Tag Archive for: CSOK Plusz

, ,

Mennyi az annyi, ha büntetést kell fizetni a CSOK Plusz hitelre?

A CSOK Plusz hitel esetében mindenképp kell vállalnia is gyermeket az igénybe vevő házaspárnak.  A gyermekáldás egy misztérium, így a hitelfelvevők is igénylik, hogy legalább egyszer beszéljük át, hogy mi történne, ha mégsem teljesülne a gyerekvállalás. Azt tapasztaltam a banki oktatásokon is, hogy nincs igazán fókuszban a büntetés összege, így belevetettem magam a rendelet mélységeibe és készítettem egy edukatív és egyéni felhasználókat célzó kalkulátort, melyet a karmalink.hu-val együtt webes felületre is lefejlesztettünk.

 

A CSOK Plusz rendeletben nevesített büntetési esetek, és a legfőbb méltányolható körülmények


A büntetésszámítás elve

Alapvetően a CSOK Plusz büntetése kapcsán valahogy az hangsúlyos, hogy a büntetés éves mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értéke. Ezt szerintem az emberek többsége a felvett hitelösszegre vetítve vetíti: például 30 millió forintra 13,25%-kal (8,25%+5%) 8 évre, 30 millió*0,1325*8 = 31,8 millió. Szerencsére ennél jobb a helyzet, csak nagyon bonyolult. A büntetés alapja nem a felvett hitel és az aktuális tőketartozás, hanem a jogosulatlanul igénybe vett kamattámogatás. És ezt az összeget kell a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékén visszafizetni. Készítettem egy ábrát a számítások elvéről, talán így könnyebben megérthető.

A büntetésszámításnál még fontos, hogy leginkább arra érzékeny, hogy mennyi gyermek teljesül. Ezt követően az első két évben évente, majd 5 évente aktualizálódó 5 éves állampapírkamat mértékére. Végül a minden félév első munkanapján érvényes jegybanki alapkamatra. Emellett a potenciális büntetés a betörlesztést követő időszakra tovább csökkenthető például önkéntes saját előtörlesztéssel vagy például a nagycsaládosok tartozáscsökkentő támogatása (például, ha valaki egy meglévő és egy vállalt gyermekre veszi fel).

 

A büntetés összege

30 millió forint felvétele 8,25%-os végig változatlan alapkamat, 5,83%-os 5 éves állampapírkamat mellett:

 

Tehát a korábban írt példa szerint, ha valaki 30 milliót vesz fel, 25 évre, nincs még gyereke és két gyermeket vállal, de ezek nem teljesülnek, akkor a 96. hónapban közel 15 millió forintot kell kifizetnie. De ha legalább egy gyermek teljesül, ez 7,46 millió forintra csökken.

A táblázat az egyrolakettore.hu oldalon ingyenesen elérhető kalkulátorból származik, állíthatóak a gyermekszületések, az egyéb piaci feltételezések, szüneteltetés és önkéntes előtörlesztés is, mindenkinek saját élethelyzete alapján.

 

A piaci hitel lehet jobb megoldás?

A kalkulátor azt is kiszámolja, hogy a gyermekvállalási határidőig összesen mennyi a büntetésen felül befizetett törlesztőrészletet és mennyi a fennálló tőketartozás.

A cikkben említett 30 milliós példa szerint, a 30 millióra nulla gyermek teljesülése esetén 51,45 millió forintot kell fizetni, amennyiben a 8. évben lezárásra kerül és közel 44 milliót, ha egy gyermek teljesül. Ehhez képest egy 25 éves 6%-os kamatozású 30 millió forintos piaci hitelre 43,2 milliót kellene fizetni, ha a 8. év végén lezárjuk. Ezek a számítások nem tartalmazzák a bankok kezdeti és végtörlesztési költségeit sem a CSOK Plusz sem a piaci hitel esetében. A CSOK Plusz esetében az illetékmentesség is sok esetben jelentős tényező. Az illetéket vissza kell fizetni (ugyan büntetőkamat nélkül), ha 10 éven belül bármilyen okból büntetéssel növelten kell visszafizetni az igénybe vett kamattámogatást.

Egyértelműen megállapítható, hogy nem érdemes felvenni a CSOK Plusz hitelt, ha egy vállalt gyermek se teljesül. Leginkább annyi gyermekre éri meg felvenni, amennyi valóban megszületik, hogy az illetéket ne kelljen visszafizetni. A végleges otthonra érdemes felvenni, mert lakáscsere esetén csak végtörleszteni lehet és újra nem igényelhető. Azonban az is igaz, hogy amennyiben nem teljesülnek a gyermekek akkor se nevezhető „uzsorakamatnak” a kifizetendő büntetés. Amit javasolni szoktam, hogyha valaki bizonytalan még a gyermek születésében, de felveszi a CSOK Plusz hitelt, hogy a gyermek születéséig a normál piaci és a kedvezményes törlesztőrészlet közötti különbséget tegye félre, így duplán jól jár, ha bővül a család, lesz egy kis tartalék, ha pedig mégsem sikerül, akkor a büntetésnek legalább egy része már rendelkezésre fog állni.

CSOK Plusz és egyéb támogatások 2024-ben

Izgalmasan alakult 2023 év vége az otthonteremtési támogatások reformja kapcsán. Aktívan nézegettem a Magyar Közlöny közzétételeit, mert általában a változások több részletben szoktak megjelenni. A legérdekesebb újdonságok az alábbiak:

  1. Illetékmentesség, CSOK Plusszal (és Falusi CSOK-kal is, bár ez nem változás) végül a teljes vételár összegéig érvényesíthető lesz a kedvezmény. A Magyar Közlönyben is megjelent egy 80 milliós vételár határ korábban, de végül nem ez került a jogszabályban alkalmazásra, hanem korlátozás nélkül.
  2. 10% önerőszabály. A jogalkotó lehetővé teszi – az már nagyobb kérdés, hogy a bankok nem lesznek-e szigorúbbak – az ingatlan 90%-os hitelezhetőségét. Amennyiben mindkét szereplő 41 év alatti, lakóházat vagy lakást vásárolnak és egyikük sem rendelkezik 50%-ot elérő lakás tulajdonnal (kivéve a jogszabályon alapuló haszon élvezettel terhelt tulajdonrészt).
  3. ÁFA kedvezmények. A 2024 végéig kiadott engedélyek 5%-os ÁFA tartalom mellett építhetőek fel generálkivitelező által, ez nem változott. Azonban ezt visszaigényelni, értékkorlát nélkül kizárólag Falusi CSOK-os önálló lakóházak esetében lehet 2024-től. A 27%-os (és 0%-os) Áfa tartalmú szakági kivitelezésű építkezések esetén 5 millió forint ÁFA CSOK-tól függetlenül továbbra is vissza lehet igényelni. Falusi CSOK igénybevétele esetében pedig a bővítési, korszerűsítési munkák esetében is visszaigényelhető 27%-os Áfa tartalmú számlák esetében maximum 5 millió forint ÁFA. De CSOK Plusszal új építésű ingatlan vásárlása, építése esetén nem lesz visszaigényelhető az ÁFA.
  4. A CSOK plusz rendeletterv lényegében jelentősebb módosítás nélkül elfogadásra került. A szakmai oktatásokon leggyakrabban kérdezett, legtöbb félreértést az alábbi témák okozzák:
    • Attól függetlenül, hogy a felvehető hitel összegénél figyelembe vették-e, abban a tekintetben vállalt gyermek-e, minden a CSOK hitel felvételét követő második gyermek után kérhető a 10 milliós előtörlesztés. Viszont a most is érvényben lévő 1-4 milliós előtörlesztés és a 10 milliós előtörlesztés egyazon gyermekre nem halmozható. Ha valakinek van egy gyermeke és felveszi a CSOK pluszt, akkor azt választhatja, hogy a CSOK plusz utáni első, valójában második gyermekére kéri az 1 millió előtörlesztést, de ha lenne egy újabb gyermek, ott már vagy a 10 vagy a 4 millió igényelhető.
    • Az első közös lakásszerzőknek vásárlás esetén a teljes vételár, az építkezés esetén a telekárat nem tartalmazó bruttó építési költségvetés nem haladhatja meg a 80 milliót. Ahhoz, hogy valaki nem első közös lakásszerző legyen elegendő, ha bármennyi ideig, bármilyen részarányú közös tulajdona legyen/vagy volt a házaspárnak egy azonos lakásban. És így máris akár 150 millióig vásárolhatnak. Nem kötik meg sem a beforgatást, se azt, hogy mióta kell legyen tulajdonrész, milyen úton szerezhető.
    • A büntető kamat mértéke ugyan a jegybanki alapkamat 5%-kal növelt értéke. Ez azonban a tőkére vetítve a már megfizetett 3%-os hitelkamat felett, a jelenlegi kamatok mellett 5,7-9% körül alakul, ami lényegesen alacsonyabb. Ha a futamidő folyamán csökken a jegybanki alapkamat (fél évente vizsgálják), vagy az 5 éves állampapírok kamata (első két évben évente, majd 5 évente vizsgálják) akkor ez a büntetés még tovább mérséklődik.

    • A mozgatási szabályok a korábbi CSOK-nál szigorúbbak, a hitelt mindenképp végtörleszteni kell (és sajnos egyszer vehető fel). Ha másik ingatlannal teljesíti a család a 10 éves ott tartózkodást, akkor a büntetést nem kell megfizetni és az addig megkapott előtörlesztési támogatást sem veszítik el, de a kedvezményes kamatozású hitel mindenképp megszűnik.

CSOK Plusz igényléseket a bankok felébe – jellemzően a nagyobb bankokba – elvileg már be lehetne adni, de például TB jogviszony igazolást még nem ad ki a hatóság, így valójában még nem tudunk teljeskörű dokumentációt előállítani. A bankok egyelőre, csak az egyszerűbb termékekkel indultak el, vásárlás és építkezés, még az önálló bővítés sincs mindenhol, de kombinált céllal Falusi CSOK és CSOK plusz, illetve vásárlással egybekötött bővítés még elméleti szinten se jelent meg egyik banknál sem. Tervezni tervezik, csak több időre van szüksége a termékfejlesztőknek.

A CSOK Plusz hitelek esetében lehetőség van kamatversenyre, egyelőre csak két bank kínál jelképesen a 3% helyett 2,89%-os kamatot. Érdeklődéssel figyeljük, hogy hogyan alakul az idők folyamán a verseny fényében ez a tendencia.