Tag Archive for: alapkamat

Sokan kérdezik, hogy akár lakásvásárlás, autóvásárlás, vagy egyéb tervezett nagyobb összegű kiadás előtt mibe fektessék a pénzüket rövid távra. Tekintettel arra, hogy hitelközvetítéssel foglalkozom, nincs pénzügyi érdekeltségem a megtakarítások kezelésénél, de egy hitelfelvétel előtt mindig átfogóan tekintjük át a személy, család pénzügyi helyzetét. Korábban kicsit nehéz volt erre az élethelyzetre igazán frappáns választ adni, hiszen a bankbetétek sok esetben méltatlanul alacsony kamatot fizettek, és még ki kell fizetni a tranzakciós illetéket és a kamatadót is. Ugyan napi szinten változnak, de azért a Diszkont kincstárjegy 10.04-ei kamatszintjei is meggyőzőek: 11,25-12,95% közötti hozamot lehetett elérni (lásd lenti táblázat), ha valaki éven belül fektet állampapírba. Ez azt jelenti, hogy ha valaki 10 millió forintért Diszkont kincstárjegy papírokat vásárol, akkor 11 137 833 forintja lesz 323 nap alatt (éves 12,95%-os kamat) és 10 420 433 forintja lesz 2022.02.22-én (éves szinten 11,25%-os hozam).

 

Befektessük-e az önerőt állampapírba?

Ingatlan vásárlás, de akár még építkezés esetén is felmerül, hogy akár néhány hónapra, de új építésű ingatlan esetében akár éves időtávon, mibe fektessék az önrészt. Meg kell találni az arany középutat az átadott foglaló kapcsán különösen új építésű ingatlan vásárlás esetében. Egyrészt a foglaló duplán jár vissza, ha az eladó elállna. Ez önmagában arra ösztönözne, hogy a jelenlegi emelkedő építési költségek mellett, magas foglalót tegyünk le, nehogy elálljon az építtető és másnak drágábban eladja mire elkészül. Másrészt egy új építésű ingatlan esetében, ha a kivitelező csődbe megy – például a kereszttartozások miatt egy jól prosperáló cég is veszélybe kerülhet – akkor viszont sok esetben nem, vagy csak kis részben sikerül visszakapni az átadott összeget. Hiszen a teljes pénzügyi rendezésig a generálkivitelező nevén van az ingatlan. És ugye a vételár nem függ attól, hogy mikor lesznek átadva az összegek. Pedig a fenti számításból jól látszódik, hogy milliókat is jelenthetnek az időközben „elvesztegetett” kamatok. Természetesen egy adásvétel soktényezős alkudozási folyamat, és egy építkezés esetében  többet lehet spórolni áremelés előtt megvásárolni az anyagokat, mint keresni a kamatokkal, ezért inkább egy táblázatot készítek, hogy milyen összeg és időtáv esetén mekkora Diszkont kincstárjegy kamattal lehet számolni:

 

A Diszkont kincstárjegy néhány alapvető tulajdonsága:

  1. Éven belüli lejáratú.
  2. Lejárat előtt is eladható (2022.10.03-án próbáltam egy összeget idő előtt visszaváltani, arra is kifizette az Államkincstár az időarányos kamatot). De lejáratkor fizeti biztosan a megvásárláskor előirányzott kamatot.
  3. Kamatadómentes, és államkincstári számláról a felszabadult összeg transzferálása is tranzakciós díj mentes.
  4. A hozamot fordított logika alapján számítják, a lejáratkor kifizetett összeg (névérték) 100%, vásárláskor pedig névérték alatt példaképpen az éves lejáratú (323 napos) papír esetében 89,61%-on lehet venni. Így megvásárlásakor visszafelé kell gondolkodni.
  5. 10 000 forintos címletekben vásárolható.

Diszkont kincstárjegyet, vagy az inflációkövető prémium állampapírt éri meg venni?

Hosszabb távú 5-7 éves befektetési időtávon a jelen inflációval terhelt időszakban kecsegtető lehetőséget kínál a lakosság részére elérhető prémium magyar euró -és forint alapú állampapír. Ennek a terméknek nem mennék bele a részleteibe, azonban azt kiemelném, hogy mindig az előző éves infláció alapján számol kamatot, azonban újításként a 2027/J és a 2029/I sorozat első éves kamata nem a 2020-as 5,1%-os infláció alapján kerül meghatározásra, hanem 11,2%. A kamatprémium az 5 éves papír esetében 0,75% a 7 éves papír esetében 1,5%. Jelen ismereteink szerint a hosszabb lejáratú állampapírok is visszaválthatóak a lejárat előtt is. Így akár rövid távra is érdemes lehet hosszabb lejáratú értékpapírt venni pénzügyi szempontból. Korábban még a MÁP Pluszról írtam, de a mostani inflációs környezetben már egyértelműen van annál jobb választás. Amikor azonban valaki a több éves megtakarítása befektetéséről dönt, akkor leginkább az államcsőd kérdése merül fel. A választás azon múlik, hogy ki-mit gondol ennek esélyéről.

 

Mennyi az esélye az államcsődnek? Akkor mi történne?

Alapvetően jelen pillanatban nem ismert olyan makrogazdasági tényező, ami miatt jelentős csődkockázatot árazna a piac. Az ország csődkockázati felára (CDS felár) az elmúlt 15 éves csúcsának (5 éves USD CDS 2012.01.05-én 735 bázispont volt) jelenleg a harmadát sem éri el. Azonban sok ember aggódik, mert sok minden változásban van, törékenyek és egymásra épülnek a gazdaságok, cégek, családok. Ezért is könnyebb állást foglalni a rövid lejáratú Diszkont kincstárjegyek mellett, mert rövidebb időtávon kisebb az államcsőd valószínűsége. Illetve egy csőd felé tartó folyamatban is inkább elképzelhető, hogy korlátozzák, drágítják a hosszabb eredeti futamidejű állampapírok visszaváltását. Vélhetően mindent meg fognak tenni a lejáró állományok vissza fizetéséért. Így a Diszkont kincstárjegyek visszafizetése némileg biztonságosabb. Például a PMÁP visszaváltási díja volt már 2%, most ismereteim szerint 1%, de változhat az is, hogy mekkora összeg visszaváltására vállal kötelezettséget a Kincstár –jelenleg 50 millió forint-. Az egyéb forgalmazók esetében – mint például a bankok – a díjak is magasabbak és még ekkora összeg visszaváltására sincs garancia. De normál időszakban másodpiaca is van az állampapíroknak, így nem csak az állam részére adható el. Emellett azt is el kell mondani, hogy a magyar lakosság birtokolja az állampapírok negyedét, mely nemzetközi összehasonlításban kiemelkedően magas arány, így különösen érdeke a Magyar Államnak óvni ezt a kapcsolatot.

 

Hogyan nyitottam meg a kincstári értékpapírszámlámat?

Előzetesen regisztráltam az államkincstári számla igényemet az alábbi oldalon. Majd időpontot foglaltam a személyes megjelenésre. Itt mindenben segítettek, ami fogalmat nem értettem, családtaggal együtt nyitottunk, tudtunk egymásnak meghatalmazást adni, különböző rendszerek kezelésére. Mondtak egy telefonszámot, hogy hol lehet állományadatokról érdeklődni.

A másik út, ha ügyfélkapus hitelesítéssel a személyes jelenlétet elkerülve kíván valaki számlát nyitni. Ilyenkor pontosan érteni, kell, hogy mi mit jelent. Itt található egy leírás a folyamatról és segédletek.

 

Összefoglalás

A jelenlegi rendkívüli inflációs környezetben sokat hallani, hogy nem szabad bankbetétben és otthon készpénzként tartani a megtakarításainkat, mert elértéktelenedik. Azonban az nem szokványos, hogy néhány hónap alatt is jelentős hozamot lehet elérni. A cikk célja az volt, hogy egészen a hogyan szintig lebontva bemutassa rövid távra hogyan érdemes befektetni az akár időszakosan rendelkezésre álló kisebb-nagyobb összegeket. Ez a módszer még kis összegű megtakarításra is tökéletet, ha havi lekötést választunk. Lejáratkor lehet kicsit mellé tenni és újra lekötni. De igazán látványos hozamokat nagyobb összeg, akár néhány hónapos megtakarítása esetén lehet elérni.

Lehetőség nyílik a lenti rövid összefoglalóból megismerni, hogy miért fognak a rezsi árak változása miatt a nagy méretű, korszerűtlen, osztatlan közös ingatlanok árai csökkenni. És ezzel párhuzamosan a kisebb, korszerűbb önálló ingatlanok értékei növekedni. Ha az élethelyzeted váltást indokol a közeljövőben, akkor gyorsan érdemes reagálni, hogy minél kevésbé árazódjanak be a rezsiemelés miatti változások az ingatlanárakba.

 

Az energiahordozók árát – különösen, ha az országban termelődnek– a kormányzat megállapíthatja a piaci ár alatt, akár tartósan is, ám a legtöbb kedvezmény idővel csökken vagy megszűnik. Minél tovább áll fenn, egy árbefagyasztás, annál jelentősebb eltérések alakulnak ki a piacokon. Ha példával kellene szemléltetni olyan ez, mintha kímélni szeretnénk a gyermekünket, ezért nem engednénk futni, helyette pihenne, minél több időt kihagy a sportolásból, annál nehezebb lesz majd valós versenyhelyzetben neki a többiekkel együtt futni. Szerencsére, nem egy lépésben közelítettük meg a piaci árat a lakossági energiahordozók esetében, hanem decembertől negyedévente kerülhet felülvizsgálatra, de akkor is jelentős átrendeződés várható a piacon.

2013-mas árakon konzerválták a rezsiárakat, azóta szépen lassan a növekvő bérek, ingatlanárak, és bérleti díjak mellett eltörpült, elinflálódott a rezsiköltség.

Amíg piac közeliek voltak a rezsiárak fontos szempont volt az ingatlan/albérlet választásnál, hogy:

  • Melyik ingatlanban hogyan szabályozható a hőmérséklet, akár helyiségenként?
  • Hol vannak párhuzamos, alternatív fűtési, illetve melegvíz ellátó rendszerek.
  • Melyik ingatlan megújuló energiahordozók, mint például napelem, napkollektor, hőszivattyú, geotermikus fűtésrendszer.
  • Mennyire korszerű az ingatlan, például milyen jól szigetelt az ingatlan, milyen korszerűek a nyílászárói?
  • Akkora-e az ingatlan, amekkora a család aktuális mérete, igényei alapján indokolt?

Mit lehet már most érezni és milyen változások zajlanak le az ingatlanpiacon fokozatosan?

  1. Kandallót, fa-szén tüzelésű kazánt nem lehet vásárolni.
  2. Tűzifára olyan hosszú lett az előjegyzési sor, hogy talán tél előtt ki se érnek vele.
  3. Rendkívüli módon megnőtt az érdeklődés a hőszivattyú, klíma és napelem iránt is.

 

2022.07.21-én a Magyar Közlöny is megjelent a rezsicsökkentés részleteivel. A rendeletek, jogszabályok megalkotásánál örökös dilemma, hogy ha minél több méltányolható esetet le szeretnének fedni, akkor nagy részletes és rendkívüli adminisztrációs teherrel járó jogszabályt kellene létrehozni. Így érhető, hogy a jelenlegi szabály nem tért ki minden eshetőségre. Például rendezi a társasházak esetét, de a több generációs, akár külön családok által használt használati megosztási szerződéssel rendezett osztatlan közös ingatlanokra nem terjed ki. Pedig ezeknél is sok esetben egy hőközpont, így egy fogyasztási hely található. Az ilyen ingatlanok, vagy társasházzá alakulnak, vagy nem tudják duplán érvényesíteni a kedvezményt.

 

Ezek alapján az alábbi irányú lakáspiaci tranzakciók várhatóak:

  1. Korszerűtlenből korszerűbbe
  2. Nagy alapterületűből kisebbe
  3. Osztatlan közösből önálló ingatlanba

 

Az ilyen strukturális változások, főleg egy több lépcsős rezsi emelés esetén nem feltétlenül azonnal épülnek be az ingatlanárakba. Így azt javaslom, hogy akinek nagy, korszerűtlen, többgenerációs ingatlana van és a közeljövőben el kívánja adni, az lépjen gyorsan. Aki pedig kicsi, korszerű, önálló ingatlanba menne, annak érdemes gyorsan lépnie, mert be fog épülni az ingatlanok árába.

 

Mekkora értékváltozás indokolt a rezsi árának változása miatt?

Az ingatlan váltáshoz sok esetben igénybe lehet venni támogatást, illetve szükséges lehet lakáshitel. Közgazdászként sok aspektusról szoktunk beszélni hitelvétel előtt. Megtervezzük a hitel lefutását, segítek megversenyeztetni a bankokat, kiszámolhatjuk a havi rezsiköltséget különböző piaci árak esetén. Az alábbi ára szemlélteti, hogy különböző többlet rezsi költség megfizetése helyett, az összeget inkább korszerűsítési, vásárlási hitel törlesztésre fordítva mekkora összegű hitel vehető fel. Például, ha valaki a jövőben 100 ezer forinttal többet fizetne rezsire, akkor 3%-os kamatozású CSOK hitelből 10 millió forintot tudna felvenni 10 éves futamidőre. És közel 12 millió forintot 8%-os kamatozású hitelből 20 éves futamidőre. Így mindenki ki tudja a várható rezsiköltség emelkedése alapján számolni, hogy mekkora összeget tudna az ingatlanára, vagy annak cseréjére fordítani.

Gyermeket nevelő családok a jelen szabályok értelmében 3 millió forintot vissza is igényelhetnek a minimum 6 millió forint felújítás esetén, és ehhez maximum 6 millió forintig 3%-os kamattámogatott hitelt is igényelhetnek.

 

Összességében megállapítható, hogy jelentős átrendeződés várható a piacon. Ugyanis a tendenciózus rezsiár befagyasztás azt eredményezte, hogy a korszerűtlen otthonok ára az „indokoltnál” magasabb szinten alakult ki a piacon. Aki igényeihez képest túl nagyban, korszerűtlen ingatlanban lakik és váltana, annak érdemes mihamarabb eladnia ingatlanát. Aki pedig vásárolna, felújítana annak érdemes lehet gyorsan lépnie, akár hitel felvétele mellett is.

Miközben január elején még 1,06 százalékon és 1,54 százalékon állt az ötéves és tízéves BIRS referencia-kamatláb, júniusra mindkettő nagyságrendileg megkétszereződött. Ez a következő időszakban a piaci hitelek kamatainak további emelkedését valószínűsíti. Mivel ritkán van ennyire egyértelműen beazonosítható fordulópont a kamatpiacon, érdemes odafigyelni a változásokra. Röviden az alábbiakban megmutatom, mi történt, és mit lehet tenni, hogy senkit ne érjenek veszteségek a hitelkamat-emelkedés miatt. Read more

Kamatláb, futamidő, törlesztőrészlet, THM – rengeteg megfontolandó tényezővel találkozhatunk, ha hitelfelvételre adnánk a fejünket. Mivel észszerű a kölcsönszerződést nem könnyelműen megkötni, érdemes is jól átgondolni ezeket a részleteket. Ennek érdekében az alábbiakban összeszedtem, milyen szempontokat érdemes mérlegelni hitelfelvétel előtt, hogyan érdemes megtervezni a havi törlesztőrészletet vagy egy már meglévő befektetési stratégia esetén akár az esetleges előtörlesztéseket is.

Read more

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.