Most kell lakást venni vagy ha beköszönt egy új válság?

Alapvetően minden befektetési döntés a hozamokon és a kockázaton múlik. Ha te meglévő önerődet magasabb hozam mellett tudod befektetni hasonló kockázat mellett, és/vagy a hitelképességed máshol nagyobb értéket tud teremteni, akkor abba fektess. De, ha a fentiek nem teljesülnek, akkor érmes megfontolni a hosszú távú ingatlanvásárlást.  Általánosságban ilyen befektetési helyzetben az ingatlan tulajdonlásból származó havi bevételeket kell a finanszírozás elvesztegetett kamatbevételeivel és hitel kamatköltségeivel összehasonlítani. (Persze ezek jövőbeli alakulását is figyelembe kellene venni, de ez eléggé megnehezíti a dolgot). Leegyszerűsítve, ha például albérletben laksz, és saját ingatlant szeretnél, akkor a havi bérleti díjadat érdemes összevetni a hitel kamatköltségével és a megtakarítások elvesztett hozamával. Ha a havi bérleti díjad 100 000 forint, és a megtakarításaid hoznak havi 10 000-ret és a hitel többlet visszafizetendője havi 20-30 000 forintra jön ki, akkor a fent tisztázott körülmények között érdemes akár hitelből venni saját ingatlant, mert havi 60-70 000 forint a saját ingatlanod törlesztésére fordítódik.

Sok helyen írják, hogy 8-10 évente van egy válság. Amikor erről beszélünk az ügyfelekkel, sokan gondolják, hogy talán érdemes lenne várni és inkább a válságban olcsón venni ingatlant. Az ingatlanok ára az elmúlt 27 évben így alakult:

Egy mondatban az ábra lényege, hogy napjainkban nagyon sok pénzt kell fizetni egy ingatlanért nominálértéken (ez a kifizetendő összeg), de reálértéken (a pénz elértéktelenedését figyelembe véve) 2008-as szinten vannak az árak, egyszerűen csak sokat romlott a forint vásárlóértéke. Gondoljunk bele 20 éve még 20 forintért vettünk egy gömb/gombóc fagyit, mára ez 200 forint!

Nyilván szerencsésebb a válság mélyén ingatlant olcsón venni. Főszabályként az mondható el, hogy ha hosszú távon szeretnél ingatlant tulajdonolni (ha időközben lecseréled, akkor is igaz), akkor 20-30 éves időtávon kicsi a hatása, hogy milyen áron vetted az ingatlant. Ha saját otthonod lesz, vagy hosszú távú befektetésnek szánod az ingatlant, akkor az előző kérdésre gondolt át a választ és az alapján dönts. Ha jön egy válság, akkor az izgalmas kérdés, hogy érdemes-e sajátodat eladni és kivárni az alacsony árakat, de kérdés, hogy fel fogod ismerni, hogy meddig kell várni, hogy olcsón vedd majd vissza? És az is látszik, hogy a 2000-es válság, a Dotcom lufi, ami nem a pénzügyi rendszert érintette, az nem viselte meg az ingatlanárakat sőt inkább abba menekültek a befektetők, így reálértéken is nőttek az ingatlanárak a 2000-es évek elején.

Komoly verseny van a bankok között, eltérnek ügyfélkiszolgálásban, rendszerekben, kapcsolódó szolgáltatások díjában és még ezer apróságban, de azonos ügyfelek esetében is egészen nagy különbségek vannak a hitelek törlesztő részleteiben, csak egy példa: 300 ezres jövedelemutalás mellett, 15 millió forint, 10 éves futamidejű, használt lakás célú hiteleinek paraméterei az alábbiak szerint alakulnak, amennyiben kamatkockázat nélküli 10 éves kamatperiódusú lehetőségeket nézünk:

 

Ha havonta alacsony a törlesztő,  akkor sajnos hosszú lesz a futamidő és az összes visszafizetendő is magas lesz.

 

Hitelfelvétel esetében, járhatok úgy, mint a devizahitelesek?

Alapvetően a devizahiteleseknek, azért 1,5-2-szereződött meg a lakáshitelük tőkéje és törlesztőrészlete, mert nem forintban vették fel és a forint gyengébb volt, a forintosításkor a felvételhez képest. Ma már csak forint hitelt vehet fel, akinek forint jövedelme van. (Amennyiben bevezetik az eurót a hitel futamideje alatt, akkor ismét lesz egy devizaváltás, de az akkori piaci áron fog történni, nem nőhet meg miatta annyira a tőke értéke).

Akkor milyen kockázatai vannak a hitelfelvételnek?

• Kamatkockázat: Ez a hitelek legnagyobb kockázata és ezt a legnehezebb felmérni. A bankok éven belül, vagy 1-3-5-10-20 évre fixálják a törlesztőt, majd ezt követően az aktuális kamatkörnyezetnek megfelelően újraárazódik. Most soha nem látott mélységben vannak a hitelkamatok, az éven belüli referenciahozamok 0% alatti értéket is felvesznek. Ez vélhetően egy átlagos lakáshitel futamideje alatt növekedni fog. Növekedhet, válság, vagy csak a magyar gazdasággal szembeni bizalom csökkenése, de egyszerű reálgazdasági folyamatok miatt is, mint az infláció. Természetesen minél hosszabb a fixált időszak, annál magasabb a törlesztőrészlet, tehát a biztonságnak ára van, a cikk cégén azonban írok egy módot, ahogy nyereségesen lehet fedezni ezeket a kockázatokat.
• Nem tudod fizetni a hitelt: Ha hosszú ideig nem fizeti valaki a hitelét és nem is kooperál a bankkal, vagy egyéb szervvel, akkor elárverezheti a bank az ingatlanát, ezért kér jelzálogjogot a várható veszteségeinek fedezésére a bank. Ha átmeneti fizetésképtelenség áll fenn, betegség, vagy munkanélküliség, akkor arra köthető biztosítás. Ha pedig az derül ki, hogy túl magas a törlesztő, akkor a késedelem beállta előtt érdemes a hitelt módosítani, vagy az ingatlant olcsóbbra cserélni (igen el lehet adni egy ingatlant akkor is, ha hitel van rajta).
• Biztosan hitelképes vagy?: Ha két fontos szabálynak megfelelsz – (i) ha a hiteleid törlesztő részletének összege kisebb, mint a hitelbe bevont adósok jövedelmének 50%-a (havi együttes nettó 400 ezer alatt) illetve 60%-a (400 ezer felett), (ii) a hitelbe fedezetként adott ingatlan(ok) bank által megállapított értékének maximum 80%-ánál (de ez még településenként is változik) nem nagyobb a hitelösszeg – akkor jó eséllyel kapsz hitelt. Több banknál van lehetőség arra, hogy akár a célingatlan nélkül is garanciális igazolást állítson ki a hitelképességről. Ezt követően már csak jogilag rendezett, forgalomképes ingatlant kell találni.