Tag Archive for: nokrapid

„Ha új építésű ingatlan, akkor NOK”, de kinek érheti meg?

 

A Lakástakarék pénztári megtakarítások állami támogatásának megszüntetésével lakás vásárlók széles köre keres alternatív befektetési formát. Sok cikket átolvastam NOK-os kérdésben, de csak részben fedték le a lenti gondoltatokat.

 

Mi is a NOK (Nemzeti Otthonteremtési Közösség)?

Egy közösségi finanszírozási forma, mely új építésű ingatlanok vásárlására jött létre, a tagjai számára maximálisan éves 300 000 forintos állami támogatást nyújtva. 10-15 év alatt a befizetett 10-40 millió forintra 3-4,5 millió forint állami támogatás igényelhető általa. A CNOK oktatásán a 15 éves konstrukciókat mutatták be, ahol maximálisan 15 millió saját befizetés mellett (amin felül legalább 1,2 millió forintot biztosítási és szervezési díjra is ki kell fizetni) érhető el a 4,5 milliós állami támogatás. Ez az összeg, vagy ennél kisebb megtakarítási összeg az optimális pénzügyi szempontból, nagyobb megtakarításnál csak az egyéb költségek nőnek, az állami támogatás már nem.

 

A NOK legerősebb gyengepontjai:

  • Erre még a sajtóban is különböző álláspontok vannak, de egyedül a tag szerezhet az ingatlanban tulajdont, ezért CSOK-kal nem kombinálható, csak egyedülállóknak. Az oktató szerint várható szabályzat változás ezen a területen, de amíg ez nem történik meg széles kör záródik ki emiatt!
  • Erről keveset olvasni, de annak ellenére, hogy a sorsolás időpillanatában már legalább 20% önerő befizetésre került, és a NOK által kifizetett összeg egy része állami támogatás, a NOK csak egy részletben utal, utolsó részletként, tehát olyan kivitelezőt kell találni, aki hajlandó az akár 19,5 milliós összeget megfinanszírozni előre, és hajlandó legalább ezen összeg erejéig a szakaszos finanszírozástól eltekinteni.
  • A tag igazolt, szabad jövedelme (akár külföldi is) 50%-ban terhelhető, tehát a tagnak körülbelül 200 ezer forint szabad jövedelemmel kell rendelkeznie az elején és a vásárlás pillanatában is (ez jelenleg 400 ezer forintos jövedelem felett, 10 éves kamatperiódusra akár 60%-is lehet) és még adóstárs se vonható be a hitelbe, férj-feleség sem (ezzel kapcsolatosan is azt a tájékoztatást kaptam, hogy változni fog a szabályzat)! Ez tovább szűkíti azok körét, aki egyéb hitel jellegű kiegészítő finanszírozást is igénybe tud venni a NOK-kal egyidőben, így akár a CSOK hitel felvétele is problémás lehet.
  • De, ami az igazi probléma külső finanszírozás bevonása esetén, hogy jelenleg ranghely probléma miatt banki finanszírozással nem kombinálható a NOK! Erre a problémára az oktatáson részt vevő banki stratégiai partner azt mondta, hogy azon dolgoznak, hogy a NOK ingyenes hitelét kiváltanák egy kamatozó hitelre. Nos ez pénzügyi szempontból nagy gazdaságos megoldás, de még nem tudott részleteket mondani.
  • Bizonytalan, hogy mikor sorsolják ki a tagot, így nehéz időzíteni a vásárlás időpontját.
  • Állami garancia (OBA, BEVA) nincs a saját befizetésekre sem, a „szervező” a kihelyezetett hitelekre 3%-os tartalékot képez és tőkeerős az MNB által kiválasztott és szerződött ellenőrzött cégek („szervező”) kezelhetik a befizetéseket.
  • A rendszer csak új építésű ingatlanok megvásárlását finanszírozza. Eleve szűk réteg, aki új építésű ingatlant szeretne vásárolni, és tisztán pénzügyi szempontokból kevés esetben racionális döntés. De új autókat is vásárolnak emberek, pedig pénzügyi szempontból nem biztos, hogy a legjobb döntés. Különösen nem érdemes annak várnia az új építésű ingatlan vásárlásával, akinek megvan az önereje (és ha kell hitel is hitelképes) tekintettel az új építésű ingatlanok 5%-os ÁFÁ-jának növekedésére. De én azt gondolom, hogy vannak olyan emberek, akiknek olyan magas az „alternatíva költsége” a használt lakásnak, hogy megérheti neki. Például külföldön él, sokat keres, vagy csak nem tud a felújítással/karbantartással foglalkozni és nem is akar erre mást megbízni. Emellett az új építésű lakóparkok lakó környezete is vonzó lehet.
  • Az állami támogatás ugyan jelentős összegre is rúghat, de nagyon magasak a rendszerben fizetendő költségek, melyek összege az állami támogatásnak akár a felét is felemésztheti, de megnézzük majd ezek figyelembe vételével a hozamokat.
  • A rendszer hosszú távú fennmaradásában komoly kockázat van, kevesen is vágtak eddig bele, és nagyon magasak a rendszer költségei, mely nem lenne életképes az állami támogatás nélkül.

    •  

    Ezek után, ki jöhet leginkább szóba?

    Olyan új ingatlanba fektető, aki eléggé tőkeerős, és van ideje várni az ingatlanra.

    Szerintem nekik érdemes mérlegelni a belépést:
    1. Lakásukat lecserélők: Őket nem sújtja a várakozásból fakadó potenciális áremelkedése az ingatlanoknak, hiszen kompenzálja őket nagy részben a használt lakásuk árának növekedése és a lakhatási probléma megoldása sem égető. Itt nem kell feltétlenül a maximális összegre szerződni, csak amennyi várhatóan a csere értékkülönbségére majd.
    2. Befektetők: Ha valaki már most venne használt lakást hitelből, de tudja, hogy idővel új építésű szeretné cserélni, akkor is racionális lehet beszállni egy ilyen közösségbe, mert addig is hasznosítható a hitelképesség, bérbe adható a kisebb értékű ingatlan, és az ingatlan értékének változása is nagy részben le van fedezve, míg kifizetésre nem kerül a NOK, de a végén mégis lesz egy nagyobb értékű, új építésű ingatlan.
    3. Gyermekeik, unokáik lakáscéljára gyűjtők: Itt sem számít annyira az időfaktor, és szóba jöhet az új ingatlan is. Talán ebben a körben vannak olyan emberek, akik inkább ezt a formát választanák, mint a hitelből történő vásárlást.
    4. Külföldön élő/dolgozó magyarok: Ha ők befektetési ingatlan vásárlásán gondolkodnak és az alternatíva hozamuk a lenti számítások alatt maradnak, akkor nekik is szóba jöhet ez a forma, de nekik is jobban megérheti pénzügyi szempontból hitelből ingatlanba fektetni. Megyeszékhelyeken, ahol az ügyfelem szerint egy forint befektetésen nagyobb hozam érhető el még egy 20%-30%-os önerővel és a 19,5 milliós NOK-kal már lehet új építésű ingatlant is venni.
    5. Építési telekkel rendelkezők: Amennyiben valaki például gyermekének szánva, vagy befektetési/eladási céllal új építésű ingatlanhoz szeretne jutni, és nem számít pontosan mikor történik majd meg, akkor is racionális lehet akár egyedül, akár ikerház építésére összeállni és igénybe venni a NOK lehetőségét, megfelelő önerő megléte esetén.
    Nem értem, hogyha törvényileg kötelező minden befektetési lehetőség esetében EBKM-et is közölni (a befektetési alapoknál pedig költségmutatót), akkor erre a megtakarítási formára miért nincsenek ilyen számítások?! Erre a probléma felvetésemre, az alábbi választ kaptam: „Az EBKM, TKM vagy más mutató a Magyar Nemzeti Bank által szabályozott termék esetén számítható ki. A NOK termék esetén nincs ilyen hatóságilag jóváhagyott mutatószám.” Hiszen racionális befektető az alternatíva hozamok fényében dönt. Ezért próbáltam kiszámítani ennek a kalkulátornak a havi fizetendői alapján:
    Nézzük a két termék hozamait:
    1. NOK-rapid, ez egy olyan október óta bevezetett új termék, amelyben minden tag gyorsítva fizeti be a megtakarításait és garantáltan 4 éven belül kisorsolásra is kerül. A cnok weboldalán leírtak szerint a tagok 63%-a 2 hónap alatt, 96%-a pedig 26 hónap alatt ingatlant választhat:
    NOK
     

    Mivel érdemes ezt a hozamot összevetni?

    Sokan a hitelből történő azonnali vásárlással vetik össze, ami jogos lehet és véleményem szerint is jobban megéri azonnal venni ingatlant hitelből, mint ebbe fektetni. A másik lehetőség, hogy erre, mint befektetésre gondolunk és mivel még nem akarunk ingatlant venni, ezért a megtakarításaink alternatíva hozamával vetjük össze, mindenki döntsön saját belátása szerint.
    1. NOK-klasszik, ez egy olyan termék, ahol 15 évig havi egyenletes összegben 93 833 forintot fizet be a szerződő, és valamikor a 3. és a 15. év között kisorsolják. A lenti számításokban nem számolok előre licitálással, ezért a 3. év előtt ki sem sorsolható a tag, mert nem gyűlik össze a 20% saját ereje.
    NOK

     

    Tekintettel arra, hogy a feltételezett tag nem licitál, ezért talán inkább az 5. évtől várható hogy kisorsolják, ha azt feltételezzük, hogy azt követően egyenlő eséllyel kerül sorra, akkor a várható átlagos hozam 14,5%.

    Konklúzió

    Számos gyenge pontja van tehát a fent bemutatott rendszernek, azonban talán még mindig akad néhány olyan speciális körülmény, ahol érdemes lehet befektetni egyéni szempontból, pénzügyi értelemben, főleg azoknak, akik tőkeerősek, új ingatlant szeretnének, és van idejük várni.