj és a hitel folyósításával összefüggő banki átutalás díja. (ebből a hitelintézetek kampány jellegűen számos költséget elengednek, vagy visszatérítenek)
  6. Egyidejűleg igényelt CSOK támogatás mellet kamatmentesen Otthonteremtési kamattámogatott hitel is kérhető (OTK hitel). Kettő meglévő, vagy -fiatal, házastársak esetében- vállalt gyermekek esetében 10 millió forint igényelhető, három gyermek esetében pedig maximum 15 millió forint 0%-os kamatozású hitelre lehetnek jogosultak a családok. Az sajnos a mostani tájékoztatásból sem egyértelmű, hogy mekkora a Zöld Otthon Hitel minimális hitelösszege.
  7. Megengedett egyedüli tulajdonszerzés is, de az igénylésben szereplő adós/adósok is szerezhetnek tulajdont. Ezeken a szereplőkön túl későbbi öröklést, illetve gyermek tulajdonszerzését leszámítva más nem szerezhet tulajdont.
  8. Energetikai besorolás elvárás: A BB besorolás energiahatékonyabb fele a 90 KWh/m²a összesített energiafelhasználású ingatlanok fogják a program feltételeit teljesíteni. Ez a mostani BB és AA között helyezkedik majd el. Ez köznyelvre lefordítva nagyságrendileg 40% megújuló energiaforrást jelent majd.
  9. A megítélt összeg szakaszos folyósítás esetén 4 évig hívható le, egyösszegű folyósítást esetében pedig 3 évig. Tehát építési munkákra a Terméktájékoztató alapján 4 év van, de a bankok ennél eddig szigorúbbak voltak. Új lakás vásárlásnál pedig a legtöbb bank csak függőben tartásos adásvételi szerződés (mely a használatba vételi engedély előtt maximum 180 nappal szokott megköttetni) megkötése után fogadja be a hitelkérelmet, van aki tulajdonjog fenntartásos szerződésre is finanszíroz az eddigi gyakorlata alapján (melynél akár évekkel későbbi is lehet az átadás), melynél akár releváns lehet a 3 év. De alapvetően a banki gyakorlat lesz várhatóan szigorúbb a folyósításra nem a rendelet.
  10. A célingatlan mindenképp a hitel fedezete kell legyen, azonban pótfedezet bevonása is megengedett. Egy további, már az igénylő(k) tulajdonában lévő ingatlan bevonásával, nagyobb összegű részfolyósítás érhető el, mely építési hitelek esetében tud kifejezetten hasznos lenni, van olyan pénzintézet, amely első szakaszban akár a teljes költségvetés 90%-át kifolyósítja ilyen esetben.

Igényléssel tett vállalások

  1. 10 éves ottlakási kötelezettség
  2. Az utolsó lehívást követően lakcímkártya bemutatással kell igazolni a beköltözést
  3. 10 évig nem idegeníthető el az ingatlan, valamint azon túl, hogy nem adható el -öröklést leszámítva- haszonélvezeti joggal sem terhelhető
  4. A hitelintézet a lakáshitel szerződés fennállása alatt jelzálogjogot és terhelési és elidegenítési tilalmat jegyez be. A termékismertető nem tér ki, hogy a Magyar Államon kívül egyéb szereplő például munkáltató, önkormányzati, MFB tehet-e bejegyzést a tulajdoni lapra.
  5. Az ingatlan 10 évig nem adható bérbe.
  6. 120 napok túli késedelem és az egyéb elvárások megszegése esetén vissza kell fizetni a hitelt és a támogatás mértékét.

A termék egyéb érdekes részletei

  1. A 200 milliárdos keretösszeg első 120 milliárdja az igénylésre jelentkező és az MNB által elfogadott bankok között az igénylés sorrendjében kerül megítélésre. A maradék 80 milliárd pedig keret formájában az addigi igénylések mértékében. Így ösztönözve lesznek a bankok az elejétől az aktivitásra.
  2. Amint a keretösszeg kihasználtsága eléri a 20 milliárd forintot onnantól kezdve a hónap első keddi munkanapján elérhetővé teszik az előző hónap utolsó munkanapjának egyenlegét bankonkénti bontásban.
  3. A hiteligénylési folyamat a fogyasztóbarát hitel folyamatával egyezik meg, értékbecslés és teljeskörű dokumentációt követően 15 munkanap a bírálati harátidő maximuma (mely CSOK mellé igényelhető) OTK hitel együttes igénylése esetén 5 munkanappal meghosszabodik. A folyósításra az előzetesen közölt feltételek teljeskörű teljesítését követően 2 munkanapja van a banknak.
  4. Amennyiben a támogatás valamilyen okból megszűnik a hitelnyújtó pénzintézet refinanszírozhatja a terméket maximum a kamatperiódusnak (hitelkamat fixálási ideje) megfelelő referenciakamat felett 3,5 százalékpontos felárral.

 

A cikk írója hitelszakértő, közgazdász az egyrolakettore blog szerzője.

 

, ,

Építkezés Zöld Hitelből

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

,

A zöld hitel kulcskérdései

Beharangozta új lakáscélú programját az MNB, a Zöld Otthon Programot, amelynek része a fix 2,5%-os kamatozású lakáshitel: a zöld hitel. Az igényelhető hitelösszeg maximum 70 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A zöld hitelt új lakás vásárlására vagy építésére használhatjuk fel, amennyiben a lakás legalább BB energetikai besorolású. A Zöld Otthon Program indulását 2021. októberére tervezik, ezt követően lesz elérhető a zöld hitel.

Ugyan időben még a zöld hitel részleteit tartalmazó, hivatalos kormányrendelet megjelenése előtt vagyunk, de a bankok jelenlegi gyakorlataiból és a korábbi lakáscélú állami támogatások (Felújítási hitel, Babaváró hitel, CSOK, Falusi CSOK) bevezetéseinek tapasztalatai alapján egy általános körképet kívánunk adni, hogy a kormányrendelet megjelenését követően, a banki termékfejlesztések után, már gyorsan tudj lépni új, energiahatékony otthonod irányába.

Mi is az a zöld hitel?

 

 

A zöld hitel kamata legfeljebb 2,5% lehet, amitől csak lefele térhetnek el a bankok. A hitel eddig ismert feltételei között nem szerepel sem a gyermekvállalás, sem más fajta az ingatlannal kapcsolatos elköteleződés. Az eddig ismert legfontosabb feltétel az, hogy a megvásárolni vagy megépíteni kívánt ingatlan legalább BB energiahatékonyságú legyen, ami egyébként kötelező lesz (többszöri hosszabbítás után jelen állás szerint) a 2022.06.30 után nem adnak ki használatba vételi engedélyt.

Mikortól lehet igényelni a zöld hitelt?

A zöld hitel tervezett indulási ideje 2021. október, azonban teljesen biztosat még nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok alapján az alábbi folyamat a legvalószínűbb:

zöld hitel idővonal

 

A hivatalos kormányrendelet megjelenését követően tud érdemben elindulni a bankok termékfejlesztése. A termékek kidolgozása egy időigényes folyamat, számos szabályozói állásfoglalás kérés történik ilyenkor, így a legtöbb bank nem tud az első napokban elindulni. A program startolása után is szoktak lenni apróbb korrekciók.

A zöld hitel igénylés akár építés, akár új lakás vásárlás a cél, az adásvételi szerződés megkötése után, illetve a megfelelő igazolások beszerzését követően veheti kezdetét. A hitelösszeg folyósításáig legalább egy hónap eltelik, de jellemzően inkább másfél. Azt, hogy melyik banknál lehet majd igényelni a zöld hitelt még szintén nem lehet tudni. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a nagyobb bankoknál előbb lehet majd igényelni, mint a kisebbeknél.

Meddig lesz elérhető a zöld hitel?

A korábbi lakáscélú állami támogatásoknál vegyes a kép: a CSOK-nál nincs lejárat, a Babaváró hitel, az ÁFA visszaigénylés, és az Otthonfelújítási támogatás 2022. legvégéig van meghirdetve. A zöld hitel programnál egy keretösszeget határoztak meg, ez 200 milliárd forint. 2020-ban a pénzintézetek új lakás vásárlásra és új lakás építésre összesen 190 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak.[1] Ha nem vártak ki sokan és 2020-as évhez hasonló lesz a hitelfelvétel, akkor várhatóan nagyságrendileg 1,5 évig lesz elegendő a forrás (azért nem egy év, mert a jelenleg eladásra kínált új ingatlanoknak csak nagyságrendileg a fele felel meg az energetikai elvárásoknak).

Tényleg megéri?

A kamatát tekintve a zöld hitel egy 2,5%-os és végig fix kamatozású lakáshitel, amely egy rendkívül jó lehetőséget jelent a mostani lakáshitelpiacon. Azonban a zöld hitel igényléssel járó vállalások és kötöttségek még nem ismertek. A CSOK felvétele esetén 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban kell lakni, a CSOK mellé felvehető kamattámogatott ingatlan esetében pedig el sem adható az ingatlan 10 éven belül a kamatkedvezmény elvesztése nélkül. Nem lehet tudni még milyen vállalások lesznek előírva, de kizárólag a számokat nézzük, akkor mindenképpen megéri a zöld hitellel számolni. 10 milliós hitelösszegnél, 20 éves futamidővel számolva a zöld hitel havi törlesztőrészlete különböző hitelkamatok mellett az alábbi táblázatban összefoglaltak szerint alakul:

zöld hitel törlesztő részlet

 

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

 

 

[1] Forrás: Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakáscélú hitelek: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0016.html

 

Építés-bővítés célú jelzáloghitel

Olvass tovább