Bejegyzés

Hasznos spórolási tippek lakásfelújítás előtt állóknak

 

Magyarország lakásállománya meglehetősen elöregedett, lássunk egy ábrát:

spórolási tippek

 

Ha a régi házak fejlesztésére nem kellene költeni, akkor is gyakran kell kisebb-nagyobb átalakításokat végezni a megvásárolt, vagy már meglévő ingatlanon.

Több, mint 2 évig újítottunk egy családi házat,  visszabontottuk nyílászáró nélküli falakig, majd a főként saját munkával elkészített belső munkálatokat követően, külső szakemberekkel végeztettünk szigetelési, tetőcsere, napelem telepítési és fűtéskorszerűsítési munkálatokat. A tapasztalatainkat az alábbi pontokba szedve a következők:

 

Saját munka vs. külső szakember?

 

Ebben a kérdéskörben a munkaóránk értéke és a pénzügyi lehetőségeink segítenek dönteni. Sok kiadás merül fel a felújítás alatt, de sose tévesszük szem elől, az idő tényezőt sem. Ha más megcsinálja sokkal hamarabb és például már korábban kiadhatóvá válik, akkor lehet, hogy mégsem drágább az, ami elsőre drágábbnak tűnik.

 

Spórolási tippek saját munka esetére:

 

  1. Mentesítsd a mestereket: Sokszor lehet spórolni azon, hogy segédmunkás feladatokat megcsináltok akár a barátokkal, akár a családdal. Mi kiszedtük például a meglévő nyílászárókat, kibontottunk barátokkal falakat (jó buli is volt). Le lehet áztatni a tapétát, lehet falakba csöveknek helyet vésni, burkolatot felszedni, nyílászárót kiszerelni, csak hogy néhányat említsek.
  2. Rakd össze részekből: volt olyan, hogy egy tükrös tolóajtót raktunk össze üveglapból és tükörfóliából, mert annyival drágább lett volna megvenni, de így spóroltunk a házilag felszerelt polcokon is. Akkor még inkább indokolt barkácsolni, ha nem, vagy csak nehezen lehet a termékhez jutni, mert például egyediek a méretei.
  3. Ha már beleteszed a saját munkád, akkor ne az eszközökön spórolj: nehéz a felújítás kiadásainak fullasztó tengerében még nélkülözhetőnek tűnő eszközökre költeni, de gondolj arra, hogy mennyivel több idő és vesződés rossz eszközökkel, vagy eszközök nélkül dolgozni! És ezek jellemzően olyan alapvető eszközök, amelyekre később is szükség lehet.

 

Spórolási tippek külső szakember megbízásának esetére:

 

  1. Ne szezonban dolgoztass: A mostani konjunktúrában különösen igaz, hogy érdemes az alacsonyabb terheltségű időszakban megbízni a szakembereket. Nyílászárót az asztalosunk szavaival élve mindenkinek ősz végén/tél elején jut eszébe cserélni, kicsit nyugodtabb időszak február környékén van. Érdemes, ha van lehetőség ezt a szempontot is figyelembe venni, hogy ha jobb árat nem is tudunk elérni, de legalább találunk valakit aki elvégzi a munkát. Klímát se nyár elején próbáltassunk meg szereltetni.
  2. Versenyeztesd meg a nagyobb értékű vásárlásaidat: Nagyobb értékű beszerzéseknél sokat lehet spórolni, a gyártók személyes/emailes megkeresésével és versenyeztetésével. Például, amikor a nyílászárót cseréltük, akkor 15 helyre küldtünk (egy bővebb körből leszűkítve) ajánlatkérést, a legalább fele nem is válaszolt (mára lehet még rosszabb ez az arány), az árak pedig még pár évvel ezelőtt is nagyon szóródtak, a legalacsonyabb ajánlatnak a legmagasabb, a háromszorosa volt, pedig milliós tételről volt szó. Ennek is időigénye van, keresgélni cégeket, kapcsolatot teremteni, összehasonlítani az ajánlatokat, mindenki döntse el, mi számára a nagy tétel.
  3. Légy felkészült és ne szégyellj alkudni, a listaár csak egy viszonyítási pont: Saját beszerzés esetén nagy mennyiséget érdemes venni egy szakboltból: ha egy szakboltban, otthagyunk több százezer/millió forintot, akkor egyedi kedvezményeket lehet elérni. Mi azt csináltuk, hogy pontosan kinéztük milyen típusú terméket szeretnénk, annak kinéztük a legjobb online árát, és egyben megvéve a sok szanitert, víz- és fűtésszereléshez szükséges termékeket elértünk 10-15-20%-os árengedményt.
  4. Mi történik, ha csúszás van? A megrendelésnél mindig foglaljátok írásba a legutolsó teljesítési határidőt, amennyiben akkorra nem teljesül, akkor kérj magasabb műszaki színvonalú terméket, többlet szolgáltatást, ingyenes karbantartást. Az időzítésnél fontos, hogy mindig hangsúlyozd ki, hogy milyen fontos, hogy időben befejeződjön a munka – mert egymásra épülnek a folyamatok, vagy kidobnak az albérletből – mert gyakran próbálják az esetleges lebetegedések, vagy egyéb okból történő csúszások esetén azt a munkát sorolják hátrébb, ahol „inkább” érzik, hogy ezt megtehetik.
  5. Nem mindig olcsóbb, ami közel van: Ebben az országban olyan kicsik a szállítási távolságok, hogy egy, az ország másik részén lévő szakember se biztos, hogy felárat kér, hiszen össze tudja szervezni más munkáival a tiédet. Így ki lehet nyugodtan terjeszteni a keresést az egész országra.
  6. Csekkold le a céget: Két hasznos oldal van, amin hivatalosan meg lehet nézni egy cég múltját. www.e-beszamolo.hu, itt meg tudod nézni, milyen befektetett tőke mellett, milyen eredménnyel, mennyi bejelentett emberrel dolgoztat egy cég. www.e-cegjegyzek.hu: itt pedig meg tudod nézni, mikor hozták létre, mi a tevékenysége, felszámolás alatt áll-e, és egyes cégformák esetén azt is, hogy ki a tulajdonosa. Ismerősök tapasztalatait is érdemes megkérdezni, hogy milyen cég hírében áll.
  7. Garancia: Nagy értékű eszköznél, kivitelezésnél mindig térj ki a garanciára: hány év, milyen feltételek esetén lehet érvényesíteni, mi szokott lenni a leggyakoribb meghibásodás. És teljesítési és garanciavállalási igazolást is írass alá a kivitelezővel, hogy biztosan ne tudjon „elfutni”.

 

Spórolási tippek termékekkel kapcsolatosan:

 

  1. Teljes élettartam költségeket mérlegelj: Mielőtt véglegesen letennéd a voksod egy új eszköz beszerzése esetén az adott típusra, mindig kérdezd meg a karbantartási/ üzemeltetési és egyéb járulékos költségeket. Nem csak az a fontos, hogy a beszerzési költség mennyi, hanem az is, hogy milyen gyakran, mekkora díjért kell karbantartani, illetve mennyi a hasznos élettartama.
  2. Kifutó modell: Az egyel korábbi szériás, jó minőségű kifutó modell, sokszor ár/érték arányban a legjobb választás. Kifutó termék Legrand fém felfogatású villanykapcsolókat és konnektorokat szereltünk be, szintén jellemzően 50%-os kedvezménnyel.
  3. Az fizet sokat, aki kétszer fizet: Tapasztalataink szerint erősen igénybe vett dolgokból jó minőséget érdemes venni. Például csaptelepek esetében a közületekben/munkahelyen jól működő modellt érdemes választani (nyugodtan kérdezd meg ha találkozol a karbantartókkal).
  4. Add el a kibontott anyagot, vagy vitesd el ingyen: A tetőcserepet ingyen vitték el, de legalább nem kellett a sitt szállításért 40-50 ezret fizetnünk és cserépkályhához használják majd. A kiszerelt, még működő kazánt pedig sikerült jó áron el is adni, de eladtunk kádat, termosztátot, bontott fürdőszobaszekrényt, radiátort. És volt olyan fémáru is, amit a méhtelepre vittünk vissza.
  5. Mi az, ami még befektetésnek is jó? Egy családi házban a szigetelési költségre vetítve a legtöbb energia a födém szigetelésével spórolható meg. A padlás födémgerendái közé 60 nm-en hárman, három nap alatt lefektettük a 200 ezer forint alatti anyagköltségű 20+5 cm-es kőzetgyapotot, a megfelelő párazáró és fedőrétegekkel együtt, és ez azonnal érezhető volt a fűtésszámlán. További megtérülő beruházás a napelem is, de külső árnyékolókra is érdemes költeni.

 

Finanszírozás

 

  1. Használd ki a pályázati támogatásokat. Léteznek Uniós forrású és Önkormányzati támogatások is érdemes körülnézni. Amikor hozzánk először kijöttek a kazánomat javítani, azt mondták, hogy több baj van ezekkel a pályázatokkal, mint amennyi haszon van belőlük. Végül pályázati forrást választottam, és a számlák bekerülése és a regisztráció volt többletköltség. Nem bántam meg, mert ennek eredményeképp így mindenről számlám van, minden garanciális, minden jogszerű, és még olcsóbb is lett.
  2. Lakástakarék: Természetesen felújításra/korszerűsítésre/bővítésre is lehet használni a lakás-takarékpénztárak adókedvezményét. Ha valaki nem szeretne minimum 4 évig megtakarítani, akkor akár a lakás-takarékpénztáraktól is lehet felvenni kölcsönt, vagy megfelelő bankválasztással még utólag is betörleszthetőek a megtakarítások a kereskedelmi banki hitelekbe. Kisebb összegeknél könnyedén elérhető az „ingyen hitel”. Személyes közreműködösömért keress bizalommal.

Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.

Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.

A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.

 

 

Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.


Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.

 

befektetési célú ingatlan

 

10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.

Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?

Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.

 

befektetési célú ingatlan

A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.

Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel

 

Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:

befektetési célú ingatlan

 

Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
 

A fenti hitelkalkulációk feltételezései:

 

Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.