Bejegyzés

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges megtakarítási formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – második rész. Read more

Tegyük fel, hogy fordult egyet a szerencse kereke és nagyobb összeget nyertél a lottón, esetleg örököltél esetleg lejár megtakarításod, vagy egy nagyobb bónuszt kaptál. A már meglévő hitel előtörlesztése vagy végtörlesztése ilyenkor megfontolandó pénzügyi döntés lehet, hiszen könnyedén lefaraghatod a hiteled törlesztőrészletének további összegeit, sőt még szerencsésebb esetben a teljes kölcsönösszeg 1-2 százalékáért akár egyben visszafizetheted a teljes kölcsönösszeget. Érdemes azonban átgondolni, mikor éri meg leginkább az előtörlesztés vagy a végtörlesztés. Az alábbiakban ehhez szeretnék segítséget nyújtani.

Read more

A 2008-as válság óta soha nem látott mértékű gazdasági felbolydulás tapasztalható világszerte: a koronavírus-járvány miatt dinamikusan nő a munkanélküliek száma, rendkívül volatilisak a tőzsdék, befagyott a magyar lakáspiac – és egyelőre nem látni sem a világjárvány végét, sem a várható recesszió lefutását. Egy ilyen nehéz helyzetben érdemes átgondolni, milyen lehetőségek maradtak, ha valaki biztonságban szeretné tudni hosszú évek munkájával félretett megtakarítását. Ezért az alábbiakban összeszedtem, mibe érdemes befektetni válság idején. Read more

 

A Lakástakarék pénztári megtakarítások állami támogatásának megszüntetésével lakás vásárlók széles köre keres alternatív befektetési formát. Sok cikket átolvastam NOK-os kérdésben, de csak részben fedték le a lenti gondoltatokat.

 

Mi is a NOK (Nemzeti Otthonteremtési Közösség)?

Egy közösségi finanszírozási forma, mely új építésű ingatlanok vásárlására jött létre, a tagjai számára maximálisan éves 300 000 forintos állami támogatást nyújtva. 10-15 év alatt a befizetett 10-40 millió forintra 3-4,5 millió forint állami támogatás igényelhető általa. A CNOK oktatásán a 15 éves konstrukciókat mutatták be, ahol maximálisan 15 millió saját befizetés mellett (amin felül legalább 1,2 millió forintot biztosítási és szervezési díjra is ki kell fizetni) érhető el a 4,5 milliós állami támogatás. Ez az összeg, vagy ennél kisebb megtakarítási összeg az optimális pénzügyi szempontból, nagyobb megtakarításnál csak az egyéb költségek nőnek, az állami támogatás már nem.

 

A NOK legerősebb gyengepontjai:

  • Erre még a sajtóban is különböző álláspontok vannak, de egyedül a tag szerezhet az ingatlanban tulajdont, ezért CSOK-kal nem kombinálható, csak egyedülállóknak. Az oktató szerint várható szabályzat változás ezen a területen, de amíg ez nem történik meg széles kör záródik ki emiatt!
  • Erről keveset olvasni, de annak ellenére, hogy a sorsolás időpillanatában már legalább 20% önerő befizetésre került, és a NOK által kifizetett összeg egy része állami támogatás, a NOK csak egy részletben utal, utolsó részletként, tehát olyan kivitelezőt kell találni, aki hajlandó az akár 19,5 milliós összeget megfinanszírozni előre, és hajlandó legalább ezen összeg erejéig a szakaszos finanszírozástól eltekinteni.
  • A tag igazolt, szabad jövedelme (akár külföldi is) 50%-ban terhelhető, tehát a tagnak körülbelül 200 ezer forint szabad jövedelemmel kell rendelkeznie az elején és a vásárlás pillanatában is (ez jelenleg 400 ezer forintos jövedelem felett, 10 éves kamatperiódusra akár 60%-is lehet) és még adóstárs se vonható be a hitelbe, férj-feleség sem (ezzel kapcsolatosan is azt a tájékoztatást kaptam, hogy változni fog a szabályzat)! Ez tovább szűkíti azok körét, aki egyéb hitel jellegű kiegészítő finanszírozást is igénybe tud venni a NOK-kal egyidőben, így akár a CSOK hitel felvétele is problémás lehet.
  • De, ami az igazi probléma külső finanszírozás bevonása esetén, hogy jelenleg ranghely probléma miatt banki finanszírozással nem kombinálható a NOK! Erre a problémára az oktatáson részt vevő banki stratégiai partner azt mondta, hogy azon dolgoznak, hogy a NOK ingyenes hitelét kiváltanák egy kamatozó hitelre. Nos ez pénzügyi szempontból nagy gazdaságos megoldás, de még nem tudott részleteket mondani.
  • Bizonytalan, hogy mikor sorsolják ki a tagot, így nehéz időzíteni a vásárlás időpontját.
  • Állami garancia (OBA, BEVA) nincs a saját befizetésekre sem, a „szervező” a kihelyezetett hitelekre 3%-os tartalékot képez és tőkeerős az MNB által kiválasztott és szerződött ellenőrzött cégek („szervező”) kezelhetik a befizetéseket.
  • A rendszer csak új építésű ingatlanok megvásárlását finanszírozza. Eleve szűk réteg, aki új építésű ingatlant szeretne vásárolni, és tisztán pénzügyi szempontokból kevés esetben racionális döntés. De új autókat is vásárolnak emberek, pedig pénzügyi szempontból nem biztos, hogy a legjobb döntés. Különösen nem érdemes annak várnia az új építésű ingatlan vásárlásával, akinek megvan az önereje (és ha kell hitel is hitelképes) tekintettel az új építésű ingatlanok 5%-os ÁFÁ-jának növekedésére. De én azt gondolom, hogy vannak olyan emberek, akiknek olyan magas az „alternatíva költsége” a használt lakásnak, hogy megérheti neki. Például külföldön él, sokat keres, vagy csak nem tud a felújítással/karbantartással foglalkozni és nem is akar erre mást megbízni. Emellett az új építésű lakóparkok lakó környezete is vonzó lehet.
  • Az állami támogatás ugyan jelentős összegre is rúghat, de nagyon magasak a rendszerben fizetendő költségek, melyek összege az állami támogatásnak akár a felét is felemésztheti, de megnézzük majd ezek figyelembe vételével a hozamokat.
  • A rendszer hosszú távú fennmaradásában komoly kockázat van, kevesen is vágtak eddig bele, és nagyon magasak a rendszer költségei, mely nem lenne életképes az állami támogatás nélkül.
  •  

    Ezek után, ki jöhet leginkább szóba?

    Olyan új ingatlanba fektető, aki eléggé tőkeerős, és van ideje várni az ingatlanra.

    Szerintem nekik érdemes mérlegelni a belépést:
    1. Lakásukat lecserélők: Őket nem sújtja a várakozásból fakadó potenciális áremelkedése az ingatlanoknak, hiszen kompenzálja őket nagy részben a használt lakásuk árának növekedése és a lakhatási probléma megoldása sem égető. Itt nem kell feltétlenül a maximális összegre szerződni, csak amennyi várhatóan a csere értékkülönbségére majd.
    2. Befektetők: Ha valaki már most venne használt lakást hitelből, de tudja, hogy idővel új építésű szeretné cserélni, akkor is racionális lehet beszállni egy ilyen közösségbe, mert addig is hasznosítható a hitelképesség, bérbe adható a kisebb értékű ingatlan, és az ingatlan értékének változása is nagy részben le van fedezve, míg kifizetésre nem kerül a NOK, de a végén mégis lesz egy nagyobb értékű, új építésű ingatlan.
    3. Gyermekeik, unokáik lakáscéljára gyűjtők: Itt sem számít annyira az időfaktor, és szóba jöhet az új ingatlan is. Talán ebben a körben vannak olyan emberek, akik inkább ezt a formát választanák, mint a hitelből történő vásárlást.
    4. Külföldön élő/dolgozó magyarok: Ha ők befektetési ingatlan vásárlásán gondolkodnak és az alternatíva hozamuk a lenti számítások alatt maradnak, akkor nekik is szóba jöhet ez a forma, de nekik is jobban megérheti pénzügyi szempontból hitelből ingatlanba fektetni. Megyeszékhelyeken, ahol az ügyfelem szerint egy forint befektetésen nagyobb hozam érhető el még egy 20%-30%-os önerővel és a 19,5 milliós NOK-kal már lehet új építésű ingatlant is venni.
    5. Építési telekkel rendelkezők: Amennyiben valaki például gyermekének szánva, vagy befektetési/eladási céllal új építésű ingatlanhoz szeretne jutni, és nem számít pontosan mikor történik majd meg, akkor is racionális lehet akár egyedül, akár ikerház építésére összeállni és igénybe venni a NOK lehetőségét, megfelelő önerő megléte esetén.
    Nem értem, hogyha törvényileg kötelező minden befektetési lehetőség esetében EBKM-et is közölni (a befektetési alapoknál pedig költségmutatót), akkor erre a megtakarítási formára miért nincsenek ilyen számítások?! Erre a probléma felvetésemre, az alábbi választ kaptam: „Az EBKM, TKM vagy más mutató a Magyar Nemzeti Bank által szabályozott termék esetén számítható ki. A NOK termék esetén nincs ilyen hatóságilag jóváhagyott mutatószám.” Hiszen racionális befektető az alternatíva hozamok fényében dönt. Ezért próbáltam kiszámítani ennek a kalkulátornak a havi fizetendői alapján:
    Nézzük a két termék hozamait:
    1. NOK-rapid, ez egy olyan október óta bevezetett új termék, amelyben minden tag gyorsítva fizeti be a megtakarításait és garantáltan 4 éven belül kisorsolásra is kerül. A cnok weboldalán leírtak szerint a tagok 63%-a 2 hónap alatt, 96%-a pedig 26 hónap alatt ingatlant választhat:
    NOK
     

    Mivel érdemes ezt a hozamot összevetni?

    Sokan a hitelből történő azonnali vásárlással vetik össze, ami jogos lehet és véleményem szerint is jobban megéri azonnal venni ingatlant hitelből, mint ebbe fektetni. A másik lehetőség, hogy erre, mint befektetésre gondolunk és mivel még nem akarunk ingatlant venni, ezért a megtakarításaink alternatíva hozamával vetjük össze, mindenki döntsön saját belátása szerint.
    1. NOK-klasszik, ez egy olyan termék, ahol 15 évig havi egyenletes összegben 93 833 forintot fizet be a szerződő, és valamikor a 3. és a 15. év között kisorsolják. A lenti számításokban nem számolok előre licitálással, ezért a 3. év előtt ki sem sorsolható a tag, mert nem gyűlik össze a 20% saját ereje.
    NOK

     

    Tekintettel arra, hogy a feltételezett tag nem licitál, ezért talán inkább az 5. évtől várható hogy kisorsolják, ha azt feltételezzük, hogy azt követően egyenlő eséllyel kerül sorra, akkor a várható átlagos hozam 14,5%.

    Konklúzió

    Számos gyenge pontja van tehát a fent bemutatott rendszernek, azonban talán még mindig akad néhány olyan speciális körülmény, ahol érdemes lehet befektetni egyéni szempontból, pénzügyi értelemben, főleg azoknak, akik tőkeerősek, új ingatlant szeretnének, és van idejük várni.

    Gyakran kérdezik tőlem, hogy mibe érdemes befektetni örökség vagy nagyobb összegű megtakarítás esetében. Csokorba szedem a legfontosabb befektetési elveket és személyre szabott lehetőségeket is vázolok. Természetesen csak az életkor változásával is sokféle élethelyzet állhat elő: akik most kezdik az életüket, vélhetően életük beindításához fogják használni az örökséget. És persze egészen másképp dönt egy nyugdíjhoz közelebb álló személy befektetéseiről.
     

    Néhány örök érvényű befektetési elv:

    1. Az ilyen egyszeri nagy bevételeket nem szabad felélni, hanem félre kell tenni jövőbeli célokra, mint a nyugdíjas évek, vagy a nagy összegű váratlan kiadások. Mindenki ismeri a valóságshow nyerteseinek példáján, hogy hiba nyertek 10 milliókat pár évvel később semmi nem marad belőle csak a keserűség, hogy újra úgy kell élni mint előtte.
    2. A befektetéseket érdemes megosztani, diverzifikálni, porlasztani különböző kockázatú befektetések között. Jól tudja ezt az utcai árus is, aki egy nyári napon a táskájába tesz napszemüveget és esernyőt is, így bármilyen időjárás esetén hazaviszi a kis mellékesét.
    3. Az állami támogatások kihasználásával milliókkal lehetsz gazdagabb. Az állam támogatja a lakossági államkötvény vásárlást, lakáscélú megtakarítást, a magán célú nyugdíj és egészségpénztári előtakarékosságot. A saját befizetéseid 20-30%-át teszi a számláidra az állam.

     

    Lássuk befektetési javaslatunkat és az elérhető nyereségeket:

     

    mibe érdemes befektetni

     

    Mibe érdemes befektetni: Feltételezések, értelmezések

     

    Ingatlanbefektetés

    • Azért az egyik legjobb befektetés az ingatlan, mert egy nyugdíjhoz hasonló, életjáradék jellegű folyamatos bevételi forrás, így alkalmas például a gyermekek iskoláztatásának finanszírozására. Ezen felül a gyermek otthonhoz jutását úgy szokták segíteni vele, hogy átvállalják a hiteltörlesztőt, ezt követően pedig nyugdíjkiegészítésre is használható. Ha pedig nagy összegű kiadás merül fel, akár el is adható.
    • 10 millió forint önerőből és 10 millió forint hitel felvételével egy bérbeadási ingatlant vásárolva, 10 év alatt két lakásszámlával kombinálva 11,5 millió forint teljesen kockázatmentesen az összes visszafizetendő, melyet a bérleti díjbevételek teljes mértékben fedeznek. Amennyiben az ingatlanok árai magasabbak lesznek 10 év múlva, mint most akkor akár 20 millió forintot meghaladó ingatlanvagyon lesz a kezdeti 10 milliós befektetésből. A finanszírozásban akár lakástakarékkal kombinálva ingyenesen segítek. Az ingatlan kiválasztásánál a lokáció a legfontosabb ezért javasoljuk az otthontérkép ingatlankereső használatát, ahol térképen is ki lehet választani a megcélzott területen elhelyezkedő ingatlant.

    Pénzpiac

    • Az államkötvények biztos hozamot hoznak, ha lejáratig megtartják őket, de bármikor eladhatóak és az ingatlan hosszabb értékesítési idejével szemben pár napon belül pénzzé tehetőek. A magyar állam támogatja a lakossági állampapír vásárlást. Aki pedig vállalati részvényekbe, vagy kötvényekbe fektet, az állampapírokénál magasabb hozamot is el tud érni nagyobb kockázat vállalása mellett.
    • Aki nem szeretne nagyobb kockázatot vállalni annak a támogatott államkötvényeket tudjuk javasolni. Aki hajlandó magasabb kockázatot vállalni, de nem járatos a részvények és kötvények világában, annak több befektetési alap vásárlását javasoljuk az államkötvények mellett. Aki pedig tudja, milyen papírokat vásárolna azoknak a TBSZ (Tartós Befektetési Számla) a jó választás.

    Nyugdíj, Egészség

    • Az állam a nyugdíj- és egészség pénztári megtakarításokat extra 20%-kal támogatja. A NYESZ (Nyugdíj Előtakarékossági Számla) jóváírásai után szintén 20% adójóváírás érvényesíthető (évente 100.000 forint összegben) és a befektetések hozamai adómentesen hozzáférhetőek, így ezt a formát szintén azoknak javasoljuk, akik nagyobb kockázatot hajlandóak vállalni és tudják mibe szeretnének fektetni.

    Gyermek előtakarékosság

    • A gyermek lakáscéljaira a Babakötvényt és a gyermekek részére kialakított hosszú távú lakástakarék megtakarításokat tudjuk javasolni. Egészség és nyugdíjpénztári illetve lakástakarék pénztári termékekkel kapcsolatosan szívesen készítek ingyenes, személyre szóló ajánlatot.

    Ingatlanba fektetve másfélszeres hozam érhető el az állampapírhoz képest. A hitelképesség forintosítható érték, hitelfelvétellel kétszeres hozam érhető el 15 éves időtávon ingatlanon az állampapír hozama felett.

    Egy befektetési döntés is hasonlóan komplex döntés lehet, mint egy épület gépészete. Érdemes figyelni a bekerülés költségét, a folyamatos használat erőforrásigényét, az üzemeltetés/karbantartás költségét és a hasznos élettartamot. De megéri az időt és a befektetett pénzt ingatlanba fektetni valójában? Tulajdonképpen ez egy befektetési döntés, ahol a kockázatokat, a hozamokat és a befektető által elérhető más hasonló befektetések hozamait érdemes összehasonlítani.

    Állampapír vagy ingatlanbefektetés?

    Az emberek hasznos idejük jelentős részét jövedelmük megkeresésével töltik aktív éveik alatt, ezzel szemben az az idő, amit a megszerzett javak befektetésére fordítanak aránytalanul kicsit. Pedig kis többlet energia-befektetéssel hosszabb időtávon, akár egy sokkal magasabb fizetéssel egyenértékű hozam is elérhető.

    Nézzünk meg egy példát 20 millió forint befektetésére:

    ingatlanbefektetés

     

    A döntés egyszerű, hajlandó vagy a bérbeadással időt tölteni? Mennyit ér a szabadidőd? Megéri a bérlő keresés, és a szakemberek/szolgáltatók időnkénti megrendelése és az ingatlan esetleges megvásárlásának időköltsége? Amennyiben 15 év alatt nem emelkednek a bérleti díjak, akkor az állampapír hozama felett 4,7 millió többlethozamot realizálhatsz, ami éves szinten 315 ezer forint. Ha 2%-os inflációval számolunk – tehát a nettó havi bérleti díj 15 év alatt 81 185 forinttól 109 379 forintra emelkedik – akkor pedig évente 510 ezer forint az éves többletbevétel, ami 15 év alatt 7,7 millió forintot jelent.

    Kicsit másképp fogalmazva, a bérbeadott ingatlanod évente megajándékoz egy jó színvonalú nyaralással a fáradozásaidért cserébe

    És még nem számoltunk az ingatlan értékének változásával, ami 15 év alatt, ha csak évente 2%-kal növekedne az ára, akkor is 26,9 millió forintot jelentene a 20 milliós eredeti befektetésed. Ez a 2%-os növekedés az FHB lakásárindexe alapján nem elrugaszkodott, mert a 2002-es éves átlagos lakásárakhoz képest 2017 Q1-ben már 26%-os emelkedés volt megfigyelhető.

    Mennyit ér, ha hitelképes vagy?

    Nézzük meg mi történik, ha csak 10 millió forint áll rendelkezésre, ezt vagy állampapírba fektetjük, vagy másik 10 millió felvételével egy 20 milliós ingatlanba.

    ingatlanbefektetés

    Szabad szemmel is jól látható a különbség: 10 millió forintos hitelfelvétellel, akár kétszeres hozamot is el lehet érni, mint ha az önerőt állampapírba fektetnénk. Ha valaki vállalja a hitelfelvétel kockázatást és az ingatlan bérbeadás időköltségét, akkor 10 millió forint önerőn is el tud érni 15 millió forint hozamot (tehát évente 500 ezer forintot), ami közel 20 milliós állampapír befektetésén lenne elérhető. És a törlesztő részlet egészségpénztárban érvényesíthető adókedvezményével, vagy a lakáskölcsön kafetéria 0%-os adózási lehetőségeivel nem is számoltunk, ez további 1-2 millió forintot jelenthet, valamint az ingatlan felértékelődése is több, millió forint lehet ilyen időtávon.

    Ez azt jelenti, hogy ha vállalod a hitellel járó ügyintézési és kockázatkezelési többlet feladatokat, akkor már az eredeti befektetett összeg felével is közel ugyanazt a hozamot el tudod érni.

    Mennyit kereshetsz 20 millión?

    ingatlanbefektetés

    15 év alatt állampapíron, amivel kevés időt kell tölteni és minimális kockázatot vállal az ember, 15 millió forint hozam érhető el. Ha ingatlanba fektetünk további 5 millió forint a hasznunk. Ha pedig hitelt is veszünk fel mellé, további 10 millió forinttal költhetünk többet jövőbeli céljainkra. Az ingatlan felértékelődése pedig további hozamtöbblet forrása lehet.

    Feltételezések

    • A 20 milliós ingatlan (vételár, ügyvédi díj, illeték, felújítással együtt) havi induló bérleti díja 110 000 forint.
    • A bérleti díj emelkedése évente 2%.
    • Az effektív adó 13,5% (15% SZJA, 10%-os költségátalánnyal csökkentve)
    • 2 évente 1 hónapot nincs kiadva az ingatlan.
    • Üzemeltetési költség, felújítási alap képzése évente 120 000 forint.
    • Állampapír hozama 3,8%. Ha a bérbe adásból többlet van, azt is ilyen hozamon tudjuk befektetni.
    • Az ingatlan értéke 15 év alatt nem változik.
    • Eltekintünk a tranzakciós és kamatadóktól.
    • A hitelek valós futamideje 11,5 év, a kamatperiódus 10 év, eredeti hitelkamat 4,73%, eredeti futamidő 30 év, 2 LTP-vel van kombinálva.

     

    Ha tudsz esetleg hasonló kockázatú jól előre jelezhető befektetési alternatívát, akkor jelezz, szívesen feldolgozom. Alternatívaként még a nyugdíjcélú megtakarítás merült fel, csak azoknak a befektetési portfólió már inkább egy befektetési alaphoz hasonlíthatóak.