Használt/új ingatlan vásárlás, építkezés előtt állsz, esetleg ingatlanportfóliót építesz? Igyekszem csokorba szedni az elmúlt évek, több, mint ezer hitelügylete és saját építkezésünk tapasztalatai alapján, hogy mire érdemes figyelni.

Minden ingatlan esetében érdemes lekérni a tulajdoni lapot. Ezt akár a Földhivatal online oldalán is lehet, évente ügyfélkapunként két alkalommal díjmentes a nem hiteles, teljes tulajdoni lap lekérése. Ebből megtudhatod, vásárlás esetében, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, mikor, milyen úton szerezte az ingatlant, van-e rajta haszonélvező, mekkora az ingatlan. Ezen túlmenően a hitelek, speciális bejegyzések (pl. műemlékvédelem, szolgalmi jog, végrehajtás, magánszemély jelzálogjoga) és számos egyéb dolog kiderül.

 

Illetve mindenképp tekintsd meg a szintén díjmentes, de ügyfélkapu regisztrációs belépéshez kötött elektronikus közműtérkép alkalmazásban elérhető adatokat. Ez lényegében a (Földhivatal online oldalán fizetős) térképmásolatnak megfelelő ingatlan és telekkontúrt is tartalmazó gyűjtés, sőt a légifelvételekkel is össze van fésülve. Igazán 21. századi élmény. Itt azt szoktuk figyelni, hogy milyen közművekkel van ellátva az ingatlan, és azok esetleg más telekkel is kapcsolatban vannak-e. Közútról, vagy közforgalom számára megnyitott magánútról, megközelíthető-e az ingatlan. A telken van-e olyan ingatlanrész, amely esetében a valóság eltér a térképmásolattól. Klasszikus probléma az olyan épületrész bővítés, mely nem került feltüntetésre a hatóságnál. Ezekkel legjobb esetben nem számolnak a bankok, de számos esetben a teljes ingatlan értéke nulla lesz.

Ezek akár alku tényezők is lehetnek, hiszen máskép kötődik az eladó egy öröklés útján szerzett ingatlan esetében, másképp, ha sok évtizede a sajátja, mintha nemrég vette volna. Illetve más egy rendezettlen, mint egy rendezett ingatlan értéke, végrehajtással terhelt ingatlanról ne is beszéljünk.

Alapvetően ennél mélyebbre nem érdemes szerintem kívülállóként menni, célszerű ügyvéddel felvenni a kapcsolatot ő majd leellenőrzi, ami kell (például műemlékvédelmi, környezetvédelmi hatósági, ártér övezeti és egyéb ritka, de korlátozó sajátosságokat) és felvilágosítást ad az egyes bejegyzésekről.

Természetesen meg kell tekinteni az ingatlant fizikai valójában is, akár többször is, akár műszaki szakemberrel is, hogy itt mire figyeljünk, az egy újabb bejegyzés témája lesz.

A tényeken túlmenően érdemes lehet a környéket felmérni, ha hosszú távra tervezel és van időd, akár beszédes lehet egy időre albérletbe költözni a környékre. Ha erre nincs idő, akkor különböző napszakokban leülni a környező padokra, figyelni az embereket és a benyomásaidat. Nagyon hasznos a közös képviselővel egyeztetni, hogy milyen felújítások voltak, miket terveznek, mi mindenképp szükséges, mekkora félretett összeg van erre a célra, milyen a fizetési morál, ki a biztosító, van-e különös lakó, mennyi ingatlant bérelnek, ha társasházról van szó.

Építkezés esetében más szempontok a fontosok, milyen a környék övezeti besorolása, mi és milyen feltételekkel építhető a telekre ingatlan? Általában a települések oldalán elérhető egy övezeti besorolás, de az építésztervező ezekben segíteni fog. Nagyon nem mindegy, hogy 3, vagy 50%-ban beépíthető például egy telek. A telek közművesítettsége, még telekvásárlási hitel esetében sem mindenki számára elvárás, de érdemes szem előtt tartani, hogy ez költséges, és nagyon időigényes folyamat. Ami még elérhető információ a helyi településrendezési terv, árulkodó lehet, hogy a közelben milyen fejlesztések vannak tervben, értéknövelő, de komfortcsökkentő tényező is lehet egy nagyobb változás. Itt is érdemes megismerni a szomszédokat, egy építkezés mindig kellemetlenségekkel jár az ottlakók számára, szerencsés, ha ezeket békés úton lehet rendezni. Apróságnak tűnhet, de több ügyfelemnek problémát okozott, hogy nem lehet bejelentés és megfelelő pótlás nélkül fát kivágni saját telken, ennek is érdemes elébe menni. Az építkezés esetében nagyon fontos az ingatlan tájolása, érdemes átgondolni előre, hogy hol kel fel a nap, hol megy majd le és a szerint elképzelni az álomotthont.

Új lakás vásárlásnál a fentieken túlmenően nagyon fontos megvizsgálni a generálkivitelező személyét. Mennyire biztos, hogy az átadott foglaló, előleg nem vész oda, egy esetleges csőd, végelszámolás, felszámolás miatt. Sajnos egyik ügyfelem építkezéséből is rémálom vált, amikor „meglépett” a kivitelező az önrésszel, de új lakás vásárlásnál még a telekhányad se kerül saját tulajdonba, ha a kivitelező másoknak is tartozik. Nem feltételen kell itt rosszhiszeműségre gondolni, elég egy nagyobb összegű keresztbe tartozás is. Itt érdemes megnézni a cég nyilvános információit, az e-cégjegyzékben és az e-beszámoló oldalán. Ha valaki nem tudja a nyilvános beszámolókat olvasni kérjen segítséget számviteli ismeretekkel rendelkező ismerősétől. Érdemes megnézni, mekkora tőkéje, tartaléka, bevétele, eredménye, hitelei vannak a cégnek, mikor szerezte meg tulajdonjogát a kivitelező. Nem csak szélsőséges nemfizetési esetek lehetnek, hanem csúszások, változtatások, minőségi kifogások.

Általában azt mondják, hogy a nagy kivitelezők megbízhatóbbak, mert a brandjük hírneve érdekében igyekeznek rendezni az esetleges nézeteltéréseket, tőkeerősebbek, jobban át tudnak erőforrásokat csoportosítani. De nagyon sok kis-közepes megbízható céget is láttam már. Fontos körbejárni a fizetési, és építési ütemezést. Nagyon fontos, hogy a klasszikus bankhitel a végén, jogi rendezettséget követőn folyósít. Sokszor el tud térni a műszaki átadás (néha itt akár be is lehet költözni), amikor elkészül nagyságrendileg az ingatlan, a használatba vételi engedély (melynek végén a teljes épületet tüntetik fel) és az albetétesítés (ekkor már minden lakásnak saját tulajdoni lapja lesz). A bankok többsége csak itt a legvégső pillanatan szeretne folyósítani, a kivitelezők pedig minél hamarabb szeretnék tovább forgatni a befektetett pénzüket, és sokszor a vásárlók is szeretnének költözni, de néha van idejük várni és biztosra szeretnének menni.

Remélem sikerült ebben a széleskörű témában való tájékozódáshoz egy kis iránytűt adnom. Az embereknek általában jelentős pénzügyi döntése egy ingatlan megvásárlása, ezért érdemes időt szánni a téma minél mélyebb megismerésére.

Határozottan élénkült az ingatlanvásárlási kedv és talán még ennél nagyobb mértékben a hitelfelvételi kedv is 2024 folyamán. A cikkben röviden áttekintjük milyen tényezők okozták ezt a változást. A magamhoz képest rövid cikk végén talán olvasóimban kirajzolódik a kép, hogy mennyire lehetünk egy ingatlanpiaci fordulat időszakában, így talán már most nem most érdemes tovább halogatni tovább az ingatlanvásárlást.

Ingatlanpiacra ható tényezők

  1. Reálbér növekedés tapasztalható 2024-ben. Ugyanis az előző évben az infláció, mint tudjuk 17,6% lett, és ennek kompenzálására a béremelések 2023 végén 2024 elején zajlanak le többségében. Mindemellett az árak emelkedése például a 2023 decemberi adatok alapján jellegében más, novemberről decemberre változatlanok maradtak a mért fogyasztói árak. Ez a két hatás együtt azt eredményezi, hogy az emberek elkölthető jövedelme növekszik. Ez pedig az egyik legfontosabb ingatlanvásárlást ösztönző tényező.
  2. A szélsőséges kockázatok kezdenek kiárazódni. Amikor elkezdődött az Ukrajnai konfliktus, akkor hirtelen mindenki alapjaiban gondolta újra a kiadásait és befektetéseit. Sajnos ugyan nem oldódott meg a konfliktus, de már nem olyan rosszak a vállalkozói és lakossági bizalmi indexek, mint korábban.
  3. Elhalasztott ingatlantranzakciók hatása kettős. A DunaHouse adatai szerint 2022-ben kicsit több, mint 150 ezer ingatlan cserélt gazdát, 2023-ban azonban csak 90 ezer. Ez lényegében a születési, halálozási, ki-bevándorlási természetes igényekből fakadó minimum érték. A 2008-as válságot követően is nagyjából 80-90 ezer közötti tranzakció valósult meg évente. Ez egyrészt potenciálisan ösztönző az elhalasztott vásárlások miatt. Másrészt – és ez a tényező erősebb – egy felhalmozódott kínálatot is jelent, ami alapvetően árcsökkentő hatású. Azonban mindenképp azt jelenti, hogy AZ átlagos kínálati oldalon lévő ingatlanok jobb minőségűek.
  4. Lakáshitelkamatok érezhetően csökkentek 2024 folyamán. A bankközi csereügyletek átlagos kamatai, a BIRS értékei egy nagyon jó fokmérője az elérhető legjobb lakáshitel kamatoknak. Ennek az értéke 2023 folyamán átlagosan 7-8% körül mozgott, míg 2024 folyamán kicsivel 6% alatt van. Ez már egy olyan kritikus szint, ahol a befektetők is elkezdenek gondolkodni, mert egy potenciális ingatlan felétékelődés mellett a bérleti hozammal együtt, ez már egy kitermelhető kamatszint. Illetve az összes visszafizetendő összeg is lényegesen csökkent a kamatcsökkenés által, amit a saját ingatlan vásárlók tartanak szem előtt. Akik még CSOK Pluszra is jogosultak számukra pedig egyértelmű, hogy megéri ingatlant vásárolni.
  5. Alternatív befektetési hozamok mérséklődése, egyértelműen az ingatlanpiaci befektetések felértékelődését eredményezi. Mivel már nem lehet 12%-on diszkont kincstárjegybe és 19%-os kamat mellett Prémium Állampapírba fektetni, mint 2023 folyamán, így sokan megfontolják, hogy ingatlant vegyenek a fenti egyéb kedvező tényezőket együttesen figyelembe véve.

 

Az ingatlanpiacra ható tényezők listája nem teljeskörű, de számomra alátámasztja, amit hitelezési kollégáim és én is tapasztalok, többszöröse ez érdeklődés a lakáshitelek iránt, mint 2023-ban. Az ingatlanos ismerőseim is sokkal többet dolgoznak, vélhetően ez érezhető lesz a pár hónap múlva megjelenő statisztikákon is.

2023. október 25-én a Kormányinfón további részleteket tudtunk meg a CSOK Pluszról. Igyekszem a jelenlegi CSOK fényében bemutatni a változásokat. Például, hogy kik fognak kiszorulni a CSOK Plusz során az igénylők körből, illetve azok dilemmáját, akik mostanában igényelnek CSOK-ot, hogy idén járnának jobban, vagy jövőre. És természetesen a leggyakrabban feltett kérdésekre is kitérek.

A CSOK 2023. végéig érvényes támogatáscsalád kulcsparaméterei az 5 000 fő feletti településeken :

Hasonlóképp a támogatások közé sorolható az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés

A 2024. januártól életbe lépő CSOK Plusz program számszerű elemei:

A jelenlegi CSOK esetében a 600 ezertől 10 millió forintig terjedő támogatás, az illetékmentesség és az ÁFA visszatérítés azonnal felhasználható, míg a 2024-től élő CSOK Plusz esetében csak a második, és a harmadik gyermek születésekor lesz majd 10-10 millió forint előtörlesztve a meglévő hitelbe. Mindkét esetében a támogatott hitel 3%-os kamatozású, végig fix hitel, akár 25 éves futamidővel. A CSOK plusz esetében az első évben csak a kamatot kell fizetni, tőketörlesztést nem, illetve az első gyermek születésénél (biztosan a másodikról még nem nyilatkoztak) egy évig szüneteltethető a támogatott hitel törlesztése.

Nézzük az igénylés főbb feltételeit az idei és a jövő évi esetben:

 

Ezek alapján, az eddigi CSOK igénylők 65-70%-a nem lesz jogosult jövőre a támogatásra, mert kizárólag meglévő gyermekre igényelte az eddigi CSOK támogatást felvevők nagyságrendileg kétharmada.

Kik szorulnak ki 2024-től biztosan a CSOK igénylésből?

A részletes szabályok 2023. novemberében várhatóak, ezért ezek az eddigi Kormányinfókon elhangzottak alapján kerültek összegyűjtésre:

  • Akik nem szeretnének már több gyermeket
  • Akik nem házasok
  • Akiknek van meglévő ingatlanuk, amit megtartanának (ezt nem direktben mondták, de többször utaltak rá)
  • Akik első ingatlanukat 80 millió forint feletti összegben vásárolják, vagy meglévő ingatlanukat eladva 150 millió feletti ingatlant vásárolnának
  • Ahol a házaspár hölgy tagja 41 év feletti

 

A jövő évi, vagy az idei CSOK-kal járunk jobban?

Aki nem szorul ki a jövő évben és még nem használta ki a CSOK nyújtotta lehetőségeket, az a fenti kérdést szokta leggyakrabban feltenni. Ennek megválaszolására összegyűjtöttem számszerűen a kedvezményeket 80 és 150 milliós ingatlan esetében.

Az illeték- és ÁFA kedvezmény jelenlegi szövegezése alapján ezek 2024-től 5 000 fő feletti településeken nem lesznek igényelhetőek.

A kamattámogatott hitel előnye jelenleg egy piaci hitelhez képest jelentős, mert a piaci hitelek kamata 6,7-7,5% között alakul a mostanában beadott ügyeim esetében. Azonban, ha visszatérnek a régi szép idők, amikor még 2,36%-os kamatú hitelt is közvetítettem, akkor a most felvett hitel kiváltásával ez az előny lecsökken.

Aki egyáltalán nem szeretne gyermeket vagy csak egy további gyereket vállalna, annak jellemzően a mostani szabályok szerinti CSOK a kedvezőbb. Annál inkább, minél több meglévő gyermek van már, és az is erre dönti a mérleget, ha új ingatlanról van szó. Értelemszerűen a használt ingatlanban gondolkodók és a több gyermek előtt állóknak lehet kedvezőbb a CSOK plusz. Illetve van egy speciális szabály első lakás vásárlása esetében CSOK Plusz felvétele esetén akár 10% önerő is elég lesz. Természetesen a részletszabályok, például a potenciális büntetés mértéke nagyon fontosak lesznek, mert a gyermek születés egy igazi misztérium.

Leggyakrabban feltett kérdések:

Aki még az idén elérhető CSOK-ot szeretné igényelni, annak mi a végső határideje?
Idén be kell fogadja a bank az igénylést. Tehát földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződéssel/hatályba lépett építési dokumentumokkal együtt be kell rögzítse. De az értékbecslés, bírálat, szerződéskötés folyósítás is megtörténhet 2023 vége után is.

Mikor lesznek nyilvánosak a részletszabályok?
A kormányinfón elhangzottak szerint november folyamán.

Meglévő gyermek miben számít?
Akinek vannak meglévő gyermekei(k), ott az igényelhető maximális hitel összegébe beleszámítanak a meglévő közös gyermekek. De, ha a CSOK plusz felvételét követően megszületik az első újabb gyermek, arra nem jár 10 millió forint előtörlesztés, csak ha további két gyermek születik még. A mozaikcsaládokról, ahol a pár minkét tagja hoz gyereket a korábbi kapcsolatából ott a figyelembe vehető gyerekek száma még a részletszabályozásra vár.

Akinek van élő CSOK szerződése az jogosult lesz az új konstrukcióra?
Átjárhatóság biztosan lesz közöttük vélhetően úgy ahogy eddig is, ha valaki büntetéssel visszafizeti a jelenlegi támogatását, támogatott hitelét, illetékmentességét, ÁFA kedvezményét, akkor az új cél mellett újra megigényelheti a CSOK pluszt.

Aki várandós a CSOK plusz igénylése esetében, annak a magzat már meglévő, vagy még vállalt gyermeknek számít?
Erről a részletszabályok döntenek majd, a babaváró esetében is még új gyermeknek számít, így szerintem itt is így fogják szabályozni ezt a kérdést.

Falusi CSOK mellé felvehető?
Igen a 2024-től igényelt Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz is igényelhető lesz.

 

 

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

A kormány 2023.06.22-én bejelentette, hogy a család-, és lakástámogatások egy részét átalakítja 2024. januárjától, aminek keretében a CSOK és a Babaváró hitel feltételei is változnak.

  • A Babaváró hitel maximális összegét megemelik 10 millió forintról 11 millió forintra.
  • Ugyanakkor az igénylési feltételek is változnak. A jövőben a házaspár hölgy tagjának életkora igényléskor nem haladhatja meg a 30 évet. A jelenleg érvényben lévő szabály alapján a feleség igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. A változásnál lesz egy türelmi időszak: 2025. év elejéig beadhatják igénylésüket olyan házaspárok is, ahol a feleség 30-40 év között van, ha már 12. hetet betöltött várandós.
  • Az 5 ezer főnél nagyobb települések esetében kivezetik a CSOK kedvezménycsaládot.
  • Az 5 ezer főnél kisebb települések esetében a CSOK támogatás/Falusi CSOK támogatás megmarad. Sőt az elérhető összeget is megemelik a használt ingatlanok esetében, és a települések listája is változik. Az új ingatlanok azonban csak önálló kivett lakóház udvar besorolásúak lehetnek, többlakásos ingatlanok itt se lesznek finanszírozhatóak. Azonban itt sem lehet majd önállóan csak a használt ingatlan vásárlásra a CSOK támogatást igénybe venni.
  • A CSOK kivezetése maga után vonja a hozzá kapcsolódó kiegészítő támogatások – illetékmentesség, áfa-visszatérítési támogatás, 3 százalékos kamatozású támogatott hitel – megszűnését is.

Mik a szabályváltozás okai és kiket érint?

Az alapvetően szigorodó, megszűnő lehetőségek szomorú oka, hogy a költségvetés hiánya az első negyedévben 2 089,7 milliárd forint, mely az éves tervezett 3 400 milliárdnak a 61%-a. Emellett az MNB-nek is 402 milliárdos vesztesége volt 2022-ben. De mindezek mellett sajnálom, hogy egy hosszú távú, kiszámítható családtámogatási programcsomaghoz hozzányúlnak. Azt lehet vitatni, hogy volt-e valós ösztönzője a családok gyermekvállalási hajlandóságára, de ha már van egy ilyen intézkedés, akkor a hosszú távú kiszámíthatóság nagyon fontos lenne. De abból kell főznünk, ami van. Így véleményem szerint érdemes átgondolni, hogy ennek fényében előre hozza-e valaki a lakáscélját, az eddig fel nem vett támogatott termékek kihasználása érdekében.

A babaváró hitel, egy stabil, gyermekeket tervező pár számára maximum akkor nem jó döntés, ha olyannyira külföldön tervezi életét, hogy a magyarországi címét teljesen meg kell szüntetnie. Ha a házasság instabil, vagy 5 éven belül nem várható gyermekszületés, akkor kifejezetten ellenjavat, mert a büntető kamata az első 5 évben – amikor még alacsonyabb – az 5 éves állampapírkamat 1,3%-a plusz 1%. Ami jelenleg 7,65%*1,3+1%= 10,945%. Normál lakáshiteleket pedig már 8% alatt is tudok közvetíteni több banknál is.

Az ingatlanvásárlás/ingatlancsere előre hozásának mérlegeléséhez készítettem egy táblázatot.

A CSOK támogatás „megreformálása”, nem csak a vissza nem térítendő támogatásról szól, hanem a hozzá kapcsolható illetékmentességről, és ÁFA visszatérítésről. Mivel év végéig érhető el még a CSOK támogatás, ezért most sok ember átgondolja, hogy előre hozza-e a vásárlást. Ami fontos véleményem szerint, hogy érdemes rövid határidőt szabni a döntésre, mert vélhetően többen hasonló döntés előtt állnak, és élesebb lesz azok számára a verseny, akik később kezdenek ingatlant keresni. A CSOK rendelet értelmében elég idén befogadni az igényléseket. Tehát idén kell adásvételi szerződést kötni – legyen szó akár, használt, akár új építésű ingatlanról – és a többi igazolással benyújtani a bankba. Persze ezt követően zajlik a bírálat, így megnyugtatóbb, ha jóváhagyják idén az igénylést. Építési hitel esetében az egyszerű eljárás benyújtását követően 15 nap el kell teljen, csak ezt követően lehet benyújtani az igénylést a bankba. Így akinek még telke sincs annak kifejezetten sietnie kell.

Mennyit veszítünk jövőre az új CSOK és babaváró hitel szabályokkal ?

A lakáshitel kamatok kapcsán újra előtérbe kerültek az egyedi kamatok. Tekintettel arra, hogy mérséklődtek a bankközi kamatok, a bankok olcsóbban tudnak forráshoz jutni, mint korábban. Így most lenne lehetőségük kedvezőbb hitelkamatokat kínálni. De azt láttam, hogy egy lélektani határ fölé már nem tudták/akarták vinni a hitelkamatokat, így inkább a marzsuk csökkent le. Most, hogy csökkennek a kamatok, így első körben a bankok nem a mindenki számára elérhető hirdetményi kamatokat mérséklik. Ilyenkor sokkal inkább egyediben tudunk kedvezőbb kamatokat kérni. Ez akkor fontos, ha szükség van az ingatlancélhoz a támogatott hiteleken túl egyéb hitelre is.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, használt ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 2,75 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Illetékmentes lehet a vásárlás CSOK igénylése esetén.
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne használt lakást vásárolni 50 millió forintért, ehhez van 15 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 1,43 millió CSOK támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 48,7 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 63,7 millió forintot költene a család.

 

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 35 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 71,5 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 86,5 millió forint lenne. Erre pedig még rájön az illeték összege, így a teljes költség 88,5 millió forint lenne.

A család a gyors lépés miatt 22,8 millió forintot spórolt. Nem feledkezhetünk meg az illetékmentesség megszűnéséről sem, ami további 2 millió forint megfizetését jelenti. Összességében a pénzügyi előny már 24,8 millió forintra tehető.

A fenti táblázat számszerű előnyeinek összefoglalása, új építésű ingatlan esetében.

Erre a célra jelenleg az alábbi kedvezmények érhetők el:

  • Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) 600 ezer Ft – 10 millió Ft összegben.
  • 3 százalékos kamatozású támogatott hitel legfeljebb 10/15 millió Ft összegben.
  • Áfa-visszatérítési támogatás – a vételár 5 százaléka.
  • A vásárlás után nem kell illetéket fizetni, amennyiben CSOK-ot is igényel a vevő.
  • A vételár kedvezményes áfát tartalmaz (27% helyett 5% az adó mértéke).
  • Babaváró hitel legfeljebb 10 millió forint összegben.

Bemutatnám, egy konkrét példán keresztül a támogatási rendszer átalakításának hatását. Tegyük fel, hogy gyermektelen fiatal pár szeretne új lakást vásárolni 60 millió forintért, ehhez van 20 millió forint saját megtakarításuk. A pár két gyermeket vállalna, a hölgy jelenleg 33 éves. Terveik szerint kihasználnák az összes elérhető támogatást.

Idén év végéig a család kaphatna 2,6 millió CSOK támogatást, elnyerhetnének 2,85 millió forint adó-visszatérítési támogatást, igényelhetnének 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forint 3 százalékos kamatozású támogatott kölcsönt. Ezek mellé már csak 14,5 millió forint piaci hitelre lenne szükség. (Emellett az illetéket sem kell megfizetni, ami nem a vételár része, de nagyon is fontos elem, hiszen 2,4 millió forint megtakarítást eredményezhet.)

A hiteleknél 20 éves futamidőt választva a kölcsönökre visszafizetendő összeg 51,9 millió forint lenne, az önerővel együtt a vásárlásra 71,9 millió forintot költene a család.

Megjegyzés: Azt feltételezve, hogy a gyerekek a futamidő 25. és 61. hónapjában születnek meg. A jelzáloghitelhez kapcsolódó tartozáselengedéssel nem számolva.

Jövő évben a család semmilyen támogatást nem kaphatna meg, vagyis az önerőn felüli teljes 40 millió forintot piaci hitelből kellene megfinanszírozni. A kölcsönre 20 éves futamidő esetén összesen 85,1 millió forintot kellene kifizetni, a vásárlásra kifizetendő összeg tehát 105,1 millió forint lenne. A teljes költség pedig az illeték 2,4 millió forintja miatt 107,5 millió forintra rúgna.

A család a gyors lépés miatt 33,1 millió forintot spórolt. A fenti példához hasonlóan az illetékmentesség megszűnése további 2,4 millió forint megfizetését jelenti, azaz összességében a pénzügyi előny már 35,5 millió forintra tehető.

Akkor végül sietni kell, különben rosszul járunk?

Minél több támogatásra jogosult valaki annál inkább érdemes az idei évben belevágni. Egy állítás mindenképp igaz, ha valaki szeretne idei feltétételekkel, támogatás igénylése mellett belevágni az új otthon megteremtésébe, annak mihamarabb érdemes lendületbe kerülnie, hiszen az év végi határidő egy adottság, a családok számára ideális ingatlanok száma véges, így a későn ébredők már rosszabb ingatlanok közül válogathatnak. Ha valaki nem a családtól kapja az önerejét és megvan benne a bizalom például az állampapír befektetések iránt, akkor érdemes minimális önerővel vásárolni és mellette egyidejűleg befektetni is.

A közreműködésemért a bankok fizetnek jutalékot, így a közreműködésem díjmentes. Ha szeretnéd, hogy tapasztalatommal, szakértelmemmel támogassalak lépj velem kapcsolatba.

A 2022. évi 218. számú Magyar közlönyben megjelentek a családtámogatások módosításai. Így a jelenlegi költségvetési helyzetben se szünteti meg a kormány a legtöbb családtámogatási intézkedését. 2023-ban is elérhető lesz a CSOK, ÁFA visszatérítés, illetékmentesség, babaváró hitel, csak hogy a legfontosabbakat említsem. Sokszor mondják, hogy a családpolitikai intézkedéseknél a hosszú távú kiszámíthatóság is nagyon fontos. Tapasztalataim szerint nem a támogatásokért vállalnak az emberek gyermeket, de az egyértelmű, hogy aki egyébként is szeretne az így könnyebben el tud indulni saját otthon felé vezető úton. Ha megjelenik egy új intézkedés az sok esetben megemeli az ingatlanok árát, ezért is örülök a stabilitásnak, mert így nem érvényesül annyira az ingatlanpiacon az árfelhajtó hatás.

De lássuk milyen intézkedés maradt és mennyi ideig vehető igénybe:

Támogatások2023

 

Ha szeretnéd átlátni mire vagy jogosult, és mik a támogatási elemek részletei keress meg bizalommal.

Lehetőség nyílik a lenti rövid összefoglalóból megismerni, hogy miért fognak a rezsi árak változása miatt a nagy méretű, korszerűtlen, osztatlan közös ingatlanok árai csökkenni. És ezzel párhuzamosan a kisebb, korszerűbb önálló ingatlanok értékei növekedni. Ha az élethelyzeted váltást indokol a közeljövőben, akkor gyorsan érdemes reagálni, hogy minél kevésbé árazódjanak be a rezsiemelés miatti változások az ingatlanárakba.

 

Az energiahordozók árát – különösen, ha az országban termelődnek– a kormányzat megállapíthatja a piaci ár alatt, akár tartósan is, ám a legtöbb kedvezmény idővel csökken vagy megszűnik. Minél tovább áll fenn, egy árbefagyasztás, annál jelentősebb eltérések alakulnak ki a piacokon. Ha példával kellene szemléltetni olyan ez, mintha kímélni szeretnénk a gyermekünket, ezért nem engednénk futni, helyette pihenne, minél több időt kihagy a sportolásból, annál nehezebb lesz majd valós versenyhelyzetben neki a többiekkel együtt futni. Szerencsére, nem egy lépésben közelítettük meg a piaci árat a lakossági energiahordozók esetében, hanem decembertől negyedévente kerülhet felülvizsgálatra, de akkor is jelentős átrendeződés várható a piacon.

2013-mas árakon konzerválták a rezsiárakat, azóta szépen lassan a növekvő bérek, ingatlanárak, és bérleti díjak mellett eltörpült, elinflálódott a rezsiköltség.

Amíg piac közeliek voltak a rezsiárak fontos szempont volt az ingatlan/albérlet választásnál, hogy:

  • Melyik ingatlanban hogyan szabályozható a hőmérséklet, akár helyiségenként?
  • Hol vannak párhuzamos, alternatív fűtési, illetve melegvíz ellátó rendszerek.
  • Melyik ingatlan megújuló energiahordozók, mint például napelem, napkollektor, hőszivattyú, geotermikus fűtésrendszer.
  • Mennyire korszerű az ingatlan, például milyen jól szigetelt az ingatlan, milyen korszerűek a nyílászárói?
  • Akkora-e az ingatlan, amekkora a család aktuális mérete, igényei alapján indokolt?

Mit lehet már most érezni és milyen változások zajlanak le az ingatlanpiacon fokozatosan?

  1. Kandallót, fa-szén tüzelésű kazánt nem lehet vásárolni.
  2. Tűzifára olyan hosszú lett az előjegyzési sor, hogy talán tél előtt ki se érnek vele.
  3. Rendkívüli módon megnőtt az érdeklődés a hőszivattyú, klíma és napelem iránt is.

 

2022.07.21-én a Magyar Közlöny is megjelent a rezsicsökkentés részleteivel. A rendeletek, jogszabályok megalkotásánál örökös dilemma, hogy ha minél több méltányolható esetet le szeretnének fedni, akkor nagy részletes és rendkívüli adminisztrációs teherrel járó jogszabályt kellene létrehozni. Így érhető, hogy a jelenlegi szabály nem tért ki minden eshetőségre. Például rendezi a társasházak esetét, de a több generációs, akár külön családok által használt használati megosztási szerződéssel rendezett osztatlan közös ingatlanokra nem terjed ki. Pedig ezeknél is sok esetben egy hőközpont, így egy fogyasztási hely található. Az ilyen ingatlanok, vagy társasházzá alakulnak, vagy nem tudják duplán érvényesíteni a kedvezményt.

 

Ezek alapján az alábbi irányú lakáspiaci tranzakciók várhatóak:

  1. Korszerűtlenből korszerűbbe
  2. Nagy alapterületűből kisebbe
  3. Osztatlan közösből önálló ingatlanba

 

Az ilyen strukturális változások, főleg egy több lépcsős rezsi emelés esetén nem feltétlenül azonnal épülnek be az ingatlanárakba. Így azt javaslom, hogy akinek nagy, korszerűtlen, többgenerációs ingatlana van és a közeljövőben el kívánja adni, az lépjen gyorsan. Aki pedig kicsi, korszerű, önálló ingatlanba menne, annak érdemes gyorsan lépnie, mert be fog épülni az ingatlanok árába.

 

Mekkora értékváltozás indokolt a rezsi árának változása miatt?

Az ingatlan váltáshoz sok esetben igénybe lehet venni támogatást, illetve szükséges lehet lakáshitel. Közgazdászként sok aspektusról szoktunk beszélni hitelvétel előtt. Megtervezzük a hitel lefutását, segítek megversenyeztetni a bankokat, kiszámolhatjuk a havi rezsiköltséget különböző piaci árak esetén. Az alábbi ára szemlélteti, hogy különböző többlet rezsi költség megfizetése helyett, az összeget inkább korszerűsítési, vásárlási hitel törlesztésre fordítva mekkora összegű hitel vehető fel. Például, ha valaki a jövőben 100 ezer forinttal többet fizetne rezsire, akkor 3%-os kamatozású CSOK hitelből 10 millió forintot tudna felvenni 10 éves futamidőre. És közel 12 millió forintot 8%-os kamatozású hitelből 20 éves futamidőre. Így mindenki ki tudja a várható rezsiköltség emelkedése alapján számolni, hogy mekkora összeget tudna az ingatlanára, vagy annak cseréjére fordítani.

Gyermeket nevelő családok a jelen szabályok értelmében 3 millió forintot vissza is igényelhetnek a minimum 6 millió forint felújítás esetén, és ehhez maximum 6 millió forintig 3%-os kamattámogatott hitelt is igényelhetnek.

 

Összességében megállapítható, hogy jelentős átrendeződés várható a piacon. Ugyanis a tendenciózus rezsiár befagyasztás azt eredményezte, hogy a korszerűtlen otthonok ára az „indokoltnál” magasabb szinten alakult ki a piacon. Aki igényeihez képest túl nagyban, korszerűtlen ingatlanban lakik és váltana, annak érdemes mihamarabb eladnia ingatlanát. Aki pedig vásárolna, felújítana annak érdemes lehet gyorsan lépnie, akár hitel felvétele mellett is.

A jelenlegi inflációs, és változó gazdasági környezetben számos kérdés merül fel abban, aki azon gondolkodik mennyire jó dolog az ingatlanbefektetés. Mekkorák lesznek a hitelkamatok? Hogyan változnak az ingatlanárak? Mennyi önerőt fektessek ingatlanba? Gyűjtsek még tovább? Megpróbálok többek között ezekre is megalapozott választ adni a lenti cikkben.

 

Az inflációs nyomás miatt a kamatok további jelentős emelkedése várható.

Ha egy szemléletes ábrát kellene választani, az az amerikai inflációs adatsor lenne. Számos tényező van, amely nemzetközi szinten is az árak emelkedését támogatja, mint például:

  1. Az üzemanyag és a nyersanyagok árának emelkedése.
  2. A COVID alatt felhalmozott veszteségek kompenzálása áremeléssel.
  3. Szűkülő kínálat, az ellátási lánc problémák, leállások, és régiósan a háború miatt.
  4. Az elmúlt évtizedek globalizálódó gazdasága, a bizonytalanságok miatt ellentétesen fog lezajlani az elkövetkező években, mely kisebb mértékben, de hosszabb távon árfelhajtó hatású.

Forrás: https://www.portfolio.hu/gazdasag/20220610/megerkezett-a-fontos-amerikai-inflacios-adat-549961

 

Magyarország eddig is jelentős kamatemelésekre kényszerült, de eddig a „nagy” országok, Amerika, Németország nem emelte érdemben, tendenciózusan az irányadó kamatát. Mára azonban egyértelművé vált, hogy a nagyobb piaci szereplőknek is emelnie kell, hogy megfékezzék az inflációt. Tekintettel arra, hogy mi hozzájuk képest kell jobb befektetési alternatívát kínáljunk, így egyértelmű, nekünk is továbbra is emelnünk kell az irányadó kamatokon. Az egyhetes betét- és az alapkamat emelésének hatására a hitelkamatok is tovább fognak emelkedni.

Mekkora hitelkamat várható?

Az infláció várhatóan 2022. második felében éri el a csúcsát. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrán háború és kiegyezik Magyarország az Európai Unióval úgy is két számjegyű állampapír, és hitelkamatok várhatóak. Ez azt jelenti, hogy további 3-6%-kal is emelkedhetnek a hitelkamatok.

 

Tippek dinamikusan emelkedő hitelkamat és inflációs környezetben:

 

Aki hitelből vásárol, annak érdemes gyorsan lépnie, mert a kamat emelkedése miatt az ingatlanok értékének csökkenésénél nagyobb arányban növekszik az összes visszafizetendő összeg:

A fenti ábra értelmében, ha valaki az ingatlan értékének 40%-ig vesz fel hitelt 20 év futamidőre, akkor ha csak 3%-kal kényszerül magasabb kamaton felvenni, akkor is 18,%-kal magasabb az összeg hitelköltsége az ingatlan arányában. Tehát 20 éves futamidejű hitelek esetében 10-50%-os ingatlanár csökkenést kompenzál 3-4%-os hitelkamat emelkedés, így hitelfelvétel esetében nem érdemes halogatni a vásárlást. Az ingatlanok várhatóan nominál értéken (a tényleges eladási ár) nem fognak csökkenni, ezért aki kivár és hitelből vásárol ingatlant, az a magasabb kamatok miatt a hitel összes visszafizetendőjén többet veszít, mintha most lépett volna.

 

Tekintettel arra, hogy állampapír hozam alattiak a hitelkamatok. Így jobban megéri részben hitelből venni ingatlant és állampapírba fektetni, mint tisztán készpénzből vásárolni.

Sok szó esik a jelenlegi inflációs környezetben az infláció követő állampapírról, és véleményem szerint is vetekszik, mind a forint, mind az euró alapú prémium állampapír a legjobb befektetési lehetőség címért, amennyiben valaki nem zárkózik el ettől a befektetési formától. Azonban ennél egy vélhetően kisebb összegű, de teljesen egyértelmű arbitrázs (kockázat nélküli biztos hozam, annyiban nem pontos a kifejezés használata, hogy jelen példában állampapírba fektetünk, mely mindig hordozza az államcsőd valószínűségét) lehetőség van a piacon, akkor is, ha „normál” 5 éves állampapírba fektetünk, az akk.hu-n ennek éves hozama 8,27%. Nézzük meg, hogy a hitelköltségen felül mekkora hozamot lehet elérni, ha készpénz helyett hitelfelvétellel történik az ingatlanvásárlás, és egyidejűleg állampapírba fektetünk. 10 millió forint 3 927 ezer forint hozamot hoz 5 év alatt, ha évente, a hitel költsége a most elérhető egyik legjobb hitelkamat mellett 3 927 ezer forint, tehát 950 ezer forintot befektetésarányosan 9,5% az 5 évre jutó extra hozam

A jelzáloghitelek elő- és végtörleszthetőek maximum 2%-os díj ellenében, ennek értelmében akár bankon kívül akár bankon kiváltható kedvezőbb feltételek esetén a lakáshitel.

A 2009 CLXII. évi törvény értelmében jelzáloghitelek elő- illetve végtörlesztési díja nem lehet magasabb, mint az előtörlesztett összeg 2%-a. Minősített Fogyasztóbarát Hitelek esetében ez maximum 1%. Így, ha az aktuális hitelnyújtó bank nem kínálna kedvező ajánlatot a hitel bankon belüli aktuális kamaton történő refinanszírozására, akkor milliónként 10-20 ezer forintért ki lehet váltani másik bankban a hitelt.

 

Aki egyébként is tervez ingatlan vásárolni, annak nem érdemes halogatnia az alábbi esetekben:

    1. Ha néhány éven belül aktuális a cél. Nézzük meg az állampapírok hozamát most és 1,5 éve. Teljesen átrendeződött, jellemzően a hosszabb távú kamatok magasabbak szoktak lenni, hiszen hosszabb idő alatt nagyobb a bizonytalanság. Így is volt ez egy évvel ezelőtt, de mára a legmagasabb állampapír kamat az 5 éves. Ennek fényében a piac jelenlegi várakozása alapján a jelenlegi gazdasági krízisből várhatóan 5 év múlva kezdünk érdemben kilábalni.

    1. Aki arra számít, hogy az ingatlanok ára jelentősen csökkeni fog. Amennyiben nem terjed tovább az Ukrajnai háború és megegyezés születik az Európai Uniós forrásokról, akkor nem várható érdemi (nominális, ténylegesen az ingatlanért fizetett) ingatlan árcsökkenés. Az ingatlanok ára leginkább a munkaerőpiaccal korrelál (mozog együtt), mely jövője kapcsán az MNB rendkívül optimista, infláció felett növekvő béreket és a foglalkoztatottság növekedését várja. Válságok esetében se volt éves szinten kiugróan magas árcsökkenés, csak akkor van gond, ha tartós.
    2. Sokan mondogatják, hogy gyűjtenek még önerőt, hogy ne kelljen annyi hitelt felvenni. Sajnos, ha a hitelek kamat emelkedik, az a fentiek értelmében „elviszi” a magasabb törlesztő kedvező hatását.
    3. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    4. Támogatásokat venne fel. A jelenlegi ingatlancélra használható családtámogatási intézkedések – CSOK, CSOK hitel, ÁFA, Illetékmentesség, Babaváró hitel, otthonfelújítási támogatás, lakáshitel előtörlesztés, most aktuálisan kimerült Zöld hitel – kiugróan széleskörűek és bőkezűek, és sajnos a kamatok emelkedése miatt a már meglévő támogatások költségvetési terhe is egyre magasabb lesz. Így van esély rá, hogy ezek köre változik, vagy az igénylési feltételek szigorodnak.
    5. Hitelképesség nem szikla szilárd. Minél tovább emelkednek a kamatok, annál több hitelnek lesz kamatfordulója és emelkedik meg a havi törlesztő részlete. Amennyiben csökken a hitelek visszafizetési hajlandósága úgy drágulnak a hitelek és/vagy szigorodnak a hitel nyújtásának feltételei. De például a KATA átszabása is okozhatja a KATA jövedelemmel rendelkezők hitelképességének romlását. Általában bizonytalanabb környezetben a bankok szigorítanak kamat, illetve bírálati rendszerükön.

Mit ne tegyünk a jelen környezetben sem:

    1. Ne vegyünk saját részre olyan ingatlant, amit 5-10 éven túl tudunk csak visszafizetni. A helyett hogy a mostani környezetben túl nagyon ugranánk előre, érdemesebb lehet inkább kisebb ingatlant venni és bérbe adni, majd azt eladva elérni a nagyobb célt.
    2. Ne vegyünk rossz helyen, kompromisszumos ingatlant csak azért mert olcsó. Hiszen az ingatlan legfontosabb értéke a lokáció.

 

Összefoglalás: A cikk célja a hitelközvetítői prakszisom során felmerülő legfontosabb kérdések csokorba szedése. Minden állítás egy feltételrendszer esetén igaz. Könnyen lehet a mostani gyakran változó környezetben, hogy egy előre nem látott változás felülírja ezek érvényességét. Azonban közgazdasági szemmel rendkívüli, hogy a hitelkamatok az infláció és az állampapír hozamok alatt vannak ezt pénzügyi szempontból érdemes kihasználni.

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

Amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni az ingatlant akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.

 

A hitelkamatok soha nem látott mélységben vannak, 15 éves fix kamat már 4,19%-tól elérhető, az infláció 3%-os érték körül mozog, tehát a reál hitelkamat már alig haladja meg az 1%-ot. Ilyen kamatkörnyezet soha nem volt Magyarországon, így érthető hogy népszerű az ingatlanbefektetés, de lássuk mi a jövedelmezősége ennek a befektetési formának.

Az ingatlanbefektetésen elérhető hozamok forrásai az alábbiak:

  1. Ingatlan értéknövekményéből származó hozam
  2. Hasznosításából származó hozam

Ingatlan értéknövekményéből származó hozam

 

Az ingatlan befektetés hosszú távon infláció feletti jövedelmet biztosít. Egyesült Királysági idősort tekintve (magyar ilyen hosszú időtávra nem elérhető) 40 év alatt infláció felett háromszorosára növekedett az ingatlanok értéke. MNB munkatársa azt nyilatkozta, hogy az elkövetkező 1-2 évben nem lát ingatlanpiaci árak csökkenésére utaló tényezőt, illetve, hogy az ingatlanok drágulásának az oka a alacsony finanszírozási környezet és a befektetési célú ingatlanvásárlás. Miért gondolja azt szisztematikusan annyi ember, hogy befektet? Miben más a mai környezet mint a 2008 előtti, miért nem várható a korábbihoz hasonló tömeges hitelbedőlés? 1. A hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, 15 éves fix kamat már 4,19%-on elérhető jelzáloghitelre, míg 2007 januárjában az 5 éven túl fixált jelzáloghitelek átlagos kamata 9,96% volt. 2. Nem devizában adósodnak el az emberek, így nem növekedhet a tőketartozás. 3. Az MNB 2014-ben jelentősen szabályozta a hitelfelvétel feltételeit, hisz a hitel adósai összessített jövedelmüknek 30-60%-os mértékéig vállalhatnak hiteltörlesztést, megszűnt a korábbi kezes, aki akárhány embernek „fejavíthatta” a hitelképességét. 4. Az alternatíva befektetések kamata jelentősen csökkent, például a 10 éves állampapírok hozamai  2017 januárban 7,05% volt, míg 2019. márciusában 2,86%. 5. A reálbérek (ezek már az inflációval csökkentve vannak) a 2017-es 114 282 forintról 2018-ra 219 112 forintra növekedtek, tehát közel megduplázódtak.

Persze bármikor lehet egy válság, lehet olyan peches valaki, mint a fenti ábrán 1998-ban befektető ember, akinek reálértéken csak 15 év múlva érte el az ingatlanja a vásárlási értéket, de aki hosszú távra vásárol és megteheti, hogy nem értékesíti az ingatlant, az nem veszít a vásárláson akkor sem. És még a 40 év alatt legrosszabb pillanatban vásárló is ingatlanénak érétke is növekedett az infláció mértékével, így jogos feltételezés egy ingatlanbefektetésnél minimum az inflációval növelni az ingatlan értékét a hozamszámítások során.Az ingatlan hasznosításából származó hozam:

  • Az ingatlanok bruttó bérleti díja a 2019.05.01-ei letöltés alapján Európa kiemelt országaiban az alábbiak:

 

  • Bérleti hozam számításnál azt fontos még meghatároznunk, hogy átlagosan hány hónapot áll kiadatlanul az ingatlan, illetve mekkora értékű pótló beruházást kell végezni rajta az állapota fenntartása érdekében (a számítások során, ezt e kettőt egy tényezőben becsültem egyszerűsítés céljából, abban, hogy hány hónapot van kiadva évente az ingatlan).
  • Emellett az adózást kell szem előtt tartani; hosszú távú bérbeadás esetén, a legegyszerűbb átalányadózás esetén, a bevételek 90%-ára kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, ami effektíve így 13,5%-os adókulcsot jelent.
  • Illetve, ahogy az ingatlanok értéke növekszik várhatóan legalább az inflációval növekedhet a bérleti díj is.


Egyéb feltételezések a számításokhoz:

 

A finanszírozás is fontos szempont lehet, a lenti kalkulációk esetében a most elérhető legjobb 15 éves fix kamatperiódusú és futamidejű, 4,19%-os kamat melletti 100%-os hitelfelvétel mellett (pótfedezet bevonásával megvalósítható) végzem el a számításokat, azt feltételezve, hogy az a befektetések alternatívaköltsége a most induló 4,95%-os átlagos hozamú új állampapír.

Egy 30 milliós befektetés esetén a bérleti díjból származó leadózott hozam 11 havi bérbeadást feltételezve (30 000 000* 5,24%* 11/12*0,865) 103 872 forint az első évben, 3%-os inflációt feltételezve (103 872 * 1,03) 106 988 forint a második évben és így tovább. A 30 milliós hitel havi törlesztője 224 774 forint. Ha 100%-ban hitelből veszünk ingatlant, akkor e kettő különbségét kell havonta átlagosan a hitelbe fizetnünk, ez az első évben átlagosan havi 120 902 forint, a 15-ben pedig már csak 67 658 forint. Ha ezeket a többletbefizetéseket állampapírba befektetnénk ingatlanbefektetés helyett, akkor 25,63 millió forintot realizálnánk a 15 év alatt kamatokkal együtt. Tehát 25,63 millió forintba kerül 2034-es értéken, hogy legyen egy 46,74 millió (30 millió * 1,03^15) forintos tehermentes ingatlanunk 15 év múlva.

Tehát 0 forint kezdeti befektetéssel 30 milliós hitelből, az bérleti díjon felül 15 év alatt összesen 25,63 millió forintot kell kifizetni 2034-es értéken (4,95%-os alternatív befektetési lehetőség figyelembe vételével) ahhoz, hogy legyen egy most 30 milliós ingatlanunk, amint nyerünk (30-25,63) 4,37 millió forintot, illetve várhatóan az inflációval legalább növekszik az ingatlan értéke így 46,74 millió forintot ér majd, így az ingatlan értéknövekményén 16,74 millió forintot lehet realizálni.

Tehát nulla kezdeti befektetés mellett több, mint 21 millió forinttal ér majd többet a tehermentes ingatlanvagyon 15 év múlva, mintha a megszerzésére szánt összeg állampapírba lett volna fektetve. Ha eltekintünk az időértéktől, akkor 17,3 millió forintot kell befektetnünk a bérletii díjon felül egy 30 milliós értékű ingatlan megszerzéséért. Továbbra is állítom, hogy a hitelképesség érték.

Nézzük meg, hogy a hitelből történő ingatlanvásárlással 15 év múlva mennyivel ér többet a vagyon, ahhoz képet, mintha állampapírba fektetnénk a havi törlesztőrészlet bérleti díj feletti részét, különböző inflációs és éves bérbeadási hónapszám mellett.

Forrás: saját számítás

 

Konklúzió

A fenti érzékenységvizsgálat azt az eredményt mutatja, hogy amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
Persze nem állítom, hogy minden körülmények között érdemes ingatlanba fektetni, leginkább hosszú távra éri meg biztosan, hisz jöhet egy harmadik világháború, vagy bármilyen pénzügyi összeomlás, ami miatt időszakosan lecsökkenhetnek az ingatlanárak, aki akkor ad el, az rosszul jár. Készpénzből kevésbé éri meg ingatlant venni, mint hitelből, mert a hitelkamat csak 4,19% a hamarosan elérhető legjobb állampapír pedig 5 éves időtávon 4,95%-os hozamot kínál (bár kérdés, hogy milyen állampapír konstrukciók lesznek 5 év múlva, amikor már nem kell többlet magyar lakossági finanszírozást bevonni, csak megújítani a lejáró állományt).  Ezen kívül érdemes megfontolni az alább részletezett általonos ingatlanvásárlási elveket is, amennyiben valaki azon gondolkozik, hogy tulajdonossá váljon.
Általános elvek ingatlanvásárláshoz:
  1. Amennyiben az ingatlanvásárlásra befektetésként tekintünk, akkor nagyon fontos hogy erre a vagyonelemre, a teljes portfóliónk részeként tekintsünk. Legyen a portfólióban biztonsági tartalék, likvid rész, kockázatmentes rész, és kockázatvállalási hajlandóság szerint kockázatos rész.
  2. Az ingatlan befektetésen elérhető hozamot érdemes hasonló kockázatú alternatív befektetési lehetőségek hozamával összevetni, ennek fényében érdemes meghozni a pénzügyi döntést.
  3. Az ingatlan befektetésnél az egyik legfontosabb szempont a lokáció, ezt sosem szabad szem elől téveszteni. Egyébként is illikvid befektetés, tehát idő míg pénzéhez lehet jutni az értékesítéséből, de egy rossz lokációjú nagy értékű ingatlan értékesítése minden gazdasági konjunktúrában nehézkes, komoly válság alatt pedig sokszor akár lehetetlen is.
  4. A jelenlegi építőipari boomban – mely talán az 5%-os ÁFA kifutásával némiképp mérséklődik – sok esetben nem támogató a környezet, nehéz a befektetési célú ingatlan kötelező, időszakos felújítási, karbantartási munkálatokra szakembert találni, visszamondják, drágán vállalják, vagy egyszerűen szakszerűtlenek számos esetben.
  5. Az ingatlanbefektetésnek egyébként is velejárója, hogy időnként a bérlőkkel és a karbantartással kell foglalkozni, ennek fényében, annak fényében, hogy kinek mennyit ér a szabadideje érdemes megfontolni a befektetett idő érétkét, és az ingatlan megszerzésnek költségeit (jogi, illeték, adó) is figyelembe venni a döntés meghozatalakor.