önerő

Olvasási idő: 7 perc

Rövid válaszom: ilyen hitelkamatok mellett nem érdemes várni. A jelenlegi, kissé bizonytalan, koronavírus-járványos időszakban sokak fejében megfordulhat a kérdés, várjanak-e inkább a lakásvásárlással és a hitelfelvétellel, amíg meglesz a vakcina és kicsit stabilizálódnak a gazdasági folyamatok, vagy inkább vágjanak bele a projektbe. Nekik üzenem: pénzügyi szempontból nem érdemes várni, ha megvan az önerő és a jelenlegi hitelkamatok alacsonyabbak, mint a bérbeadás hozama. Mutatom a részleteket.

Hogyan nyerj kétmillió forintot lottószelvény nélkül?

Tegyük fel, hogy egy 30 millió forint értékű ingatlant bérelsz havi 125 ezer forintért a főváros egyik külső kerületében. Szerencsére munkád megengedi, hogy félretegyél belőle valamennyit, így az elmúlt négy évben sikerült havi 125 ezer forintonként (felhalmozódott kamatokkal) közel hatmillió forintot összegyűjtened. Az ingatlan bérbeadója egyik nap beállít hozzád és felajánlja, hogy megveheted az ingatlanát, mert ő végleg külföldre költözik és megbízható bérlője voltál, így neked szívesen eladná.

Két választási lehetőséged lenne egy most 30 millió forintot érő ingatlan megvásárlására: vagy gyűjtesz még 10 év 3 hónapig (5 százalékos hozam mellett), hogy összegyűljön 30 millió forintod, vagy belecsapsz a lakástulajdonos tenyerébe és megveszed a lakást hitelből. Ekkor 3,5 százalékos kamat és 250 ezer forintos törlesztőrészlet mellett – amely a havi kiadásokat semmilyen formában nem növeli meg, hiszen ez pontosan a bérleti díj és az eddigi havi megtakarítás összege – a felvett hitel 9 év 6 hónap alatt kifizethető. Vagyis összességében 9 hónapnyi időt nyertél, és ha ezt forintosítjuk, akkor több, mint kétmillió forintot. Sőt, többet is, hiszen folyamatosan a saját lakásod törlesztését fizeted, és így sem az albérletárak, sem az ingatlanárak változásának nem vagy kitéve többé.

 

 

Mikor érdemes lakást venni?

A fenti példában szereplő önerő összege, a lakás és az albérlet ára, valamint az adott hitel kamata mind-mind olyan csillagok együttállása, amely esetenként teljesen eltérő, de ilyen kombinációban is megtörténhet. Így természetesen azt sem lehet általánosságban megmondani, pontosan mikor is érdemes ingatlant vásárolni.

Természetesen szerencsésebb egy válság mélyén, olcsón ingatlant venni. Ám nem lehet pontosan tudni, hogy mennyi idő múlva lesz ellenszer, illetve azt sem, hogy a rövidtávú bérbeadási piac szabályozás vagy az ÁFA-kivezetés hogyan hat az ingatlanpiacra. Azonban, azt is érdemes észben tartani, hogy számos ingatlanpiacot támogató intézkedés volt az elmúlt 20-30 évben, így, ha rosszabb adatokat jeleznek az ország gazdasági mutatói, akkor az ingatlanpiac fellendítése is egy eszköz a gazdaság megsegítésére, így jó esély van kormányzati szubvenciókra a jövőben is. Főszabályként az mondható el, hogy ha hosszú távon szeretnél ingatlant tulajdonolni (ha időközben lecseréled/bérbe adod, akkor is igaz), akkor 20-30 éves időtávon kicsi a hatása, hogy milyen áron vetted az ingatlant.

Habár napjainkban nagyon sok pénzt kell fizetni egy ingatlanért nominálértéken (ez a kifizetendő összeg), de reálértéken (a pénz elértéktelenedését is figyelembe vevő relatív érték) a 2008-as szintnél (132,1%) mintegy 30 százalékkal van feljebb (167,5%), egyszerűen azóta csak látványosan sokat romlott a forint vásárlóértéke. Gondoljunk bele 20 éve még 20-30 forintért vettünk egy gömb/gombóc fagyit, mára ez 350 forint!

 

A grafikonon azonban az látszik, hogy az ingatlanok nominális értéke az elmúlt harminc évben trendszerűen nőtt, mint ahogy folyamatosan infláció (pénzromlás) is volt, és mivel az inflációval a jövőben is számolhatunk, semmi nem indokolja, hogy ez a trend az elkövetkezendő időszakban megfordulna. Aki 2007-ben vett ingatlant a 2008-as válság előtt, neki ugyan nominál értéken 10 évet kellett várnia, hogy ugyanannyit érjen az ingatlana, mint vásárláskor, de az egy meglehetősen mély ingatlanpiaci és hitelválság volt. Ezzel szemben a 2000-es dotcom lufi kipukkanását követő tőzsdeválság viszont meg se látszik az ingatlanár grafikonokon. Ebből arra lehet következtetni, hogy az egyes válságok nem azonos mértékben hatnak az ingatlanárakra.

Milyen előnyökkel és hátrányokkal jár egy saját ingatlan?

Végül az alábbi táblázatban összeszedtem, milyen pozitívumai és negatívumai lehetnek, ha valaki lakástulajdonossá válik. Mit érdemes megfontolni, mivel jár egy ingatlanvásárlás hosszabb távon.

önerő

Forrás: Fancsali Judit

Összességében persze elmondható, hogy mindent (is) olcsón érdemes venni, és az ingatlanárak alakulása bizonytalan, de pénzügyi szempontból ilyen alacsony hitelkamatok mellett jelenleg megéri hosszú távra ingatlant venni. Pénzügyi szakértőként sok olyan esettel találkoztam, amikor az ügyfél gondosan ügyelt megtakarításaira, mégsem tudott lakást venni sok-sok évig a folyamatosan emelkedő ingatlanárak mellett, sőt, volt olyan is, hogy kisebb ütemben nőttek a megtakarításai, mint ahogy az ingatlanárak, így egyszerűen a pénzromlás miatt elértéktelenedett az önereje. Így a lehetőségeket mindenképpen érdemes átgondolni – ebben pedig bármikor állok rendelkezésedre, sőt akkor is keress, ha a példa számításait szeretnéd megkapni.

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük