Tag Archive for: hitel

Mennyit ér a falusi CSOK?

Sok vita bontakozik ki a falusi CSOK hasznosságáról, nézzük meg a támogatott családoknak mekkora lehet a támogatás valódi értéke.

 

A falusi CSOK részletei

A falusi CSOK 2019.05.13-án a Magyar Közlönyben megjelenő részleteiről már sok helyen lehetett olvasni. 2010-es adatok szerint a lakósság több, mint harmada (3 131 707 fő) él 5 000 fő alatti településen. Összesen 2875 darab 5 000 fő alatti település van hazánkban és a végleges támogatotti listába ezek közel 87%-a 2486 település került btte. 2019.07.01-től 2022.06.30-ig igényelhető a falusi CSOK. A teljes támogatás (egy gyermek esetén 600 ezer, 2 gyermeknél 2,6 millió, 3 gyermek esetében 10 forint) fele vásárlásra, másik fele a meglévő, vagy a frissen vásárolt lakás vásárlásra, bővítésére, korszerűsítésére fordítható. A támogatott hitel (3%-os kamatozású) a már megszokott összeg felének mértékéig felvehető még az ingatlan értékének növelésére 2 gyermek esetében 5 millió, 3 gyermek esetében 7,5 millió forint igényelhető végig fix 3%-os kamat mellett. Ezen túlmenően számos fontos részlet jelent meg a rendeletben, azonban egy másik kérdést szeretnék megválaszolni most:

Mennyit ér a 10 milliós falusi CSOK?

Többféle megközelítés létezik a támogatás pénzügyi értékére:

1. Mennyit ér a 10 millió forint támogatás, ha állampapírba fektetnénk 10-20-30 évre?

falusi CSOK

Ez a módszertan azt feltételezi, hogy már rendelkezésre áll valakinek a 10 millió forint és azt állampapírba fekteti, ilyen esetben az idő forintosíthatóan a tőketulajdonos számára teremt értéket. 10 évnyi befektetés után 4,95%-os kamat mellett több, mint 16 millió forint lesz a befektetés értéke nominálértéken, de 30 év után már 42,6 millió forint lesz az értékpapírszámlán, ha a kamatok is mindig újra befektetésre kerülnek.

2. Mekkora kamatot kellene rá fizetni, ha 10-20-30 év alatt lenne visszafizetve?

falusi CSOK

A 10 millió forint értéke egészen más, ha úgy tekintünk rá, hogy mennyibe kerülne, ha hitelből kellene finanszírozni ezt az összeget. Egy 10-15 éves kamatperióduson a mostani kamatkörnyezetben elérhető 4,2%-os kamat mellett 10 év alatt közel 12,3 millió forintot, míg 30 év alatt 17,6 millió forintot kellene visszafizetni egy 10 millió forintos hitel törlesztőrészleteire. És ezek a számítások még nem vették figyelembe az előző befektetésnél számszerűsített időértéket, tehát azt hogy, ha a havi törlesztőket és azok kamatait állampapírba fektetnénk, akkor azoknak mennyi lenne a kamatokon elért értéknövekménye.

Konklúzió – A falusi CSOK értéke

A falusi CSOK alternatívákkal összevetve pénzügyi értelemben sokkal többet ér mint 10 millió forint, 12-től, akár 42 millió forintot is jelenthet egy családnak. Emellett számos forintokban nem mérhető előnye van, egy stabil, tehermentes otthonban nem kell albérletre és hiteltörlesztőre fizetni, így több szabadideje marad a gyermekeiket nevelő szülőknek, vagy többet tudnak félre tenni a jövőre, ennek eredményeképp még az is lehet, hogy kiegyensúlyozottabb lesz a kapcsolatuk. Amennyiben valóban közelebb költöznek a fiatal családosok a szüleikhez, így a nagyszülők is közelebb lesznek az unokáikhoz, melynek szintén számos nem mérhető haszna van. Persze biztosan van, ahol nem ér el társadalmi változást a támogatás, és valószínű, hogy a nagyobb méretű házak értékét meg fogja emelni a támogatott 2 486 településen az intézkedés, ami nehezebb helyzetbe hozza a nem támogatott réteget. Szeretnék olyan társadalomban élni, ahol ezeknek a támogatásoknak a valós társadalmi hatását visszamérnék statisztikusok, ökonométerek, közgazdások, hogy legalább a jövőben meg lehessen korrekt módon ítélni az intézkedések valódi hasznát.

Október 1-től tovább szűkülnek a hitelfelvevők lehetőségei

Tovább szigorították a 2008-as válság óta már jelentősen szabályozott jövedelem terhelhetőségi szabályokat. Nézzük kik lehetőségei csökkennek és milyen mértékben! A rendelet 2018.10.01-ét követően befogadott hitelek esetében alkalmazandó (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján), tehát aki még gyorsan lép a régi szabályok szerint veheti fel hitelét.

A szabályozás nem új már 2018.06.18-a óta elérhető egy sajtóközlemény az MNB honlapján, azonban a 29/2018. (VIII. 21.) MNB rendelet 2018.08.22-én lépett hatályba.

A változás táblázatosan

 

A fenti táblázatból jól látszik, hogy bejött egy új dimenzió a választott kamatperiódus alapján. Így az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek felvétele esetében a jövedelem, így a maximálisan felvehető hitelösszeg akár a felére is csökkenhet.

A rendelet egyéni hatásai

 

Alap0vetően azt gondolom, hogy aki tartósan nem tudja kigazdálkodni a 10 éves biztonságú (kamatperiódusú) hitel törlesztőrészletét, annak nem szabad éven belül kamatepriódusú hitelt felvennie, mert nagyon veszélyes pénzügyi döntés! Viszont számos olyan helyzet van, amikor nem a megélhetést veszélyeztette egy rövid kamatperiódus, hanem például egy élethelyzetből fakadóan korlátozott a hitelképesség, vagy tudatos választás a rövid kamatperiódus. Ezen csoportok lehetőségei érezhetően szűkülnek, vagy további adóstársat kell bevonniuk:
  1. El nem ismert jövedelem: Vannak, akik jelentős bejelentett leadózott jövedelemmel rendelkeznek, amit csak kevés bank vesz figyelembe és azt is csak speciális körülmények között, például osztalék, bérleti díj, rendszeres eseti nem vállalkozásból származó jövedelem. Bérleti díj jellegű jövedelmet, akkor is kevés bank fogad el ha leadózott, évek óta fennálló, de ha még ezen felül készpénzben érkezik akkor nagyítóval kell keresni azt aki diszkont nélkül elfogadja. Talán érdemes feltenni a kérdést, hogy egy ingatlan mikor megy el táppénzre, vagy mikor veszíti el a keresőképességét, urambocsá’ mikor lesz része egy létszámleépítésnek? És akár fedezetbe is lehet vonni, így el sem idegeníthető.
  2. Várandós nők: a jelenlegi gyakorlatban egy terhes nő aktuális jövedelmét már legjobb esetben korlátozottan veszik figyelembe, a jövőbeni Államkincstártól érkező gyermekszületés után bevételeit TGYÁS, GYED pedig csak az unikális kivétel bankok számítják bele a háztartás jövedelmébe, hisz arról nincs még igazolás. Provokatív leszek: netán az a feltételezés, hogy egy nő anyaként már nem olyan értékes a munkaerőpiacon, talán nem fog tudni visszaintegrálódni a munkaerőpiacra a lakáshitelek jellemzően hosszú futamideje alatt?
  3. Munkahelyváltás: nem kaphat egy kis összegű lakáshitelt sem, az aki éppen munkahelyet váltott, mindegy hogy akár felsőfokú végzettsége van és 20 éve dolgozik szakmájában, és azon belül váltott éppen munkahelyet magasabb fizetésért. Csak az számít, hogy most próbaidőn van és nem hitelképes. De az az ügyfelem se volt hitelképes számos banknál, aki ugyanott dolgozik, nincs próbaidőn, elismerték neki a bedolgozott éveket, csak az őt jogilag foglalkoztató munkaerő kölcsönző céget, egy másik cégre cserélte a munkahelye.
  4. Friss vállalkozás: ha valaki vállalkozásának nincs egy lezárt adóéve (a legtöbb banknál még 12 hónapos működést is előírnak az előző évben), akkor nem számít semmilyen körülmény, hogy miért váltott és milyen végzettsége van, egyszerűen nem veszik figyelembe a jövedelmét. Tehát ilyen esetben valakinek 1,5-2 évig, mire meglesz az új lezárt adóévéről a bevallás nem veszik figyelembe a jövedelmét.
  5. Tudatosan rövid kamatperiódust választók: Vannak akik tudják, hogy pár éven belül például a lejáró lakásszámláikból, vagy egyéb megtakarításaikból nagy mértékben előtörlesztik, vagy teljes mértékben kiváltják hiteleiket, esetleg vannak egyéb magas hozamű megtakarításaik, amiket akkor mozgósítanának, ha emelkednek a lakáshitek kamatai. Nekik a szabályozások hatására felére csökkentek a lehetőségeik.
  6. Nagy jövedelem növekedés előtt állók: Elismerem, hogy a banki kockázatkezelésben ezt nem lehetne elismerni. De többször vettek fel rövid kamatperiódusú hitelt – természetesen a megfelelő biztonságos B tervet nyújtó lakástakarékszámla, és egyéb biztonsági tartalékok megléte mellett – a jövedelem magas terhelése mellett olyan fiatal, egyedülálló, pályakezdő, vagy egyéb okból, a pár éven belül várható jövedelménél jelenleg kevesebbet kereső ügyfelem. Nekik érezhetően sokkal nehezebb lesz a jelen körülmények között saját lakáshoz jutni.

A rendelet össztársadalmi hatásai

 
A szabályozó célja a lakossági hitelfelvételek biztonságosabb (hosszabb kamatperiódusú) hiteltermékek irányába való további elmozdítása. Bár a magyar lakosság már 2018. áprilisban kihelyezett  új lakáshitelek  – amikor még a kamatok emelkedésének csak előszele érződött – 81%-ban éven túli (3-5-10-15 éves, vagy végig fix) kamatperiódusúak voltak. Szóval elég alacsony szintű kockázatot vállalt már eddig is a magyar lakosság, ami nem csoda, hisz olyan alacsony a fix és a változó hitelek között a különbség. Ettől függetlenül természetesen össztársadalmi szinten nagyon fontos cél, hogy ne utólag kérjen mindenki segítséget, ne várjuk a kormányzati mentőcsomagot, hanem inkább előrelátóak legyünk.

A problémát össztársadalmi szempontból abban látom, hogy nem társul az egyre inkább szigorodó intézkedések mellé érezhető edukáció. Nem tudom mit oktatnak a pénzügyi közvetítéshez szükséges hatósági vizsgán, mert szakirányú végzettséggel rendelkezőként nem kellett letennem, amikor közvetítéssel kezdtem foglalkozni, de egyetlen egy banki oktatásban se volt semmi a kamatkockázatról egy idősor se, egy kamatváltozás hatást bemutató táblázat sem! Természetesen odaadjuk az ügyfélnek az 5 millió forint hitelösszegre vonatkozó kötelező tájékoztatást, de ezen túl sokkal nagyobb figyelmet is lehetne fordítani a kamatkockázat, illetve a kockázati preferencia ismertetésére. És sajnos a lakosság sincs edukálva, pedig tudatos, felelős döntést ennek fényében lehet(ne) hozni.

A túlzottan szigorú szabályok sajnos a jelenlegi hitelminősítési rendszerben a kiskapuk keresésére ösztönözhetik az embereket. Az aktuális gyakorlatban „az esküvő napján kell szépnek lennie a menyasszonynak”, tehát nem nézik a bankok a múlt jövedelmének stabilitását, sem a hosszabb távú kilátásokat, a historikus ügyfélértékelés pedig csak negatív esetben kerül érvényesítésre, egyszerűen a jelenre koncentrálnak a pénzintézetek a bírálati folyamat során.

Amennyiben a bankok a rendelet hatására elkezdik növelni a figyelembe vehető jövedelmeket, akkor pedig a kamatkockázatot felválthatja a nemfizetési kockázat, ami, ha nem tömeges mértékű, akkor össztársadalmilag rövidebb távon nem káros, hosszabb távon azonban a kamatfelárak növekedéséhez vezethet. Ha nem növelik a bankok az elfogadható jövedelmeket, akkor ügyfelek szorulhatnak ki a hitelezésből, akik pedig kapnak hitelt azok a jövőben lehet, hogy még kedvezőbb kamatok mellett kapnak finanszírozást, hisz a szigorúbb szabályok miatt javulhat a portfólió, ami miatt csökkenthetik a bankok a kamatfelárakat.

Konklúzió

 

Nem szeretném, ha az a következtés lenne, hogy a szabályozó, vagy a szabályozás rossz. Hisz a szabályozónak rövid távon ehhez az intézkedéshez hasonló eszközei állnak rendelkezésre. A céllal egyetértek, fontosnak tartom, hogy az emberek, családok ne adósodjanak el túlságosan, egy jövőbeni a jelen dinamikája alapján most nehezebben elképzelhető helyzetben sem. A cikk írására az ösztönzött, hogy vannak olyan élethelyzetek, vagy olyan tudatos hitelfelvevők, akiknek csökkennek a lehetőségeik, pedig számos esetben a rendszer már eleve „bünteti” őket. Viszont a hitelek befogadásának határidejéig (a részemre eddig megérkező bankok hírlevele alapján) még van egy hónap, még nem késő lépni!

Így lehet látványosan csökkenteni a lakáshitel költségeit

Hogyan csökkenthetőek a lakáshitel költségei? Jelen írással az a célom, hogy bemutassak nem tipikus banki termékeket, és egy olyan termékkombinációs megoldást, amivel csökkenthető az összes visszafizetendő.

Mik lehetnek a lakáshitel költségei?

 

Ízelítőként egy táblázat arról, hogy különböző havi törlesztőrészletű hitelek és különböző darabszámú lakás-takarékpénztári termékek kombinációjával, hogy alakul az összes visszafizetendő.

A felvett 10 millió forintra egy klasszikus kereskedelmi banki hitel esetében 10 év alatt 12,61 millió forintot kell fizetni, ha ki szeretnénk zárni a kamatkockázatot, ám ez magasabb törlesztővel és 5 lakás-takarékpénztári megtakarítás előtörlesztésével akár 10 millió forint alá is csökkenthető.

lakáshitel költségei

Lépésről lépésre is áttekinthető, mi a kombináció lényege:

 

Klasszikus kereskedelmi banki ingatlancélú hitel:

 

lakáshitel költségei

 

lakáshitel költségei

A felvett hitel törlesztő részlete fix a teljes futamidő alatt – ez a klasszikus annuitásos törlesztésű hitel- jelen esetben 103 411 forint, ez 10 éves futamidő mellett, 10 éves kamatperiódusú, 4,45%-os kamatú hiteltermék, melyhez egy feltételt ír elő a bank 300 000 forint jövedelem érkeztetését. A törlesztő részletben eleinte a kamatfizetés aránya közel 36%-a, majd a tőke csökkenésével arányosan csökken a kamatteher.

Lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált kereskedelmi banki lakáshitel:

lakáshitel költségei

lakáshitel költségei

Az alapja ennek is egy 10 éves kamatperiódusú bankhitel, melynek a futamidejét a jelen kalkulációban kombinálandó két lakástakarék fizetése érdekében (hogy beleférjen a 100e Ft-ba a törlesztőrészlet és a lakástakarék megtakarítás is) 260 hónapra kitoltuk, így a havonta a banknak fixen fizetendő törlesztő részlet 60 018 forintra csökken. Ennek köszönhetően marad havi 40 300 forint a két lakás-takarékpénztári megtakarítás fizetésére. Az állami támogatással és betéti kamattal, több mint 1,3 szorosára növekedett megtakarítás a 48. (majd újrakötve) a 115. hónapban betörlesztésre kerül. Az összes visszafizetendő 12 442 ezer forintról 11 580 ezer forintra csökken, ám szabad szemmel is jól látható, hogy a banknak ebben a konstrukcióban több kamatot fizetünk, hogy is lehet-e két dolog egyszerre igaz?

 

lakáshitel költségei

A táblázatban látszik, hogy 2 darab LTP (lakás-takarékpénztári) megtakarítás bevonásával 1 387 ezer forintnyi állami támogatásban lehet részesülni a 115 hónap alatt, melyből 862 ezer forint az összes visszafizetendő csökkentésére használódik, 525 ezer forinttal pedig több kamatot kell fizetni amiatt, hogy a konstrukcióban átlagosan magasabb tőkére kell kamatot fizetni.

Ha az LTP megtakarítást máshol nem tudja hasznosítani a család, mindig megéri betörleszteni az újonnan felveendő, vagy akár a már meglévő lakáshitelbe is. Komoly előnye az összes visszafizetendő csökkenése mellett, hogy alacsonyabb az az összeg, amit a banknak ki kell fizetni, például egy időszakos jövedelem csökkenés esetén az LTP megtakarítás nemfizetése nem jár banki szerződésbontással és negatív adóslistára se kerül miatta az ember.  Ha esetleg már nem bírná el a háztartás a havi törlesztő megemelkedését az LTP megtakarítás fizetése mellett, akkor akár a hitelt kiváltva, de sok esetben anélkül is átstruktúrálandó a hitel. Fontos, hogy LTP előtörlesztést csak lakáscélú hitelek esetében lehet megvalósítani. Illetve csak Ptk. Szerinti közeli hozzátartozók (vér szerinti, vagy egyéb jogú : szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, testvér, házastárs) támogatása vonható be.

Most érdemes visszatérni az első táblázathoz, ahol különböző hitelösszegre, havi fizetendőre és bevonható LTP megtakarításra bemutatásra került az elérhető összes visszafizetendő.

Hogyan csökkenthetőek tovább a lakáshitel költségei?

 

1. Lakás-takarék lakáskölcsönnel történő kiváltás

A fenti példát tovább lehet optimalizálni, ez a konstrukció különösen hasznos, ha alacsony havi fizetendővel kell hosszú futamidőre kizárni a kamatkockázatot. De most azt az esetet mutatom be, amikor a fentiekhez képest egy 5 éves kamatperiódusú hitellel kombináljuk az LTP megtakarítást. Itt egyben élvezhető az 5 éves kamatperiódus alacsonyabb kamata, és a csak egy Pénztárnál elérhető garantált 3.5%-os kamatú lakáskölcsön kamat (mely a megtakarítási időszak után igényelhető, hitelképesség esetén). Ebben a konstrukcióban egy fontos feltétel, hogy hitelképesnek kell lenni a megtakarítások betörlesztésével egyidejű hitelkiváltás pillanatában.

lakáshitel költségei lakáshitel költségei

Az előzőhöz képest ugyan csak 10 ezer forinttal csökkent az összes visszafizetendő, a megigényelt állami támogatás azonban 658 ezer forinttal alacsonyabb, vagyis a megtakarításhoz kapcsolódó adószám a hitelfelvételt követően felszabadul és átadható egy családtagnak, vagy felhasználható újabb lakáscélra, felújításra, vásárlásra, és sok egyéb ingatlanhoz köthető célra.

2. Türelmi idő

lakáshitel költségei

Az egyik lakástakarék már 200 000 forintos jövedelem esetében 3,79%-os kamat mellett kínál azonnali áthidaló hitelt, amit az LTP megtakarítással kombinálva azonos 100 000 forintot fizetve az eddigi legalacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, 11,3 millió forint. Ebben a konstrukcióban nagyon fontos, hogy mind a 4 adószám birtokosát be kell vonni a hitelbe, tehát ez a családosoknak jöhet csak szóba ekkora hitelösszeg mellett. Viszont ez lényegében egy türelmi idős hitel LTP előtörlesztéssel. Néhány banknál lehet a hitelt türelmi idővel kérni, ilyenkor a fentihez hasonlóan az igényelt hitelösszegnek, akár 5-10 évig csak a kamatát kell fizetni. Ha hasonló konstrukciót rövidebb futamidejű LTP megtakarítással kombinálunk, akkor további kamatcsökkenést lehet elérni.

3. Kafetéria

Amennyiben a munkáltatódnál kapsz kafetériát, úgy ott a lakáskölcsön törlesztési támogatást, vagy a lakáskölcsönbe való betörlesztést adómentesen igénybe veheted. Ez összegszerűen azt jelenti, hogy bruttó 100 000 forintnyi kafetériára nem kell kifizetni 34 220 forintnyi terhet az államnak. Egy átlagosnak mondható 250 000 forintos éves kafetériakeret mellett ez 10 év alatt több, mint 850 000 forint további megtakarítás.

4. Egészségpénztár

2018-ban havonta 20 700 (a mindenkori minimálbér 15%-a fordítható lakáshitel-törlesztésre) forinttal lehet az egészségpénztári egyenlegedből fizetni a hiteltörlesztődet, ez éves szinten 272 400 forint, ami 54 480 SZJA jóváírást, és 6%-os egészségpénztári költséget alapul véve, több mint éves 50 000 forint tiszta SZJA megtakarítást jelent, ami 10 éves futamidő alatt 500 000 forintra is rúghat. Ehhez annyit kell tenni, hogy egyszer be kell mutatni az egészség pénztárnak a hitelszerződést, majd a megfelelő egyenlegről gondoskodni és az adóbevalláskor adójóváírásként visszaigényelni, ami az egészségpénztári egyenlegen fog megjelenni.

5. Megtakarításokkal csökkentett hitel

Az egyik banknak van egy olyan hitelterméke, melyet a normál konstrukció fölött 0,5%-os hitel kamatfelár mellett értékesít, aminek az a lényege, hogy az adott banknál elhelyezett akár teljesen likvid megtakarítás (lekötés nélküli folyószámla betét), akár a fennálló hitelösszeg 70%-ig is csökkenti a fizetendő hitelkamat nagyságát. Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a család több gyermek otthonteremtésére gyűjt és időközben bankszámlán tartja a pénzt. Ilyenkor, a hitel kamatterhének akár 70%-a is megspórolható a hitelen. Ami több, millió forintra is rúghat. A másik csoport, aki nagyon kedveli ezt a konstrukciót az a jellemzően vállalkozói kör (esetenként nagy kiadások előtt álló háztartások), akinek a bankszámlán elhelyezett megtakarítás egy rendelkezésre tartási díj nélküli, alacsony kamatú likviditást pótló/rulírozó hitelkeretként is felfogható és egyben a lakáshitel költségeit is csökkenti.

A cikk alapján jól látható, hogy ha valamennyi elérhető kedvezményt (lakástakarékpénztári állami támogatás, kafetéria adókedvezménye, egészségpénztári adóvisszatérítés) igénybe veszünk egy hitelfelvétel során, akkor kamatkockázat mentesen is könnyen elérhető akár egy hitelösszeggel megegyező összes visszafizetendő – tehát az ingyen hitel-, de a mostani kamatkörnyezetben azt is könnyen el lehet érni, hogy akár a felvett összegnél kevesebbet kelljen visszafizetni. Egyéni személyre szabott ajánlatot szívesen készítek, hogy a lakáshitel költségei minél kisebbek legyenek.

Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant

Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.

Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.

A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.

 

 

Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.


Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.

 

befektetési célú ingatlan

 

10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.

Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?

Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.

 

befektetési célú ingatlan

A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.

Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel

 

Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:

befektetési célú ingatlan

 

Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
 

A fenti hitelkalkulációk feltételezései:

 

Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.