Tag Archive for: thm

,

CSOK Plusz részletszabályok 2023 november

2023.11.23-án este megjelentek a CSOK Plusz részletei. Ez még csak egy rendelet tervezet december 1-éig véleményezhetik az érintettek. Ezt követően lesz rendelet. De tapasztalataim szerint akár január után is lehetnek az alkalmazás során felmerülő apróbb módosítások. Átolvastam ezt a 40 oldal feletti szösszenetet, íme a lényeg. Elnézést, hosszú lesz a bejegyzés, javaslom a kiemelt részeket olvasni először és az érdekesebb részeket végigolvasni, ha korlátos a rendelkezésre álló idő.

Aktualizálás:

A tegnapi napon megjelent a CSOK Plusz rendelet. Apróbb kiegészítő részletekkel, de lényegi változás nélkül a rendelettervhez képest.

  1. A legnagyobb hír, hogy a CSOK pluszt igénybe vevők a vételár értékének 80 millió forintot meg nem haladó részére illetékmentességre jogosultak. Ezért nem szorulnak ki a 80 millió felett vásárlók sem.
  2. Az ÁFA mentesség csak a Falusi CSOK esetében marad meg (ezt ebben a rendeletben kellett volna rendezni)
  3. Az ígért 10%-os minimum önerő lehetőségéről még mindig nincs írásos, csak szóbeli ígéret.

A korábban írt (amit ajánlok az érdeklődők figyelmébe) nagyrészt helytálló, de az alábbiakkal pontosítanom kell:

    1. Az első közös lakásszerzőknek vásárlás esetén a teljes vételár, az építkezés esetén a telekárat nem tartalmazó építési költségvetés nem haladhatja meg a 80 milliót. Ez egy kritikus pont sok esetben, ezért újra leírom, hogy ha bármikor, bármilyen arányban, bárhogy megszerzett lakóingatlana van/volt a házaspárnak, akkor máris akár 150 millióig vásárolhatnak. Nem kötik meg sem a beforgatást, se azt, hogy mióta kell legyen tulajdonrész, milyen úton szerezhető.
    2. A büntető kamat a tőkére vetítve a már megfizetett 3%-os hitelkamat felett ha nem csökkennének az állampapír és jegybanki alapkamatok, akkor is 5,7-9% körül alakulnának.

  1. Minden a felvételt követően született második, vagy többedik gyermekre jár a 10 milliós előtörlesztés. Viszont a most is érvényben lévő 1-4 milliós előtörlesztés és a 10 milliós előtörlesztés egyazon gyermekre nem halmozható. Ha valakinek van egy gyermeke felveszi a CSOK pluszt, akkor a választhatja, hogy a CSOK plusz utáni első, valójában második gyermekére kéri az 1 millió előtörlesztést, de ha lenne egy újabb gyermek, ott már vagy a 10, vagy a 4 millió igényelhető. Így olvasva nem is 20 millió az extra tartozáselengedés, hanem sok esetben csak 15.
  2. Sajnos a mozgatási szabályoknál is hibáztam a cikkben (az előadásnál már helyes) ha ingatlan csere lesz a felvételt követően, akkor a hitelt mindenképp végtörleszteni kell (és sajnos egyszer vehető fel). Ha másik ingatlannal teljesíti a család a 10 éves ott tartózkodást, akkor a büntetést nem kell megfizetni és az esetleges előtörlesztést sem visszafizetni.

A leginkább meglepő részletek

  1. A meglévő CSOK támogatással összevonható, a meglévő ingatlan önálló bővítése esetén. Ha már meglévő gyerekre lett igényelve a támogatás, vagy a vállalt gyerek(ek) megszülettek, vagy a meg nem született gyerekre jutó támogatásrész visszafizetésre került. A mostani rendszer szerinti OTK hitellel nem kombinálható
  2. A 80 és 150 milliós értékhatár definíciója az általam várnál pozitívabb. Vásárlás esetén a lakóingatlan telek és egyéb építmény árakat nem tartalmazó vételára, építés esetén a telekár és melléképületek nélküli építési költségvetés a mérvadó. A banki értékbecslés ehhez képest nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben
  3. Meglévő ingatlan, első ingatlan szerzés is kedvezően lett szabályozva. Nem az saját tulajdonú meglévő ingatlant vizsgálják, hanem a házaspár közös ingatlanát. Ha nincs és korábban se volt közös tulajdonú ingaltan, akkor maximum 80 milliós értékig vásárolhatnak. Egyéb esetben 150 milliós értékig vásárolhatnak, és ha 2 éven belül eladtak, vagy van meglévő közös ingatlan, akkor azok értékénél/eladási áránál magasabb áron kell vásárolni, ha több ingatlan van, akkor az utolsó lakcím a mérvadó. Véleményem szerint, ha valaki 80 millió felett szeretne vásárolni, de még nem volt közös ingatlana, akkor ha vásárolnak egyet, majd eladják, akkor máris elérhető a nagyobb vételár.
  4. Nagyon kerestem, de ebben sem az illetékmentességről (ezt az illetéktörvényben rendezik majd várhatóan), sem az ÁFA kedvezményről nem tesznek említé A 10%-os önerő szabályt se véltem felfedezni.
  5. A büntető kamat mértéke 5 éves állampapír kamat 110%-a +1%, és ezt a büntetésalap ez még a jegybanki alapkamat+5%-os büntetéssel kell kifizetni a jogosulatlan időszakra. Ez 7%-os ÁKK kamat és 11,5%-os jegybanki alapkamat mellett az első három év büntetett időszak esetén 11,17%-os kamatot jelent, de különböző években más a mértéke.
  6. A négyzetméter szabályok a korábbi új ingatlanokra vonatkozó szabályokból indultak ki. Lakások esetében 1 gyereknél 40, 2-nél 50, 3-nál 60 négyzetmétert el kell érje a meglévő ingatlan. Egylakásos lakóház esetében 70-80-90 négyzetméter. Itt minden együtt költöző (tehát nemcsak a támogatásnál figyelembe vett) gyermek beleszámít

Gyermekkel kapcsolatos részletek

  1. Várandósság esetében a benyújtást követően megszületett gyermek is beszámít a felvételt követően figyelembe vett gyerekre járó kedvezmények számításánál
  2. 12 hetes magzat is gyermeknek számít a 4-8-10 éves határidő teljesításe tekintetében, akkor is, ha időközben elhalálozik
  3. örökbefogadással is teljesíthető a gyermekvállalás
  4. maximum 25 éves lehet, kivéve, ha 25 éves betöltött megváltozott munkaképességű gyermeket
  5. Mozaikcsaládoknál kedvezőbb a szabály, mint az eddigi CSOKnál, mert minden együttköltöző gyermek számít

Hitel részletei, előtörlesztés

  • A meglévő gyermek a felvehető hitelösszegbe számít csak bele. Meglévő és legalább egy vállalt gyermek esetén a gyermekek számának összege: ha 1, akkor 15 millió, ha 2, akkor 30 millió, ha 3 akkor 50millió forint vehető fel.
  • 3%-os a kamattámogatott hitel kamata, ami végig fix
  • Az elő-végtörlesztési díj, maximum a befizetett tőketartozás 1%-a
  • A 10 milliós előtörlesztés a felvételt követően megszülető és 3. gyerekre igényelhető. Nem köti ki a tervezet, hogy csak azokra, akiket vállaltak, így értelmezésem szerint, ha valaki 1 gyereket vállal, de kettő lesz, vagy három, akkor is jogosult a kedvezményre.
  • Első évben csak a kamatot kell fizetni, nem választható. Felvételt követő első gyermeknél 1 évre szüneteltethető, ez opcionális és csak az első gyermekről írnak

Büntetőkamat

  1. A hitel támogatásmentes kamata az 5 éves állampapírkamat (ennek mértéke jelenleg 7% körül van) 110%-a plusz 1%. Ennek kamatfordulója a felvételt követő első két évben évente, majd 5 évente kerül meghatározásra.
  2. Ha nem teljesülnek a vállalások, ezt a jogszerűtlenség beálltától igénybe vett kamattámogatást még a jegybanki alapkamat (jelenleg 11,5%) + 5%-os büntetéssel kell tovább rontani
  3. Büntetés főbb esetei
    • nem születik meg a vállalt gyermek
    • válás esetén, nem született meg a gyermek, és egyik félnél se marad az ingatlan
    • önkéntes visszafizetés
    • lebontják
    • nem a támogatott személyek és a kiskorúak használják (kivétel ha családtag ingyen használja)
    • használati haszonélvezeti jogot adnak, vagy más hasznosítja
    • nem lakáscélra használják

Méltányolható esetek

Egyik fél halála automatikusan méltányolt, olyan mintha megszületett volna a gyerek

5 év halasztás kérhető, vagy egyes lenti esetekben el is engedtethető a büntetés, ha

megváltozott munkaképességű lesz az egyik fél

12 hetes kor előtti magzatvesztés

első vállalt gyermek fogyatékossággal betegséggel születik

sikertelen lombikok után, ha orvosilag kizáró ok merül fel

gyermekvállalás orvosilag ellenjavalt

megélhetést ellehetlenítené

Mozgatási szabályok

  • csere útján egyidejű adásvétel történik
  • sikerül venni egy új ingatlant, úgy hogy a meglévő még jogilag az igénylő nevén van és direktben átjegyzi a kincstár
  • eladás esetén a teljes büntetést a kincstár letéti számlájára lehet utalni, a hitelt végtörleszteni kell és vásárlásnál 1 év, építésnél 3 éven belül szerzett megfelelő ingaltan esetén a büntetést nem kell megfizetni, hanem az új ingatlanba teljesíthető a 10 év háta lévő része. Az 1 és 3 év 2 évvel egy esetben meghosszabbítható.

Milyen célra igényelhető

  • építés
  • használt/új ingatlan vásárlás
  • vásárlással egybekötött bővítés
  • önálló bővítés

Ingatlannal kapcsolatos legfontosabb kritériumok

  • Alapvetően nincs kizárás, minden az ország területén lévő lakás vagy lakóház, tanya birtokközpont. Ami
  • komfortos, van egy 12 nm-t elérő lakószobája, a feni négyzetméterek fűtött nem pinceszinti helyiségek, konyha, fürdő, wc benne van.
  • közműves, kivéve speciális igazolásokkal, ha az utcában sincs az adott közmű
  • lehet osztatlan közös ingatlan is, megosztási szerződéssel
  • 5 évre visszamenőleg nem lehetett az ingatlan saját tulajdonban
  • 90 nappal a befogadást megelőző értékbecslés is elfogadható, de a befogadást követően szükséges egy banki szemle

Az igénylők legfontosabb teltételei

  • köztartozás mentesség, büntetlen előélet továbbra is elvárás. Magyar állampolgár, vagy bevándorló, vagy hontalan státusz.
  • maximum az egyik fél lehet KHR listán, olyan formán, hogy több, mint egy éve rendezte a tartozását
  • házasoknak kell lenni
  • egyik félnek 2 éves TB jogviszonyt kell igazolnia
  • a hölgy tag nem lehet 41 évnél idősebb
  • együttesen kell igényelni, mindketten tulajdont kell szerezni (további adóstárs bevonásának lehetőségére nem tér ki)
  • életvitelszerű ottartózkodás a korábbiakhoz hasonló a nevesített eseteket leszámítva (munkahely, ápolás, szolgálati lakás, egyebek) nem létesíthető tartózkodási cím sem máshol

 

Egyéb feltételek

  1. Eladó, építtető nem lehet közeli hozzátartozó, vagy élettárs
  2. A lakóingatlan vételárának nem lehet nagyobb része készpénzben átadva
  3. Építés bővítés esetén a munkák 70%-áról kell számlát benyújtani
  4. Maximum kettő saját cég jelenthető be
  5. Jelzálogjog és terhelési és elidegenítési tilalom kerül a lakásra
  6. Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de nem lehet 300 ezer forintnál több
  7. Adásvételi szerződés megkötését követően maximum 180 napon belül adható be az igénylés
  8. Vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 nap a bírálati idő

 

Bekerülési költségnél figyelembe vehető munkálatok röviden:

  • a lakás épületrészeinek, közös használatra szolgáló helységeinek és központi berendezésének építési költségei
  • a lakás rendeltetésszerű használatát biztosító helységek
    • különálló épületben megvalósuló hulladéktartály tároló
    • közműpótló építményeket, közmű becsatlakozás építményeit
    • egyéb építmények, mint kerítés, épület megközelítését szolgáló járdát, támfalat, szivárgót
    • gépkocsitároló
  • a lakás közműbekötésének költségei
  • a lakás építésével kapcsolatos lebonyolítás költségei: műszaki tervezés, hatósági engedélyezés, hatósági díjak, műszaki ellenőrzés
  • a lakáshoz kapcsolódó útépítési és közművesítési, közmű, elektromos hálózat hozzájárulás
  • a lakáshoz kapcsolódó közterületi út, járda és közműépítési költségek
  • a bővítés esetében nem lehet különálló épületben munka
  • tetőtér beépítésnél lépcső
  • a lakás építés vagy bővítéséhez szükséges
    • földmunka
    • bontás
    • mintatervek adoptálása

 

A szabályok finomodhatnak, a bankok a termékek kidolgozása során és az életszerű esetek vázolás közben sok finomítás várható, ezekről folyamatosan értesülök majd, hiszen minden nagyobb bank szerződéses partnere vagyok.

 

, , ,

Miért szükséges a 8,5%-os kamatplafon és mit tegyen aki hitelfelvétel előtt áll?

2023.. október elején bejelentették, hogy a lakáshitelek esetében 8,5%-os önkéntes THM plafont vezethetnek be a kereskedelmi bankok a kormány ajánlására. Ritkán történik ilyen horderejű változás a hitelközvetítői szakmában, mint ez. Ezért éjszaka „tollat” ragadtam és összefoglaltam a gazdasági környezetet, amiben a döntés született, hogy mekkora változás ez a bankoknak, illetve, hogy mit tegyen, aki hitelfelvétel előtt áll. Lássuk a kamatplafon döntés részleteit.

8,5%-os THM plafon környezetének implikátorai

A csapból is az folyik, hogy milyen magas az infláció az elmúlt időszakban. Ilyen inflációs környezetben az a legfőbb gazdasági cél, hogy a szereplők kicsit „lehűljenek”, ezt a kamatok növelésének eszközével lehet ösztönözni. Ezért jelentősen emelték az elmúlt időszakban Magyarországon is a jegybanki alapkamatot és az egyéb hasonló hatású indikátorokat. Ez eredményes is volt, mert:

  • A lakáspiaci tranzakciókat figyelve 2023 1-8. között 58 307 ingatlan adásvétel zajlott, ami havi átlagban 7 288 tranzakció. Ez az érték 2022-ben 10 000 felett volt a Duna House becslései alapján. Tehát a 2008-as válság utáni mélységbe esett a tranzakciószám.
  • A lakáshitelek 2023 1-6. hónapban az előző év azonos időszakának egyharmadára csökkentek az MNB adatai alapján.
  • Az építőipari termelés 2023 01-07 időszakban 2022. év azonos időszakához képest 5,3%-kal csökkent. Az építőipar adta a 2022-es bruttó GDP 6,3%-át a KSH statisztikái szerint, mely jelentős.

Azonban részben a fenti ábrákon bemutatott folyamatok következményeként a gazdaság növekedése is visszaesett. Egyéb intézkedések mellett júniusban a Babaváró és a nem falusi településeken elérhető CSOK támogatásrendszer szigorítását is bejelentették. A „városi” CSOK 2024-es átalakítása a fent vázolt tendenciák mellett szintén a lakáspiaci tranzakciók, a hitelezés, és az építőipar csökkenésének irányába hat. Azonban modernkori társadalmunk politikai-gazdasági vezetésének kiemelt célja a gazdasági növekedés, így véleményem szerint leginkább ennek élénkítésének céljából jelentették be 2023. október 4-én az önkéntes 8,5%-os lakáshitel kamatplafon bevezetését, de egy ilyen bejelentés mögött mindig több ok áll egyszerre.

Hitelkamatok alakulása

A kamatok alakulása kapcsán azt látjuk, hogy a nemzetközi kamatkörnyezetben sajnos késlekedik a makroelemzők által nyárra várt csúcspont utáni mérséklődés. Például az amerikai 10 éves államkötvények hozama 16 éves csúcson van és sajnos nem látszódnak tetőzés jelei. Így sajnos a környezetből fakadóan érdemi lakáshitelkamat csökkenés nem várható a közeljövőben Magyarországon sem, hiszen egy kis, nyitott gazdaságnak, a pénzpiaci szempontból nagyobb országokhoz képest kell egy kamatfelárat kínálni, hogy a pénzpiaci befektetőknek vonzó alternatíva legyen.

A lakáshitelek kamatváltozását (tehát egy 10 évig fix hitelnél a 10. évben történő átárazódását) két típusú mutatóhoz igazíthatják a bankok (minden bank választhat). Az egyik az állampapír kamatokon alapul, a másik pedig a bankközi kamatcsere ügyletek (BIRS), MNB által közzétett értékén. Ez utóbbi indikátor azért is nagyon hasznos, mert a bankok, ha egy rendelkezésükre álló összeget hitelként nem tudnak kihelyezni, akkor eladják egymásnak. És ezeknek a napi, valós tranzakcióknak a kamatát nyilvánosságra is hozza az MNB:

Ezen ábra alapján a benchmark kamatok már 2023. április óta tartósan a 8,5%-os THM plafon alatt vannak. Átlagosan 7,5%-os szinten, ami fedezni tudja a kamat és a THM közötti különbséget. Így az intézkedés összességében nem fog jelentős veszteségeket okozni a bankoknak.

Saját hitelezési tapasztalataim is egybevágnak a fenti ábrával, már negyed éve kifejezetten ritka, hogy 8% feletti kamat mellett adjak be lakáshitel igénylést. Azonban az internetes kalkulátorokban nem ez látszódik, ott jellemzően nem ennyire kedvezőek a kamatok. Ennek oka, hogy csökkenő kamatkörnyezetben különösen kiéleződik a bankok közötti egyedi kamatalku, kamatverseny. Tehát közvetítőkön keresztül jobb egyedi kamatot kínálnak a tudatos hitelfelvevőknek, mint a hirdetményi kamatuk. Készítettem egy ábrát is, amely szemlélteti, hogy mi az általam kapott „legjobb” egyedi kamathoz kapcsolódó THM. 300 ezer forintos jóváírás vállalása mellett, 20 millió forintos hitelre elérhető „átlagos”. Illetve a bankok hirdetményei szerinti „legrosszabb” kiinduló kamat.

Az intézkedés esetleges gyakorlati hatásai

  • Látszódik a fenti ábrából, hogy nem minden bankot érint egyformán a változás. Vannak, akik kisebb kamattartományban mozogtak, akiknek az „átlagos” THM-e eddig is nagyon közel járt a tervezett plafonhoz, és olyanok is akadnak, akiknek sokkal magasabb volt eddig a maximum kamatuk.
  • Felfüggeszthetnek termékek, például az 5 éves kamatperiódusú hitelek értékesítését.
  • A hitelfelvevők egy részénél effektív lesz az intézkedés és így ténylegesen alacsonyabb kamaton tudnak, így hitelt felvenni. Van olyan bank, aki az összes már folyamatban lévő, de még le nem szerződött ügyletére alkalmazni fogja a THM maximumot.
  • A banki szempontból prémium ügyfelek esetében (ezt jellemzően hitelösszeg, jövedelem és egyéb vállalások alapján határozzák meg) azonban előfordulhat, hogy a teljes hitelezési üzletág jövedelmezőségének fenntartása érdekében kedvezőtlenebb egyedi kamatot kínálnak a bankok az intézkedés után.
  • Az, hogy eddig a kockázatosabb (a hitelt statisztikailag a hasonló profilú emberek rosszabb arányban fizették vissza, vagy nagyobb arányban estek késedelembe) ügyfelektől magasabb kamatot tudtak kérni a bankok, lehetővé tette, hogy a bankok a kockázatnak megfelelő hozamot érjenek el. Azonban, ha ez az eszköz kikerül a kezükből, akkor a fentieken túl elképzelhető, hogy a hitelezési gyakorlaton változtatnak. Lehet ez többek között önerő, jövedelem terhelhetőség, minimális jövedelem, elfogadható jövedelmek, elfogadható fedezetek körének, vagy különböző egyéb vállalások, például havi jóváírási összeg, megélhetési költség változtatásának eszköze.

Tippem a hitelfelvétel előtt állóknak

  • Az idei évben eddig azt mondtam, hogy csökkengetnek a kamatok, ezért nincs időnyomás. Most azonban a fél éves várakozásaimban nincsenek már érdemi kamatcsökkenési potenciálok.
  • Véleményem szerint felértékelődik a mostani környezetben az előzetes 100%-os hitelbírálatok lehetősége. Mivel ilyen horderejű változás ritkán van a piacon és most nem lehet előre látni, hogy melyik bank, mikor, pontosan milyen lépéssel alkalmazkodik a helyzethez, ezért az, aki még a vásárlás azon szakaszában van, hogy nem tette le a foglalót, annak érdemes a banki oldalról garanciális ígérvényt kérnie. Ezt négy bank kínálja olyan formán, hogy valóban elvégzi a bírálatot és nem is bírál már újra az adásvételi benyújtását követően. Ez a szolgáltatás háromnál díjmentes, egynél díjköteles. Mindegyik kamattartó. Sehol nem jár a bank felé elköteleződéssel, 15 naptól, akár fél évre is szól.
  • Ha valaki ugyanolyan kamat mellett kapna 5 és 10 éves, vagy végig fix kamatperiódusú hitelajánlatot a mostani intézkedések hatására, akkor nagyon érdekes kérdés, hogy melyiket lenne érdemes választani. Ugyanis elképzelhető, hogy most egyfajta kamatcsúcson vagyunk, ha a kamatkörnyezetet hosszabb időtávon vizsgáljuk.

Ha biztosan tudnánk, hogy alacsonyabbak lesznek a kamatok, akkor mindenképpen a rövidebb időszakra fixált, hitelt lenne érdemes felvenni, azonos paraméterek teljesülése esetén, hiszen most a referencia mutatókhoz képest – melyek jellemző értéke most 5 éves biztonság esetében 7,8% körül alakul, 10 éves biztonság esetében pedig 7,2% – nagyon alacsonyak a felárak. Egy kamat átárazódás esetén a felár már nem változhat. Ami azt jelenti, hogyha például a most 7,8%-os 5 éves kamatváltozási mutató 2,49% lenne 5 év múlva – mint 5 évvel ezelőtt – akkor 2028-ban a hitel THM-e 8,5%-ról 3,19%-ra csökkenne automatikusan.

 

Zárszó

Nem célom a politikai állásfoglalás, gondolataim gazdasági szakemberként tanultakon alapulnak, egyszerű piaci mechanizmusokat és összefüggésrendszereket gyűjtenek csokorba. Véleményem szerint az intézkedésnek sokféle hatása lehet, „végső” megítélésénél fontosak lesznek a még nem ismert részletek, és a fennmaradásának időintervalluma.

Mik azok a pénzügyi alapfogalmak, amelyek nélkül lehetetlen élni?

A pénzügyekhez való tudatos hozzáállás első lépcsőfoka a legalább alapszintű pénzügyi, ezen belül is hitelezési ismeretek megszerzése és azok alkalmazása a mindennapokban. Érthető, ha valaki tart a hitelfelvételtől, ha nincs teljesen tisztában, mit jelent a kamatos kamat vagy éppen a teljes hitel mutató, hogyan számolják a törlesztőrészletet vagy miért lehet fontos számára a BUBOR. Az alábbiakban nekik szeretnék segíteni, ezért néhány mondatban összeszedtem azokat a pénzügyi alapfogalmakat, amelyek nélkül szerintem lehetetlen a mai világban boldogulni. Olvass tovább

Nem érdemes halogatni az ingatlanvásárlást

Tisztán pénzügyi szempontból vizsgálom meg, hogy a gyermekekhez kötött családtámogatási eszközöket ingatlanra költve mekkora összeghez jutnak a gyermekes családok. Ők ugyanis a címben megnevezett előnnyel indulnak az ingatlanpiacon. Lehet ezt társadalmi, politikai, és közgazdasági szempontból is megítélni, nekem nincs most ilyen célom, egyszerűen csak számszerűsítem a támogatásokat. Egy azonban biztosan kijelenthető, aki a közeljövőben ingatlan vásárlását tervezte, és nem jogosult a támogatásokra az ne halogassa a vásárlást, mert tovább emelkedhetnek az ingatlanok árai júliustól.

 

 

Mekkora összegű gyermekszámhoz kapcsolt állami támogatások érhetők el, és ezek ingatlanvásárlás esetén mekkora összeget jelentenek egy négyzetméterre vetítve?

 

CSOK összegei 600 ezer forinttól 10 millió forintig terjedhetnek, jól ismert módon vissza nem térítendő támogatás. Az igénylés legfőbb feltételeit lentebb foglalom össze.

A 3%-os kamattámogatott hitel összegét 2018 december 1-jén életbe lépett változások értelmében új ingatlanokra 15 millióra bővítették a hitel maximális összegét három gyermek esetében, és a két gyermekeseknek 10 milliós keretet vezettek be. Idén februárban pedig bejelentésre került, hogy a fenti összeget használt lakásokra is kiterjesztik várhatóan júliustól. A támogatott hitelnél 10 éves futamidővel számolva a törlesztők összegének kiszámításakor. Szintén most februárban módosítottak az gyermekszületéskor járó ingyenes előtörlesztés összegeit. Második gyermek születésekor 1 millió, a harmadik születésekor pedig további 4 milliót törleszt be az állam a fennálló lakáshitelbe. (akinek a rendelet hatályba lépése előtt megszületett harmadik, vagy többedik gyermeke, de újabb gyermeke születik, annak egy alkalommal szintén jár a 4 millió forint.)

A babaváró, akár kamatmentes, szabad felhasználású hitel, szintén februárban lett beharangozva. A kamatmentes 10 milliós hitel esetében a visszafizetendőnél, azzal az egyszerűsített feltételezéssel éltem, hogy a hitelfelvétel után rögtön megszületik az első gyermek, majd legalább 3 évente születik egy. A második gyermeknél 30%-át elengedik a tartozásnak, a harmadiknál pedig a teljes fennálló tartozást a sajtó információk szerint. A későbbi számítások azt feltételezik, hogy ez a szabad felhasználású hitel ingatlanba kerül befektetésre.

Ezek alapján használt lakás vásárlásra esetén a teljes közel 21,5 millió forint igényelhető összeg 2 gyermek vállalása esetén, melyből 17,7 millió forintot kell visszafizetni, és több, mint 27 millió forint 3 gyermek esetében, amiből, kicsivel több, mint 12,5 millió forintot kell visszafizetni.

Tehát – azt feltételezve, hogy – a három gyermekesek a használt lakás vásárlásása esetén 14,6 millió forint vissza nem fizetendő támogatást kapnak, mely egy 105 négyzetméteres lakás vásárlása esetén 139 ezer forint négyzetméterenként. Mindez egy új építésű ingatlan esetében a három gyerekeseknél 22,4 millió vissza nem térítendő állami támogatást, vagyis 213 ezer forint négyzetméterenkénti állami hozzájárulást eredményez.

 

Tehát a vissza nem térítendő támogatásoknak köszönhetően a hasonló támogatásra nem jogosultakhoz képest többet is áldozhatnának a családok, mind a használt-, mind az új lakások vásárlására, mely valószínűleg tovább fogja emelni az árakat.
Sőt, ha valakinek nem állnak a fenti források rendelkezésre, hanem például a 3 gyerekeseknek rendelkezésre álló 35 millió forintos teljes támogatási összeget piaci hitelből kell fedeznie, akkor a 10 éves futamidejű, azonos kamatperiódusú hitel esetében a tőkén felül további 7,5 millió forintot kell a bank részére kamatként kifizetni, mely több, mint 71 ezer forint négyzetméterenként. Így a nem támogatott ingatlan vásárlókhoz képest négyzetméterenként akár újabb 75 ezer forintos előnnyel is indulhatnak a családosok a finanszírozás formájától függően.


Támogatások fő feltételei:

 

CSOK: A családosok otthonhoz jutását elősegítő vissza nem térítendő támogatása volt a legelső elem, így talán mindenki ezt ismeri a legjobban. A teljesség igénye nélkül a legfontosabb feltételei, hogy az igénylő(k) szerezzenek tulajdont a komfortos, előírás szerinti jogilag rendezett ingatlanban, mely megfelelő alapterületű kell legyen. Az igénylőknek büntetlen előéletűnek, és köztartozás mentesnek kell lennie, és 2 éves TB jogviszonnyal kell rendelkeznie, valamint 10 évig a támogatott ingatlanban kell élni életvitel szerűen.

A kamattámogatott hitel: ennek kamata a maximális 25 éves futamidő alatt (minimuma 5 év) végig fix 3%, maximális összege 2 gyermek esetén 10 millió forint, 3 gyermek esetén pedig 15 millió forint. Ennek igényléséhez a CSOK feltételein túl hitelképesnek kell lenni, melyről egy korábbi cikkemben is írtam, de az MNB túlzott eladósodottságról szóló rendelete is hasznos olvasnivaló a témában. A hitelképesség elbírálása az alapvető szabályokon túl a bankok bírálati módszerén múlik, mely speciálisabb (pl.: saját cégben alkalmazott, bérleti díj, vállalkozói jövedelme, külföldi jövedelem, határozott jövedelem) jövedelmek esetében eltérést mutathat a bankok között, ilyen esetben különösen hasznos egy szakértőt igénybe venni.

Babaváró hitel, 10 milliós szabad felhasználású, kamatmentes hitel: a Magyar Közlönyben március 12-én megjelentek újabb részletek, de a számos fontos részlet közül a legfontosabb, amit tudunk, hogy első házassághoz és 3 éves munkaviszonyhoz kötődik, és a hitelt felvételt követően született első gyermek esetében 3 évre felfüggesztik a törlesztést és kamatmentes marad a jövőben, a másodiknál további 3 évre felfüggesztik és 30%-át elengedik, a harmadik gyermek születését követően pedig elengedik a teljes összeget. Tekintettel arra, hogy ez szabad felhasználású, és fedezet sem szükséges hozzá az eddigi hírek szerint, így felhasználható akár lakásvásárlásra önerőként is.

Október 1-től tovább szűkülnek a hitelfelvevők lehetőségei

Tovább szigorították a 2008-as válság óta már jelentősen szabályozott jövedelem terhelhetőségi szabályokat. Nézzük kik lehetőségei csökkennek és milyen mértékben! A rendelet 2018.10.01-ét követően befogadott hitelek esetében alkalmazandó (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján), tehát aki még gyorsan lép a régi szabályok szerint veheti fel hitelét.

A szabályozás nem új már 2018.06.18-a óta elérhető egy sajtóközlemény az MNB honlapján, azonban a 29/2018. (VIII. 21.) MNB rendelet 2018.08.22-én lépett hatályba.

A változás táblázatosan

 

A fenti táblázatból jól látszik, hogy bejött egy új dimenzió a választott kamatperiódus alapján. Így az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek felvétele esetében a jövedelem, így a maximálisan felvehető hitelösszeg akár a felére is csökkenhet.

A rendelet egyéni hatásai

 

Alap0vetően azt gondolom, hogy aki tartósan nem tudja kigazdálkodni a 10 éves biztonságú (kamatperiódusú) hitel törlesztőrészletét, annak nem szabad éven belül kamatepriódusú hitelt felvennie, mert nagyon veszélyes pénzügyi döntés! Viszont számos olyan helyzet van, amikor nem a megélhetést veszélyeztette egy rövid kamatperiódus, hanem például egy élethelyzetből fakadóan korlátozott a hitelképesség, vagy tudatos választás a rövid kamatperiódus. Ezen csoportok lehetőségei érezhetően szűkülnek, vagy további adóstársat kell bevonniuk:
  1. El nem ismert jövedelem: Vannak, akik jelentős bejelentett leadózott jövedelemmel rendelkeznek, amit csak kevés bank vesz figyelembe és azt is csak speciális körülmények között, például osztalék, bérleti díj, rendszeres eseti nem vállalkozásból származó jövedelem. Bérleti díj jellegű jövedelmet, akkor is kevés bank fogad el ha leadózott, évek óta fennálló, de ha még ezen felül készpénzben érkezik akkor nagyítóval kell keresni azt aki diszkont nélkül elfogadja. Talán érdemes feltenni a kérdést, hogy egy ingatlan mikor megy el táppénzre, vagy mikor veszíti el a keresőképességét, urambocsá’ mikor lesz része egy létszámleépítésnek? És akár fedezetbe is lehet vonni, így el sem idegeníthető.
  2. Várandós nők: a jelenlegi gyakorlatban egy terhes nő aktuális jövedelmét már legjobb esetben korlátozottan veszik figyelembe, a jövőbeni Államkincstártól érkező gyermekszületés után bevételeit TGYÁS, GYED pedig csak az unikális kivétel bankok számítják bele a háztartás jövedelmébe, hisz arról nincs még igazolás. Provokatív leszek: netán az a feltételezés, hogy egy nő anyaként már nem olyan értékes a munkaerőpiacon, talán nem fog tudni visszaintegrálódni a munkaerőpiacra a lakáshitelek jellemzően hosszú futamideje alatt?
  3. Munkahelyváltás: nem kaphat egy kis összegű lakáshitelt sem, az aki éppen munkahelyet váltott, mindegy hogy akár felsőfokú végzettsége van és 20 éve dolgozik szakmájában, és azon belül váltott éppen munkahelyet magasabb fizetésért. Csak az számít, hogy most próbaidőn van és nem hitelképes. De az az ügyfelem se volt hitelképes számos banknál, aki ugyanott dolgozik, nincs próbaidőn, elismerték neki a bedolgozott éveket, csak az őt jogilag foglalkoztató munkaerő kölcsönző céget, egy másik cégre cserélte a munkahelye.
  4. Friss vállalkozás: ha valaki vállalkozásának nincs egy lezárt adóéve (a legtöbb banknál még 12 hónapos működést is előírnak az előző évben), akkor nem számít semmilyen körülmény, hogy miért váltott és milyen végzettsége van, egyszerűen nem veszik figyelembe a jövedelmét. Tehát ilyen esetben valakinek 1,5-2 évig, mire meglesz az új lezárt adóévéről a bevallás nem veszik figyelembe a jövedelmét.
  5. Tudatosan rövid kamatperiódust választók: Vannak akik tudják, hogy pár éven belül például a lejáró lakásszámláikból, vagy egyéb megtakarításaikból nagy mértékben előtörlesztik, vagy teljes mértékben kiváltják hiteleiket, esetleg vannak egyéb magas hozamű megtakarításaik, amiket akkor mozgósítanának, ha emelkednek a lakáshitek kamatai. Nekik a szabályozások hatására felére csökkentek a lehetőségeik.
  6. Nagy jövedelem növekedés előtt állók: Elismerem, hogy a banki kockázatkezelésben ezt nem lehetne elismerni. De többször vettek fel rövid kamatperiódusú hitelt – természetesen a megfelelő biztonságos B tervet nyújtó lakástakarékszámla, és egyéb biztonsági tartalékok megléte mellett – a jövedelem magas terhelése mellett olyan fiatal, egyedülálló, pályakezdő, vagy egyéb okból, a pár éven belül várható jövedelménél jelenleg kevesebbet kereső ügyfelem. Nekik érezhetően sokkal nehezebb lesz a jelen körülmények között saját lakáshoz jutni.

A rendelet össztársadalmi hatásai

 
A szabályozó célja a lakossági hitelfelvételek biztonságosabb (hosszabb kamatperiódusú) hiteltermékek irányába való további elmozdítása. Bár a magyar lakosság már 2018. áprilisban kihelyezett  új lakáshitelek  – amikor még a kamatok emelkedésének csak előszele érződött – 81%-ban éven túli (3-5-10-15 éves, vagy végig fix) kamatperiódusúak voltak. Szóval elég alacsony szintű kockázatot vállalt már eddig is a magyar lakosság, ami nem csoda, hisz olyan alacsony a fix és a változó hitelek között a különbség. Ettől függetlenül természetesen össztársadalmi szinten nagyon fontos cél, hogy ne utólag kérjen mindenki segítséget, ne várjuk a kormányzati mentőcsomagot, hanem inkább előrelátóak legyünk.

A problémát össztársadalmi szempontból abban látom, hogy nem társul az egyre inkább szigorodó intézkedések mellé érezhető edukáció. Nem tudom mit oktatnak a pénzügyi közvetítéshez szükséges hatósági vizsgán, mert szakirányú végzettséggel rendelkezőként nem kellett letennem, amikor közvetítéssel kezdtem foglalkozni, de egyetlen egy banki oktatásban se volt semmi a kamatkockázatról egy idősor se, egy kamatváltozás hatást bemutató táblázat sem! Természetesen odaadjuk az ügyfélnek az 5 millió forint hitelösszegre vonatkozó kötelező tájékoztatást, de ezen túl sokkal nagyobb figyelmet is lehetne fordítani a kamatkockázat, illetve a kockázati preferencia ismertetésére. És sajnos a lakosság sincs edukálva, pedig tudatos, felelős döntést ennek fényében lehet(ne) hozni.

A túlzottan szigorú szabályok sajnos a jelenlegi hitelminősítési rendszerben a kiskapuk keresésére ösztönözhetik az embereket. Az aktuális gyakorlatban „az esküvő napján kell szépnek lennie a menyasszonynak”, tehát nem nézik a bankok a múlt jövedelmének stabilitását, sem a hosszabb távú kilátásokat, a historikus ügyfélértékelés pedig csak negatív esetben kerül érvényesítésre, egyszerűen a jelenre koncentrálnak a pénzintézetek a bírálati folyamat során.

Amennyiben a bankok a rendelet hatására elkezdik növelni a figyelembe vehető jövedelmeket, akkor pedig a kamatkockázatot felválthatja a nemfizetési kockázat, ami, ha nem tömeges mértékű, akkor össztársadalmilag rövidebb távon nem káros, hosszabb távon azonban a kamatfelárak növekedéséhez vezethet. Ha nem növelik a bankok az elfogadható jövedelmeket, akkor ügyfelek szorulhatnak ki a hitelezésből, akik pedig kapnak hitelt azok a jövőben lehet, hogy még kedvezőbb kamatok mellett kapnak finanszírozást, hisz a szigorúbb szabályok miatt javulhat a portfólió, ami miatt csökkenthetik a bankok a kamatfelárakat.

Konklúzió

 

Nem szeretném, ha az a következtés lenne, hogy a szabályozó, vagy a szabályozás rossz. Hisz a szabályozónak rövid távon ehhez az intézkedéshez hasonló eszközei állnak rendelkezésre. A céllal egyetértek, fontosnak tartom, hogy az emberek, családok ne adósodjanak el túlságosan, egy jövőbeni a jelen dinamikája alapján most nehezebben elképzelhető helyzetben sem. A cikk írására az ösztönzött, hogy vannak olyan élethelyzetek, vagy olyan tudatos hitelfelvevők, akiknek csökkennek a lehetőségeik, pedig számos esetben a rendszer már eleve „bünteti” őket. Viszont a hitelek befogadásának határidejéig (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján) még van egy hónap, még nem késő lépni!

Fix vagy változó kamatozású legyen a hitel?

Személy szerint többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is, de a fix kamatozású hitel pártján állók is látni fogják, hogy lakásszámlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a biztonságos, végig fix kamatozású hitel.

 

A recept a fix vagy változó kamatozású hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat! Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó kamatozású hitelre, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.
  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – Fundamenta lakásszámlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix kamatozású hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó kamatozású hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bp-tal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap leforgása alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. De nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már a havi törlesztő részletet 10 ezer forinttal emeli meg, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.
változó kamatozású hitel

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

 

változó kamatozású hitel

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó kamatozású hitel helyett fix kamatozású hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix kamatozású hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ezt 1,8%-ot kell meghaladjon, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg fixálni, végig fix kamatot választani.
Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.

Azonnal kell fixálni a hiteleket?

Lassan már el is felejtettük, hogy mi az a kamatkockázat. A mostani cikk célja, hogy bemutassa hogyan változtak a hitelezés szempontjából fontos referencia kamatok, hogyan változhatnak a jövőben, illetve, hogy támpontot adjon az örök kérdésben fix vagy változó hitel éri-e meg jobban.

Egy hónapja arról cikkeztek, hogy eljön a „kamatpokol” és elszállnak a kamatok, az alábbi ábrák magukért beszélnek. Valóban, az elmúlt években megszokott stabilan alacsony kamatokhoz képest emelkedtek a kamatok (a 3 havi BUBOR 30 bázispontot, a 10 éves állampapírok 6 havi átlaga 111 bázispontot). A július elejei tetőzés után azonban mérséklődés látható az éven belüli kamatok tekintetében. A hosszú távú, 3,5,10 éves kamatoknál nem elérhető még az augusztusi érték, de ott további emelkedés várható, tekintettel arra, hogy a 10 éves referencia állampapír hozama 2018.08.10-én 3,48%). A fentiek ismeretében azért nem tűnik annyira pokolinak a helyzet, de igazán jó alkalom, hogy újra átgondoljuk a fix és a változó kamatozású hitelekről alkotott véleményünket.  Az emlékezet rövid, de ne felejtsük el, hogy a most 0,66%-nál tetőző 1 éves BUBOR közel 10 éve 2008.10.27.-én ez a BUBOR 12,39%-on tetőzött.


 Hogyan fognak változni a kamatok a jövőben?

Természetesen, ha erre tudnám a biztos választ, akkor inkább befektetési alapoknak írnék. De érdemes az alapkamatokat és a 10 éves állampapírok hozamait nemzetközi összehasonlításban szemügyre venni.

A magyar alapkamat értéke a környező országokénál alacsonyabb (0,9%), a 10 éves állampapírhozam (3,56%) azonban a régió országai között is a magasabbak közé tartozik. Ez mindenképp egy feszültségre utal a jelen és a jövő megítélése között.  Vannak, akik azt vallják, hogy egyre inkább közeledünk Nyugat-Európa kamatszintjéhez és ez a rövid kamatokban meg is jelenik, jelenleg a piaci szereplők várakozása azonban hosszú távra tekintve nem támasztja ezt alá.

Nehéz megmondani, hogy mi fog történni a kamatokkal, azonban a jelenlegi kamatkörnyezet, ugyanolyan valószínűséggel maradhat fenn, mint borulhat fel és bekövetkezhet egy jelentősebb korrekció, külső válság nélkül is.
 

Azonnal érdemes fixálni a meglévő hitelt, vagy érdemes még várni?

Ez egy örök kérdés, de néhány szempont támpontot adhat:
  1. Mekkora a fennálló hitel kamata? 10 milliós jelzáloghitel kiváltásánál, bankszámlára érkező 150 ezer forint külső jóváírása mellett éven belüli kamatperiódusra 2,6% körüli kamatot lehet elérni, 5 éves kamatperiódus esetén 3,8%-os, míg 10 éves kamatperiódus esetén 4,7%-os kamatot lehet elérni kiváltásnál. Volt olyan hitelkiváltásom mostanában, még a kamatemelkedés elején, amikor az éves kamatperiódusú hitelt 5 évesre kiváltva, tehát magasabb biztonság, és azonos futamidő mellett csökkent a havonta fizetendő részlet.
  2. Hány éve került felvételre a hitel? Azért lehet fontos szempont, mert 3-5 évvel a szerződéskötés időpontjáig a hitel teljes törlesztése esetén a bankok visszakövetelik a kezdeti elengedett költségeket. Ennek nagyságrendje (közjegyzői díj, utalás díja, értékbecslés, …) százezer forintos nagyságrendű költség. Bankot váltani bárkinek lehet, illetve a hitel is bármikor végtörleszthető, a kezdeti költségek esetleges terhelésén túl azonban mindig meg kell fizetni az előtörlesztési díjat, mely bankonként változó, de jelzálog hitelek esetében maximum 2%.
  3. Mennyi a hátralévő futamidő? Tekintettel arra, hogy egy hitelkiváltásnak adminisztrációs és anyagi vonzatai is vannak, ezért néhány éven belül lejáratú hiteleket esetenként nem is éri meg kiváltani. Illetve a bankok se adnak (egy-két kivételtől eltekintve) 2-3 évnél rövidebb futamidejű hitelt.
  4. Hitelképesség? Egy hitelkiváltás esetében ugyanúgy hitelképesnek kell bizonyulni, mintha új hitelt venne fel valaki. A korábbi kezes adóstárssá minősül át egy hitelkiváltásnál, akinek jövedelme a fennálló hitel törlesztő részletével csökkentett mértékben vehető figyelembe.
  5. Kockázatvállalási hajlandóság? Tekintettel a megjósolhatatlan kamatkörnyezetre nem egyértelmű a változás. Ha azt nézzük, hogy a rövid kamatok az infláció alatt vannak, tehát, aki nem fekteti be a pénzét annak a vagyona elértéktelenedik, vagyis a reálhozam negatív, ami miatt kamatemelkedés várható a piacon, de nem tudni, hogy ez mikor és milyen ütemben következik be. Tekintettel arra, hogy a rövid kamatperiódus alacsonyabb kamatot, emiatt kisebb törlesztőrészletet jelent, annak, aki kockázatvállaló, vagy éppenséggel egy kedvezőtlen változás esetén egyéb megtakarításaiból vissza tudná fizetni hiteleit, annak nem érdemes azonnal, vagy hosszú távra befixálni a hitelét.
  6. Vannak-e egyéb változtatási igények a hitelben? Egy örökösödés átvezetése, vagy egyéb családon belüli idejét múlt keresztfüggés (válás, a hitelben csak jövedelem erősítése miatt bevont családtag „kiszabadítása”) és egyéb fedezetcsere ügylet gyakran nagyon költséges és hosszú procedúra a meglévő banknál, egy ilyen hitelkiváltásnál viszont ezeket is le lehet egy lendülettel rendezni.
A cikk következő részében bemutatom, hogy hogyan hat a törlesztőrészletre és az összes visszafizetendőre a kamatok emelkedése, illetve konkrét elemzésekben bemutatom, milyen biztonságos konstrukciók léteznek és azok mennyibe kerülnek. És sokkal konkrétabb válasszal szolgálok a fix illetve változó hitel választása kérdéskörben.

Miért kell 1,5-2 szeresét visszafizetni a felvett hitelösszegnek? – És ez hogyan csökkenthető?

Mit takar  a hitel visszafizetés? Mit jelent a kamat, THM, összes visszafizetendő? Milyen futamidőt érdemes választani?

Mikor kell visszafizetni a hitelkamatot?

Sok ember azt gondolja, hogy a hitel elején kell kifizetni a hitelkamatot majd csak a tőkét kell törleszteni. Különösen igaz ez, amikor türelmi idős hitelt vesznek fel, tehát a hitel akár első 10 évében csak kamatot fizetnek. Részben van is igazság ebben a gondolatban, de csak egy pici részben. Ugyanis a bank lényegében úgy gondolkodik, a leginkább elterjedt annuitásos (azonos törlesztő részlettekkel fizetett) hitelek esetében, hogy minden hónapban meg kell fizetni az éppen aktuális tőketartozásra jutó hitelkamatot, a törlesztő részletnek az ezt meghaladó része pedig a tőkét csökkenti.  Ezt tudva könnyen belátható, hogy a hitel törlesztése során a futamidő elején a kamatteher domináns a törlesztő részlet arányában, majd idővel a tőketörlesztés veszi át a domináns szerepet. De lássuk ezt egy szemléletes ábrán, ahol a kamat- és tőketörlesztés arányát mutatom be a törlesztő részleten belül, a hitel futamideje alatt.

hitel visszafizetés

 

A futamidő fényében az idő múlásánál lassabb arányban csökken a hitel visszafizetett tőkéjének aránya. Egy 8%-os kamatozású hitel esetében a futamidő 50%-áig a tőkének még csak a 35,5%-a került visszafizetésre.

 

hitel visszafizetése

 

Létezik olyan hiteltermék is, ami a hitel összegét időszakonként azonos összeggel csökkenti, de ez inkább a vállalati szegmensben elterjedt.


Mit takar a hitel visszafizetés? Mi a különbség a kamat, a THM és az összes visszafizetendő között?

Többször találkoztam azzal a gondolatmenettel, hogyha 4% a kamat, akkor 10 millió forint felvett hitelre 400 ezer forint a többlet visszafizetendő összesen, futamidőtől függetlenül. Ám ez alapvetően helytelen, a bank minden hónapban megnézi az aktuális tőketartozást és az aktuális éves kamat 1/12-ed részére igényt tart kamatfizetésként a többit tőkefizetésre lehet használni. Amit ilyenkor keresnek az az összes visszafizetendő a felvett összeg arányában. Ilyen mutatószámot törvényileg nem kötelező feltüntetni a hitelajánlatokban, de a következő táblázatban kiszámolom. Látszódik, hogy ez az érték jelentősen növekszik a futamidő emelkedésével.
hitel visszafizetés
A THM annyival több a kamatnál, hogy egy törvényben meghatározott 5 éves futamidőt alapul véve megmutatja, hogy mekkora lenne az átlagos éves hiteldíj %-os formában. Ez a mutató alapvetően akkor jó tájékozódási pont, amikor paramétereiben különböző befektetési vagy hitellehetőségeket kell összehasonlítani.

Hogyan csökkenthető a hitelre összesen visszafizetendő összeg?

Alacsony kamat: Érdemes jól kiválasztani az adott célhoz elérhető hiteltermékek közül a legalacsonyabb kamatozásút. Felújításra a bankok többségénél csak szabad felhasználású hitel érhető el, de néhány banknál elérhető erre a célra kedvezőbb kamatozású lakáscélú hitel, melybe még lakástakarék is betörleszthető. Ugyanígy egy napelem telepítését célszerű kamatmentes pályázati hitelből finanszírozni, szabad felhasználású hitel, vagy személyi kölcsön helyett.

Támogatások: Legyen szó állami pályázatról, önkormányzati, munkáltatói támogatásokról, CSOK-ról, támogatott hitelről, egészségpénztári támogatásról, harmadik vagy többedik gyermek születése esetén igényelhető 1 millió forintos hiteltartozás csökkentésről, vagy a lakástakarék megtakarításokról; ezek kombinálásával jelentősen csökkenthető a hitel visszafizetés.

Rövid futamidő: A korábbiakban már bemutatásra került,  hogy ha a hitel hamarabb kerül visszafizetésre, akkor rövidebb ideig kell fizetni a kamatterhet a bank részére és ezáltal alacsonyabb lesz az összes visszafizetendő. Természetesen bármikor lehetőség van előtörleszteni egy hitelt, ezt törvény garantálja! És jó finanszírozási forrása lehet a futamidő rövidítésének a hitelből finanszírozott ingatlan hasznosítása/bérbeadása is.


Mikor racionális hosszú futamidőt választani?

Tisztán pénzügyi szemmel nézve, megérheti hosszú futamidőt választani – ha például lakástakarékok kombinálásával – alacsonyan tudjuk tartani a THM-et és az alternatíva befektetéseken (például részvények, saját vállalkozás, vagy bármi más) magasabb hozamot lehet elérni.
Előfordul, hogy valaki például jövőbeni nyugdíját szeretné kiegészíteni, és itt nem számít a futamidő, csak az, hogy a törlesztő részlet ne haladja meg a havi bérleti díjat. Ilyenkor hosszú lesz a futamidő, de a végén lesz egy tehermentes ingatlan, melyet továbbiakban bérbe adva elérhető a nyugdíjas évek biztonsága.
Gyakran megesik, hogy a cél egy meghatározott összegű törlesztő részlet és az egyéb feltételek mentén nem lehet rövidebb futamidőt elérni. Ilyenkor is meg szoktuk találni a biztonságos és gazdaságos megoldást.
Albérlet helyett: gyakran találkozom azzal az élethelyzettel, hogy valaki belátta, hogy az albérleti díj fizetése hosszú távon nem jó befektetés. Ilyenkor is gyakran felmerül, hogy akár a jelenlegi jövedelmet és élethelyzetet látva hosszabb futamidőre is érdemes hitelt felvenni, a saját ingatlan megvásárlására.

Konklúzió

A cikk célja az volt, hogy segítsen eligazodni a bankhitelek törlesztési logikájában, és a hitelezés néhány fontos fogalmában. Illetve jól látszik, hogy vannak helyzetek, amikor racionális választás akár 1,5 szeresét is visszafizetni a felvett hitelösszegnek, de számos élethelyzetben ezt jelentősen le lehet csökkenteni.

Így lehet látványosan csökkenteni a lakáshitel költségeit

Hogyan csökkenthetőek a lakáshitel költségei? Jelen írással az a célom, hogy bemutassak nem tipikus banki termékeket, és egy olyan termékkombinációs megoldást, amivel csökkenthető az összes visszafizetendő.

Mik lehetnek a lakáshitel költségei?

 

Ízelítőként egy táblázat arról, hogy különböző havi törlesztőrészletű hitelek és különböző darabszámú lakás-takarékpénztári termékek kombinációjával, hogy alakul az összes visszafizetendő.

A felvett 10 millió forintra egy klasszikus kereskedelmi banki hitel esetében 10 év alatt 12,61 millió forintot kell fizetni, ha ki szeretnénk zárni a kamatkockázatot, ám ez magasabb törlesztővel és 5 lakás-takarékpénztári megtakarítás előtörlesztésével akár 10 millió forint alá is csökkenthető.

lakáshitel költségei

Lépésről lépésre is áttekinthető, mi a kombináció lényege:

 

Klasszikus kereskedelmi banki ingatlancélú hitel:

 

lakáshitel költségei

 

lakáshitel költségei

A felvett hitel törlesztő részlete fix a teljes futamidő alatt – ez a klasszikus annuitásos törlesztésű hitel- jelen esetben 103 411 forint, ez 10 éves futamidő mellett, 10 éves kamatperiódusú, 4,45%-os kamatú hiteltermék, melyhez egy feltételt ír elő a bank 300 000 forint jövedelem érkeztetését. A törlesztő részletben eleinte a kamatfizetés aránya közel 36%-a, majd a tőke csökkenésével arányosan csökken a kamatteher.

Lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált kereskedelmi banki lakáshitel:

lakáshitel költségei

lakáshitel költségei

Az alapja ennek is egy 10 éves kamatperiódusú bankhitel, melynek a futamidejét a jelen kalkulációban kombinálandó két lakástakarék fizetése érdekében (hogy beleférjen a 100e Ft-ba a törlesztőrészlet és a lakástakarék megtakarítás is) 260 hónapra kitoltuk, így a havonta a banknak fixen fizetendő törlesztő részlet 60 018 forintra csökken. Ennek köszönhetően marad havi 40 300 forint a két lakás-takarékpénztári megtakarítás fizetésére. Az állami támogatással és betéti kamattal, több mint 1,3 szorosára növekedett megtakarítás a 48. (majd újrakötve) a 115. hónapban betörlesztésre kerül. Az összes visszafizetendő 12 442 ezer forintról 11 580 ezer forintra csökken, ám szabad szemmel is jól látható, hogy a banknak ebben a konstrukcióban több kamatot fizetünk, hogy is lehet-e két dolog egyszerre igaz?

 

lakáshitel költségei

A táblázatban látszik, hogy 2 darab LTP (lakás-takarékpénztári) megtakarítás bevonásával 1 387 ezer forintnyi állami támogatásban lehet részesülni a 115 hónap alatt, melyből 862 ezer forint az összes visszafizetendő csökkentésére használódik, 525 ezer forinttal pedig több kamatot kell fizetni amiatt, hogy a konstrukcióban átlagosan magasabb tőkére kell kamatot fizetni.

Ha az LTP megtakarítást máshol nem tudja hasznosítani a család, mindig megéri betörleszteni az újonnan felveendő, vagy akár a már meglévő lakáshitelbe is. Komoly előnye az összes visszafizetendő csökkenése mellett, hogy alacsonyabb az az összeg, amit a banknak ki kell fizetni, például egy időszakos jövedelem csökkenés esetén az LTP megtakarítás nemfizetése nem jár banki szerződésbontással és negatív adóslistára se kerül miatta az ember.  Ha esetleg már nem bírná el a háztartás a havi törlesztő megemelkedését az LTP megtakarítás fizetése mellett, akkor akár a hitelt kiváltva, de sok esetben anélkül is átstruktúrálandó a hitel. Fontos, hogy LTP előtörlesztést csak lakáscélú hitelek esetében lehet megvalósítani. Illetve csak Ptk. Szerinti közeli hozzátartozók (vér szerinti, vagy egyéb jogú : szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, testvér, házastárs) támogatása vonható be.

Most érdemes visszatérni az első táblázathoz, ahol különböző hitelösszegre, havi fizetendőre és bevonható LTP megtakarításra bemutatásra került az elérhető összes visszafizetendő.

Hogyan csökkenthetőek tovább a lakáshitel költségei?

 

1. Lakás-takarék lakáskölcsönnel történő kiváltás

A fenti példát tovább lehet optimalizálni, ez a konstrukció különösen hasznos, ha alacsony havi fizetendővel kell hosszú futamidőre kizárni a kamatkockázatot. De most azt az esetet mutatom be, amikor a fentiekhez képest egy 5 éves kamatperiódusú hitellel kombináljuk az LTP megtakarítást. Itt egyben élvezhető az 5 éves kamatperiódus alacsonyabb kamata, és a csak egy Pénztárnál elérhető garantált 3.5%-os kamatú lakáskölcsön kamat (mely a megtakarítási időszak után igényelhető, hitelképesség esetén). Ebben a konstrukcióban egy fontos feltétel, hogy hitelképesnek kell lenni a megtakarítások betörlesztésével egyidejű hitelkiváltás pillanatában.

lakáshitel költségei lakáshitel költségei

Az előzőhöz képest ugyan csak 10 ezer forinttal csökkent az összes visszafizetendő, a megigényelt állami támogatás azonban 658 ezer forinttal alacsonyabb, vagyis a megtakarításhoz kapcsolódó adószám a hitelfelvételt követően felszabadul és átadható egy családtagnak, vagy felhasználható újabb lakáscélra, felújításra, vásárlásra, és sok egyéb ingatlanhoz köthető célra.

2. Türelmi idő

lakáshitel költségei

Az egyik lakástakarék már 200 000 forintos jövedelem esetében 3,79%-os kamat mellett kínál azonnali áthidaló hitelt, amit az LTP megtakarítással kombinálva azonos 100 000 forintot fizetve az eddigi legalacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, 11,3 millió forint. Ebben a konstrukcióban nagyon fontos, hogy mind a 4 adószám birtokosát be kell vonni a hitelbe, tehát ez a családosoknak jöhet csak szóba ekkora hitelösszeg mellett. Viszont ez lényegében egy türelmi idős hitel LTP előtörlesztéssel. Néhány banknál lehet a hitelt türelmi idővel kérni, ilyenkor a fentihez hasonlóan az igényelt hitelösszegnek, akár 5-10 évig csak a kamatát kell fizetni. Ha hasonló konstrukciót rövidebb futamidejű LTP megtakarítással kombinálunk, akkor további kamatcsökkenést lehet elérni.

3. Kafetéria

Amennyiben a munkáltatódnál kapsz kafetériát, úgy ott a lakáskölcsön törlesztési támogatást, vagy a lakáskölcsönbe való betörlesztést adómentesen igénybe veheted. Ez összegszerűen azt jelenti, hogy bruttó 100 000 forintnyi kafetériára nem kell kifizetni 34 220 forintnyi terhet az államnak. Egy átlagosnak mondható 250 000 forintos éves kafetériakeret mellett ez 10 év alatt több, mint 850 000 forint további megtakarítás.

4. Egészségpénztár

2018-ban havonta 20 700 (a mindenkori minimálbér 15%-a fordítható lakáshitel-törlesztésre) forinttal lehet az egészségpénztári egyenlegedből fizetni a hiteltörlesztődet, ez éves szinten 272 400 forint, ami 54 480 SZJA jóváírást, és 6%-os egészségpénztári költséget alapul véve, több mint éves 50 000 forint tiszta SZJA megtakarítást jelent, ami 10 éves futamidő alatt 500 000 forintra is rúghat. Ehhez annyit kell tenni, hogy egyszer be kell mutatni az egészség pénztárnak a hitelszerződést, majd a megfelelő egyenlegről gondoskodni és az adóbevalláskor adójóváírásként visszaigényelni, ami az egészségpénztári egyenlegen fog megjelenni.

5. Megtakarításokkal csökkentett hitel

Az egyik banknak van egy olyan hitelterméke, melyet a normál konstrukció fölött 0,5%-os hitel kamatfelár mellett értékesít, aminek az a lényege, hogy az adott banknál elhelyezett akár teljesen likvid megtakarítás (lekötés nélküli folyószámla betét), akár a fennálló hitelösszeg 70%-ig is csökkenti a fizetendő hitelkamat nagyságát. Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a család több gyermek otthonteremtésére gyűjt és időközben bankszámlán tartja a pénzt. Ilyenkor, a hitel kamatterhének akár 70%-a is megspórolható a hitelen. Ami több, millió forintra is rúghat. A másik csoport, aki nagyon kedveli ezt a konstrukciót az a jellemzően vállalkozói kör (esetenként nagy kiadások előtt álló háztartások), akinek a bankszámlán elhelyezett megtakarítás egy rendelkezésre tartási díj nélküli, alacsony kamatú likviditást pótló/rulírozó hitelkeretként is felfogható és egyben a lakáshitel költségeit is csökkenti.

A cikk alapján jól látható, hogy ha valamennyi elérhető kedvezményt (lakástakarékpénztári állami támogatás, kafetéria adókedvezménye, egészségpénztári adóvisszatérítés) igénybe veszünk egy hitelfelvétel során, akkor kamatkockázat mentesen is könnyen elérhető akár egy hitelösszeggel megegyező összes visszafizetendő – tehát az ingyen hitel-, de a mostani kamatkörnyezetben azt is könnyen el lehet érni, hogy akár a felvett összegnél kevesebbet kelljen visszafizetni. Egyéni személyre szabott ajánlatot szívesen készítek, hogy a lakáshitel költségei minél kisebbek legyenek.