Tag Archive for: állami támogatás

,

Nyugdíj előtakarékossságon gondolkozol? Ezt az 5 szempontot vedd figyelembe! – 2. rész

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges megtakarítási formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – második rész. Olvass tovább

,

Nyugdíj előtakarékosságon gondolkozol? Ezt az 5 szempontot vedd figyelembe! – 1. rész

Az elöregedő társadalmak sajátja, hogy a felosztó-kirovó nyugdíjrendszerben a várható nyugdíjak reálértéke nem fenntartható, és mivel egyelőre a robotok még nem tudják elérni az alkalmazásuk miatt előre jelzett nyugdíjemelést, érdemes mielőbb elgondolkozni azon, milyen alternatívái vannak az állami öregségi nyugdíjnak. Devizába fektessünk vagy nyugdíjpénztárt nyissunk? Inkább nyugdíjbiztosítást kössünk vagy ingatlant vásároljunk? A döntés nem egyszerű, ezért összeszedtük a lehetséges nyugdíj előtakarékossági formák előnyeit és hátrányait. Itt a nagy nyugdíjkörkép – első rész. Olvass tovább

Lakásra gyűjtenél, de úgy érzed, semmi esélyed? Mutatom, hogyan gyűjts önerőt!

Úgy érzed, hogy az albérlet ára, a rezsiköltségek és a megélhetésre szánt összegek mellett egyszerűen nincs keret félretenni és emiatt totálisan esélytelennek látod azt, hogy néhány éven belül összegyűjtsd akár csak a hitelhez szükséges önerőt is? Olvass tovább, mert az állampapírtól kezdve a CSOK-on, a babaváró hitelen és jónéhány spórolásra ösztönző alkalmazáson keresztül mutatok néhány módszert, amellyel – ha hiszed, ha nem – sikerülhet a lehetetlen! Olvass tovább

Riadó! CSOK és babaváró hitel változások 2020-ban

Módosultak a babaváró hitel igénylésének feltételei, változtak a többgyermekes családok által igényelhető jelzáloghitel-elengedés szabályai, sőt ha külföldről költöznél haza, akkor a CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) igénybe vételének módosulásával is találkozhatsz. Mivel szívügyem, hogy a lakáshitelek, a babaváró kölcsön, a CSOK vagy más jelzáloghitelek iránt érdeklődők folyamatosan képben maradjanak a jogszabály-módosulások kapcsán, az alábbiakban összeszedtem, melyek a legfontosabb, 2020. június 13-tól életbe lépett CSOK és babaváró hitel változások. Olvass tovább

Last minute ÁFA kedvezmények

Közeleg az év vége és néhány új ingatlan vásárláshoz/építéshez kötődő ÁFA kedvezmény véget ér. Különböző kivitelezési formájú projektek és különböző engedélyezési időpontok esetén más kedvezmény érvényesíthető, melyek egy része lezárul. A célom, hogy segítsek kicsit tisztábban látni a lehetőségeket és néhány tippet adni, annak aki még ki tudja őket használni.

1. Új építésű ingatlanok – klasszikus építkezés, 5 milliós ÁFA visszaigénylés

Ez az az eset, amikor valaki nem egy generálkivitelezőt bíz meg ingatlanának felépítésére, hanem saját telkén több szakipari kivitelező csapattal szerződik le, illetve akár részben önmaga is dolgozik az építkezésén. Ilyen esetben az építtető(k)nek 27%-os áfatartalmú számlát fog a szerződött csapatok legnagyobb része kiszámlázni, az anyagot maguknak is vehetik, ekkor is 27%-os forgalmi adójú számlákat fognak kapni. Ebben az esetben igényelhető az 5 millió forintos ÁFA visszaigénylés. Bankfiókban lehet igényelni és a bank elvárása, hogy szakaszonként az építési költségek 70%-áról rendelkezésre álljon 27%-os áfatartalmú számla, a maradék 30%-ot nem vizsgálja, lehet saját munka, vagy 0%-os kisiparos számla is. Alapvető jogszabály a 16/2016 kormányrendelet III. fejezete.

Az 5 millió forint 18 519 ezer forintos 27%-os áfájú számla esetén jelenti azt, hogy minden befizetett ÁFA visszaigényelhető. Ha az 5%-os áfás, generálkivitelezős építkezéshez hasonlítjuk, akkor pedig 22 727 ezer forintnál van az a határ, ami alatt még az 5 milliós visszaigénylés éri meg jobban.

Tipp

Az általam megkérdezett bankok megerősítették, hogy elegendő idén beadni az 5 milliós Áfa visszaigénylési kérelmet, még a 60 napos bírálati időt sem kell megvárni (persze, aki teheti, ne hagyja az utolsó pillanatra). Illetve annak, aki idén benyújtja az ÁFA visszaigénylésről a kérelmét egészen 2023 végig van ideje benyújtani a számlákat. Így van esélye, hogy egy építtető barátabb piaci környezetben tud olyan csapatokat találni, aki megépítik az otthonát mégsem esik el az 5 millió forintos lehetéségtől.

 2. Új lakás vásárlása esetén, akkor lesz a vételár 5% áfatartalmú

  1. ha 2018.11.01. napjáig az ingatlan rendelkezett végleges építési engedély, vagy az egyszerű bejelentés megtörtént, ÉS a pénzügyi teljesítés 2023.12.31-ig megtörténik (ügyvédi letét nem megfelelő).
  2. Mindegy, mikori az engedély/bejelentés, de a pénzügyi teljesítés 2019.12.31-ig megtörténik, előlegfizetés elfogadható, de ügyvédi letét nem lehetséges.


Tipp

2020 után, de még 2023 vége előtt megvásárlásra kerülő új építésű ingatlanok esetében akkor lesz 5%-os áfatartalmú a vételár, ha annak építési engedélyét 2018. novembere előtt adták ki. Az adásvételi szerződéseket jellemzően nettó árat és aktuális áfatartalmat meghatározva kötik meg, így a vevőnek kell résen lennie. Érdemes résen lenni, így ha sikerül olyan szerződést kötnie hogy a bruttó ár kerüljön meghatározásra, akkor a vásárláskor aktuális áfa mértékéből fakadó árkülönségeket az eladó fizeti meg, így ő viseli az adótörvények változásának kockázatát.

 3. Új építésű ingatlanok – generálkivitelezős építtetés, 5%-os ÁFA

Alapvetően itt is az új lakás vásárlásához hasonló szabályt kell alkalmazni, tehát akinek 2018. novembere előtt volt építési engedélye, vagy egyszerűsített bejelentés esetén addig bejelentette építési szándékát, annak 5%-kal számlázhat a kivitelező 2023 végéig. Akinek viszont 2018. november elseje után lett engedélye, vagy ezt követően jelentette be egyszerűsített építési szándékát, annak csak a 2019 végéig teljesített számlák tartalmazhatnak 5%-os ÁFÁ-t, a generálkivitelező 2020-tól már csak 27%-os ÁFÁ-t állíthat ki.

Tipp

Gondoljunk bele az idén kiszámlázott és teljesített 10 millió forintos generálkivitelezős számla áfafizetési kötelezettsége 500 000 forint, míg a jövőre kiállított számláé (ha 2018 november utáni az engedély) pedig 2 700 000 forint. Így megéri kifizetni minél nagyobb összeget a kivitelezőnek. Azonban túl sok előleg kifizetése kockázatos lehet a megrendelőnek. Sajnos nem minősül teljesítésnek az építő általi ügyvédi letétbe helyezés, de ha kifizetjük a kivitelezőnek és ő helyezi ügyvédi letétbe, az már az ÁFA szabályoknak is megfelelő lehet.

Komoly összegű áfa spórolható így meg, akinek esetlegesen hitel felvételére lenne szüksége ezen előfinanszírozáshoz az keressen meg igyekszem szakértelmemmel támogatni hitelfelvételét. Kiváló kamatok érhetőek el a kereskedelmi bankoknál, és számos helyen lehetőség van egyedi alkura is, egy kis ízelítő:

ÁFA kedvezmények

Konklúzió

Nagyon terjedelmes az éríntett témák igénylési feltételeinek és egyéb variációs lehetőségeinek az irodalma. Nem tűztem ki célul, hogy maradéktalanul bemutassak minden aspektust. Remélem azonban, hogy a fogalmi zavarban kicsit segített az írás rendet tenni és sikerült felhívnom a figyelmet a last minute lehetőségekre.

Nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása: a legfontosabb kérdések

2019 februárjában számos családtámogatási intézkedést jelentettek be, ennek kapcsán már írtam a babaváró hitelről, a 3%-os kamattámogatott hitel használt lakásokra történő kiterjesztéséről, a falusi CSOK-ról, most pedig a nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása kerül terítékre, tehát a második és többedik gyermek születése esetén igényelhető 1 illetve 4 milliós hitel előtörlesztési lehetőség legfontosabb buktatóit és igénylési feltételeit mutatom be. Gyermekvállalás környékén érdemes komplex szemlélettel végiggondolni a jövőbeli terveket, hisz a különböző kedvezményeknek különböző elvárásai vannak, és gyermekvállalással változhat a háztartás hitelképessége is.
Azt mindenhol megírják, hogy a jtcsr rendelet módosítás hatályba lépését követően 2019.07.01. után született második gyermek után 1 millió forint, harmadik gyermek születése után pedig 4 millió forint elengedhető jelzáloghitelből. De a részletekről méltatlanul keveset lehet olvasni, sokszor közvetítő partnerek sem tudják, és a banki oktatók sem hangsúlyozzák az oktatásokon, például hogy a gyermek születésének pillanatában fenn kell álljon a jelzáloghitel, hogy nem lehet a hitelben más adós, hogy akinek az említett dátum esetén megvolt már a harmadik gyermeke az a negyedik születése után kérheti a 4 millió forint elengedést. Kicsit mostoha téma ez, mert a kormányhivatalban kell igényelni, de a banki hitel csökken általa.
Szeretném csokorba szedni, hogy a nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása esetében milyen kérdések, buktatók merülnek fel a leggyakrabban amiket a rendelet és legjobb tudásom szerint meg is válaszolok:

 

Nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása: milyen összeget lehet igényelni ?

 

 

Ki minősül gyermeknek?

Az igénylők háztartásában élő kiskorú vér szerinti, vagy örökbe fogadott, illetve halva született gyermek lehet. Amennyiben korábbi kapcsolatból származik a gyermek akkor is figyelembe vehető a meglévő gyermek – természetesen ha saját háztartásban van nevelve –  amennyiben másik szülő általi igénylés során nem került még figyelembe vételre.

Kiemelten fontos az igénylés időzítése: nagyon fontos követelmény, hogy a hitelnek a gyermek születésének pillanatában fenn kell állnia meglévő gyermekre való tekintettel történő igénylés esetén. A támogatás igénylése akár már 12 hetes magzat esetében is elindítható, de az igénylés pillanatában már fenn kell álljon a jelzáloghitel. Nem tudok időbeli korlátról, hogy a gyermek milyen idős koráig igényelhető. Ezek alapján a leginkább biztonságos stratégia, hogyha valakinek még nincs korábbi jelzáloghitele, hogy a 12 hetes magzati kort környékén elindítanak egy jelzáloghitel igénylést, majd a folyósítást követően még a terhesség alatt megkérik az előtörlesztés, így ha valamiért nem felelnének meg a feltételeknek, akkor még a gyermek születése előtt hitel oldalon könnyebben lehet változtatni és nincs olyan stresszfaktor a folyamaton, hogy vajon a gyermek születése előtt lezajlik-e a hitelfelvétel.
 


Milyen célú lehet a hitel?

Használt/új lakás vásárlás építés, bővítés, felújítás korszerűsítés, családon belüli kivásárlás illetve ezen hitelek kiváltott lakáscélú jelzáloghitelei (korábban a 2018.01.01 előtti hitel esetében még szabad felhasználású is lehetett, a mostani rendeletben, azonban nem találok erre utalást). A bankok nagyon különbözőképpen ellenőrzik például a felújítást, van, akinek számlákat kell benyújtani a hitelösszegről, van akinél az értékbecslő, van akinél az ügyfél nyilatkozata elegendő, illetve ezek bármilyen kombinációja előfordul. Nemcsak különbözőképpen ellenőrzik, de nem is minden banknál van felújítási célra lakáshitel, többen csak szabad felhasználású hitelt kínálnak. Így sokat segíthet egy szakértő megtalálni a családok céljai között azt, amire lakáscélú jelzáloghitel igényelhető.
 


A fedezeti ingatlannal szemben milyen elvárások vannak?

A jelzáloghitel fedezete lakás, lakóház, tanya, vagy birtokközpont lehet a tulajdoni lap szerint. A jelzáloghitel fő fedezetében férj, feleség illetve élettársak együttes igénylése esetén mindkettőjüknek tulajdonosnak kell lennie, és együttesen minimum 50%-os tulajdonrésszel kell rendelkezniük. Ha több fedezet is be van vonva a hitelbe, akkor elég az egyik vonatkozásában megfelelni ennek a feltételnek.
 


Milyen megkötés van a hitel szereplőire vonatkozóan?

A jelzáloghitel adósa lehet, férj-feleség, illetve az élettársak, azonban a hitelnek nem lehet más adós szereplője. Tehát nem lehet jövedelmet erősítő adóstárs, vagy haszonélvezet miatt kötelezően bevonandó adóstárs. Zálogkötelezett (mely az ingatlan egyéb, nem adósként bevont tulajdonosa) szerepelhet az ügyletben. 


A hiteligénylés esetén minek kell megfelelni?

A banki hitelbírálatnál a legfontosabb a megfelelő összegű jövedelem, és a fedezet, számos egyéb alapfeltétel mellett. Sok esetben eltérnek a banki gyakorlatok. Csak egy példa: főleg várandósság ideje alatt nagyon eltérően veszik figyelembe az anyuka jövedelmét, van aki a 100%-ban fogadja el, van aki 70%-ban, de maximum a GYED maximumáig, van aki táppénzen lévő kismama jövedelmével egyáltalán nem számol, van aki figyelembe tudja venni. De szívesen segítek tájékozódni, hogy rövid idő alatt sikerüljön összehasonlítani a bankokat, kamatozás, szolgáltatások, bankszámlák, átfutási idő,
Egyéb fontos igénylési feltételek: Az igénylőknek az igénylés pillanatában egyazon címre kell bejelentve lenniük. Büntetlen előélet, köztartozás mentesség szükséges. Magyar állampolgárok igényelhetik, illetve akik a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezők, harmadik országbeli bevándorolt, vagy letelepedett, menekült vagy oltalmazott

 

Milyen költségei vannak a kedvezmény igénylésének?

Alapvetően az igénylés és az előtörlesztés is ingyenes, díjmentes az igénylőnek. A bank semmilyen extra költséget nem számíthat fel, a fennálló tőketartozás a támogatás összegével le kell csökkenjen.

 

Mi szükséges az igényléshez?

Kormányhivatalba eredetibe kell benyújtani többek között az alábbi dokumentumokat: Személyes okmányok bemutatása, például a gyermekek részéről is szükséges az adókártya, mely újszülöttek esetén akár fél évvel később kerül kipostázásra, ilyenkor érdemes lehet személyesen kérni egy igazolást az adóazonosító jelről egy NAV kirendeltségben. Várandósgondozási kiskönyv, erkölcsi bizonyítványok, házassági, születési anyakönyvi kivonatok, élettársak esetén az együttélés teljes bizonyító erejű magánokirata, esetlegesen válási papírok. Hitelszerződés, igénylőlapok.

 
Mi az igénylés átfutási ideje?

Sajnos ezt nem tudom pontosan, de az alábbi a folyamat: igénylés benyújtása, ami átpostázásra kerül, erről döntenek vagy postai úton hiánypótlást kérnek, a döntést kipostázzák, majd véglegessé válik, ezt követően még a bankot is kiértesítik, majd neki is van 10 napja az előtörlesztésre. 


Mi történik, ha elutasítják az igénylést?

Röviden újra beadható. Az igénylésnek való megfelelést az igénylés pillanatában kell teljesíteni, így amennyiben például nincs mindkét félnek ingatlantulajdona az igénylés pillanatában, ezért elutasítják, attól amennyiben a bank hozzájárulásával tulajdonossá válik, azt követően ismételten beadható az igénylés. Persze nem lehet minden elutasítási okot korrigálni sajnos.

 

Konklúzió

Sok apró, de fontos részlet merül fel egy igénylés során, de alapvetően itt nincs egyedi mérlegelés, ha valaki mindennek megfelel, akkor megítélik részére a támogatást. Ezért érdemes lehet tudatosan készülni már a gyermekek születését megelőzően felvett jelzáloghitelek esetében is. Amennyiben komplexen szeretnéd átgondolni igényelhető támogatásokat és szeretnéd, ha a felvenni kívánt jelzáloghiteled megfelelne az elérhető kedvezményeknek, akkor keress meg nyugodtan, ingyenesen lebonyolítom a hiteligénylésed és támogatom szakértelmemmel a későbbi támogatás igényléseket, előtörlesztéseket.

Milliókat nyerhetsz, ha állampapírba teszed a pénzed és inkább hitelt veszel fel

Történelmi lehetőség áll azok előtt, akik mostanában terveznek ingatlant venni, vagy felújítani. 10 millió forintra vetítve 700 ezer és 1,2 millió forint közötti extra nyereség érhető el, hitelkockázat nélkül, 5 év alatt. Ehhez egyszerűen készpénzes finanszírozás helyett, legalább részben hitelt kell felvenni és a megmaradt összeget június 3-án induló Magyar Állampapír Pluszba (MÁP Plusz) kell fektetni (persze más állampapír is lehet, de most ezzel számoltam).

 

Sokféle motivációból vásárolnak az emberek ingatlant, első otthon, méret problémák, hosszú távú befektetés, családi ingatlanviszonyok rendezése, illetve egyéb ingatlancélok, mint a halasztott felújítás, bővítés, korszerűsítés, és még számos élethelyzet indokolja (a mostani árak mellett is!) a jelzáloghitel felvétel aktualitását. Sok embernek eszébe se jut ilyen helyzetben hitelt felvenni a céljai megvalósításához, ami normális kamatkörnyezetben akár indokolható lehet pénzügyileg is, de ez most nem az a kamatkörnyezet. Sokszor az eladósodástól való félelem van a hátterében, viszont a fent vázolt esetben bármikor végtörleszthető a hitel.

Kockázat nélküli biztos nyereség, azaz arbitrázs van a piacon

Napjainkban történelmi kamatkörnyezet van, vagy azt is mondhatnánk a magyar lakosság részére egy piaci arbitrázs helyzet állt elő. Az új MÁP Plusz 5 éves átlagos kamata (kamatadó mentesen, esetenkénti ingyenes visszaváltási lehetőség mellett) 4,95%, amíg a legjobb feltételekkel kínált 3 havi kamatperiódusú lakásvásárlási hitelek kamata 1,91%, az évesé 2,76%, míg a legjobb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata 3,4%. 10 millió forint éves átlagos kamata az 5 év alatt MÁP Plusz esetén 495 000 forint a míg ugyanennyi hitel kamata éves szinten 191 000 forinttól 340 000 forintig terjed az előbbi kamatszinteken. Ha ezek különbségét 5 évre vetítjük könnyen kiszámolható, hogy miért éri meg. Nem kérdés, hogy bármilyen ingatlancél (vásárlás, felújítás, családi tulajdonviszonyok rendezése, építés, bővítés, stb.) esetén kamatkockázat nélkül is biztos hozamot lehet elérni, továbbra is állítom, amit már sokszor írtam, hogy a hitelképesség forintosítható érték.

Nagyobb hitelösszeg esetén nagyobb a nyereség, de tökéletes eszköz a biztonsági tartalék kérdésére is. Sokszor merül fel a kérdés ingatlanvásárlás esetén is, hogy mennyi önerőt használjanak fel, mennyi hitelt vegyenek fel, és ennek eredőjeként, mekkora likvid(álható), vésztartalékot hagyjanak meg, az előre nem látható kiadásokra. Tekintettel arra, hogy az állam a MÁP Plusz papírokat akár 100%-os áron visszavásárolja (az éves kamatfizetések alkalmával, 5 munkanapos ablakokban 100%-on, egyébként pedig a névérték 99,75%-án, amennyiben az Állam fizetőképes marad), így pénzügyileg nyereséges módon képezhető likviditási taralék lakáscél esetén, több hitelfelvétel, és a megcélzott 3-6 hónapnyi megélhetési tartalék állampapírba fektetésével.

Egyébként felmerül a kérdés, miért alakulhat ki ilyen arbitrázshelyzet a pénzpiacon. Sokan emlékeznek még, hogy a rendszerváltás után milyen busás haszonnal hozták be külföldről az autókat, és számos más árucikket, amik itthon szinte végtelen kereslettel találkoztak. Az is egy vissza nem térő helyzet volt. A pénzpiacokon is voltak arbitrázslehetőségek a digitalizáció kora előtt például országok között szállították a papír alapú értékpapírokat a jegyzési különbségből fakadó haszon reményében. Most azonban néhány lakossági állampapír extra állami kamattámogatás mellett érhető el (mert célként lett kitűzve, hogy a magyar államadóság minél nagyobb része magyar kézbe kerüljön, így be nem látható ideig, támogatással ösztönzik a lakossági állampapírvásárlást, mely  társadalmilag is üdvös, hisz az ország finanszírozási kockázata is csökken), a hitelkamatok pedig történelmi mélységekben vannak, hisz azok nem a támogatott lakossági állampapírok szerint árazódnak. A magas betéti és alacsony hitelkamatok okán minden hitelképes lakáscéllal rendelkező állampolgár előtt nyitva áll a fent leírt extra hozamszerzési lehetőség.

Ha valakinek egyik zsebében komolyabb veszteség nélkül likvidálható állampapír, a másik zsebében pedig azonos összegű hitel van, akkor igazából nem vállal klasszikus értelemben vett hitelkockázatot, mert a kamatkörnyezet romlása esetén zárható a kitettség. Így pénzügyileg tudatos döntés is lehet a 3 havi, vagy az éves kamatperiódusú hitel felvétele is, ha pedig valaki még a kamatperiódusokat is összehangba szeretné hozni, akkor érdemes lehet 5 éves kamatperiódusú hitelt választani, ahol a kamat 5 évre fixálva van ami megegyezik a MÁP Plusz befektetési horizontjával.

MÁP Plusz befektetés: Mekkora összeg nyerhető?

10 milliónként zéró kamatkockázat (5 évig fixált hitel és 5 éves MÁP Plusz) esetén is nyerhető 700 ezer forint. Ha emellé valaki még egészségpénztári megtakarításai törvényileg megengedett részét hiteltörlesztésre használja és beleszámítjuk az így elérhető adójóváírást is, akkor hitel-adósonként legalább további 150 ezer forint elérhető az 5 év alatt (az egészségpénztári kedvezmény személyenként igénybe vehető így több adós esetén többszörözhető ez a nyereség). Ha pedig valaki a 3 havi kamatperiódust választja és nem változik a kamatkörnyezet, akkor akár 1,2 millió forint is lehet a nyeresége (az egészségpénztári adójóváírást leszámítva, de az előtörlesztést figyelembe véve).

Egy esetet vezetek le matematikailag a többit szívesen kiszámolom egy személyes találkozó alkalmával (hisz úgyis egyénre kell szabni ezt a kombinációt):

falusi CSOK

10 millió forint MÁP Pluszba fektetve (és a kamatokat kivéve, tehát nem visszaforgatva) 5 év alatt 2 475 000 forint hozam érhető el.

MÁP Plusz

 

Ezzel szemben az 5 évig változatlan kamatozású 30 éves futamidejű 3,4%-os kamatozású hitelre 5 év alatt 1 615 103 forintnyi kamatot kell kifizetni.

Így a kamatkülönbözetekből fakadóan 5 év alatt 859 897 forint nyereség érhető el. Ebből kell levonni az előtörlesztési díjat amely az 5 éves időtávon már elérhető fogyasztóbarát termékeknél a fennálló tartozás 1%-a, jelen példában 89 542 forint, illetve a hitel kezdeti költségeit, mely bankonként változó összeg 0 forinttól, 10 millió forintra vetítve maximum nagyjából 70 000 ezer forint lehet. Tekintettel arra, hogy az állampapír díjmentesen pénzzé tehető, így egyéb költséggel nem kell számolni, így nagyságrendileg megmarad a körülbelül 860 ezer forint tiszta kamatnyereségből 700 ezer forint.

Konklúzió

Bármilyen lakáscélú hitellel összefüggésbő hozható cél esetében (vásárlás, felújítás, korszerűsítés, bővítés, családon belüli ingatlanviszonyok rendezése), készpénz helyett hitelből történő finanszírozással és egyidejű állampapírvásárlással, lényegében kockázatmentesen extra hozamot lehet elérni. Érdemes lehet kisebb összegben, vagy akár sok 10 millió forintos nagyságrendben is meglépni. Egyes vélemények szerint ez a szituáció az eszközár buborék jele, de ezen túlmenően véleményem szerint minden szereplő jól jár, a bankok kihelyezik forrásaikat, az állam finanszírozást kap, az egyén pedig extra hozamot kap.

Mennyit ér a falusi CSOK?

Sok vita bontakozik ki a falusi CSOK hasznosságáról, nézzük meg a támogatott családoknak mekkora lehet a támogatás valódi értéke.

 

A falusi CSOK részletei

A falusi CSOK 2019.05.13-án a Magyar Közlönyben megjelenő részleteiről már sok helyen lehetett olvasni. 2010-es adatok szerint a lakósság több, mint harmada (3 131 707 fő) él 5 000 fő alatti településen. Összesen 2875 darab 5 000 fő alatti település van hazánkban és a végleges támogatotti listába ezek közel 87%-a 2486 település került btte. 2019.07.01-től 2022.06.30-ig igényelhető a falusi CSOK. A teljes támogatás (egy gyermek esetén 600 ezer, 2 gyermeknél 2,6 millió, 3 gyermek esetében 10 forint) fele vásárlásra, másik fele a meglévő, vagy a frissen vásárolt lakás vásárlásra, bővítésére, korszerűsítésére fordítható. A támogatott hitel (3%-os kamatozású) a már megszokott összeg felének mértékéig felvehető még az ingatlan értékének növelésére 2 gyermek esetében 5 millió, 3 gyermek esetében 7,5 millió forint igényelhető végig fix 3%-os kamat mellett. Ezen túlmenően számos fontos részlet jelent meg a rendeletben, azonban egy másik kérdést szeretnék megválaszolni most:

Mennyit ér a 10 milliós falusi CSOK?

Többféle megközelítés létezik a támogatás pénzügyi értékére:

1. Mennyit ér a 10 millió forint támogatás, ha állampapírba fektetnénk 10-20-30 évre?

falusi CSOK

Ez a módszertan azt feltételezi, hogy már rendelkezésre áll valakinek a 10 millió forint és azt állampapírba fekteti, ilyen esetben az idő forintosíthatóan a tőketulajdonos számára teremt értéket. 10 évnyi befektetés után 4,95%-os kamat mellett több, mint 16 millió forint lesz a befektetés értéke nominálértéken, de 30 év után már 42,6 millió forint lesz az értékpapírszámlán, ha a kamatok is mindig újra befektetésre kerülnek.

2. Mekkora kamatot kellene rá fizetni, ha 10-20-30 év alatt lenne visszafizetve?

falusi CSOK

A 10 millió forint értéke egészen más, ha úgy tekintünk rá, hogy mennyibe kerülne, ha hitelből kellene finanszírozni ezt az összeget. Egy 10-15 éves kamatperióduson a mostani kamatkörnyezetben elérhető 4,2%-os kamat mellett 10 év alatt közel 12,3 millió forintot, míg 30 év alatt 17,6 millió forintot kellene visszafizetni egy 10 millió forintos hitel törlesztőrészleteire. És ezek a számítások még nem vették figyelembe az előző befektetésnél számszerűsített időértéket, tehát azt hogy, ha a havi törlesztőket és azok kamatait állampapírba fektetnénk, akkor azoknak mennyi lenne a kamatokon elért értéknövekménye.

Konklúzió – A falusi CSOK értéke

A falusi CSOK alternatívákkal összevetve pénzügyi értelemben sokkal többet ér mint 10 millió forint, 12-től, akár 42 millió forintot is jelenthet egy családnak. Emellett számos forintokban nem mérhető előnye van, egy stabil, tehermentes otthonban nem kell albérletre és hiteltörlesztőre fizetni, így több szabadideje marad a gyermekeiket nevelő szülőknek, vagy többet tudnak félre tenni a jövőre, ennek eredményeképp még az is lehet, hogy kiegyensúlyozottabb lesz a kapcsolatuk. Amennyiben valóban közelebb költöznek a fiatal családosok a szüleikhez, így a nagyszülők is közelebb lesznek az unokáikhoz, melynek szintén számos nem mérhető haszna van. Persze biztosan van, ahol nem ér el társadalmi változást a támogatás, és valószínű, hogy a nagyobb méretű házak értékét meg fogja emelni a támogatott 2 486 településen az intézkedés, ami nehezebb helyzetbe hozza a nem támogatott réteget. Szeretnék olyan társadalomban élni, ahol ezeknek a támogatásoknak a valós társadalmi hatását visszamérnék statisztikusok, ökonométerek, közgazdások, hogy legalább a jövőben meg lehessen korrekt módon ítélni az intézkedések valódi hasznát.

Nem érdemes halogatni az ingatlanvásárlást

Tisztán pénzügyi szempontból vizsgálom meg, hogy a gyermekekhez kötött családtámogatási eszközöket ingatlanra költve mekkora összeghez jutnak a gyermekes családok. Ők ugyanis a címben megnevezett előnnyel indulnak az ingatlanpiacon. Lehet ezt társadalmi, politikai, és közgazdasági szempontból is megítélni, nekem nincs most ilyen célom, egyszerűen csak számszerűsítem a támogatásokat. Egy azonban biztosan kijelenthető, aki a közeljövőben ingatlan vásárlását tervezte, és nem jogosult a támogatásokra az ne halogassa a vásárlást, mert tovább emelkedhetnek az ingatlanok árai júliustól.

 

 

Mekkora összegű gyermekszámhoz kapcsolt állami támogatások érhetők el, és ezek ingatlanvásárlás esetén mekkora összeget jelentenek egy négyzetméterre vetítve?

 

CSOK összegei 600 ezer forinttól 10 millió forintig terjedhetnek, jól ismert módon vissza nem térítendő támogatás. Az igénylés legfőbb feltételeit lentebb foglalom össze.

A 3%-os kamattámogatott hitel összegét 2018 december 1-jén életbe lépett változások értelmében új ingatlanokra 15 millióra bővítették a hitel maximális összegét három gyermek esetében, és a két gyermekeseknek 10 milliós keretet vezettek be. Idén februárban pedig bejelentésre került, hogy a fenti összeget használt lakásokra is kiterjesztik várhatóan júliustól. A támogatott hitelnél 10 éves futamidővel számolva a törlesztők összegének kiszámításakor. Szintén most februárban módosítottak az gyermekszületéskor járó ingyenes előtörlesztés összegeit. Második gyermek születésekor 1 millió, a harmadik születésekor pedig további 4 milliót törleszt be az állam a fennálló lakáshitelbe. (akinek a rendelet hatályba lépése előtt megszületett harmadik, vagy többedik gyermeke, de újabb gyermeke születik, annak egy alkalommal szintén jár a 4 millió forint.)

A babaváró, akár kamatmentes, szabad felhasználású hitel, szintén februárban lett beharangozva. A kamatmentes 10 milliós hitel esetében a visszafizetendőnél, azzal az egyszerűsített feltételezéssel éltem, hogy a hitelfelvétel után rögtön megszületik az első gyermek, majd legalább 3 évente születik egy. A második gyermeknél 30%-át elengedik a tartozásnak, a harmadiknál pedig a teljes fennálló tartozást a sajtó információk szerint. A későbbi számítások azt feltételezik, hogy ez a szabad felhasználású hitel ingatlanba kerül befektetésre.

Ezek alapján használt lakás vásárlásra esetén a teljes közel 21,5 millió forint igényelhető összeg 2 gyermek vállalása esetén, melyből 17,7 millió forintot kell visszafizetni, és több, mint 27 millió forint 3 gyermek esetében, amiből, kicsivel több, mint 12,5 millió forintot kell visszafizetni.

Tehát – azt feltételezve, hogy – a három gyermekesek a használt lakás vásárlásása esetén 14,6 millió forint vissza nem fizetendő támogatást kapnak, mely egy 105 négyzetméteres lakás vásárlása esetén 139 ezer forint négyzetméterenként. Mindez egy új építésű ingatlan esetében a három gyerekeseknél 22,4 millió vissza nem térítendő állami támogatást, vagyis 213 ezer forint négyzetméterenkénti állami hozzájárulást eredményez.

 

Tehát a vissza nem térítendő támogatásoknak köszönhetően a hasonló támogatásra nem jogosultakhoz képest többet is áldozhatnának a családok, mind a használt-, mind az új lakások vásárlására, mely valószínűleg tovább fogja emelni az árakat.
Sőt, ha valakinek nem állnak a fenti források rendelkezésre, hanem például a 3 gyerekeseknek rendelkezésre álló 35 millió forintos teljes támogatási összeget piaci hitelből kell fedeznie, akkor a 10 éves futamidejű, azonos kamatperiódusú hitel esetében a tőkén felül további 7,5 millió forintot kell a bank részére kamatként kifizetni, mely több, mint 71 ezer forint négyzetméterenként. Így a nem támogatott ingatlan vásárlókhoz képest négyzetméterenként akár újabb 75 ezer forintos előnnyel is indulhatnak a családosok a finanszírozás formájától függően.


Támogatások fő feltételei:

 

CSOK: A családosok otthonhoz jutását elősegítő vissza nem térítendő támogatása volt a legelső elem, így talán mindenki ezt ismeri a legjobban. A teljesség igénye nélkül a legfontosabb feltételei, hogy az igénylő(k) szerezzenek tulajdont a komfortos, előírás szerinti jogilag rendezett ingatlanban, mely megfelelő alapterületű kell legyen. Az igénylőknek büntetlen előéletűnek, és köztartozás mentesnek kell lennie, és 2 éves TB jogviszonnyal kell rendelkeznie, valamint 10 évig a támogatott ingatlanban kell élni életvitel szerűen.

A kamattámogatott hitel: ennek kamata a maximális 25 éves futamidő alatt (minimuma 5 év) végig fix 3%, maximális összege 2 gyermek esetén 10 millió forint, 3 gyermek esetén pedig 15 millió forint. Ennek igényléséhez a CSOK feltételein túl hitelképesnek kell lenni, melyről egy korábbi cikkemben is írtam, de az MNB túlzott eladósodottságról szóló rendelete is hasznos olvasnivaló a témában. A hitelképesség elbírálása az alapvető szabályokon túl a bankok bírálati módszerén múlik, mely speciálisabb (pl.: saját cégben alkalmazott, bérleti díj, vállalkozói jövedelme, külföldi jövedelem, határozott jövedelem) jövedelmek esetében eltérést mutathat a bankok között, ilyen esetben különösen hasznos egy szakértőt igénybe venni.

Babaváró hitel, 10 milliós szabad felhasználású, kamatmentes hitel: a Magyar Közlönyben március 12-én megjelentek újabb részletek, de a számos fontos részlet közül a legfontosabb, amit tudunk, hogy első házassághoz és 3 éves munkaviszonyhoz kötődik, és a hitelt felvételt követően született első gyermek esetében 3 évre felfüggesztik a törlesztést és kamatmentes marad a jövőben, a másodiknál további 3 évre felfüggesztik és 30%-át elengedik, a harmadik gyermek születését követően pedig elengedik a teljes összeget. Tekintettel arra, hogy ez szabad felhasználású, és fedezet sem szükséges hozzá az eddigi hírek szerint, így felhasználható akár lakásvásárlásra önerőként is.

Milliókat nyerhetsz, ha hitelből veszel ingatlant

Befektetési célú ingatlan finanszírozásával kapcsolatosan számos kérdés merül fel, legyen szó akár első ingatlan vásárlásról, akár az önerő vs. hitelfelvétel dilemmáiról.

Ha befektetésekről van szó, mindig az adott személy, egyedi kockázatvállalási hajlandóságát és hozamelvárását kell figyelembe venni, azok alapján mindenki el tudja dönteni érdekes-e számára ez a forma. A passzív jellegű jövedelmeken keresztül alapvető vágyaink teljesülhetnek. Egy nagyobb összegű jövedelem kiegészítés mellett, lehet akár négy napos munkahetet vállalni, évente 2 hónapot a világ másik részén tölteni, vagy több időt tölteni a hobbinkkal, jótékonysággal. A cél ugyanaz, az eszköz különböző.

A befektetési célú ingatlan vásárlása nem csak a gazdagok kiváltsága, de aki elkezd befektetni, az idővel a „gazdagok” közé kerül.

 

 

Íme egy sematikus módja az ingatlanvagyon növelésének, havi 100 000 forint megtakarítása mellett. Az elsőhöz az önerőt, nagyságrendileg 4 év alatt félre lehet tenni, ezt követően vásárolható egy 15 milliót érő ingatlan részben hitelből, ezt követően kevesebb, mint 7 év alatt vissza lehet fizetni az első ingatlan hitelét a havi 100 000 forint megtakarításból és a havi 80 000 forint bérleti díjból. Azonnal meg is lehet venni a második ingatlant (ehhez már nem kell önerő, mert az előző is fedezetbe adható), az is 15 millióba kerül, ám azt a havi 100 000 havi megtakarítás mellett már 160 000 forint bérleti díjból kevesebb, mint 6 év alatt vissza lehet fizetni. A harmadik 15 milliós ingatlant pedig hasonló elv mentén kevesebb, mint 4,5 év alatt vissza lehet fizetni. Ezt követően tovább gyorsítható a folyamat. Szívesen segítek megtervezni a gyermekek iskoláztatásához, vagy a gondtalan nyugdíjas évekhez szükséges ingatlanok számát és finanszírozását, hisz minden eset más.


Első befektetési célú ingatlan esetében 50% önerő mellett 6,5%-os éves hozam érhető el.

 

befektetési célú ingatlan

 

10 millió forintos önerő mellett, 10 millió forintos hitelfelvétellel 18,8 millió forintnyi vagyon érhető el kamatkockázat nélkül, 10 év alatt, ami 6,5%-os hozamnak felel meg. Tehát 10 év alatt majdnem duplájára lehet növelni az ingatlanvagyon értékét.

Egy befektetési célú ingatlan önerőből, vagy két ingatlan hitelből?

Gyakori befektetői dilemma, hogy tisztán önerőből érdemes finanszírozni egy ingatlant, vagy inkább kettőt hitelből.

 

befektetési célú ingatlan

A hitelképesség értéke tehát forintosítható, persze az ingatlan bérbeadásnak is van költsége – például szerződést kell kötni, találkozni kell a bérlőkkel, de mindenki saját alternatíváit mérlegelve dönthet, megérnek-e neki ezek az adminisztratív költségek 5 millió forint extra jövedelmet 10 év alatt. Hisz 20 millió forintból egy ingatlant vásárolva, a fenti táblázat értelmében 33,7 millió forint vagyon érhető el 10 év múlva, míg két ingatlant vásárolva 38,4 millió forintnyi vagyon érhető el.

Extra hozam, akinek a vásárláshoz nem is kellene hitel

 

Azt mondják könnyű annak, akinek sok pénze van, de azért azzal is jól kell gazdálkodni. Aki például gyermekének vesz ingatlant és azt mérlegeli, hogy vegyen-e fel hozzá hitelt, vagy önerőből vegye meg azt, annak készítettem egy kalkulációt. Lássuk, mennyit lehet nyerni (a bérleti díjon felül) a hitelből finanszírozott ingatlanvásárláson, a megmaradó önerő alternatív eszközbe fektetésével:

befektetési célú ingatlan

 

Komplex számítás eredményeképp azt mondható el, hogy a táblázat feltételezései mentén, a hitelfelvétel miatt be nem fektetett összegen 3%-os alternatív hozam mellett 1,6 millió forint extra nyereség érhető el. 6%-os éves hozam mellett pedig 3,5 millió forint, a 3 havi BUBOR változatlanságát feltételezve (ugyan nagyon kedvező a kamatkörnyezet, de ebben a helyzetben még a rövid kamatperiódus is teljes mértékben védhető, hisz a meglévő megtakarításból bármikor végtörleszthető a hitel, ha a kamatkörnyezet azt indokolja). Teljesen kamatkockázat mentes hitelkonstrukcióban, pedig 3,5%-os (mely a 3 éves prémium magyar állampapír hozamának felel meg) alternatíva hozam mellett 306 ezer forint biztos extra nyereség érhető el, 6%-os alternatíva hozam mellett pedig 1,8 millió forint.
 

A fenti hitelkalkulációk feltételezései:

 

Az első két esetben olyan 10 éves kamatperiódusú hitellel kalkuláltam, ahol még jövedelmet sem kell utaltatni, a harmadikban 300 ezer forint az elvárt jövedelem és biztosítások megkötése a feltétel (természetesen a számítások ennek a költségét is tartalmazzák), mindhárom esetben 10 éves fix futamidő (tehát nincs a konstrukciókban kamatkockázat). A 20 milliós ingatlant a táblázat feltételezései szerint 120 000 forintért lehet kiadni, és nem növekszik ez az összeg a 10 év alatt, ahogy az ingatlan értékének változásával se számol a kalkuláció, ahogy felújítási költséggel sem. A cikk egyszerű esetet mutatott be, de hitelfelvétel összes visszafizetendői tovább csökkenthetők: kalkuláltam a napokban olyan esetet, ahol minimális kamatkockázat mellett 2 lakástakarék pénztári számlát bevonva, valamint adómentes kafetériából évente 270 000 forintot előtörlesztve, minden kedvezményt figyelembe véve 10 millió forintot kellett visszafizetni a felvett 10 millióra.