Közeleg az év vége és néhány új ingatlan vásárláshoz/építéshez kötődő ÁFA kedvezmény véget ér. Különböző kivitelezési formájú projektek és különböző engedélyezési időpontok esetén más kedvezmény érvényesíthető, melyek egy része lezárul. A célom, hogy segítsek kicsit tisztábban látni a lehetőségeket és néhány tippet adni, annak aki még ki tudja őket használni.

1. Új építésű ingatlanok – klasszikus építkezés, 5 milliós ÁFA visszaigénylés

Ez az az eset, amikor valaki nem egy generálkivitelezőt bíz meg ingatlanának felépítésére, hanem saját telkén több szakipari kivitelező csapattal szerződik le, illetve akár részben önmaga is dolgozik az építkezésén. Ilyen esetben az építtető(k)nek 27%-os áfatartalmú számlát fog a szerződött csapatok legnagyobb része kiszámlázni, az anyagot maguknak is vehetik, ekkor is 27%-os forgalmi adójú számlákat fognak kapni. Ebben az esetben igényelhető az 5 millió forintos ÁFA visszaigénylés. Bankfiókban lehet igényelni és a bank elvárása, hogy szakaszonként az építési költségek 70%-áról rendelkezésre álljon 27%-os áfatartalmú számla, a maradék 30%-ot nem vizsgálja, lehet saját munka, vagy 0%-os kisiparos számla is. Alapvető jogszabály a 16/2016 kormányrendelet III. fejezete.

Az 5 millió forint 18 519 ezer forintos 27%-os áfájú számla esetén jelenti azt, hogy minden befizetett ÁFA visszaigényelhető. Ha az 5%-os áfás, generálkivitelezős építkezéshez hasonlítjuk, akkor pedig 22 727 ezer forintnál van az a határ, ami alatt még az 5 milliós visszaigénylés éri meg jobban.

Tipp

Az általam megkérdezett bankok megerősítették, hogy elegendő idén beadni az 5 milliós Áfa visszaigénylési kérelmet, még a 60 napos bírálati időt sem kell megvárni (persze, aki teheti, ne hagyja az utolsó pillanatra). Illetve annak, aki idén benyújtja az ÁFA visszaigénylésről a kérelmét egészen 2023 végig van ideje benyújtani a számlákat. Így van esélye, hogy egy építtető barátabb piaci környezetben tud olyan csapatokat találni, aki megépítik az otthonát mégsem esik el az 5 millió forintos lehetéségtől.

 2. Új lakás vásárlása esetén, akkor lesz a vételár 5% áfatartalmú

  1. ha 2018.11.01. napjáig az ingatlan rendelkezett végleges építési engedély, vagy az egyszerű bejelentés megtörtént, ÉS a pénzügyi teljesítés 2023.12.31-ig megtörténik (ügyvédi letét nem megfelelő).
  2. Mindegy, mikori az engedély/bejelentés, de a pénzügyi teljesítés 2019.12.31-ig megtörténik, előlegfizetés elfogadható, de ügyvédi letét nem lehetséges.


Tipp

2020 után, de még 2023 vége előtt megvásárlásra kerülő új építésű ingatlanok esetében akkor lesz 5%-os áfatartalmú a vételár, ha annak építési engedélyét 2018. novembere előtt adták ki. Az adásvételi szerződéseket jellemzően nettó árat és aktuális áfatartalmat meghatározva kötik meg, így a vevőnek kell résen lennie. Érdemes résen lenni, így ha sikerül olyan szerződést kötnie hogy a bruttó ár kerüljön meghatározásra, akkor a vásárláskor aktuális áfa mértékéből fakadó árkülönségeket az eladó fizeti meg, így ő viseli az adótörvények változásának kockázatát.

 3. Új építésű ingatlanok – generálkivitelezős építtetés, 5%-os ÁFA

Alapvetően itt is az új lakás vásárlásához hasonló szabályt kell alkalmazni, tehát akinek 2018. novembere előtt volt építési engedélye, vagy egyszerűsített bejelentés esetén addig bejelentette építési szándékát, annak 5%-kal számlázhat a kivitelező 2023 végéig. Akinek viszont 2018. november elseje után lett engedélye, vagy ezt követően jelentette be egyszerűsített építési szándékát, annak csak a 2019 végéig teljesített számlák tartalmazhatnak 5%-os ÁFÁ-t, a generálkivitelező 2020-tól már csak 27%-os ÁFÁ-t állíthat ki.

Tipp

Gondoljunk bele az idén kiszámlázott és teljesített 10 millió forintos generálkivitelezős számla áfafizetési kötelezettsége 500 000 forint, míg a jövőre kiállított számláé (ha 2018 november utáni az engedély) pedig 2 700 000 forint. Így megéri kifizetni minél nagyobb összeget a kivitelezőnek. Azonban túl sok előleg kifizetése kockázatos lehet a megrendelőnek. Sajnos nem minősül teljesítésnek az építő általi ügyvédi letétbe helyezés, de ha kifizetjük a kivitelezőnek és ő helyezi ügyvédi letétbe, az már az ÁFA szabályoknak is megfelelő lehet.

Komoly összegű áfa spórolható így meg, akinek esetlegesen hitel felvételére lenne szüksége ezen előfinanszírozáshoz az keressen meg igyekszem szakértelmemmel támogatni hitelfelvételét. Kiváló kamatok érhetőek el a kereskedelmi bankoknál, és számos helyen lehetőség van egyedi alkura is, egy kis ízelítő:

ÁFA kedvezmények

Konklúzió

Nagyon terjedelmes az éríntett témák igénylési feltételeinek és egyéb variációs lehetőségeinek az irodalma. Nem tűztem ki célul, hogy maradéktalanul bemutassak minden aspektust. Remélem azonban, hogy a fogalmi zavarban kicsit segített az írás rendet tenni és sikerült felhívnom a figyelmet a last minute lehetőségekre.

Történelmi lehetőség áll azok előtt, akik mostanában terveznek ingatlant venni, vagy felújítani. 10 millió forintra vetítve 700 ezer és 1,2 millió forint közötti extra nyereség érhető el, hitelkockázat nélkül, 5 év alatt. Ehhez egyszerűen készpénzes finanszírozás helyett, legalább részben hitelt kell felvenni és a megmaradt összeget június 3-án induló Magyar Állampapír Pluszba (MÁP Plusz) kell fektetni (persze más állampapír is lehet, de most ezzel számoltam).

 

Sokféle motivációból vásárolnak az emberek ingatlant, első otthon, méret problémák, hosszú távú befektetés, családi ingatlanviszonyok rendezése, illetve egyéb ingatlancélok, mint a halasztott felújítás, bővítés, korszerűsítés, és még számos élethelyzet indokolja (a mostani árak mellett is!) a jelzáloghitel felvétel aktualitását. Sok embernek eszébe se jut ilyen helyzetben hitelt felvenni a céljai megvalósításához, ami normális kamatkörnyezetben akár indokolható lehet pénzügyileg is, de ez most nem az a kamatkörnyezet. Sokszor az eladósodástól való félelem van a hátterében, viszont a fent vázolt esetben bármikor végtörleszthető a hitel.

Kockázat nélküli biztos nyereség, azaz arbitrázs van a piacon

Napjainkban történelmi kamatkörnyezet van, vagy azt is mondhatnánk a magyar lakosság részére egy piaci arbitrázs helyzet állt elő. Az új MÁP Plusz 5 éves átlagos kamata (kamatadó mentesen, esetenkénti ingyenes visszaváltási lehetőség mellett) 4,95%, amíg a legjobb feltételekkel kínált 3 havi kamatperiódusú lakásvásárlási hitelek kamata 1,91%, az évesé 2,76%, míg a legjobb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata 3,4%. 10 millió forint éves átlagos kamata az 5 év alatt MÁP Plusz esetén 495 000 forint a míg ugyanennyi hitel kamata éves szinten 191 000 forinttól 340 000 forintig terjed az előbbi kamatszinteken. Ha ezek különbségét 5 évre vetítjük könnyen kiszámolható, hogy miért éri meg. Nem kérdés, hogy bármilyen ingatlancél (vásárlás, felújítás, családi tulajdonviszonyok rendezése, építés, bővítés, stb.) esetén kamatkockázat nélkül is biztos hozamot lehet elérni, továbbra is állítom, amit már sokszor írtam, hogy a hitelképesség forintosítható érték.

Nagyobb hitelösszeg esetén nagyobb a nyereség, de tökéletes eszköz a biztonsági tartalék kérdésére is. Sokszor merül fel a kérdés ingatlanvásárlás esetén is, hogy mennyi önerőt használjanak fel, mennyi hitelt vegyenek fel, és ennek eredőjeként, mekkora likvid(álható), vésztartalékot hagyjanak meg, az előre nem látható kiadásokra. Tekintettel arra, hogy az állam a MÁP Plusz papírokat akár 100%-os áron visszavásárolja (az éves kamatfizetések alkalmával, 5 munkanapos ablakokban 100%-on, egyébként pedig a névérték 99,75%-án, amennyiben az Állam fizetőképes marad), így pénzügyileg nyereséges módon képezhető likviditási taralék lakáscél esetén, több hitelfelvétel, és a megcélzott 3-6 hónapnyi megélhetési tartalék állampapírba fektetésével.

Egyébként felmerül a kérdés, miért alakulhat ki ilyen arbitrázshelyzet a pénzpiacon. Sokan emlékeznek még, hogy a rendszerváltás után milyen busás haszonnal hozták be külföldről az autókat, és számos más árucikket, amik itthon szinte végtelen kereslettel találkoztak. Az is egy vissza nem térő helyzet volt. A pénzpiacokon is voltak arbitrázslehetőségek a digitalizáció kora előtt például országok között szállították a papír alapú értékpapírokat a jegyzési különbségből fakadó haszon reményében. Most azonban néhány lakossági állampapír extra állami kamattámogatás mellett érhető el (mert célként lett kitűzve, hogy a magyar államadóság minél nagyobb része magyar kézbe kerüljön, így be nem látható ideig, támogatással ösztönzik a lakossági állampapírvásárlást, mely  társadalmilag is üdvös, hisz az ország finanszírozási kockázata is csökken), a hitelkamatok pedig történelmi mélységekben vannak, hisz azok nem a támogatott lakossági állampapírok szerint árazódnak. A magas betéti és alacsony hitelkamatok okán minden hitelképes lakáscéllal rendelkező állampolgár előtt nyitva áll a fent leírt extra hozamszerzési lehetőség.

Ha valakinek egyik zsebében komolyabb veszteség nélkül likvidálható állampapír, a másik zsebében pedig azonos összegű hitel van, akkor igazából nem vállal klasszikus értelemben vett hitelkockázatot, mert a kamatkörnyezet romlása esetén zárható a kitettség. Így pénzügyileg tudatos döntés is lehet a 3 havi, vagy az éves kamatperiódusú hitel felvétele is, ha pedig valaki még a kamatperiódusokat is összehangba szeretné hozni, akkor érdemes lehet 5 éves kamatperiódusú hitelt választani, ahol a kamat 5 évre fixálva van ami megegyezik a MÁP Plusz befektetési horizontjával.

MÁP Plusz befektetés: Mekkora összeg nyerhető?

10 milliónként zéró kamatkockázat (5 évig fixált hitel és 5 éves MÁP Plusz) esetén is nyerhető 700 ezer forint. Ha emellé valaki még egészségpénztári megtakarításai törvényileg megengedett részét hiteltörlesztésre használja és beleszámítjuk az így elérhető adójóváírást is, akkor hitel-adósonként legalább további 150 ezer forint elérhető az 5 év alatt (az egészségpénztári kedvezmény személyenként igénybe vehető így több adós esetén többszörözhető ez a nyereség). Ha pedig valaki a 3 havi kamatperiódust választja és nem változik a kamatkörnyezet, akkor akár 1,2 millió forint is lehet a nyeresége (az egészségpénztári adójóváírást leszámítva, de az előtörlesztést figyelembe véve).

Egy esetet vezetek le matematikailag a többit szívesen kiszámolom egy személyes találkozó alkalmával (hisz úgyis egyénre kell szabni ezt a kombinációt):

falusi CSOK

10 millió forint MÁP Pluszba fektetve (és a kamatokat kivéve, tehát nem visszaforgatva) 5 év alatt 2 475 000 forint hozam érhető el.

MÁP Plusz

 

Ezzel szemben az 5 évig változatlan kamatozású 30 éves futamidejű 3,4%-os kamatozású hitelre 5 év alatt 1 615 103 forintnyi kamatot kell kifizetni.

Így a kamatkülönbözetekből fakadóan 5 év alatt 859 897 forint nyereség érhető el. Ebből kell levonni az előtörlesztési díjat amely az 5 éves időtávon már elérhető fogyasztóbarát termékeknél a fennálló tartozás 1%-a, jelen példában 89 542 forint, illetve a hitel kezdeti költségeit, mely bankonként változó összeg 0 forinttól, 10 millió forintra vetítve maximum nagyjából 70 000 ezer forint lehet. Tekintettel arra, hogy az állampapír díjmentesen pénzzé tehető, így egyéb költséggel nem kell számolni, így nagyságrendileg megmarad a körülbelül 860 ezer forint tiszta kamatnyereségből 700 ezer forint.

Konklúzió

Bármilyen lakáscélú hitellel összefüggésbő hozható cél esetében (vásárlás, felújítás, korszerűsítés, bővítés, családon belüli ingatlanviszonyok rendezése), készpénz helyett hitelből történő finanszírozással és egyidejű állampapírvásárlással, lényegében kockázatmentesen extra hozamot lehet elérni. Érdemes lehet kisebb összegben, vagy akár sok 10 millió forintos nagyságrendben is meglépni. Egyes vélemények szerint ez a szituáció az eszközár buborék jele, de ezen túlmenően véleményem szerint minden szereplő jól jár, a bankok kihelyezik forrásaikat, az állam finanszírozást kap, az egyén pedig extra hozamot kap.

Előfordul, hogy olyan emberrel találkozok, akinek a hónap végén már nagyon kell figyelnie a pénztárcáját/bankszámláját, vagy egyszerűen, csak kérdezik, hogy hogyan tudnák tudatosabban kezelni pénzügyeiket. Az Egyről a Kettőre blog pénzügyi tippek rovatának bejegyzése például összegyűjti azokat a gondolatokat, amivel rövid és hosszú távon több pénz marad a tárcánkban. Az első részben a bevételekről olvashattok.

„More focus on income” Amikor vállalatok jövőjét tervezzük, akkor az előző mondat sokszor hangzik el és bizony nagyon igaz! A figyelem könnyen a sok soros költségoldalra terelődik, de sokkal kisebb eredményhatást lehet elérni vele, mintha ugyanannyi időt a bevétel oldalra fordítanánk.

Növeld a munkabéred

Sok cég bérstruktúráját láttam már, sajnos a legritkább esetben jutalmazzák a régi, lojális munkaerőt a piacnak megfelelően, ahogy az ügyfelek kezelésében is nagyon sok cég az új ügyfeleket premizálja (lásd telco szolgáltatók), így sokszor arányosan magasabb fizetést kap egy új kolléga.

Ez a blog nem HR fókuszú, de gondold át időnként, hogy több tényezőt figyelembe véve, mint például megbecsülés, jövőbeni tapasztalatszerzési lehetőségek, jövedelem, felelősség, jó helyen vagy-e.  Akár nem, akár igen a válasz most a munkaerőpiac keresleti, ezért érdemes lehet megszondázni a piacot egy jó kis önéletrajzzal, pályázatokra való jelentkezéssel. Gyakran arra is van lehetőség, hogy az új ajánlattal „csak” annyit érsz el, hogy megemelik a meglévő munkahelyeden a fizetésed piaci szintűre, és/vagy munkaköröd igényeidhez közeledik, és váltanod sem kell.

Legyen kiegészítő jövedelmed

Gyermekkoromban télen konfettiket készítettem a lyukasztógéppel a nyáron összegyűjtött legszínesebb virágkatalógusokból, a becsomagolt konfettiket pedig farsangkor eladtam a suliban. Mosolyogtató ma erre visszagondolni, de jó volt bandában papírt gyűjteni, gördeszkán hazatolni, az idős nénik, bácsik pedig olyan jó szívvel adták.

Szerezz többlet jövedelmet abból, amit szeretsz: süss süteményt, saját termelésű zöldségből készíts házi vegetát, vállalj gyermekfelügyeletet sajátod mellett, szerelj autókat, barkácsolj ajándéktárgyakat, bármit, ami kikapcsol. Ezekért nem kell piaci árat kérned, ha munka mellett csinálod, és az anyagiakon túl sok mást is megtapasztalhatsz, érdekes helyzetekkel, emberekkel találkozhatsz, és amit szívesen csinálsz feltölt.

A sharing rendszerekben meglévő eszközeidet, hasznosíthatod, amikor neked nincs rá szükséged. Egyik ismerősöm sokat van külföldön, ilyenkor lakását kiadja airbnb-vel (de ki lehet adni akár 1-1 napra is) autóját pedig a reptéren hagyja, ahol szintén bérbeadják, amiért pénzt kap.

Meglévő, megunt, de még használható eszközeidet add el, vagy ajándékozd el még lecseréléskor, amikor még van némi értéke.

Bevételeid minél nagyobb része legyen passzív jövedelem

Egy befektetési célú ingatlan, havi bérleti díjat hoz, az osztalékfizető részvények pedig jellemzően évente fizetnek. Ezeket egyszer kell megvenni (egy ingatlant időnként meg kell hirdetni és karban kell tartani, adminisztrálni) de azt követően folyamatosan bevételt hoz. Ilyen típusú befektetések hosszú távú pénzügyi biztonságot jelentenek, fedezetet a gyermek iskoláztatására, egészségügyi kiadásokra, nyugdíjas évekre.

Noha jellemzően utólagosan, de sok extra bevétel érhető el az állami támogatás formájában

Az állam nagyon sok féle támogatást nyújt, nem ritkán milliókban mérhető összegben. Mik lehetnek ezek?
Inatlanhoz kapcsolódó – lakástakarék megtakarítás 30%-a, maximum 72 ezer / adószám/év.
Gyermekekhez/Egészséghez kapcsolódó – Egészségpénztár (megtakarítás 20%-a, maximum 150 e/év) Önsegélyező szolgáltatások, születéskor 200 e érvényesíthető, pelenkázás, évkezdések, egészségügyi kiadásokon is 20% a támogatás.
Nyugdíjhoz kapcsolódó –megtakarítás 20%-a, maximum 150 e/év.
Államkötvényhez kapcsolódó – prémium állampapír infláció felett 1,75-2,25%-os kamatot kínálnak.

Ez a bejegyzés nem véletlenül kerül a tippek rovatba, talán vannak benne olyan spórolási, bevétel-növelési gondolatok, amit máshol is olvasni lehet, de talán akad köztük olyan is, amit még nem hallottál. Ha kell egy kis plusz élj velük!