Tag Archive for: hitelközvetítő

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

Ugyan 2022. március 1-én az MNB által közzétett kihasznált (leszerződött) NHP Zöld Otthon hitelek összege csupán 77 milliárd forint volt, már van olyan bank aki 2022.03.24-án is úgy fogad be Zöld hitel igénylést, hogy tájékoztatja ügyfelét, hogy vélhetően neki már nem jut a hitelkeretből.

Read more

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

TerhelhetőségJogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.

Tag Archive for: hitelközvetítő

Hitelfelvételi szempontból, ahogy mondani szoktam „az esküvő pillanatában kell szép legyen a menyasszony”, tehát a bankok a közelmúltra és a jelenre koncentrálnak. De ha bizonyosan tudnak olyan körülményről mely miatt csökkenni fog a jövedelem (várandósság, csoportos leépítés, COVID miatt lakossági légiforgalom leállása) akkor a többség már nem teljes jövedelemmel számol. De rendkívül eltérőek a banki gyakorlatok, így aki hitelfelvétel előtt áll, annak érdemes most bankfüggetlen szakértőhöz fordulnia. Nézzük milyen változások elé nézünk a KATA változás miatt a hitelezési gyakorlatban.

 

Minden bizonnyal felkavarta a 450 000 KATA vállalkozót és hozzátartozóikat a rendkívül gyors lefolyású KATA változtatás. A könyvelők telefonja biztosan csörög a cégváltások, adminisztratív teendők, időszaki számlázhatósági maximumok kapcsán. Ez a változás áttételesen a bankokat is munkára készteti, hiszen át kell formálják a hitelezési szabályaikat is. Aki döntően nem magánszemélyeknek számlázott és most vagy az elkövetkező 1-3 évben hitelt szeretne felvenni, annak jó eséllyel jelentősen romlani fog a hitelképessége.

A bankok hitelezési gyakorlatában számos egyéb tényező mellett kulcsfontosságú az MNB iránymutatása. A tájékoztatóban a túlzott eladósodottság kockázatairól le van írva, hogy a hitelfelvétel során figyelembe vett jövedelem 60 százalékánál 10 évig fix, ingatlanfedezetes forinthitel esetében se lehet magasabb a törlesztőrészlet.

 

A KATA vállalkozók többsége várhatóan milyen adózási formára vált, és a választás fényében milyen jövedelmet lehet szerezni?

A bankok jellemzően a cégformától függetlenül a jövedelemszerzés módja alapján határozzák meg a jövedelemszámítási elvüket. Bár vannak kivételek például a betéti társaságból származó KATA jövedelemmel másképp számoltak, mint az EV-ből. A fenti táblázatban összefoglaltam, hogy milyen cégformából milyen jövedelmet lehet szerezni. A jövedelmi szabályok alapján az egyes jövedelmek esetében az alábbiakat emelném ki:

  1. Saját cégből szerzett alkalmazotti jövedelem a jelenlegi gyakorlat szerint ezt a jövedelemtípust az előző éves NAV jövedelemigazolás alapján számítják a bankok. Tehát már előző évben is ott kellett dolgozni. Jellemzően az éves jövedelmet 12-vel osztják el. Így valaki szeptembertől ilyen formában szerzi a jövedelmét, akkor legközelebb 2023 elején az SZJA bevallásának benyújtása után lesz hitelképes. Vannak olyan bankok is, akik ilyen esetben is fél éves jövedelem alapján már az új jövedelemmel számolnak.
  2. Saját cégből szerzett osztalék esetében sajnos még több idő, hogy a bankok többségénél hitelképes legyen valaki. Ugyanis a bankok döntő többsége minimum 2, de néhányan 3 éves osztalékot (a NAV jövedelemigazolás szerinti osztalékelőleg nem elfogadható) vár el a jövedelemszámításhoz. Itt is van egy üdítő kivétel, akinél elég egy éves osztalék.
  3. Saját cégből származó eredmény leginkább az átalány adózású egyéni vállalkozások esetében értelmezhető. Ugyanis a tételes EV esetében az eredményt ki kell venni osztalékként, így a két fogalom lényegében azonos. Ezeknél is az előző éves NAV igazolás a bevételszámítás alapja. Így év közbeni váltás esetén nehéz például a 4 hónap alatt annyi jövedelmet szerezni, hogy 12-vel osztva is elegendő legyen a hitelfelvételhez.
  4. Közeli hozzátartozó cégében dolgozóként egy bankot leszámítva mindenki úgy számítja a jövedelmet, mintha saját cégből származna. Van egy bank, aki úgy tekint a közeli hozzátartozó cégében történő foglalkoztatásra, mintha idegen cégben lenne alkalmazott. Így az elmúlt 3 hónap jövedelme alapján számítja a hitelképességet.
  5. Idegen céges alkalmazottként, utalt, határozatlan idejű jövedelem esetében, a legtöbb bank 3 havi jövedelemmel számol. De van, aki 6 havi alapján kalkulál és olyan is akad, akinél számít, hogy a foglalkoztatotti létszám 5 fő alatt van-e.
  6. A jövedelmeket lehet halmozni, tehát egyszerre lehet valaki alkalmazott (akár több helyen is) és vállalkozó, vagy több cége is lehet. Van olyan bank, ahol „csak” két jövedelemforrást lehet egy személynél elismertetni, de a többségben ennél akár többet is.

Váltás esetén az alábbi részletszabályok fontosak a hitelezés szempontjából:

  1. Az adózási mód változása nem feltétlenül cégforma változás. Hitelezési szempontból, ha a jelenleg működő egyéni vállalkozás szüneteltetésre, megszüntetésre kerül, akkor még a megengedő bankok se fogják tudni figyelembe venni az eddig szerzett forgalom alapján a jövedelmet.
  2. Amennyiben cégből származó jövedelmet ismertetünk el, akkor a bankok döntő többségénél elvárás az egy éves működési múlt. Többek között ezért se tartom szerencsésnek hitelfelvétel előtt a cégforma váltást. Javaslom, hogy inkább egy ideig párhuzamosan maradjon meg az egyéni vállalkozás is. Ugyanis lehet valakinek egy időben egyéni- és társas vállalkozása is.
  3. Ha valakinek megmarad az egyéni vállalkozása még akkor is számomra kérdés, hogy a mostani helyzetben fogják-e vizsgálni a bankok – hogyha valaki a 2021-es, vagy a 2022-es KATA jövedelme alapján szeretne hitelt felvenni, – hogy az egyéni vállalkozásnak van-e jövője. A COVID elején is bizonytalan volt, hogy annak a cégnek, akinek múltja van, jövője lesz-e. A bankoknál ilyen esetben az üzleti oldal (akik az értékesítésben érdekeltek) próbálnak mindent bevetni a kockázatkezelés érdekei ellen (aki abban érdekelt, hogy a jövőben minimális hitelfelvevő ne fizesse vissza a hitelét) és ebből jellemzően bankonként eltérő kompromisszum születik. A COVID elején például a bizonytalan időkben az alábbiakra láttam precedenst vállalkozói jövedelmek elfogadása tekintetében a bankoknál:
    1. TEÁOR kódokat zártak ki a hitelezési körből
    2. Több havi számlakivonatot kértek el
    3. Bevételnyilvántartást kértek
    4. Egy cégbemutató leírást kellett az igényléshez csatolni, mely a bank számára is világossá tenni a cég jövőképét
  4. A bankok a jövedelmet jellemzően a bírálat folyamán vizsgálják, így a jóváhagyással lehet megnyugodni jövedelem oldalról. Azt követően is vizsgálnak „apróságokat”, például került-e végrehajtás az ingatlanra, felvett-e időközben másik hitelt az ügyfelük, de ezek más irányúak. A bírálati gyakorlatra azonban nehéz garanciát kapni ilyen rendkívüli év közbeni adózási szabály változás esetén. Léteznek olyan banki szolgáltatások melyek díjmentesen ígérvényt adnak a hitelképességről – van amelyik kamattartó, nincs díjuk és nem is járnak az hitelfelvevő oldaláról elköteleződéssel – ezekkel érdemes lehet élni ilyen változó időkben.
  5. A rendkívüli változás kapcsán elképzelhető, hogy változtatnak a bankok a jelenlegi gyakorlatukon. Hozhatnak kedvezőbb szabályokat átmenetileg az „ex KATA” vállalkozóknak, de jelenleg még nem mutatták be ezeket a fióki kollégáknak és a közvetítőknek.

 

Összefoglalás

A hitelképesség megőrzése érdekében érdemes megtartani az egyéni vállalkozást, nem javaslom a szüneteltetést. Aki hitelt szeretne felvenni a közeljövőben és szükséges hozzá a KATA jövedelem, annak érdemes mihamarabb lépnie. Fontos szem előtt tartani, hogy a hitel jóváhagyásáig változhat az adott bank hitelezési gyakorlata. Ezért kiemelten értékes lehet előzetes banki hitelképesség vizsgálat a jelen helyzetben, hiszen senki nem szeretné elveszteni a foglalót és a kiszemelt ingatlant. A banki gyakorlatok különböznek, így kiemelten hasznos egy több bankkal kapcsolatban álló szakember segítségét igénybe venni, a hitelközvetítők díjazást csak a bankoktól fogadhatnak el, így ennek anyagi vonzata nincs.

Ugyan 2022. március 1-én az MNB által közzétett kihasznált (leszerződött) NHP Zöld Otthon hitelek összege csupán 77 milliárd forint volt, már van olyan bank aki 2022.03.24-án is úgy fogad be Zöld hitel igénylést, hogy tájékoztatja ügyfelét, hogy vélhetően neki már nem jut a hitelkeretből.

Read more

A Magyar Nemzeti Bank idén októberre beharangozott egy 2,5%-os kamatozású, lakosság részére meghirdetett hitelt, a Zöld Otthon Programot, amely felhasználható új építésű lakás vásárláskor, vagy építkezés esetén, ha az ingatlan legalább BB energetikai besorolású. A zöld hitel kulcskérdéseiről korábban itt írtunk részletesebben.

Az építkezés komplex, időigényes, számos hosszú távú döntést meghozatalát igénylő, kockázatos folyamat. A saját építkezésünknél, nekünk az volt a legnehezebb, hogy folyamatosan olyan döntéseket kellett meghoznunk előre, ami nem a szakterületünk. Így hitelközvetítőként a célom, hogy aki belevág az építkezésbe, annak legalább a finanszírozás kiszámítható és jól tervezett legyen a közreműködésemben.

Az eddigi bank gyakorlatok alapján csokorba szedtem néhány kérdést, hogy felkészült legyen, aki belevág majd a programba.

Mennyi idő alatt kapom meg a zöld hitelt?

Értékbecslés: 1-2 hét

A hiteligénylés teljeskörű dokumentációjának banki befogadása után a hitelintézet megrendeli az értékbecslést. Ennek során megállapításra került egy független, banki értékbecslő segítségével az ingatlan forgalmi értéke. Ez a folyamat kb. 1-2 hetet vesz igénybe a gyakorlat szerint. CSOK-kal egyidejű igénylés esetében maximum 30 nap, fogyasztóbarát hitel esetében maximum 15 munkanap.

Banki bírálat: 2-5 hét

Az értékbecslés elkészülte után a banki bírálat következik, amely során a bank megvizsgálja az igazolt jövedelme(ke)t, az önerő mértékét, a fennálló hitel(eke)t, hitelmultat, munkáltatót, kapcsolódó cégeket, bankszámla történetet, és az egyéb megadott adatokat. Ezeket figyelembe véve a jövedelem és önerő szabályok keretein belül eldönti, hogy kínálja-e a kért hitelösszeget vagy kevesebbet ajánl.

Szerződéskötés: 1-2 hét

Amennyiben a bank mindent rendben talál a bírálat során, és pozitív döntés születik a bank elkészíti a hitelszerződés tervezetét és eljuttatja az ügyfél részére, jellemzően emailben. A szerződésírás és a szerződéskötés jellemzően 1-2 hetet vesz igénybe. Velünk való közreműködés esetén jellemzően ekkor szükséges először bemenni egy egyeztetett időpontban a fiókban. Először a bankfiókban majd a közjegyző előtt aláírásra kerül a közjegyzői okiratba foglalt hitelszerződés. A közjegyzői díjat a helyszínen szükséges fizetni, de sok bank legalább részben visszatéríti ennek a díját is. Ezt követően a hitelszerződés példányai átkerülnek a földhivatalba, ami alapján bejegyzi a tulajdoni lapra a bank a jelzálog jogát és terhelési és elidegenítési tilalmát. Ennek a díja jelenleg 12.600 Ft-ot jelent, melyet szintén megtérít néhány bank.

A szerződéskötést követően már csak a hitel folyósítása van hátra, ami általában 2-5 napot vesz igénybe. Az ügyintéző megírja a folyósítási feltételeket, ha valamennyi teljesül a bankok jellemzően néhány napon belül folyósítanak. Folyósítási feltétel például az építés szerelési biztosítással kibővített lakásbiztosítás megléte, támogatások esetében számlák benyújtása.

Mikortól adható be legkorábban a kérelem?

Vagy jogerőre kell emelkedjen az építési engedély, vagy egyszerűsített eljárás esetén 15 nap el kell teljen a tervek benyújtását követően. Szükség van egy költségvetésre, valamint a TB jogviszony igazolást is szükséges beszerezni számos támogatás esetében. Egyéb hiteligényléshez szükséges dokumentumok is kellenek, például munkáltatói igazolás, bankszámla kivonat, NAV igazolás, stb.

Mikortól kezdhetem meg a munkálatokat?

Alapvetően törvényesen az építési engedély kiadásától, egyszerűsített eljárás esetén a tervek benyújtását követő 15 napon túl kezdhetőek meg a munkálatok, ha szükséges az e-naplót kell még megnyitni.

Milyen szakaszokban folyósít a bank?

Minden építési hitelnél ez kulcskérdés, mivel nagyban különböznek a banki gyakorlatok, és nagyon nem mindegy, hogy az önerő beépítését követően előre finanszírozza a bank a munkálatokat, vagy még “valahogy” tovább kell haladni és csak utólag van folyósítás. Sok banknál meghatározó a szakaszok megállapításánál, hogy mennyit ér az önerő beépítését követő állapot, esetleg, hogy van-e lehetőség pótfedezet bevonására. Jellemzően piaci hiteleknél, a bankok többségénél képzelhető el előfinanszírozás, az állami támogatásokkal érintett konstrukciók esetében (CSOK, OTK, ÁFA visszaigénylés) a bankok mindig utólag finanszíroznak.

Lehet-e könnyűszerkezetes az építkezés?

Vannak pénzintézetek, ahol nem probléma a könnyűszerkezetes építkezés finanszírozása, még van olyan pénzintézet, aki rönkházat is finanszíroz. Nagyon fontos, hogy ilyen esetben a bankok többsége kér a teljes szerkezetre vonatkozó ÉMI, NMÉ vagy egyéb engedélyt.

Érdemes előre átbeszélni a hitelkonstrukciók és banki bírálati feltételek általános feltételeit, hogy az induláskor már informáltan és gyorsan lehessen elindulni. Díjmentesen segítek eligazodni ebben a folyamatban is.

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

TerhelhetőségJogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.