Lakáskiadás okosan, avagy tapasztalatok és tippek

Lakáskiadás okosan: Ezekre a szempontokra érdemes figyelni. Aktív bérbeadóként összegyűjtött személyes tapasztalatok, adózásról, kiköltözésről, ingatlanosról, üzemeltetési költségekről.

Kicsit olyan érzésem van, mintha azok, akik a bérbeadásról írnak, nem rendelkeznének személyes tapasztalatokkal. 2012-ben a válság mélyén vettünk egy családi házat, melyet a szerencsés felépítése miatt 5 lakrészre tudtunk bontani. Ezek között van egy embernek alkalmas minigarzon, 2 fő részére kialakított mini lakás, és egy kiscsaládos lakrész is. A teljes körű felújítást követően már közel 4 éve adom bérbe a lakóegységeket.

Lakáskiadás okosan

Összegyűjtöttem, hogy nekem milyen tapasztalataim vannak, valamint, hogy ahhoz, hogy korrekt kalkulációt tudjunk végezni milyen inputokra van szükség:

1. Ki lehet adni közel 12 hónapon keresztül egy ingatlant az adott évben! Egyszer fordult elő az 5 lakásból eggyel, hogy 10 napig nem volt bérbe adva és ez szándékos is volt. Törvényileg másfél hónap a felmondási határidő, ha felmondanak, vagy felmondasz (ettől persze el lehet térni, de bíróságon ez érvényesíthető), ennyi idő alatt pedig egy ingatlant bérbe lehet adni. Felmerülhet a kritika, hogy persze, most (a bérbeadási piac felívelő szakaszában) egy nap alatt is annyian licitálnak a lakásra, hogy akár műveltségi vetélkedővel is lehetne választani a jelentkezők közül, de mi lesz, ha újra egy 2012-es piacba kerülünk? A mi tapasztalatunk az, hogy semmi. A válság alatt is maximum egy hét alatt sikerült a megfelelő bérlőt kiválasztani. Másnak biztosan van ettől eltérő tapasztalata, de a mi tippjeinket a végén összeszedem.
2. Nem 16% az adó! Ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre 2018-tól már csak személyi jövedelemadót kell fizetni (idén pedig csak 1 millió forint jövedelem felett kell, EHO-t is fizetni). A személyi jövedelemadó mértéke jelenleg 15%. A teljes bérbeadási bevételből 10% költségátalány érvényesíthető, tehát effektíve a bérleti díjbevételed 13,5%-át kell befizetned az államnak.
3. Le kell adózni a bérbeadás bevételét!Nem csak társadalmi érzékenységből, hanem józan racionalitásból. Szoktál bliccelni a BKV-n, kapsz feketén fizetést? Volt már olyan, hogy elkapott az ellenőr, vagy nem időben, vagy egyáltalán nem kaptad meg a munkabéred? Ilyen a bérbeadás is! Ha ügyvéd által írt szerződésed van, és leadózod a bevételed, akkor nem tud fenyegetni a bérlőd. Persze benne van a pakliban, hogy egyszer kifog az ember egy olyan bérlőt, aki nehezen megy el, és ha törvényi útra terelődik az ügy, bizony évekig elhúzódhat. De tapasztalatom szerint, azok a bérlőim, akik akár a kérésemre, akár önszántukból elmentek, szerették volna visszakapni a kauciót, mert a 3 havi bérleti díj egy jelentős összeg és szükségük van rá, a következő helyen.
4. A bérbeadásból származó jövedelem nem hasonlítható az osztalékhoz! Ha befektetési lehetőségeket mérlegelünk, akkor a kockázatot és a várható hozamokat kell megvizsgálni. Egy részvény, alapvetően nagyon kockázatos, az árfolyama sokkal nagyobb mértékben változik, mint egy ingatlané, persze jobban megnőhet, de nagyobb mértékben csökkenhet is. Ha van egy részvényed és a mögötte álló cég csődbe megy, akkor az értéke nullává válik. Azok a részvények, amelyek sok osztalékot fizetnek jellemzően már az életciklusuk utolsó stádiumában vannak. Azért fizetnek sok osztalékot, hogy ezáltal vonzzák a befektetőket, mert új piacszerzésekkel és innovációkon keresztül már kevésbé tudják. A válság alatt olyan tőzsdei cégek mentek csődbe, amelyekről soha senki nem gondolta volna. Amelyik nem ment csődbe, annak is drasztikusan lement az értéke ehhez képest. Egy következtetést szeretnék csak levonni ebből, az osztalék és az ingatlan bérbeadás teljesen más kockázatú befektetés!
5. A bérbeadásból származó jövedelmet a bankok elfogadják jövedelemként. Mivel tudjuk, hogy a tőkeáttételből (hitelből) vásárolt ingatlanon nagyobb megtérülést lehet elérni, ezért érdemes egy következő lakás megvásárlásához ezt, a hitelképességet drasztikusan javító eszközt alkalmazni. Vagyis a recept egyszerű vegyél egy lakást, akár hitelből, finanszírozd a törlesztőt a bérleti díjból, és, használd fel a bérbeadásból származó jövedelmedet egy következő lakás vásárlásához, ismételve ezt, amíg el nem éred a céljaid.
6. Pár szó az építményadóról. Ez bárhogy is vesszük ingatlanadónak minősül, csak nem annak nevezik. Az alapja az ingatlan hasznos alapterülete, az adó alanya a tulajdonos. Budapesten a IX. kerületi lakások után, ha abban nem mi élünk életvitelszerűen, akkor 500Ft/nm/év adót kell fizetni. Az V. kerületben 1430Ft/nm/év, a lakásfejlesztéseiről híres XIII. kerületben, ha üzleti célú tevékenységet végzel a lakásodban 1620Ft/nm/év adókötelezettséged keletkezik. Ez éves szinten egy átlagos lakásméretre vetítve 100 ezer forint alatt marad. Nem szeretnék találgatásokba belemenni, hogy az ingatlanadó bevezetésének mi lenne az alapja, mértéke, felső korlátja, minimuma. Lehetséges, hogy megtörténik a bevezetése, de ne gondoljuk, hogy a 90% fölötti lakástulajdonlási aránnyal rendelkező magyar ingatlanpiacon bevezetnek egy olyan rendszert, ami a lakosságra extrém nagy terhet róna, vagy hogy ha már ilyen intézkedéseket kell bevezetni, akkor más befektetést nem adóztatnának.

7. Én ingatlanosnak soha nem fizettem hogy bérlőt hozzon! Feltettem az ingatlan.com-ra kép nélkül a hirdetést, feltettem az ingyenes oldalak közül másik kettőre fotóval, és még a válság mélyén is könnyedén kiadtam. Volt, hogy megpróbáltam ingatlanossal, de az információ töredékét se adta át az ingatlanról a bemutatáskor. A bérbeadás egy személyes dolog, évekig én fogok a bérlővel együttműködni. És az igazat megvallva, aki hozzáfér az internethez és személyesen felkeres, nem pedig egy ingatlanirodába sétálnak be, azokkal könnyebb hosszú távon együttműködni, nyitottabbak, rugalmasabbak.
8. Az üzemeltetés költsége hosszú távú bérbeadásnál rövid távon minimális! A bérbeadó a gépészetért, a lakással átadott eszközök üzemeléséért felelős. Ilyen jellegű költség lehet a fűtésrendszer, vízvezetékrendszer (csövek, szelepek, csapok), villanyrendszer karbantartása, pótlása. A lefolyórendszert a kritikus szakaszokon (mosogatómedencéhez és mosdókagylóhoz vezető leágazás), ha van rá lehetőség, érdemes legalább egy mérettel mindig túltervezni, így nem kell évente a duguláselhárítókat hívni. Az olyan eseményekre, mint beázás, betörés, harmadik személynek okozott kár és társai érdemes biztosítást kötni. Azon a pár beépített dolgon, ami a lakással jár nem érdemes olcsójánoskodni. Válaszd a minőségibb, hosszabb garanciaidejű terméket, mert így a bérlő látja a hozzáállásodból, hogy a minőséget képviseled ezáltal ő is jobban vigyáz rá, valamint magadnak is jót teszel, mert ritkábban kell az eszközhöz nyúlnod.
9. Nem kell berendezni az ingatlant! Hosszú távú bérbeadásnál egyáltalán nem piaci elvárás, hogy be legyen rendezve, persze, ha magas bérleti díjat fizető külföldieket célzunk meg, akkor talán nagyobb mértékben felmerül, de akkor a bérleti díj is magasabb.

Tippjeink, hogy mit érdemes szem előtt tartani ingatlan bérbeadás esetén:

1. Jó minőségben, helyen épült/felújított ingatlant érdemes kínálni! Lehet mondani, hogy nem mindenki tudja a legjobb helyeken lévő ingatlanokat megvásárolni, de ez nem luxus, hanem befektetés. A jó helyeken lévő ingatlanokat kisebb mértékben érintik a válság miatti érték- és hozamcsökkenések. Location! Location! Location! Ez a három dolog fontos az ingatlannál. A másik dolog a bérlő számára rentábilisan biztosítható jó életminőség, ahol nem keserítik a bérlő életét a 80 éves elektromos hálózat miatt visszatérő áramszünetek, a folyamatosan szelelő nyílászárók, az igénytelen konyha (amiben a bérbeadó még egy teát se szívesen főzne), a dohos, penészedő falak és fürdő, a lelakott lépcsőház.
2. Mivel átlag feletti szolgáltatást nyújtasz, árazhatsz magasabban, de ne elszállva. Ha többet tettél bele, nagyobb kell legyen a bevételed is, hogy hozd a megtérülést, ez egyértelmű. Emellett érdemes a piacot letesztelni, hogy mennyi az a maximum összeg, amiért reális időtávon új bérlőt lehet találni. Ezt figyelembe véve lehet biztosítani a 100%-os kiadási arányt.
3. Köss ügyvéd által írt bérleti szerződést, kérj elégséges kauciót, adózd le!
4. Válassz bérlőt okosan és rendszeresen személyesen találkozz vele a lakásban! Noha az előbbi pontok komoly előszűrést végeznek az érdeklődőkön, a bérlők nem megfontolt kiválasztása később olyanná válhat, mint az esemény utáni tabletta. A kezdeti izgalomtól a racionalitás háttérbe szorulhat, ami aztán a későbbiekben okoz nem várt, kellemetlen pillanatokat. A szabályokat mindenkivel a legelején kell átbeszélni (írásban is lehet rögzíteni): például ha bármi nem úgy működik a lakásban, mint szokott, rendellenességet tapasztal, akkor a bérlő nem nyúl semmihez csak haladéktalanul értesít. A fizikai jelenléted miatt a korrekt bérlő nem feszélyezve érzi magát, hanem próbál megfelelni a kezdetben vázolt feltételeknek.
5. Kezeld üzleti partnerként a bérlőd! Remélem fölösleges leírni, hogy a jó bérlő aranyat ér. Kis energia-befektetéssel ezek a kapcsolatok jól tudnak működni: meg lehet kérdezni, hogy érzi magát a lakásban, környéken, van-e valamire szüksége, sőt jó viszonyban meg lehet kérni, hogy szóljon, ha az életében változást tervez: munkahelyváltás, ösztöndíj, gyermekvállalás stb., mert ez érint minket is és erről lehet és kell is beszélni. Bérlők jönnek mennek, ez teljesen életszerű! Személy szerint törvényileg tiltanám, hogy valaki élete végéig albérletben lakjon. Ez nem érzelmi kérdés, a bérlők korrekt viszony, és környezet esetében azért mennek el, mert az élet azt dobta, nekik se kellemes dobozokba pakolgatni. Ezért ne kösd magadhoz X hónap kötelező bérlési idővel őket, inkább pozitívan jutalmazd, aki tovább marad, például nem kell festenie, vagy hogyha megfelelő állapotban adja át az ingatlant, lehet adni neki egy bónusz összeget is.
6. Légy szociálisan érzékeny! Noha befektetésről beszélünk, aminek szigorú paraméterek és cash-flow-k alapján számoltuk ki a hozamát, néha tegyünk egy lépést hátra és vizsgáljuk meg, hogy ha például egy ösztöndíjas pályakezdő szeretné a lakást kivenni nem túl hosszú távra, de nem tud annyit fizetni, amennyit mi elvárunk, akkor belefér-e nekünk. Segíteni jó érzés, jó példát mutatni pedig még hasznos is.

A bérbeadási célú ingatlan finanszírozási oldaláról pedig ebben a cikkben olvashatsz még.