Az ingatlanpiac életciklusa

Olvasási idő: 4 perc

Legtöbben, akik lakásvásárlás előtt állnak, azt kérdezik tőlem, hogy megéri-e már „beszállni az ingatlanpiacba” vagy még érdemes várni? Néha könnyebb helyesen értékelni a helyzetet, ha fókuszt váltunk. Ezért hoztam most nektek egy ingatlanpiaci életciklus modellt. Az idő folyamán az expanziós időszakból – ahol sok vevő van a piacon, olcsó a finanszírozás – a növekvő értékesítési idő, növekvő kiadatlan lakások és egyéb faktorokon keresztül eljutunk a recessziós időszakba. Majd következik a stabilizáció, ahol kezdenek emelkedni az árak, a bérleti díjak, csökken az érékesítési idő, csökkennek a hitelkamatok. Nézzétek végig az általam hozott statisztikákat, a leírt tényezőkre és döntsétek el magatok, hogy már kifelé kukucskálunk a recesszióból, vagy még érdemes várni.

Az ingatlanpiaci életciklusmodellt a lent ábra szemlélteti. A kiemelt faktorokon túl a bizalom is kiemelten fontos. Volt olyan időszak, a lakáshitelpiacon például a 2008-as válság után, amikor a bizalomhiány miatt nem indult be a lakáspiac. A bizalomhiány időszakában, hiába lenne fizetőképes kereslet, megfelelő kínálat, mégsem zajlik elég adásvétel. Majd, amikor a bizalom helyreáll, akkor kezdenek el kilőni az ingatlanárak, mint amit láttunk 2014-től.

Nézzük is egy bizalmi indexet az MNB Lakáspiaci jelentésének ábrája alapján. 2022 végén volt a bizalmi index mélypontja. Azóta javulás látható, bár még messze vagyunk a 2020-ig tartó időszak bizalmi szintjétől. Nagyon érdekes lenne megnézni a friss adatokat, az ábra legfrissebb adata 2023 év közepi érték. 

A kiadott építési engedélyek számának trendje jól mutatja, hogy a korábbi időszakhoz képest mennyire mernek tervezni az emberek és a fejlesztők. A mostani környezetben várhatóan megéri-e fejlesztésbe kezdeni. Ezek alapján még recessziós hangulat van, bár a tervezési engedélyezési átfutási idők miatt ez egy késleltetéssel változó index.

A legtöbben azt figyelik, hogy mennyi értékesítés zajlott az adott évben. Ennek becsléséhez a KSH és a  Duna House statisztikáját használom. A 2023-as éves tranzakciós szám a 2008 utáni időszakot idézi. Így egyértelműen recessziós volt a 2023-as év.

Az értékesítési idő is lesújtó, a panelek értékesítési ideje megduplázódott, 2022 decemberéhez képest 2023-ban (itt egyedi hatás is lehetett, hogy eleve alacsony volt a bázis a paneleknél, hiszen őket speciálisan kedvezően érintette korábban a rezsiár szabályozás). Azonban a tégla épületeket is jellemzően 4-5 hónap alatt lehetett 2023 végén értékesíteni a korábbi 3-4 hónaphoz képest.

Az előző két statisztika lényegesen lassabban változik – így egy késleltetett indikátor – mint az, hogy milyen az ingatlanirodákban megjelenő érdeklődés. Ha a vevői keresletindexet nézzük, akkor az látszik, hogy már 2023 szeptemberétől többen érdeklődnek lakásvásárlási szándékkal, mint 2022-ben. Ami már egy stabilizáció felé mutató tényező.

A mennyiség után az árakat is javaslom megnézni, az látszódik a Duna House statisztikáin, hogy az hirdetésben szereplő nominális ingatlanárak a 2022-es, 2023-as időszakban se csökkentek jelentősen a 2008-as bázis 275%-a volt a csúcs, mely 269%-ra csökkent. Az érdemi ingatlan leértékelődés az inflációs hatáson keresztül ment végbe. Szerintem mindenki érzékeli a pénzromlást, ha belegondol, hogy mennyit költött két éve a boltban és most mennyibe kerül ugyanazt a fogyasztói kosarat megvenni.

Az átlagos lakáshitelek kamatai a 2023 első féléves 8,8%-os csúcsról mára átlagosan 6,6%-ra csökkentek. De egy meglehetősen széles kör már 6% alatti kamaton veszi fel a hiteleit. Ez a kamatcsökkenés, havonta 20% megtakarítást eredményez. Mely egyértelműen már a recessziós időszakból kifelé mutató stabilizációs fokmérő.

Hogy mi az összkép döntse el mindenki maga. Javaslom figyelni a fenti indikátorok jövőbeni alakulását is, hogy megfelelően lehessen időzíteni az ingatlanvásárlást.