Bejegyzés

A koronavírus-járvánnyal és a párhuzamosan kibontakozó gazdasági visszaeséssel kapcsolatosan szinte azonnal felmerül a kérdés, hogyan hat mindez a bankokra és hitelezési képességükre. Ezt azért is lényeges pontosabban látni, mert ilyen helyzetben még inkább tudatosabban kell kezelni a pénzügyeket. Érdemes lehet újragondolni a meglévő hiteleket, és résen kell lenni az új hitelek felvételénél is. Így az alábbi cikk azt járta körbe, hogyan néz ki közelebbről és a 2008-as gazdasági és bankválsághoz képest a jelenlegi hitelezési piac, milyen változások indultak el és várhatóak még a bankok hitelezési gyakorlatában. Read more

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

Személy szerint többgyermekes anyaként igyekszem a kockázatot elkerülni, így engem is megleptek a cikk alább látható kalkulációjának eredményei, hogy több szempontot figyelembe véve se találtam meg az egyértelműen, legjobb választást. A döntés alapvetően a kamatok jövőbeli változásáról alkotott várakozásoktól és a kockázatvállalási hajlandóságtól függ. Tehát megfelelő körülmények mellett védhető a rövid kamatperiódusú hitel választása is, de a fix kamatozású hitel pártján állók is látni fogják, hogy lakásszámlák indításával a változó hitelekhez hasonló összes visszafizetendőt el lehet érni kamatkockázat nélkül és rövidebb futamidő esetében nem érezhető annyira drágának a biztonságos, végig fix kamatozású hitel.

 

A recept a fix vagy változó kamatozású hitel közötti döntéshez:

  1. Gondold át, hogy mennyire bírod/tolerálod a kockázatot, vállalkozó, vagy kockázatkerülő típus vagy? Mert összes visszafizetendőben nagyságrendileg hasonlóan jársz, így legalább olyan döntést hozz, amivel azonosulni tudsz. Mi zavarna jobban/melyik lehetőség vonz? 1. Ha időközben a kezdeti (fixnél alacsonyabb) törlesztő 3-6-12 havonta változna és inkább emelkedne, de cserében jelentős eséllyel kevesebbet kell visszafizetned, mint aki fixál? 2. Vagy ha most ugyan magasabb törlesztő részletet választasz, de ez tudod hogy stabil marad, jól tervezhető és lehet, hogy a végén még a változóknál kevesebbet is kell visszafizetned?
  2. Ritka, hogy valaki az 1-es pont alapján ne tudna dönteni, de gyakran szeretik ennek ellenére végiggondolni másik szempontból is az emberek a döntésüket. A másik irány: Gondold át, hogy hány év alatt tervezed visszafizetni a hiteled, illetve írd le, hogy mit becsülsz, azalatt az idő alatt mennyivel változhat a BUBOR értéke átlagosan. Hogy ne befolyásolja a becslésed, csak az után olvasd el a következő mondatot, hogy leírtad a várakozásaidat! Ha ez az érték 5 évhez közelítve 1%, 10 évhez közelítő időtáv esetén 1,8%, 20 évhez közelítő időtáv esetén 3,38% alatt van akkor változó kamatozású hitelre, ha felette fix kamatozású hitelre válts, vagy azt vegyél fel. Ha kíváncsi vagy, hogy jött ki ez az érték olvasd végig a cikket.
  1. Ha egyik alapján se tudsz dönteni, vagy úgy általában nem tudsz dönteni, de szeretnél egy „B” tervet, egy jövedelmező biztosítást, akkor egy tippet tudok adni. Nyiss – a lakáskölcsönük versenytársakéhoz képest kiemelkedően alacsony hitelkamata miatt – Fundamenta lakásszámlát a hitel mellé. Ha jól alakul a kamatkörnyezet a 30%-os állami támogatást kihasználva felhasználható előtörlesztésre (ezért ne hagyd magad 4 évesnél hosszabbra rábeszélni, utólag is emelheted a megtakarítási időt 2000 forintos többletköltséggel) ha pedig emelkednek a kamatok, akkor kihasználhatod azt az előnyt, hogy garantáltan 3,5%-os kamat mellett fogsz 4-től 10 év múlva az általad választott időpontban hitelt kapni. De a második táblázatból az is látszódik, hogy 10 millió forintos hitel esetében a fix kamatozású hitelt 2 lakásszámlával kombinálva a változó kamatozású hitelekéhez hasonló összes visszafizetendő érhető el.

Hogyan hat a kamatok emelkedése a törlesztő részletre és az összes visszafizetendőre?

Az előző cikkben bemutattam, hogy a közelmúltban 30-110 bp-tal emelkedtek a hitelezés alapjául szolgáló referenciakamatok néhány hónap leforgása alatt. Kamatemelkedés a jövőben is elképzelhető, hisz az infláció meghaladja a rövid távú befektetések hozamát, így azok ténylegesen veszítenek a reálértékükből, ami közgazdasági elméletek szerint hosszú távon nem fenntartható és egyéb feszültségek is fennállnak. De ahogy ez kialakult, úgy ez akár középtávon is fennmaradhat. De nézzük meg, mi történik a hitelekkel kamatemelkedés hatására.

A 50-100 bázispontnyi azonnali emelkedés (ezt úgy kell érteni, hogy azonnal megemelkedne és  a futamidő végig 0,5%-1%-kal magasabb kamatot kellene fizetni) hatására egy 10 milliós hitel havi törlesztő részlete 2,5-5,3 ezer forinttal emelkedne 5-20 éves futamidő bármelyikén. Egy 200 bázispontos kamatemelkedés már a havi törlesztő részletet 10 ezer forinttal emeli meg, míg egy extrém 500 bázispontos 26-29 ezer forinttal. Ha ezeket a teljes futamidőre lineárisan kivetítjük, akkor 200 bázispontos emelkedés esetében 10 éves futamidő esetén több, mint 1,2 millió forinttal növekszik az összes visszafizetendő.
változó kamatozású hitel

Ez utóbbi azért érdekes szám, mert a 10 éves futamidejű változó kamatozású hitelre (a rövid kamatok változatlanságát feltételezve) nagyságrendileg ennyivel kell kevesebbet fizetni, mint a 10 éves fix konstrukcióra. Mi következik ebből?

 

változó kamatozású hitel

Minden futamidőre meghatározható adott termékek esetén, hogy mekkora átlagos kamatváltozás esetén éri meg változó kamatozású hitel helyett fix kamatozású hitel felvenni. A fenti két táblázat feltételei mellett, az alábbi eredményeket kaptam:

5 éves futamidő esetén 99,45 bázispont (0,9945%), 10 éves futamidőnél 180 bázispont (1,8%), míg 20 éves futamidő esetében 337,68 bázispont (3,38%). Tehát minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a teljes futamidőre vonatkozó átlagos kamatemelkedést esetén érné meg már eleve fix konstrukciót felvenni. És közgazdasági szemmel nézve, a várható reális kamatváltozás nagyságrendileg hasonló. Tehát újra ugyanazt a következtetést tudom levonni, mint amire korábbi cikkemben jutottam, amikor a hitelek lefutását válsághelyzetben néztem meg különböző kamatperiódusok esetében. Lényegében a kamatpályák változása alapján látható módon nem lehet megmondani, hogy melyik terméket érdemes választani, vagy, hogy érdemes-e most kiváltani. De akkor mégis mit lehet mondani? Ha valaki átlagosan 1% kamatemelkedésnél többet vár az elkövetkező 5 évben, akkor fix kamatozású hitelt éri meg neki választani, 10 éves időtávon ezt 1,8%-ot kell meghaladjon, 20 éves időtávon pedig átlagosan 3,38%-ot meghaladó kamatemelkedés esetén éri meg fixálni, végig fix kamatot választani.
Persze van egy két kiemelkedően jó termék, bizonyos jövedelmi kategóriák esetében, és az előzmény cikkben is találhatsz olyan okot, ami elbillent valamelyik irányba, és természetesen sokan írnak ebben a témában. Informálódj, gondold át mi fontos neked és kérd ki nyugodtan a szakértők véleményét. Én hiteltanácsadást nem nyújtok, tehát nem dönthetek helyetted, de be tudom mutatni személyre szabva a konkrét banki termékeket akár lakástakarékkal kombinálva, hogy segítselek a hozzád legjobban illeszkedő döntés meghozatalában.