Tag Archive for: hitelkiváltás

, , ,

Így kereshetsz milliókat az ingatlanodon bérbeadás, eladás nélkül

A 2008-as gazdasági válságot az egyetem falai között tapasztaltam meg, egy kedves előadó azt mondta: „Ne csüggedjünk, válság idején a nagyobb vagyonú emberek veszítenek többet, a társadalmi különbségek pedig csökkennek. Így a frissen végző egyetemisták relatív pozíciója javul”. De mit tehetnek a vagyonosok a mostani válságban, hogy minimalizálják a veszteségüket? Különösen mit tehetünk az ingatlanvagyonnal, amit nehéz mobilizálni, hisz sok esetben az életterünk?

Van megoldás, bármilyen furcsán is hangzik: hitelt kell felvenni az ingatlanra.

Lent bemutatom, hogy 6,39%-8,34%-os kamatokon a legtöbb helyzetet meg tudunk finanszírozni. De a kulcskérdés, hogy mibe fektessük az így felvett összeget? A jelenlegi lakossági állampapír kamatok államilag támogatottak. Rendkívüli (és valószínűleg rövid ideig fennálló) helyzet, hogy a megtakarítások hozamai 7-9 százalékponttal meghaladják a hitelek kamatait. Az inflációkövető állampapír jövő évi várható hozama 15,5% körül lesz, és a 2023-as várakozások se sokkal jobbak, így a folyamatos áremelkedésnek valami „hasznát” is lehet venni.

Hogyan lehet több havi fizetést megkeresni évente hitelből  történő állampapírba fektetéssel?

10 millió forint hitelfelvételének a kamatköltsége 7%-os kamat mellett havi 58 300 forint, 10 millió forint 15,5%-os hozam mellett havi 129 166 forintot hoz, így a havi nyereség több, mint 70 000 forint. Éves szinten 10 millió forintonként kicsit több, mint 850 000 forint. 10 millió forint felvételéhez, 10 éves időtávra, nagyjából 232 000 forintos jövedelmet szükséges igazolni a banknak. 850 000 osztva 232 000-rel ez 3,7 hónap. Ha a hitel kamata 8%, és a betéti hozam csak 12,72%, akkor jön ki kettő havi jövedelemre a különbség. Mert akkor „csak” 485 000 forint a nyereség 10 millió forint befektetésre . Ha valaki 40 millió hitelt vesz fel 8,29%-os kamaton és azt befekteti átlagosan 14%-os hozamon, akkor 2 év múlva a nettó kamat nyeresége 8,3 millió forint, 3 év alatt pedig 13,1 millió. Ebből az összegből bőven ki lehet gazdálkodni, a hitelfelvétel és az állampapír visszaváltási díját is.

Mik a hitelfelvétel és állampapír befektetési kombináció legnagyobb előnyei?

A kombináció első összetevője – ingatlanfedezetes hitel

Arról már korábban írtam, hogy ki hitelképes, és milyen szempontokat vesznek figyelembe a bankok.

A hitelnek kell legyen egy célja, az ingatlanfedezetű hitelek kamata, akkor a legkedvezőbb, ha lakáscélhoz kötődik. A lenti táblázatból látszódik, hogy még van 9% alatti kamat szabad felhasználású hitelek esetében is.

A kombináció második összetevője – Állampapír befektetés

A kombináció bármilyen befektetési lehetőséggel működne, ami a fenti hitelkamatnál nagyobb. Azonban most a tankönyvek szerint legbiztonságosabb befektetési lehetőséget vesszem alapul ezek pedig az állampapírok. A Diszkont Kincstárjegyek és az infláció követő prémium állampapírokról is írtam ebben a korábbi cikkemben, illetve a hivatkozott cikkben az államcsődről is írtam egy bekezdést. Milyen hozammal érdemes számolni? Mai ismereteink szerint a 2029/J sorozatú prémium állampapír hozamai: 2022-ben fixen 11,75%, 2023-ban a 2022-es infláció – 14% középérték– plusz 1,5%-os prémium mellett várhatóan 15,5%. 2024-ben pedig az MNB inflációs várakozásának középértéke és prémium alapján 13,75%. Véleményem szerint előfordulhat, a hivatalos inflációs várakozás még mindig túlzottan optimista. Mert még mindig nehéz belátni a jelenlegi politikai, gazdasági, egészségügyi helyzetének az inflációs folyamatra gyakorolt valamennyi hatását. Érdemes egymás mellé tenni, akár csak a 2022. júniusi és szeptemberi inflációs jelentést. Júniusban 2023-ra az inflációs várakozás 6,8-9,2% volt. Ugyanez az érték szeptemberben már 11,5-14%, pedig már az ukrán konfliktus 2022.02.24-én kitört.

 

Konklúzió

Az idei évben azt tanultam meg, hogy a híreket nem csak átpörgetni kell, hanem olvasni a sorok között, alaposan átgondolni az események saját életünkre való kihatását és felismerni a veszélyeket, lehetőségeket. Én nehezen tudnék a nyersanyag árváltozások alakulásáról tippeket adni. De a szakterületemen a finanszírozás területén a jelenlegi helyzetben kirajzolódott a cikkben leírt lehetőség. Rendkívüli és várhatóan rövid ideig fennálló helyzet, állt elő, mert a bankok késleltetik a hitelkamatok emelését, az állam pedig támogatja a lakossági állampapír befektetéseket. Számos előnye van, a hitelfelvétellel egyidejű befektetésnek. A nehezen mozgatható ingatlanvagyon, a hitelképesek számára mobilizálható, így meg tudja védeni legalább részben ezt a vagyontárgyat az elinflálódástól. A pozíció bezárható, ha a kamatkörnyezet változik, a legjobb konstrukcióban 30 000 forintért végtörleszthető a hitel. Ha viszont a válság fordulópontján szembejönnek „kihagyhatatlan ajánlatok”, akkor lesz likviditás. A megteremtett likviditás, akár kisebb, részben nem várt élethelyzetekben is átsegít a nehezén. Nem ajánlom a konstrukciót azoknak, akik: tartanak a hitelfelvételtől, az ingatlanuk elzálogosításától, akik nem hitelképesek, akik aggódnak, hogy jövedelem nélkül maradnak a válság miatt. De, aki nyitott és megismerné a konstrukció többi részletét, személyre szabott tájékoztatást, és díjmentes támogatást szeretne a hitelfelvételi folyamatban, az keressen bizalommal.

, ,

Elszabadultak a hitelkamatok, mutatjuk, mit tehet

Miközben január elején még 1,06 százalékon és 1,54 százalékon állt az ötéves és tízéves BIRS referencia-kamatláb, júniusra mindkettő nagyságrendileg megkétszereződött. Ez a következő időszakban a piaci hitelek kamatainak további emelkedését valószínűsíti. Mivel ritkán van ennyire egyértelműen beazonosítható fordulópont a kamatpiacon, érdemes odafigyelni a változásokra. Röviden az alábbiakban megmutatom, mi történt, és mit lehet tenni, hogy senkit ne érjenek veszteségek a hitelkamat-emelkedés miatt. Olvass tovább

,

Miért érdemes átgondolni a hiteled a járvány hatására?

A koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig, ezen szigorítások feloldása elindult ám még nem vagyunk a folyamat végén. Nem csak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a kamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú kamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük. Az alábbiakban megmutatom, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolom, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Olvass tovább

Hitelkiváltás: Ne hagyj milliókat a bankoknál!

Mi a lakáscélú hitelkiváltás menete? Mikor számíthatsz elutasításra? Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból? Körbejártuk a legfontosabb kérdéseket.

Úgy csökkennek a kamatok, mintha súlyt kötöttek volna rájuk!

 

A hitelezési környezet soha nem látott mélységekben van, de korántsem volt ez így, még 5 évvel ezelőtt sem!

hitelkiváltás

 

Kevesen írnak arról, hogy ennek köszönhetően mennyit nyerhetnek azok, akik akár a 2008-2009-es forintosítás környén, vagy azt követően rögzített kamatozású hitelt vettek fel. Pedig hitelük kiváltásával számításaim szerint 1,5-4,5 millió forintot is nyerhetnek (lásd következő ábra) és a kamatkockázatot ebben a konstrukcióban sincs.

 

Fixált, tehát kamatkockázat mentes hitelek kiváltásval ennyi marad a zsebedben!

 

hitelkiváltás

 

Az ábra alapján, aki például 2009-ben az akkori brutálisan magas 15,19%-os átlagos kamat mellett fixálta hitelét (ami akkor 10 millió forint volt és azt 15 évre vette fel), annak most becsléseim szerint közel 144 ezer forint körül van a törlesztő részlete, ha a mostani kamatszinten kiváltaná, akkor az elkövetkező 6 évben 103 ezer forintra csökkenthetne a törlesztője, ezáltal közel 3 millió forintot tudna megspórolni.
Még, aki 2015-ben vette fel hitelét, az is nyer átlagosan havi 10 000 forintot a hitel kiváltásával, ami az lejáratig számított 13 év alatt több mint 1,4 millió megtakarítást jelent.
Természetesen ezek a számítások adott paraméterekre vonatkoznak, szívesen készítek személyre szóló kalkulációt is.
 

Mit érdemes tenni, ha változó kamatozású lakáshiteled van?

 

Tapasztalatom szerint sok embernek fogalma sincs, hogy milyen hitele van és abban milyen kockázatok vannak, ha egy ügyfelemet idézve az alábbit tapasztaltad „nekem nagyon jó hitelem van, sokat csökkent a törlesztőm”, akkor eddig jól döntöttél! Viszont légy óvatos, a törlesztőd romló kamatkörnyezetben elkezdhet emelkedni. Ha ki szeretnéd ennek zárni ennek a kockázatát, akkor érdemes lehet mostanában, ezek mellett a kedvező kamatok mellett megtenni azt. De ha még szeretnéd élvezni az alacsony törlesztőt, akkor mindenképp javaslom, hogy figyeld a BUBOR-t és ha elkezdenek romlani a kamatok, akkor újra gondolkodj el a kiváltáson, viszont akkor már nagyon gyorsan kell majd lépni!

 

Miért nehéz a hitelkiváltás? / Kényelmesebb nem tenni semmit, mint lépni!

 

Egyszer egy piaci árus füzetén láttam ezt az idézetet:

„ A lustaság mindig azonnal megtérül a kemény munka, csak a jövőben hozhat hasznot.”

 

Szerintem ez az egyik kulcsa lélektanilag annak, hogy szívesebben mentjük fel magunkat ezernyi teendőnkkel, vagy egyéb körülményekre hivatkozva az alól, hogy azokról a dolgokkal foglalkozzunk amiben nem mozgunk kényelmesen, még akkor is ha milliókról van szó! Légy okosabb ösztöneidnél, és legalább járd körbe a lehetőségeket, ha ilyen fontos dolgokról van szó!

 

Mi a lakáscélú hitelkiváltás folyamata?

 

Először keresd meg a hitelszerződésed és nézd meg az aktuális tartozásod. Ezt követően járd körbe, hogy milyen ajánlatokat kapsz, ha esetlegesen kiváltod a hiteled. Ha meggyőznek az eredmények akkor add még hozzá a költségekhez, a végtörlesztés díját (erről a legpontosabb információ a szerződésedben van), de azt fontos tudnod, hogy törvényileg kötelező a bankoknak engedélyezni a hitelkiváltás folyamatát, lehet hogy lassabb és bürokratikusabb, mint például egy új hitel felvétele, (de bármilyen módosításnál ez a tapasztalatom meglévő hitelek esetében). Legritkább esetben lehet ezt megoldani bankváltás nélkül (néhány esetben kamatfordulókor lehet váltani). És a folyamat része az is, hogy ugyanúgy megvizsgál a kiválasztott bank, mintha új hitelt vennél fel.

 

Mikor utasítanak el biztosan hitelkiváltás esetében?

 

A leggyakoribb okok ahhoz kapcsolódnak, amiért új hitelt se kapnál:
  1. Rendezetlen, késedelmes hitel/BAR (negatív KHR) listán szereplés, itt az a fontos, hogy 6-12 hónapja rendesen késedelem nélkül fizesd adósságaidat.
  2. Amennyiben nem elegendő az adósok jövedelme, vagy még nem telt le a próbaidő. A jövedelemnél az a főszabály, hogy az adósok valamennyi jövedelmének a (400 ezer alatt 50%-át), 400 ezer nettó jövedelem felett 60%-át nem haladhatja meg, a meglévő és új hitelek együttes törlesztő részlete. Már nincs kezes, aki egy hitelben adósként részt vesz, annak beszámítják a hiteltörlesztőt a terhei közé.
  3. Bankszámlamúlt hiánya, készpénzes jövedelem. Főszabályként, ha nem bankszámlára érkező leadózott rendszeres jövedelemről van szó, akkor NAV jövedelemigazolással tudnak hitelezni a bankok, ami azt követeli meg, hogy már több, mint egy éve fennálljon a tevékenység.

 

Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból?

 

Két alternatíva a sok közül:
  1. Pénzügyi értelemben a megtakarított, havi 20-40 ezer forintból lakáscélú hitelek mellé lehet kötni 1-2 lakásszámlát, és kihasználva a felhasználásuk egyik legegyszerűbb módját, be lehet törleszteni lejáratkor a lakásszámlát a meglévő lakáscélú hitelbe. Így el lehet érni további 3-600 ezer forintos további nyereséget az adókedvezmény miatt.
  2. Gyakran változnak az igények az évek folyamán, egyúttal felmerülhet a nagyobb ingatlan vásárlásának gondolata is, vagy szükségessé válik egy nagyobb felújítás. Ilyenkor a fenti fixált hitelek kiváltásakor nem kell kompromisszumot hozni, a korábbival azonos törlesztő és futamidő mellett is megvalósíthatóak lehetnek ezek a célok.