Bejegyzés

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

Tegyük fel, hogy fordult egyet a szerencse kereke és nagyobb összeget nyertél a lottón, esetleg örököltél esetleg lejár megtakarításod, vagy egy nagyobb bónuszt kaptál. A már meglévő hitel előtörlesztése vagy végtörlesztése ilyenkor megfontolandó pénzügyi döntés lehet, hiszen könnyedén lefaraghatod a hiteled törlesztőrészletének további összegeit, sőt még szerencsésebb esetben a teljes kölcsönösszeg 1-2 százalékáért akár egyben visszafizetheted a teljes kölcsönösszeget. Érdemes azonban átgondolni, mikor éri meg leginkább az előtörlesztés vagy a végtörlesztés. Az alábbiakban ehhez szeretnék segítséget nyújtani.

Read more

A koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig, ezen szigorítások feloldása elindult ám még nem vagyunk a folyamat végén. Nem csak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a kamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú kamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük. Az alábbiakban megmutatom, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolom, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Read more

A 2008-as válság óta soha nem látott mértékű gazdasági felbolydulás tapasztalható világszerte: a koronavírus-járvány miatt dinamikusan nő a munkanélküliek száma, rendkívül volatilisak a tőzsdék, befagyott a magyar lakáspiac – és egyelőre nem látni sem a világjárvány végét, sem a várható recesszió lefutását. Egy ilyen nehéz helyzetben érdemes átgondolni, milyen lehetőségek maradtak, ha valaki biztonságban szeretné tudni hosszú évek munkájával félretett megtakarítását. Ezért az alábbiakban összeszedtem, mibe érdemes befektetni válság idején. Read more

Lassan már el is felejtettük, hogy mi az a kamatkockázat. A mostani cikk célja, hogy bemutassa hogyan változtak a hitelezés szempontjából fontos referencia kamatok, hogyan változhatnak a jövőben, illetve, hogy támpontot adjon az örök kérdésben fix vagy változó hitel éri-e meg jobban.

Egy hónapja arról cikkeztek, hogy eljön a „kamatpokol” és elszállnak a kamatok, az alábbi ábrák magukért beszélnek. Valóban, az elmúlt években megszokott stabilan alacsony kamatokhoz képest emelkedtek a kamatok (a 3 havi BUBOR 30 bázispontot, a 10 éves állampapírok 6 havi átlaga 111 bázispontot). A július elejei tetőzés után azonban mérséklődés látható az éven belüli kamatok tekintetében. A hosszú távú, 3,5,10 éves kamatoknál nem elérhető még az augusztusi érték, de ott további emelkedés várható, tekintettel arra, hogy a 10 éves referencia állampapír hozama 2018.08.10-én 3,48%). A fentiek ismeretében azért nem tűnik annyira pokolinak a helyzet, de igazán jó alkalom, hogy újra átgondoljuk a fix és a változó kamatozású hitelekről alkotott véleményünket.  Az emlékezet rövid, de ne felejtsük el, hogy a most 0,66%-nál tetőző 1 éves BUBOR közel 10 éve 2008.10.27.-én ez a BUBOR 12,39%-on tetőzött.


 Hogyan fognak változni a kamatok a jövőben?

Természetesen, ha erre tudnám a biztos választ, akkor inkább befektetési alapoknak írnék. De érdemes az alapkamatokat és a 10 éves állampapírok hozamait nemzetközi összehasonlításban szemügyre venni.

A magyar alapkamat értéke a környező országokénál alacsonyabb (0,9%), a 10 éves állampapírhozam (3,56%) azonban a régió országai között is a magasabbak közé tartozik. Ez mindenképp egy feszültségre utal a jelen és a jövő megítélése között.  Vannak, akik azt vallják, hogy egyre inkább közeledünk Nyugat-Európa kamatszintjéhez és ez a rövid kamatokban meg is jelenik, jelenleg a piaci szereplők várakozása azonban hosszú távra tekintve nem támasztja ezt alá.

Nehéz megmondani, hogy mi fog történni a kamatokkal, azonban a jelenlegi kamatkörnyezet, ugyanolyan valószínűséggel maradhat fenn, mint borulhat fel és bekövetkezhet egy jelentősebb korrekció, külső válság nélkül is.
 

Azonnal érdemes fixálni a meglévő hitelt, vagy érdemes még várni?

Ez egy örök kérdés, de néhány szempont támpontot adhat:
  1. Mekkora a fennálló hitel kamata? 10 milliós jelzáloghitel kiváltásánál, bankszámlára érkező 150 ezer forint külső jóváírása mellett éven belüli kamatperiódusra 2,6% körüli kamatot lehet elérni, 5 éves kamatperiódus esetén 3,8%-os, míg 10 éves kamatperiódus esetén 4,7%-os kamatot lehet elérni kiváltásnál. Volt olyan hitelkiváltásom mostanában, még a kamatemelkedés elején, amikor az éves kamatperiódusú hitelt 5 évesre kiváltva, tehát magasabb biztonság, és azonos futamidő mellett csökkent a havonta fizetendő részlet.
  2. Hány éve került felvételre a hitel? Azért lehet fontos szempont, mert 3-5 évvel a szerződéskötés időpontjáig a hitel teljes törlesztése esetén a bankok visszakövetelik a kezdeti elengedett költségeket. Ennek nagyságrendje (közjegyzői díj, utalás díja, értékbecslés, …) százezer forintos nagyságrendű költség. Bankot váltani bárkinek lehet, illetve a hitel is bármikor végtörleszthető, a kezdeti költségek esetleges terhelésén túl azonban mindig meg kell fizetni az előtörlesztési díjat, mely bankonként változó, de jelzálog hitelek esetében maximum 2%.
  3. Mennyi a hátralévő futamidő? Tekintettel arra, hogy egy hitelkiváltásnak adminisztrációs és anyagi vonzatai is vannak, ezért néhány éven belül lejáratú hiteleket esetenként nem is éri meg kiváltani. Illetve a bankok se adnak (egy-két kivételtől eltekintve) 2-3 évnél rövidebb futamidejű hitelt.
  4. Hitelképesség? Egy hitelkiváltás esetében ugyanúgy hitelképesnek kell bizonyulni, mintha új hitelt venne fel valaki. A korábbi kezes adóstárssá minősül át egy hitelkiváltásnál, akinek jövedelme a fennálló hitel törlesztő részletével csökkentett mértékben vehető figyelembe.
  5. Kockázatvállalási hajlandóság? Tekintettel a megjósolhatatlan kamatkörnyezetre nem egyértelmű a változás. Ha azt nézzük, hogy a rövid kamatok az infláció alatt vannak, tehát, aki nem fekteti be a pénzét annak a vagyona elértéktelenedik, vagyis a reálhozam negatív, ami miatt kamatemelkedés várható a piacon, de nem tudni, hogy ez mikor és milyen ütemben következik be. Tekintettel arra, hogy a rövid kamatperiódus alacsonyabb kamatot, emiatt kisebb törlesztőrészletet jelent, annak, aki kockázatvállaló, vagy éppenséggel egy kedvezőtlen változás esetén egyéb megtakarításaiból vissza tudná fizetni hiteleit, annak nem érdemes azonnal, vagy hosszú távra befixálni a hitelét.
  6. Vannak-e egyéb változtatási igények a hitelben? Egy örökösödés átvezetése, vagy egyéb családon belüli idejét múlt keresztfüggés (válás, a hitelben csak jövedelem erősítése miatt bevont családtag „kiszabadítása”) és egyéb fedezetcsere ügylet gyakran nagyon költséges és hosszú procedúra a meglévő banknál, egy ilyen hitelkiváltásnál viszont ezeket is le lehet egy lendülettel rendezni.
A cikk következő részében bemutatom, hogy hogyan hat a törlesztőrészletre és az összes visszafizetendőre a kamatok emelkedése, illetve konkrét elemzésekben bemutatom, milyen biztonságos konstrukciók léteznek és azok mennyibe kerülnek. És sokkal konkrétabb válasszal szolgálok a fix illetve változó hitel választása kérdéskörben.

Mi a lakáscélú hitelkiváltás menete? Mikor számíthatsz elutasításra? Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból? Körbejártuk a legfontosabb kérdéseket.

Úgy csökkennek a kamatok, mintha súlyt kötöttek volna rájuk!

 

A hitelezési környezet soha nem látott mélységekben van, de korántsem volt ez így, még 5 évvel ezelőtt sem!

hitelkiváltás

 

Kevesen írnak arról, hogy ennek köszönhetően mennyit nyerhetnek azok, akik akár a 2008-2009-es forintosítás környén, vagy azt követően rögzített kamatozású hitelt vettek fel. Pedig hitelük kiváltásával számításaim szerint 1,5-4,5 millió forintot is nyerhetnek (lásd következő ábra) és a kamatkockázatot ebben a konstrukcióban sincs.

 

Fixált, tehát kamatkockázat mentes hitelek kiváltásval ennyi marad a zsebedben!

 

hitelkiváltás

 

Az ábra alapján, aki például 2009-ben az akkori brutálisan magas 15,19%-os átlagos kamat mellett fixálta hitelét (ami akkor 10 millió forint volt és azt 15 évre vette fel), annak most becsléseim szerint közel 144 ezer forint körül van a törlesztő részlete, ha a mostani kamatszinten kiváltaná, akkor az elkövetkező 6 évben 103 ezer forintra csökkenthetne a törlesztője, ezáltal közel 3 millió forintot tudna megspórolni.
Még, aki 2015-ben vette fel hitelét, az is nyer átlagosan havi 10 000 forintot a hitel kiváltásával, ami az lejáratig számított 13 év alatt több mint 1,4 millió megtakarítást jelent.
Természetesen ezek a számítások adott paraméterekre vonatkoznak, szívesen készítek személyre szóló kalkulációt is.
 

Mit érdemes tenni, ha változó kamatozású lakáshiteled van?

 

Tapasztalatom szerint sok embernek fogalma sincs, hogy milyen hitele van és abban milyen kockázatok vannak, ha egy ügyfelemet idézve az alábbit tapasztaltad „nekem nagyon jó hitelem van, sokat csökkent a törlesztőm”, akkor eddig jól döntöttél! Viszont légy óvatos, a törlesztőd romló kamatkörnyezetben elkezdhet emelkedni. Ha ki szeretnéd ennek zárni ennek a kockázatát, akkor érdemes lehet mostanában, ezek mellett a kedvező kamatok mellett megtenni azt. De ha még szeretnéd élvezni az alacsony törlesztőt, akkor mindenképp javaslom, hogy figyeld a BUBOR-t és ha elkezdenek romlani a kamatok, akkor újra gondolkodj el a kiváltáson, viszont akkor már nagyon gyorsan kell majd lépni!

 

Miért nehéz a hitelkiváltás? / Kényelmesebb nem tenni semmit, mint lépni!

 

Egyszer egy piaci árus füzetén láttam ezt az idézetet:

„ A lustaság mindig azonnal megtérül a kemény munka, csak a jövőben hozhat hasznot.”

 

Szerintem ez az egyik kulcsa lélektanilag annak, hogy szívesebben mentjük fel magunkat ezernyi teendőnkkel, vagy egyéb körülményekre hivatkozva az alól, hogy azokról a dolgokkal foglalkozzunk amiben nem mozgunk kényelmesen, még akkor is ha milliókról van szó! Légy okosabb ösztöneidnél, és legalább járd körbe a lehetőségeket, ha ilyen fontos dolgokról van szó!

 

Mi a lakáscélú hitelkiváltás folyamata?

 

Először keresd meg a hitelszerződésed és nézd meg az aktuális tartozásod. Ezt követően járd körbe, hogy milyen ajánlatokat kapsz, ha esetlegesen kiváltod a hiteled. Ha meggyőznek az eredmények akkor add még hozzá a költségekhez, a végtörlesztés díját (erről a legpontosabb információ a szerződésedben van), de azt fontos tudnod, hogy törvényileg kötelező a bankoknak engedélyezni a hitelkiváltás folyamatát, lehet hogy lassabb és bürokratikusabb, mint például egy új hitel felvétele, (de bármilyen módosításnál ez a tapasztalatom meglévő hitelek esetében). Legritkább esetben lehet ezt megoldani bankváltás nélkül (néhány esetben kamatfordulókor lehet váltani). És a folyamat része az is, hogy ugyanúgy megvizsgál a kiválasztott bank, mintha új hitelt vennél fel.

 

Mikor utasítanak el biztosan hitelkiváltás esetében?

 

A leggyakoribb okok ahhoz kapcsolódnak, amiért új hitelt se kapnál:
  1. Rendezetlen, késedelmes hitel/BAR (negatív KHR) listán szereplés, itt az a fontos, hogy 6-12 hónapja rendesen késedelem nélkül fizesd adósságaidat.
  2. Amennyiben nem elegendő az adósok jövedelme, vagy még nem telt le a próbaidő. A jövedelemnél az a főszabály, hogy az adósok valamennyi jövedelmének a (400 ezer alatt 50%-át), 400 ezer nettó jövedelem felett 60%-át nem haladhatja meg, a meglévő és új hitelek együttes törlesztő részlete. Már nincs kezes, aki egy hitelben adósként részt vesz, annak beszámítják a hiteltörlesztőt a terhei közé.
  3. Bankszámlamúlt hiánya, készpénzes jövedelem. Főszabályként, ha nem bankszámlára érkező leadózott rendszeres jövedelemről van szó, akkor NAV jövedelemigazolással tudnak hitelezni a bankok, ami azt követeli meg, hogy már több, mint egy éve fennálljon a tevékenység.

 

Hogyan lehet még többet kihozni a hitelkiváltásból?

 

Két alternatíva a sok közül:
  1. Pénzügyi értelemben a megtakarított, havi 20-40 ezer forintból lakáscélú hitelek mellé lehet kötni 1-2 lakásszámlát, és kihasználva a felhasználásuk egyik legegyszerűbb módját, be lehet törleszteni lejáratkor a lakásszámlát a meglévő lakáscélú hitelbe. Így el lehet érni további 3-600 ezer forintos további nyereséget az adókedvezmény miatt.
  2. Gyakran változnak az igények az évek folyamán, egyúttal felmerülhet a nagyobb ingatlan vásárlásának gondolata is, vagy szükségessé válik egy nagyobb felújítás. Ilyenkor a fenti fixált hitelek kiváltásakor nem kell kompromisszumot hozni, a korábbival azonos törlesztő és futamidő mellett is megvalósíthatóak lehetnek ezek a célok.