A lakáshitelek 6% alatt, jön az ingatlanpiaci fordulat?

Olvasási idő: 4 perc

Határozottan élénkült az ingatlanvásárlási kedv és talán még ennél nagyobb mértékben a hitelfelvételi kedv is 2024 folyamán. A cikkben röviden áttekintjük milyen tényezők okozták ezt a változást. A magamhoz képest rövid cikk végén talán olvasóimban kirajzolódik a kép, hogy mennyire lehetünk egy ingatlanpiaci fordulat időszakában, így talán már most nem most érdemes tovább halogatni tovább az ingatlanvásárlást.

Ingatlanpiacra ható tényezők

1. Reálbér növekedés tapasztalható 2024-ben. Ugyanis az előző évben az infláció, mint tudjuk 17,6% lett, és ennek kompenzálására a béremelések 2023 végén 2024 elején zajlanak le többségében. Mindemellett az árak emelkedése például a 2023 decemberi adatok alapján jellegében más, novemberről decemberre változatlanok maradtak a mért fogyasztói árak. Ez a két hatás együtt azt eredményezi, hogy az emberek elkölthető jövedelme növekszik. Ez pedig az egyik legfontosabb ingatlanvásárlást ösztönző tényező.
2. A szélsőséges kockázatok kezdenek kiárazódni. Amikor elkezdődött az Ukrajnai konfliktus, akkor hirtelen mindenki alapjaiban gondolta újra a kiadásait és befektetéseit. Sajnos ugyan nem oldódott meg a konfliktus, de már nem olyan rosszak a vállalkozói és lakossági bizalmi indexek, mint korábban.
3. Elhalasztott ingatlantranzakciók hatása kettős. A DunaHouse adatai szerint 2022-ben kicsit több, mint 150 ezer ingatlan cserélt gazdát, 2023-ban azonban csak 90 ezer. Ez lényegében a születési, halálozási, ki-bevándorlási természetes igényekből fakadó minimum érték. A 2008-as válságot követően is nagyjából 80-90 ezer közötti tranzakció valósult meg évente. Ez egyrészt potenciálisan ösztönző az elhalasztott vásárlások miatt. Másrészt – és ez a tényező erősebb – egy felhalmozódott kínálatot is jelent, ami alapvetően árcsökkentő hatású. Azonban mindenképp azt jelenti, hogy AZ átlagos kínálati oldalon lévő ingatlanok jobb minőségűek.
4. Lakáshitelkamatok érezhetően csökkentek 2024 folyamán. A bankközi csereügyletek átlagos kamatai, a BIRS értékei egy nagyon jó fokmérője az elérhető legjobb lakáshitel kamatoknak. Ennek az értéke 2023 folyamán átlagosan 7-8% körül mozgott, míg 2024 folyamán kicsivel 6% alatt van. Ez már egy olyan kritikus szint, ahol a befektetők is elkezdenek gondolkodni, mert egy potenciális ingatlan felétékelődés mellett a bérleti hozammal együtt, ez már egy kitermelhető kamatszint. Illetve az összes visszafizetendő összeg is lényegesen csökkent a kamatcsökkenés által, amit a saját ingatlan vásárlók tartanak szem előtt. Akik még CSOK Pluszra is jogosultak számukra pedig egyértelmű, hogy megéri ingatlant vásárolni.
   
5. Alternatív befektetési hozamok mérséklődése, egyértelműen az ingatlanpiaci befektetések felértékelődését eredményezi. Mivel már nem lehet 12%-on diszkont kincstárjegybe és 19%-os kamat mellett Prémium Állampapírba fektetni, mint 2023 folyamán, így sokan megfontolják, hogy ingatlant vegyenek a fenti egyéb kedvező tényezőket együttesen figyelembe véve.

Az ingatlanpiacra ható tényezők listája nem teljeskörű, de számomra alátámasztja, amit hitelezési kollégáim és én is tapasztalok, többszöröse ez érdeklődés a lakáshitelek iránt, mint 2023-ban. Az ingatlanos ismerőseim is sokkal többet dolgoznak, vélhetően ez érezhető lesz a pár hónap múlva megjelenő statisztikákon is.