Bejegyzés

A pénzügyekhez való tudatos hozzáállás első lépcsőfoka a legalább alapszintű pénzügyi, ezen belül is hitelezési ismeretek megszerzése és azok alkalmazása a mindennapokban. Érthető, ha valaki tart a hitelfelvételtől, ha nincs teljesen tisztában, mit jelent a kamatos kamat vagy éppen a teljes hitel mutató, hogyan számolják a törlesztőrészletet vagy miért lehet fontos számára a BUBOR. Az alábbiakban nekik szeretnék segíteni, ezért néhány mondatban összeszedtem azokat a pénzügyi alapfogalmakat, amelyek nélkül szerintem lehetetlen a mai világban boldogulni. Read more

Személy szerint többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is, de a fix kamatozású hitel pártján állók is látni fogják, hogy lakásszámlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a biztonságos, végig fix kamatozású hitel.

 

A recept a fix vagy változó kamatozású hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat! Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó kamatozású hitelre, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.
  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – Fundamenta lakásszámlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix kamatozású hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó kamatozású hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bp-tal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap leforgása alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. De nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már a havi törlesztő részletet 10 ezer forinttal emeli meg, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.
változó kamatozású hitel

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

 

változó kamatozású hitel

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó kamatozású hitel helyett fix kamatozású hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix kamatozású hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ezt 1,8%-ot kell meghaladjon, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg fixálni, végig fix kamatot választani.
Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.

Lassan már el is felejtettük, hogy mi az a kamatkockázat. A mostani cikk célja, hogy bemutassa hogyan változtak a hitelezés szempontjából fontos referencia kamatok, hogyan változhatnak a jövőben, illetve, hogy támpontot adjon az örök kérdésben fix vagy változó hitel éri-e meg jobban.

Egy hónapja arról cikkeztek, hogy eljön a „kamatpokol” és elszállnak a kamatok, az alábbi ábrák magukért beszélnek. Valóban, az elmúlt években megszokott stabilan alacsony kamatokhoz képest emelkedtek a kamatok (a 3 havi BUBOR 30 bázispontot, a 10 éves állampapírok 6 havi átlaga 111 bázispontot). A július elejei tetőzés után azonban mérséklődés látható az éven belüli kamatok tekintetében. A hosszú távú, 3,5,10 éves kamatoknál nem elérhető még az augusztusi érték, de ott további emelkedés várható, tekintettel arra, hogy a 10 éves referencia állampapír hozama 2018.08.10-én 3,48%). A fentiek ismeretében azért nem tűnik annyira pokolinak a helyzet, de igazán jó alkalom, hogy újra átgondoljuk a fix és a változó kamatozású hitelekről alkotott véleményünket.  Az emlékezet rövid, de ne felejtsük el, hogy a most 0,66%-nál tetőző 1 éves BUBOR közel 10 éve 2008.10.27.-én ez a BUBOR 12,39%-on tetőzött.


 Hogyan fognak változni a kamatok a jövőben?

Természetesen, ha erre tudnám a biztos választ, akkor inkább befektetési alapoknak írnék. De érdemes az alapkamatokat és a 10 éves állampapírok hozamait nemzetközi összehasonlításban szemügyre venni.

A magyar alapkamat értéke a környező országokénál alacsonyabb (0,9%), a 10 éves állampapírhozam (3,56%) azonban a régió országai között is a magasabbak közé tartozik. Ez mindenképp egy feszültségre utal a jelen és a jövő megítélése között.  Vannak, akik azt vallják, hogy egyre inkább közeledünk Nyugat-Európa kamatszintjéhez és ez a rövid kamatokban meg is jelenik, jelenleg a piaci szereplők várakozása azonban hosszú távra tekintve nem támasztja ezt alá.

Nehéz megmondani, hogy mi fog történni a kamatokkal, azonban a jelenlegi kamatkörnyezet, ugyanolyan valószínűséggel maradhat fenn, mint borulhat fel és bekövetkezhet egy jelentősebb korrekció, külső válság nélkül is.
 

Azonnal érdemes fixálni a meglévő hitelt, vagy érdemes még várni?

Ez egy örök kérdés, de néhány szempont támpontot adhat:
  1. Mekkora a fennálló hitel kamata? 10 milliós jelzáloghitel kiváltásánál, bankszámlára érkező 150 ezer forint külső jóváírása mellett éven belüli kamatperiódusra 2,6% körüli kamatot lehet elérni, 5 éves kamatperiódus esetén 3,8%-os, míg 10 éves kamatperiódus esetén 4,7%-os kamatot lehet elérni kiváltásnál. Volt olyan hitelkiváltásom mostanában, még a kamatemelkedés elején, amikor az éves kamatperiódusú hitelt 5 évesre kiváltva, tehát magasabb biztonság, és azonos futamidő mellett csökkent a havonta fizetendő részlet.
  2. Hány éve került felvételre a hitel? Azért lehet fontos szempont, mert 3-5 évvel a szerződéskötés időpontjáig a hitel teljes törlesztése esetén a bankok visszakövetelik a kezdeti elengedett költségeket. Ennek nagyságrendje (közjegyzői díj, utalás díja, értékbecslés, …) százezer forintos nagyságrendű költség. Bankot váltani bárkinek lehet, illetve a hitel is bármikor végtörleszthető, a kezdeti költségek esetleges terhelésén túl azonban mindig meg kell fizetni az előtörlesztési díjat, mely bankonként változó, de jelzálog hitelek esetében maximum 2%.
  3. Mennyi a hátralévő futamidő? Tekintettel arra, hogy egy hitelkiváltásnak adminisztrációs és anyagi vonzatai is vannak, ezért néhány éven belül lejáratú hiteleket esetenként nem is éri meg kiváltani. Illetve a bankok se adnak (egy-két kivételtől eltekintve) 2-3 évnél rövidebb futamidejű hitelt.
  4. Hitelképesség? Egy hitelkiváltás esetében ugyanúgy hitelképesnek kell bizonyulni, mintha új hitelt venne fel valaki. A korábbi kezes adóstárssá minősül át egy hitelkiváltásnál, akinek jövedelme a fennálló hitel törlesztő részletével csökkentett mértékben vehető figyelembe.
  5. Kockázatvállalási hajlandóság? Tekintettel a megjósolhatatlan kamatkörnyezetre nem egyértelmű a változás. Ha azt nézzük, hogy a rövid kamatok az infláció alatt vannak, tehát, aki nem fekteti be a pénzét annak a vagyona elértéktelenedik, vagyis a reálhozam negatív, ami miatt kamatemelkedés várható a piacon, de nem tudni, hogy ez mikor és milyen ütemben következik be. Tekintettel arra, hogy a rövid kamatperiódus alacsonyabb kamatot, emiatt kisebb törlesztőrészletet jelent, annak, aki kockázatvállaló, vagy éppenséggel egy kedvezőtlen változás esetén egyéb megtakarításaiból vissza tudná fizetni hiteleit, annak nem érdemes azonnal, vagy hosszú távra befixálni a hitelét.
  6. Vannak-e egyéb változtatási igények a hitelben? Egy örökösödés átvezetése, vagy egyéb családon belüli idejét múlt keresztfüggés (válás, a hitelben csak jövedelem erősítése miatt bevont családtag „kiszabadítása”) és egyéb fedezetcsere ügylet gyakran nagyon költséges és hosszú procedúra a meglévő banknál, egy ilyen hitelkiváltásnál viszont ezeket is le lehet egy lendülettel rendezni.
A cikk következő részében bemutatom, hogy hogyan hat a törlesztőrészletre és az összes visszafizetendőre a kamatok emelkedése, illetve konkrét elemzésekben bemutatom, milyen biztonságos konstrukciók léteznek és azok mennyibe kerülnek. És sokkal konkrétabb válasszal szolgálok a fix illetve változó hitel választása kérdéskörben.

Mi a lakáscélú hitelkiváltás menete? Mikor számíthatsz elutasításra? Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból? Körbejártuk a legfontosabb kérdéseket.

Úgy csökkennek a kamatok, mintha súlyt kötöttek volna rájuk!

 

A hitelezési környezet soha nem látott mélységekben van, de korántsem volt ez így, még 5 évvel ezelőtt sem!

hitelkiváltás

 

Kevesen írnak arról, hogy ennek köszönhetően mennyit nyerhetnek azok, akik akár a 2008-2009-es forintosítás környén, vagy azt követően rögzített kamatozású hitelt vettek fel. Pedig hitelük kiváltásával számításaim szerint 1,5-4,5 millió forintot is nyerhetnek (lásd következő ábra) és a kamatkockázatot ebben a konstrukcióban sincs.

 

Fixált, tehát kamatkockázat mentes hitelek kiváltásval ennyi marad a zsebedben!

 

hitelkiváltás

 

Az ábra alapján, aki például 2009-ben az akkori brutálisan magas 15,19%-os átlagos kamat mellett fixálta hitelét (ami akkor 10 millió forint volt és azt 15 évre vette fel), annak most becsléseim szerint közel 144 ezer forint körül van a törlesztő részlete, ha a mostani kamatszinten kiváltaná, akkor az elkövetkező 6 évben 103 ezer forintra csökkenthetne a törlesztője, ezáltal közel 3 millió forintot tudna megspórolni.
Még, aki 2015-ben vette fel hitelét, az is nyer átlagosan havi 10 000 forintot a hitel kiváltásával, ami az lejáratig számított 13 év alatt több mint 1,4 millió megtakarítást jelent.
Természetesen ezek a számítások adott paraméterekre vonatkoznak, szívesen készítek személyre szóló kalkulációt is.
 

Mit érdemes tenni, ha változó kamatozású lakáshiteled van?

 

Tapasztalatom szerint sok embernek fogalma sincs, hogy milyen hitele van és abban milyen kockázatok vannak, ha egy ügyfelemet idézve az alábbit tapasztaltad „nekem nagyon jó hitelem van, sokat csökkent a törlesztőm”, akkor eddig jól döntöttél! Viszont légy óvatos, a törlesztőd romló kamatkörnyezetben elkezdhet emelkedni. Ha ki szeretnéd ennek zárni ennek a kockázatát, akkor érdemes lehet mostanában, ezek mellett a kedvező kamatok mellett megtenni azt. De ha még szeretnéd élvezni az alacsony törlesztőt, akkor mindenképp javaslom, hogy figyeld a BUBOR-t és ha elkezdenek romlani a kamatok, akkor újra gondolkodj el a kiváltáson, viszont akkor már nagyon gyorsan kell majd lépni!

 

Miért nehéz a hitelkiváltás? / Kényelmesebb nem tenni semmit, mint lépni!

 

Egyszer egy piaci árus füzetén láttam ezt az idézetet:

„ A lustaság mindig azonnal megtérül a kemény munka, csak a jövőben hozhat hasznot.”

 

Szerintem ez az egyik kulcsa lélektanilag annak, hogy szívesebben mentjük fel magunkat ezernyi teendőnkkel, vagy egyéb körülményekre hivatkozva az alól, hogy azokról a dolgokkal foglalkozzunk amiben nem mozgunk kényelmesen, még akkor is ha milliókról van szó! Légy okosabb ösztöneidnél, és legalább járd körbe a lehetőségeket, ha ilyen fontos dolgokról van szó!

 

Mi a lakáscélú hitelkiváltás folyamata?

 

Először keresd meg a hitelszerződésed és nézd meg az aktuális tartozásod. Ezt követően járd körbe, hogy milyen ajánlatokat kapsz, ha esetlegesen kiváltod a hiteled. Ha meggyőznek az eredmények akkor add még hozzá a költségekhez, a végtörlesztés díját (erről a legpontosabb információ a szerződésedben van), de azt fontos tudnod, hogy törvényileg kötelező a bankoknak engedélyezni a hitelkiváltás folyamatát, lehet hogy lassabb és bürokratikusabb, mint például egy új hitel felvétele, (de bármilyen módosításnál ez a tapasztalatom meglévő hitelek esetében). Legritkább esetben lehet ezt megoldani bankváltás nélkül (néhány esetben kamatfordulókor lehet váltani). És a folyamat része az is, hogy ugyanúgy megvizsgál a kiválasztott bank, mintha új hitelt vennél fel.

 

Mikor utasítanak el biztosan hitelkiváltás esetében?

 

A leggyakoribb okok ahhoz kapcsolódnak, amiért új hitelt se kapnál:
  1. Rendezetlen, késedelmes hitel/BAR (negatív KHR) listán szereplés, itt az a fontos, hogy 6-12 hónapja rendesen késedelem nélkül fizesd adósságaidat.
  2. Amennyiben nem elegendő az adósok jövedelme, vagy még nem telt le a próbaidő. A jövedelemnél az a főszabály, hogy az adósok valamennyi jövedelmének a (400 ezer alatt 50%-át), 400 ezer nettó jövedelem felett 60%-át nem haladhatja meg, a meglévő és új hitelek együttes törlesztő részlete. Már nincs kezes, aki egy hitelben adósként részt vesz, annak beszámítják a hiteltörlesztőt a terhei közé.
  3. Bankszámlamúlt hiánya, készpénzes jövedelem. Főszabályként, ha nem bankszámlára érkező leadózott rendszeres jövedelemről van szó, akkor NAV jövedelemigazolással tudnak hitelezni a bankok, ami azt követeli meg, hogy már több, mint egy éve fennálljon a tevékenység.

 

Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból?

 

Két alternatíva a sok közül:
  1. Pénzügyi értelemben a megtakarított, havi 20-40 ezer forintból lakáscélú hitelek mellé lehet kötni 1-2 lakásszámlát, és kihasználva a felhasználásuk egyik legegyszerűbb módját, be lehet törleszteni lejáratkor a lakásszámlát a meglévő lakáscélú hitelbe. Így el lehet érni további 3-600 ezer forintos további nyereséget az adókedvezmény miatt.
  2. Gyakran változnak az igények az évek folyamán, egyúttal felmerülhet a nagyobb ingatlan vásárlásának gondolata is, vagy szükségessé válik egy nagyobb felújítás. Ilyenkor a fenti fixált hitelek kiváltásakor nem kell kompromisszumot hozni, a korábbival azonos törlesztő és futamidő mellett is megvalósíthatóak lehetnek ezek a célok.

Mi az a BUBOR? Miért fontos a jó kamatperiódus megválasztása? Melyik hitel lehet a legmegfelelőbb számodra?

A hiteleid átárazódása, kamatperiódusa rövidebb, mint a futamidőd? Esetleg ilyen hitel felvételét tervezed? Tudod milyen kockázatot rejt ez magában? A kamatkörnyezet évek óta a hitelfelvevőknek kedvezően változik, de mi történne, ha visszafelé kezdene el járni az óra?

Mi is az a BUBOR?

A rövid kamatperiódusú hitelek, amelyeknek a törlesztő részlete a referenciakamat változása miatt 3-6-12 havonta változhat, az azonos periódusú BUBOR ( Budapest Interbank Offered Rate, Budapesti bankközi forint hitelkamatláb)-hoz vannak kötve. Tehát a lakosság rövid kamatperiódusú hiteleit az alapján árazzák a bankok, hogy a magyar bankrendszer tagjai rövid távon (3-6-12 hónapra) a fölösleges likviditásukat mennyiért adják egymásnak kölcsön. Ez a téma önmagában is megérdemelne egy bejegyzést…

Nézzük meg, hogy alakult a 1 éves kamatperiódusú BUBOR az elmúlt 15 évben:

BUBOR

2017. 09. 27-én 0,11%-os az 1 éves BUBOR értéke, ez a 2008-as válság idején 09.29-én 8,74% volt (ez látszik az ábrán is), azonban a válság időszakát tekintve 2008.10.27-én tetőzött, akkor 12,39% volt.

Az 5 és a 15 évig fixált hitelek mennyivel drágábbak az 1 évesnél?

A fentieket látva mit gondolsz, mennyire kockázatos egy ehhez a referenciakamathoz kötött hitel?  Pénzügyi értelemben a kockázat a változékonyság, és senki nem szereti, ha nagyon változhat a törlesztő részlete, főleg nem, ha megnövekszik és nem csökken vissza. Nézzük meg, hogy alakulna a bankok aktuálisan legjobb ajánlatai alapján egy 15 millió forintos 15 éves futamidejű hitel 1, 5 és 15 éves kamatperiódus mellett (két bank a jó minősítésű ügyfeleinek ezeknél jobb kamatot is kínál):

BUBOR

Jól látható, hogy nagyságrendileg +1,8 millió forinttal kell többet fizetni, ha 1 éves törlesztő helyett 5 éveset választunk, és a felvett összeg közel másfél szeresét kell visszafizetni, ha a 15 éves futamidő végéig fix összeget szeretne valaki törleszteni, tehát 15 millió helyett 22,9 milliót.

Mi történne a hiteleddel, ha a történelem megismételné önmagát?

Nézzük, meg mi történne, ha a BUBOR és az 5 éves állampapír hozama úgy alakulna, mintha megfordítanánk az időt. Ez egy gondolatkísérlet, ugyanúgy nem valószínű, hogy pont így alakul a kamatpálya, mint ahogy az se valószínű, hogy nem változik. Mégis tanulságosak az eredmények:

BUBOR

Ilyen extrém kamatkörnyezetben a három kamatperiódust összevetve megállapítható:

  • A nem végig rögzített hitelek törlesztője egyes években akár 50%-kal is meghaladná az eredetit.
  • A kezdetben kiajánlott 20-34%-os többlet visszafizetés közel 60%-ra növekedne.
  • Ami azonban meglepő, hogy ebben az extrém kamatpálya feltételezés esetén sem kellene sokkal többet visszafizetni, mint a 15 éves kamatperiódus esetében, csak a törlesztő részletek hektikusabbak.

Melyik hitel illik hozzád?

Ha csak 100.000 forintod van a törlesztőre, akkor erősen gondolkodj el, hogy miként tudnál kevesebb hitelt felvenni.
  • Amennyiben kevésbé zavar a törlesztő részletek hektikussága, mint amennyire fontos, hogy „olcsóbb” hitelhez juss, légy tudatában a kockázatnak, legyen biztonsági tartalékod, és fedezd a kockázatot. (A cikk további részében mutatok egy megoldást rá.)
  • Amennyiben akkor érzed magad jobban, ha kizárod ezt a fajta kockázatot, akkor végig fixált konstrukciót válassz. (Az egyik banknak 20 éves terméke is van.)

Ha kockáztatsz így fedezheted rentábilisan!

A kockázattal tisztában kell lenni, majd kezelni kell, kötni kell rá biztosítást. Létezik egy olyan hitelbiztosításra is használható termék a piacon, ami 10% feletti EBKM-et kínál, ezt nevezik lakás takarékpénztári megtakarításnak.

A lakástakarékok, már a szerződés aláírásakor garantálják, hogy a lakáskölcsön szakaszban milyen kamaton vehető fel (akár lakáscélú hitelkiváltásra is) a teljes szerződéses összeg. Nézzünk meg egy példát, egy éves kamatperiódus mellé, 2 darab 5 milliós szerződéses összegű Fundamenta lakásszámlát nyitva,  megtakarítási időszak végén 6,5 év után kiváltva a hitelt az alábbi eredményeket kapjuk (azért fontos itt nevesíteni, mert ő ajánlja jelenleg a piacon a legjobb lakáskölcsön THM-et, a számlanyitási díj 100.000 forint azért magasabb az első havi LTP megtakarítás):

BUBOR

Egy ilyen extrém kamatkörnyezetben is kevesebb összes visszafizetendő jön ki, mintha eredetileg az 5, vagy a 15 éves kamatperiódust választottuk volna (az eredmény akkor is igaz, ha a korábbi eseteket is 12 éves futamidőre vizsgáljuk), és pénzügyileg nézve ez messze nem a legkisebb visszafizetendő (19,3 millió), vagy átlagos kamat (4,61%), amit lakástakarék és hitelek kombinálásával el lehet érni.

Ha pedig kedvezően alakul a kamatpálya, akkor a lakásszámlákat előtörlesztésre is lehet használni, amellyel tovább csökkenthető, sőt akár teljesen is kiküszöbölhető a kamatkockázat, ahogy korábbi írásomban bemutattam. Íme egy példa:

BUBOR

Ha már van hiteled, vagy hitelfelvételen gondolkozol, keress meg nyugodtan, ingyenesen tájékoztatlak és átgondoljuk, hogy a te esetedben konkrét törlesztő részletre és hitelösszegre, hogy minimalizálható a kamatteher és a kockázat.

A cikk motivációja

10 banknál szereztem hitelközvetítői jogosultságot, de egyik tesztsorban sem szerepelt a kamatkockázatról semmi. Az MNB előírására közzétesznek egy referenciahitelre vonatkozó törlesztő változás táblázatot a kamatkörnyezet és a jövedelem változására, ami komoly fejlődés a 10 évvel ezelőtti gyakorlathoz képest, de amikor hitelfelvételről beszélgetek az ügyfelekkel, akkor nem szoktam ennyinél megállni. A bemutatkozásomban is írom, hogy kockázatkezelőként végeztem kötelességemnek érzem felhívni az emberek figyelmét a hitelfelvétel kockázataira is. 2008-ban végeztem az egyetemen, így nagyon friss szemmel éltem át a pénzügyi válságot és a devizahitelesek esetét. Sok ember még a mai napig azt érzi akár pénzügyi alátámasztás nélkül is, hogy igen ez újra megtörténhet. Első munkahelyemen egy bank piaci kockázatkezelés osztályán kezdtem el dolgozni, azt számoltam ki minden nap, hogyha bekövetkezne, egy válsághelyzet a piacokon, akkor egy nap alatt maximum mennyit veszíthetne a bank. Nagyon nehéz a teljes pénzpiac változásait stresszhelyzetben szimulálni, ezért bevett gyakorlat, hogy múltbeli idősort használtak. Többek között ez a tapasztalat adta alapötletét a cikknek.