Bejegyzés

A megfelelő ingatlan megtalálása sokszor hónapokig eltart, a hitelkamatok viszont most rendkívül alacsonyak. Emiatt van egy kockázat a hitelfinanszírozást is tartalmazó adásvételi aláírása előtt, hogy a mostani alacsony kamatok megemelkednek, és már csak a magasabb hitelkamatok mellett folyósítja majd a bank a hitelt. Létezik ennek kivédésére egy ingyenes, elköteleződésmentes szolgáltatás, amivel fél százalékos kamatemelkedés és 10 éves futamidő esetében 10 milliónként 300 ezer forintot lehet megspórolni.

Az új lakás vásárlásnál jellemzően az átadás előtt csak előszerződést kötnek a kivitelezők, amivel nem lehet végleges hitelbírálatot kérni, így a legtöbb ember nem biztosítja be magát a mostani alacsony kamatokra, hanem felveszi a hitelt a végleges adásvételi aláírásakor aktuális kamatokon. Ez jó stratégia csökkenő kamatok esetén, de potenciálisan emelkedő kamatkörnyezetben már nem az. Ezzel 10 éves futamidő esetén 50 bázispontos (fél százalékpontos) kamatemelkedés esetén 2,5 százalékkal emelkedik az összes visszafizetendő. Van egy megoldás, amivel akár 6 hónappal a végleges (akár függőben tartásos) adásvételi szerződés előtt biztosítani lehet az alacsony kamatokat a bank részéről, a neve előbírálat (különböző bankok különbözőképpen nevezik). De a konstrukció biztonságot ad azoknak is, akik még csak keresgélik a használt lakásukat. Kötelezettséget csak a bank vállal, így nem lehet vele veszíteni!

 

Mi ez a szolgáltatás és hol érhető el?

 

A bankok közötti verseny abban is tetten érhető, hogy igyekeznek különböző kényelmi szolgáltatásokat nyújtani. 13 kereskedelmi bank termékeit közvetítem, ebből négy készít 100%-os biztonságú jövedelem oldalú előminősítést. Ebből kettő a hosszabb kamatperióduson kedvezőbb fogyasztóbarát hitelek esetében nem nyújtja ezt a szolgáltatást. A másik kettő közül az egyik esetében fél éven belül már az albetétesítésnek és a folyósításnak is meg kell történnie új építésű ingatlan vásárlása esetén a jelen gyakorlat szerint, és használt ingatlanra se lehet használni, csak ha már ki van nézve az ingatlan. Van viszont egy bank, ahol ügyfélminősítéstől függően 3-6 hónapig akár az előszerződéssel elkészíthető egy előbírálat, amelyben rögzített kamatokat tartja a bank az ügyfél részre, majd 3-6 hónapon belül elegendő szimplán a végleges adásvételi szerződést megkötni, mely lehet akár függőben tartásos is. Ezt követően pedig még mindig van ideje a kivitelezőnek a használatbavételit, illetve az albetétesítést elintézni. A szolgáltatás szintén igénybe vehető használt lakás vásárlása esetén is, mert a bank a jövedelmi viszonyok megvizsgálását követően, a használt ingatlan megtalálása előtt 3-6 hónappal garantálja a bírált összeget, és a kamatot is. Az előbírálat, tehát a hitelfelvételnek egy olyan opcionális, kiegészítő lépése, amely során a bank a teljes jövedelmi feltételek megvizsgálásával – akár az ingatlan vizsgálata nélkül – elbírálja a kért hitelösszeget, az aktuális kamatszinten (mely már nem változhat). A hitelt az elbírált paraméterekkel folyósítja is a hitelfelvevő részére a végleges adásvételi szerződés határidőn belül történő benyújtása esetén, amennyiben a bírálat esetében érvényes jövedelmi és eladósodottsági körülmények nem változtak. Ugyanennél a banknál olyan közvetítői kedvezményem is van, hogy 20 millió feletti hitelösszegnél a bank megfelelő jövedelmi helyet esetén megadja egyedi kérésre a legjobb alternatív banki kamatot. Tehát nemcsak fixálni lehet a kamatot, hanem a piacon elérhető legjobb kamatot lehet fixálni.

 

Mekkora előny lehet a hitelkamat fixálása?

 

Az ügyfeleim nagy része és a lakosság több, mint 90%-a fix kamatozású lakáshitelt vesz fel, nagyon nem mindegy, hogy jellemzően 10 évre milyen kamatszint mellett veszi fel valaki a hitelét. Lássunk egy táblázatot, hogy 10 éves futamidejű 10 éves kamatperiódusú hitel esetében, a most általam közvetített két banknál is elérhető (2019.03.24-én) 4%-os kamatszintről kiindulva mennyit jelentene az összes visszafizetendőben, ha emelkednek a végleges adásvételi megkötéséig a kamatok:

Forrás: saját számítások

50 bázispontos (tehát fél százalékpontos) kamatemelkedés és 10 éves futamidő és kamatfixálás esetében 2,5%-kal növekszik az összes visszafizetendő, ami 10 millió forintonként több mint 300 ezer forintot jelent. Tehát egy 30 millió forintos hitelnél több, mint 900 ezer forinttal emelkedhet az összes visszafizetendő ezen szolgáltatás igénybevétele nélkül 50 bázispont esetében.

 

Hogy néz ki a folyamat?

 

 

Forrás: saját ábra. A félkövér lépések esetén a hitelfelvevőnek tényleges teendői vannak.

A fenti folyamatábra a teljes hitelfelvétel mutatja előbírálati szolgáltatás esetén. Az előbírálat és a normál hitel felvételi folyamat esetében is szükséges az 1. és 2. és az 5.-10. lépés. Így alapvetően a 3. és 4. lépéssel egészül ki a folyamat, mely során a hitel felvevőnek nincs teendője, illetve kicsit hamarabb kell begyűjteni a jövedelem igazolásának dokumentumait. Az ingatlan megtalálása, és az adásvételi megkötése rugalmasan megtörténhet az 5. lépés előtt bármikor, így használt és új lakás vásárlására is ideális a szolgáltatás.

Közvetítő bevonásával a teljes folyamatban elkerülhető, hogy
  • több bankot körbejárva kelljen a bankok közül választani
  • az adott banknál meg kelljen keresni a tapasztalt, szakértő ügyintézőt (a közvetítők számos bankban dedikált, szakosodott partnertámogatóknak nyújtják be az igényt, mely gyorsabb és szakszerűbb, mint egy átlagos fiók)
  • az ügyintézés minden alkalmával a bankfiókba kelljen fáradni, sorszámot húzni, várakozni ( ez egy átlagos hitel felvétele esetén hatszor történik meg).
A szolgáltatás ingyenes a hitelfelvevő részére, viszont időben és összes visszafizetendőben sokat lehet vele spórolni. Az előbírálati ajánlat, csak a bankot köti, tehát ha csökkentek a kamatok, vagy más bankra esik végül a választás, akkor szabadon és költségek nélkül el lehet állni az ajánlattól, vagy lehet csökkenteni a hitelösszeget. Az előre gondolkodó a pénzügyi tudatos emberek sokat nyerhetnek pénzügyi értelemben is az előbírálat által nyújtott lehetősséggel és 100%-os garanciájú hitelbírálattal tudnak a használt ingatlanra ajánlatot tenni, vagy akár az új ingatlan vásárlásának az előszerződését aláírni.

10 bank hitelezési gyakorlatának izgalmas kulissza titkait szedem csokorba ebben a cikkben. Első körben a hitel optimális és maximális összegét meghatározó tényezőket, a jövedelmi és a fedezeti oldalt veszem górcső alá. A második cikk pedig a bankok és az általam, mint közvetítő által elérhető kedvezményekről, a futamidő és kamatperiódusról, valamint a bankválasztás egyéb fontos szempontjairól fog szólni.

Sokszor még a legjobb minősítésű adósok közé tartozó ügyfeleim is aggódnak amiatt, hogy hitelképesek-e. És ez részben abból fakad, hogy keveset tudunk a bankok gyakorlatairól, részben pedig abból, hogy egy ingatlan megvásárlása/építése/felújítása a legtöbb embernek komoly pénzügyi döntés. Le kell tenni a foglalót, amely főszabály szerint nem jár vissza, ha nem teljesül a teljes vételár. Még egyetlen hitelkérelmemet se utasították el, mert a banki gyakorlatot ismerve, a kérdéseket előre tisztázva szoktam benyújtani a hitelkérelmeket. A lakossági banki hitelezés nagymértékben sztenderdizált. Sok különböző karakterisztikájú ügylet alapján, statisztikai modelleket használnak, hogy nagy bizonyossággal meg tudják mondani, hogy problémás lesz-e egy ügyfél, vagy sem. Ezek alapján a legbiztonságosabb eseteket több bank bekategorizálta néhány paraméter mentén. Így bizonyos ügyletekről, akár a fióki hitelreferens dönt és ilyenkor a bírálati idő 5 munkanap is lehet. A többi esetben amikor a banki központi kockázatkezelés is alaposan átnézi a kérelmet akkor is megvan a bírálat néhány hét alatt.

1. Hogyan minősítenek a bankok?

Két módszer van: az első esetben azt döntik el, hogy hitelképesnek minősülsz vagy sem, így működik a bankok többsége (Budapest Bank, CIB, Erste, FHB, OTP, Sberbank és az UniCredit Bank). A második esetben azon kívül, hogy valaki hitelképes-e, egy skálán osztályozzák az adósokat – a hasonló ügyfeleik hitel visszafizetési viselkedése alapján – és a „jobb” adósoknak kedvezőbb feltételeket kínálnak (K&H, MKB Bank). Persze minden bank mindenkitől bekér sok információt, személyes adatokat, munkahely, bankszámlaforgalom, fedezet, bankkapcsolatok, és még folytathatnám. Az ügyfelek néha viccelődnek, hogy vajon a testmagasságukat kérik-e majd. J

Főszabályként elmondható, hogy az átlag feletti jövedelemmel rendelkezőknek érdemes lehet az MKB és a K&H ajánlataira kiemelt figyelmet fordítani. Azonban szerencsére most nagyon erős a verseny a bankok között, sokszor olyan magas kedvezményt adnak az első csoportba tartozó bankok, hogy végül mégis őket érdemes pénzügyi szempontok alapján választani.

2. Mennyi önerőre van szükség? Milyen értékű a fedezet?

Jelzálog hitelek esetében a bankok garanciája nemfizetés esetére, hogy a fedezetbe adott ingatlanon terhelési és elidegenítési tilalmat jegyeztetnek be. Cserébe más lakossági hiteleknél jóval kedvezőbb kamatokat kínálnak, gondoljunk csak a jelzálog nélküli személyi kölcsönök kamataira.

TerhelhetőségJogszabályban rögzített, hogy egy fedezetet a bank által becsült piaci érték 80%-áig terhelhető. A CSOK és egyéb állami támogatások nem számítanak tehernek. Optimális esetben a bank által becsült fedezeti érték feléig szeretnek hitelezni a bankok, de a törvényi maximumig is elmennek, sőt pótfedezet bevonásával, akár a teljes vételár is megfinanszírozható persze az egyéb körülmények is fontosak. (Az önerő problémájára, több banknál létezik a klasszikus áthidaló hitel, amivel a meglévő ingatlant terhelve még a vásárlás előtt jelzálog hitelhez lehet jutni).

Értékbecslés: Vannak bankok, akiknél ingyenesen kérhető előzetes értékbecslés, ami egy építkezésnél, vagy vásárlásnál nagyon hasznos lehet és vannak olyanok is, akiknél csak a kérelem benyújtásakor rendelhető ez meg. A díja nagyságrendileg 30-40 ezer forint. De olyan bank is van, aki akkor se kér érte pénzt, ha nem valósul meg az ügylet.

Kerülendő terhek/helyzetek: a banknak az a fontos, hogy szükség esetén valóban tudja érvényesíteni a jogait. Ezért többek között nem szereti, ha rendezetlenek a jogi viszonyok (pl. ügyvéd által ellenjegyzett megállapodás nélküli osztatlan közös tulajdon, vagy elővásárlási jog), ha nem megközelíthető az ingatlan (pl. az ingatlanhoz vezető magánútban, nincs tulajdonjoga az ingatlan tulajdonosának), ha az ingatlanon olyan változások történtek, amelyek nem kaptak építési engedélyt, ezért nincsenek is felvezetve. Az épület legyen lakható (220 cm feletti belmagasság is előírt sok esetben), lakásbiztosítás köthető rá (itt a vályog/vegyes falazat szokott kritikus lenni). Társasház esetében legyen albetétesítve. Sok esetben ezek a leendő tulajdonos érdekei is, csak ha a bank nem hívja fel rá a figyelmet könnyű átsiklani felette. Mondhatjuk, hogy ezeknek a banki finanszírozási folyamatoknak egy jogi tisztító hatása is van.

Mi fogadható el fedezetként: a lakás, kivett udvar és lakóház a legtöbb esetben igen, de egyes bankoknál még a skála másik végén lévő üzleti célú ingatlan is elfogadható. Az elfogadható fedezetek köre és elfogadásuk mértéke hitelcélonként és hiteltermékenként is változhat, tehát egy felújításnál egészen más, mint egy szabad felhasználású jelzáloghitel, de az államilag támogatott és egyes esetekben a fogyasztóbarát hiteleknél is szigorúbbak, mint a piacinál.

Vannak nagyon megosztó fedezetek, szerencsére van egy szoftverem, amelyben az összes szerződött bank követelményei megtekinthetőek, fedezetre, jövedelemre és sok egyéb szempontra. Egy kis ízelítő a sokszínűségből.

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek fel

mekkora hitelt vehetek felHBÉ: Hitelbiztosítéki érték, a bank által a forgalmi érték 70-90%-ában megállapított érték, mely egy óvatos becslése az esetleges végrehajtások érvényesíthető értéknek.
FÉ: Forgalmi érték, a bank értékbecslője által aktuálisan meghatározott piaci érték.

nbsp;

3. Milyen mértékben terhelhető a jövedelem?

Törvényileg maximalizálva van, hogy az igénylők összes havi nettó jövedelmének 50%-át (400 ezer forintig) vagy 60%-át (400 ezer felett) érheti el a meglévő és a felveendő hitelek törlesztő részlete. Persze ez egy elméleti maximum, nagyobb valószínűséggel, gyorsabb bírálattal, kevesebb körülmény figyelembe vételével hiteleznek a bankok, amennyiben a jövedelem csak 30-40%-ig kerül terhelésre.  Ha valakinek nem elegendő a jövedelme, akkor bevonhat maga mellé adóstársat. Ez lehet közeli hozzátartozó is, de bizonyos bankok esetében akár ez se feltétel. Fontos változás volt az is, amikor a kezes szerepkört megszüntették, most már egy hitelügyletben, csak adós és adóstárs szerepel és valamennyi jövedelmével bevont szereplő (létezik, olyan is, akit az ingatlanfedezet miatt kell bevonni, őt zálogkötelezettnek nevezik) jövedelme „terhelődik” a hitelfelvétel kapcsán, így csökkentve a túlzott eladósodottság kockázatát. Tehát ha valakit megkérünk, hogy jövedelme bevonásával, adóstársként segítsen, akkor előfordulhat, hogy ő a saját céljait már nem tudja hitel felvételén keresztül megvalósítani.

 

4. Néhány speciálisabb jövedelemfajtát hogyan fogadnak el?

mekkora hitelt vehetek fel

A táblázatból látszódik, hogy elég nagy különbségek vannak a bankok között, és ezek még hitelcél szerint is változnak. A táblázat piaci hitelekre, és a külföldi jövedelemnél határozatlan idejű munkaszerződésre vonatkozik. A kamattámogatott és a fogyasztóbarát hiteleknél a jövedelem-elfogadási szabályok esetenként ennél szigorúbbak. Rendelkezésemre áll, egy online kalkulátor, ahol személyes egyeztetés során az ügyfelek jövedelmét és célját figyelembe véve, azonnal elvégezhető egy hitelképesség vizsgálat és hitelképesség esetén az ajánlatok összehasonlítása. Így személyre szabottan, azonnal láthatóak a bankok ajánlatai különböző kamatperiódusokra.

A hitelfelvétel tehát komplex folyamat, ám ha egy-egy bank gyakorlatát megvizsgáljuk, akkor az esetek nagy részében mégis egyértelmű, szabályozott. Az ügyfeleim egy részével már, akár évekkel a hitelfelvétel előtt szoktunk találkozni, hogy tudják, hogyan döntsenek a komolyabb élethelyzetekben, előre meg tudják tervezni a vásárlás folyamatát. De van, aki csak akkor hív fel, amikor már kinézte az ideális célpontot, és a foglaló letétel előtt szeretne biztosra menni, mindig megtaláljuk a legjobb megoldást.

A következő cikkben, további izgalmas részletet osztok meg veletek, az akciókról a kamatperiódusról, a bankválasztás további szempontjairól és tervezem, hogy még a hitelfelvétel folyamatát is bemutatom.