Bejegyzés

Amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni az ingatlant akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.

 

A hitelkamatok soha nem látott mélységben vannak, 15 éves fix kamat már 4,19%-tól elérhető, az infláció 3%-os érték körül mozog, tehát a reál hitelkamat már alig haladja meg az 1%-ot. Ilyen kamatkörnyezet soha nem volt Magyarországon, így érthető hogy népszerű az ingatlanbefektetés, de lássuk mi a jövedelmezősége ennek a befektetési formának.

Az ingatlanbefektetésen elérhető hozamok forrásai az alábbiak:

  1. Ingatlan értéknövekményéből származó hozam
  2. Hasznosításából származó hozam

Ingatlan értéknövekményéből származó hozam

 

Az ingatlan befektetés hosszú távon infláció feletti jövedelmet biztosít. Egyesült Királysági idősort tekintve (magyar ilyen hosszú időtávra nem elérhető) 40 év alatt infláció felett háromszorosára növekedett az ingatlanok értéke. MNB munkatársa azt nyilatkozta, hogy az elkövetkező 1-2 évben nem lát ingatlanpiaci árak csökkenésére utaló tényezőt, illetve, hogy az ingatlanok drágulásának az oka a alacsony finanszírozási környezet és a befektetési célú ingatlanvásárlás. Miért gondolja azt szisztematikusan annyi ember, hogy befektet? Miben más a mai környezet mint a 2008 előtti, miért nem várható a korábbihoz hasonló tömeges hitelbedőlés? 1. A hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, 15 éves fix kamat már 4,19%-on elérhető jelzáloghitelre, míg 2007 januárjában az 5 éven túl fixált jelzáloghitelek átlagos kamata 9,96% volt. 2. Nem devizában adósodnak el az emberek, így nem növekedhet a tőketartozás. 3. Az MNB 2014-ben jelentősen szabályozta a hitelfelvétel feltételeit, hisz a hitel adósai összessített jövedelmüknek 30-60%-os mértékéig vállalhatnak hiteltörlesztést, megszűnt a korábbi kezes, aki akárhány embernek „fejavíthatta” a hitelképességét. 4. Az alternatíva befektetések kamata jelentősen csökkent, például a 10 éves állampapírok hozamai  2017 januárban 7,05% volt, míg 2019. márciusában 2,86%. 5. A reálbérek (ezek már az inflációval csökkentve vannak) a 2017-es 114 282 forintról 2018-ra 219 112 forintra növekedtek, tehát közel megduplázódtak.

Persze bármikor lehet egy válság, lehet olyan peches valaki, mint a fenti ábrán 1998-ban befektető ember, akinek reálértéken csak 15 év múlva érte el az ingatlanja a vásárlási értéket, de aki hosszú távra vásárol és megteheti, hogy nem értékesíti az ingatlant, az nem veszít a vásárláson akkor sem. És még a 40 év alatt legrosszabb pillanatban vásárló is ingatlanénak érétke is növekedett az infláció mértékével, így jogos feltételezés egy ingatlanbefektetésnél minimum az inflációval növelni az ingatlan értékét a hozamszámítások során.Az ingatlan hasznosításából származó hozam:

  • Az ingatlanok bruttó bérleti díja a 2019.05.01-ei letöltés alapján Európa kiemelt országaiban az alábbiak:

 

  • Bérleti hozam számításnál azt fontos még meghatároznunk, hogy átlagosan hány hónapot áll kiadatlanul az ingatlan, illetve mekkora értékű pótló beruházást kell végezni rajta az állapota fenntartása érdekében (a számítások során, ezt e kettőt egy tényezőben becsültem egyszerűsítés céljából, abban, hogy hány hónapot van kiadva évente az ingatlan).
  • Emellett az adózást kell szem előtt tartani; hosszú távú bérbeadás esetén, a legegyszerűbb átalányadózás esetén, a bevételek 90%-ára kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, ami effektíve így 13,5%-os adókulcsot jelent.
  • Illetve, ahogy az ingatlanok értéke növekszik várhatóan legalább az inflációval növekedhet a bérleti díj is.


Egyéb feltételezések a számításokhoz:

 

A finanszírozás is fontos szempont lehet, a lenti kalkulációk esetében a most elérhető legjobb 15 éves fix kamatperiódusú és futamidejű, 4,19%-os kamat melletti 100%-os hitelfelvétel mellett (pótfedezet bevonásával megvalósítható) végzem el a számításokat, azt feltételezve, hogy az a befektetések alternatívaköltsége a most induló 4,95%-os átlagos hozamú új állampapír.

Egy 30 milliós befektetés esetén a bérleti díjból származó leadózott hozam 11 havi bérbeadást feltételezve (30 000 000* 5,24%* 11/12*0,865) 103 872 forint az első évben, 3%-os inflációt feltételezve (103 872 * 1,03) 106 988 forint a második évben és így tovább. A 30 milliós hitel havi törlesztője 224 774 forint. Ha 100%-ban hitelből veszünk ingatlant, akkor e kettő különbségét kell havonta átlagosan a hitelbe fizetnünk, ez az első évben átlagosan havi 120 902 forint, a 15-ben pedig már csak 67 658 forint. Ha ezeket a többletbefizetéseket állampapírba befektetnénk ingatlanbefektetés helyett, akkor 25,63 millió forintot realizálnánk a 15 év alatt kamatokkal együtt. Tehát 25,63 millió forintba kerül 2034-es értéken, hogy legyen egy 46,74 millió (30 millió * 1,03^15) forintos tehermentes ingatlanunk 15 év múlva.

Tehát 0 forint kezdeti befektetéssel 30 milliós hitelből, az bérleti díjon felül 15 év alatt összesen 25,63 millió forintot kell kifizetni 2034-es értéken (4,95%-os alternatív befektetési lehetőség figyelembe vételével) ahhoz, hogy legyen egy most 30 milliós ingatlanunk, amint nyerünk (30-25,63) 4,37 millió forintot, illetve várhatóan az inflációval legalább növekszik az ingatlan értéke így 46,74 millió forintot ér majd, így az ingatlan értéknövekményén 16,74 millió forintot lehet realizálni.

Tehát nulla kezdeti befektetés mellett több, mint 21 millió forinttal ér majd többet a tehermentes ingatlanvagyon 15 év múlva, mintha a megszerzésére szánt összeg állampapírba lett volna fektetve. Ha eltekintünk az időértéktől, akkor 17,3 millió forintot kell befektetnünk a bérletii díjon felül egy 30 milliós értékű ingatlan megszerzéséért. Továbbra is állítom, hogy a hitelképesség érték.

Nézzük meg, hogy a hitelből történő ingatlanvásárlással 15 év múlva mennyivel ér többet a vagyon, ahhoz képet, mintha állampapírba fektetnénk a havi törlesztőrészlet bérleti díj feletti részét, különböző inflációs és éves bérbeadási hónapszám mellett.

Forrás: saját számítás

 

Konklúzió

A fenti érzékenységvizsgálat azt az eredményt mutatja, hogy amennyiben az elkövetkező 15 évben az ingatlan értéke és bérleti díja végig a mai szinten marad, akkor nem éri meg hitelből ingatlant vásárolni. Viszont, ha az MNB által prognosztizált 3%-os inflációs mértékkel növekszik az ingatlan értéke és a bérleti díj is, akkor attól függően, hogy évente hány hónapban lehet kiadni akár 18-20 millió forinttal is nagyobb vagyont lehet felhalmozni 100%-os hitelből történő ingatlanbefektetésen az állampapír befektetéshez képest. Ez mérvadó lehet befektetőknek és saját lakást vásárlóknak is, azt is mutatja, hogy mennyire nem éri meg albérletben lakni.
Persze nem állítom, hogy minden körülmények között érdemes ingatlanba fektetni, leginkább hosszú távra éri meg biztosan, hisz jöhet egy harmadik világháború, vagy bármilyen pénzügyi összeomlás, ami miatt időszakosan lecsökkenhetnek az ingatlanárak, aki akkor ad el, az rosszul jár. Készpénzből kevésbé éri meg ingatlant venni, mint hitelből, mert a hitelkamat csak 4,19% a hamarosan elérhető legjobb állampapír pedig 5 éves időtávon 4,95%-os hozamot kínál (bár kérdés, hogy milyen állampapír konstrukciók lesznek 5 év múlva, amikor már nem kell többlet magyar lakossági finanszírozást bevonni, csak megújítani a lejáró állományt).  Ezen kívül érdemes megfontolni az alább részletezett általonos ingatlanvásárlási elveket is, amennyiben valaki azon gondolkozik, hogy tulajdonossá váljon.
Általános elvek ingatlanvásárláshoz:
  1. Amennyiben az ingatlanvásárlásra befektetésként tekintünk, akkor nagyon fontos hogy erre a vagyonelemre, a teljes portfóliónk részeként tekintsünk. Legyen a portfólióban biztonsági tartalék, likvid rész, kockázatmentes rész, és kockázatvállalási hajlandóság szerint kockázatos rész.
  2. Az ingatlan befektetésen elérhető hozamot érdemes hasonló kockázatú alternatív befektetési lehetőségek hozamával összevetni, ennek fényében érdemes meghozni a pénzügyi döntést.
  3. Az ingatlan befektetésnél az egyik legfontosabb szempont a lokáció, ezt sosem szabad szem elől téveszteni. Egyébként is illikvid befektetés, tehát idő míg pénzéhez lehet jutni az értékesítéséből, de egy rossz lokációjú nagy értékű ingatlan értékesítése minden gazdasági konjunktúrában nehézkes, komoly válság alatt pedig sokszor akár lehetetlen is.
  4. A jelenlegi építőipari boomban – mely talán az 5%-os ÁFA kifutásával némiképp mérséklődik – sok esetben nem támogató a környezet, nehéz a befektetési célú ingatlan kötelező, időszakos felújítási, karbantartási munkálatokra szakembert találni, visszamondják, drágán vállalják, vagy egyszerűen szakszerűtlenek számos esetben.
  5. Az ingatlanbefektetésnek egyébként is velejárója, hogy időnként a bérlőkkel és a karbantartással kell foglalkozni, ennek fényében, annak fényében, hogy kinek mennyit ér a szabadideje érdemes megfontolni a befektetett idő érétkét, és az ingatlan megszerzésnek költségeit (jogi, illeték, adó) is figyelembe venni a döntés meghozatalakor.

Megéri az albérlet helyett ingatlant venni?

 

Alapvetően minden befektetési döntés a hozamokon és a kockázaton múlik. Ha te meglévő önerődet magasabb hozam mellett tudod befektetni hasonló kockázat mellett, és/vagy a hitelképességed máshol nagyobb értéket tud teremteni, akkor abba fektess. De, ha a fentiek nem teljesülnek, akkor érmes megfontolni a hosszú távú ingatlanvásárlást.  Általánosságban ilyen befektetési helyzetben az ingatlan tulajdonlásból származó havi bevételeket kell a finanszírozás elvesztegetett kamatbevételeivel és hitel kamatköltségeivel összehasonlítani. (Persze ezek jövőbeli alakulását is figyelembe kellene venni, de ez eléggé megnehezíti a dolgot). Leegyszerűsítve, ha például albérletben laksz, és saját ingatlant szeretnél, akkor a havi bérleti díjadat érdemes összevetni a hitel kamatköltségével és a megtakarítások elvesztett hozamával. Ha a havi bérleti díjad 100 000 forint, és a megtakarításaid hoznak havi 10 000-ret és a hitel többlet visszafizetendője havi 20-30 000 forintra jön ki, akkor a fent tisztázott körülmények között érdemes akár hitelből venni saját ingatlant, mert havi 60-70 000 forint a saját ingatlanod törlesztésére fordítódik.
 


Most érdemes ingatlant venni, vagy inkább célszerű lenne kivárni a következő válságot?

Sok helyen írják, hogy 8-10 évente van egy válság. Amikor erről beszélünk az ügyfelekkel, sokan gondolják, hogy talán érdemes lenne várni és inkább a válságban olcsón venni ingatlant. Az ingatlanok ára az elmúlt 27 évben így alakult:
Egy mondatban az ábra lényege, hogy napjainkban nagyon sok pénzt kell fizetni egy ingatlanért nominálértéken (ez a kifizetendő összeg), de reálértéken (a pénz elértéktelenedését figyelembe véve) 2008-as szinten vannak az árak, egyszerűen csak sokat romlott a forint vásárlóértéke. Gondoljunk bele 20 éve még 20 forintért vettünk egy gömb/gombóc fagyit, mára ez 200 forint!

Nyilván szerencsésebb a válság mélyén ingatlant olcsón venni. Főszabályként az mondható el, hogy ha hosszú távon szeretnél ingatlant tulajdonolni (ha időközben lecseréled, akkor is igaz), akkor 20-30 éves időtávon kicsi a hatása, hogy milyen áron vetted az ingatlant. Ha saját otthonod lesz, vagy hosszú távú befektetésnek szánod az ingatlant, akkor az előző kérdésre gondolt át a választ és az alapján dönts. Ha jön egy válság, akkor az izgalmas kérdés, hogy érdemes-e sajátodat eladni és kivárni az alacsony árakat, de kérdés, hogy fel fogod ismerni, hogy meddig kell várni, hogy olcsón vedd majd vissza? És az is látszik, hogy a 2000-es válság, a Dotcom lufi, ami nem a pénzügyi rendszert érintette, az nem viselte meg az ingatlanárakat sőt inkább abba menekültek a befektetők, így reálértéken is nőttek az ingatlanárak a 2000-es évek elején.

 

Számít, hogy melyik bank adja a hitelt?

Komoly verseny van a bankok között, eltérnek ügyfélkiszolgálásban, rendszerekben, kapcsolódó szolgáltatások díjában és még ezer apróságban, de azonos ügyfelek esetében is egészen nagy különbségek vannak a hitelek törlesztő részleteiben, csak egy példa: 300 ezres jövedelemutalás mellett, 15 millió forint, 10 éves futamidejű, használt lakás célú hiteleinek paraméterei az alábbiak szerint alakulnak, amennyiben kamatkockázat nélküli 10 éves kamatperiódusú lehetőségeket nézünk:
Az összes visszafizetendő 18,3 és 20,9 millió forint között mozog, így egyáltalán nem mindegy melyik bankba megy be az ember. A fenti feltételeknek megfelelő összes visszafizetendőt, akár 17,1 millió forintra is le lehet csökkenteni 4 adószámon történő megtakarítások betörlesztésével és azonos havi fizetendővel, így egy jó hitelközvetítőn is sok múlik!

 

Ha havonta alacsony a törlesztő,  akkor sajnos hosszú lesz a futamidő és az összes visszafizetendő is magas lesz.

 

Ez egy fájó összefüggés, alacsony havi törlesztő fizetése mellett, ha 20-25 évre elnyúlik egy hitel visszafizetése, akkor hosszú ideig kell fizetni a hitel felárát (amiből a bank a többiek csődjét, a működését és a profitját fedezi) ami miatt magasabb lesz az összes visszafizetendő. Így érdemes úgy belőni az igényeket, hogy 10 maximum 15 év alatt kifusson a hitel. Persze bármikor lehet a havi befizetéseken felül is a hitelbe beletörleszteni (ez törvényileg garantál és a díja is maximalizált 3%-ban) és érdemes is ezzel a lehetőséggel élni, ha lehetőség van rá.
Milyen egyéb előnyei vannak a hitelfelvételnek?

Többféle támogatás vehető rá igénybe, lakástakarékok (melyre 30% állami támogatás jár) több esetben ingyenesen beletörleszthetőek, a munkáltató adhat adómentes lakáskölcsön törlesztési juttatást (melyen más kafatéria elem választásához képest 30-40%-os előny is elérhető), illetve egészségpénztári számla nyitási esetén még további nagyságrendileg 30 ezer forint adókedvezmény érhető el évente adósonként.

 

Hitelfelvétel esetében, járhatok úgy, mint a devizahitelesek?

Alapvetően a devizahiteleseknek, azért 1,5-2-szereződött meg a lakáshitelük tőkéje és törlesztőrészlete, mert nem forintban vették fel és a forint gyengébb volt, a forintosításkor a felvételhez képest. Ma már csak forint hitelt vehet fel, akinek forint jövedelme van. (Amennyiben bevezetik az eurót a hitel futamideje alatt, akkor ismét lesz egy devizaváltás, de az akkori piaci áron fog történni, nem nőhet meg miatta annyira a tőke értéke).

Akkor milyen kockázatai vannak a hitelfelvételnek?

  • Kamatkockázat: Ez a hitelek legnagyobb kockázata és ezt a legnehezebb felmérni. A bankok éven belül, vagy 1-3-5-10-20 évre fixálják a törlesztőt, majd ezt követően az aktuális kamatkörnyezetnek megfelelően újraárazódik. Most soha nem látott mélységben vannak a hitelkamatok, az éven belüli referenciahozamok 0% alatti értéket is felvesznek. Ez vélhetően egy átlagos lakáshitel futamideje alatt növekedni fog. Növekedhet, válság, vagy csak a magyar gazdasággal szembeni bizalom csökkenése, de egyszerű reálgazdasági folyamatok miatt is, mint az infláció. Természetesen minél hosszabb a fixált időszak, annál magasabb a törlesztőrészlet, tehát a biztonságnak ára van, a cikk cégén azonban írok egy módot, ahogy nyereségesen lehet fedezni ezeket a kockázatokat.
  • Nem tudod fizetni a hitelt: Ha hosszú ideig nem fizeti valaki a hitelét és nem is kooperál a bankkal, vagy egyéb szervvel, akkor elárverezheti a bank az ingatlanát, ezért kér jelzálogjogot a várható veszteségeinek fedezésére a bank. Ha átmeneti fizetésképtelenség áll fenn, betegség, vagy munkanélküliség, akkor arra köthető biztosítás. Ha pedig az derül ki, hogy túl magas a törlesztő, akkor a késedelem beállta előtt érdemes a hitelt módosítani, vagy az ingatlant olcsóbbra cserélni (igen el lehet adni egy ingatlant akkor is, ha hitel van rajta).
  • Biztosan hitelképes vagy?: Ha két fontos szabálynak megfelelsz – (i) ha a hiteleid törlesztő részletének összege kisebb, mint a hitelbe bevont adósok jövedelmének 50%-a (havi együttes nettó 400 ezer alatt) illetve 60%-a (400 ezer felett), (ii) a hitelbe fedezetként adott ingatlan(ok) bank által megállapított értékének maximum 80%-ánál (de ez még településenként is változik) nem nagyobb a hitelösszeg – akkor jó eséllyel kapsz hitelt. Több banknál van lehetőség arra, hogy akár a célingatlan nélkül is garanciális igazolást állítson ki a hitelképességről. Ezt követően már csak jogilag rendezett, forgalomképes ingatlant kell találni.
 

Hogyan fedezhető a kamatkockázat?

  1. Végig fix konstrukciót választasz. Ez jól működhet rövid 5-8 éves futamidő esetében, de nagyon drága 15-20 éves időtávon. Előnye, hogy egyszerű, gondozásmentes.
  2. Egy ideig fix, majd egy másik garantált lehetőségre kiváltod. Elsőre furcsán hangzik, de a lakástakarékszámlák magas EBKM-je mellett a legnagyobb előnyük, hogy garantálják, hogy a megtakarítási időszakot követően mekkora hitelt és milyen kamat mellett fognak adni. Ez a garantált kamat a Fundamenta esetében 3,5%. Így a végig fix, sima bankhitelnél sokkal alacsonyabb összes visszafizetendő érhető el, teljesen kockázatmentesen 5-10 éves lakáshitel és lakástakarékszámla megfelelő párosításából.
  3. Erősen kockázatkedvelő és pénzügyileg tudatos ügyfeleim szokták azt a konstrukciót is választani, hogy rövid kamatperiódust választanak, mellette fizetik a lakásszámlákat és a kamatkörnyezet kedvezőtlen változása esetén „ugrásra” készen állnak, hogy hosszabb időre rögzített kamatperiódusú banki termékre, vagy a lakástakarék kölcsönére kiváltsák meglévő hiteleiket.